Аналитика «Реального времени»: частное домостроение в Татарстане бьет рекорды

В Татарстане в августе на фоне общего сокращения сделок купли-продажи жилых помещений и ипотеки выросло количество сделок купли-продажи земельных участков.

По данным Кадастровой палаты

По данным Татарстанстата, в августе было введено 325,8 тысячи кв. м жилья, при этом в рамках индивидуального жилищного строительства (ИЖС) — 290,3 тысячи кв. м. В целом за 8 месяцев 2022 года в республике ввели почти 2,5 млн кв. м жилья, в том числе по ИЖС — более 1,7 млн кв. м. По сравнению с августом прошлого года объемы ввода ИЖС выросли на 59,4%. Столько частных домов в Татарстане не вводилось никогда.

Татарстанстат

В целом это укладывается в общероссийскую тенденцию. По данным опроса, проведенного в августе «Дом.рф» и ВЦИОМ, около 68% из 61,8 млн российских семей считают индивидуальный дом наиболее предпочтительным видом жилья. Больше половины живущих в многоквартирных домах россиян заявили, что хотели бы переехать в индивидуальный дом, — 19,7 млн семей.

Жители городов-миллионников реже думают о переезде в индивидуальный дом, но и здесь большинство горожан (60%) считают такое жилье идеальным для себя.

Основная причина, по которой горожане не могут себе позволить покупку и строительство частного дома, — недостаток денег. При этом 54% горожан, желающих переехать в дом, были бы готовы рассмотреть ипотеку для его строительства.

Фактическая выдача ипотеки на ИЖС, по данным исследования «Дом.рф», в разы ниже готовности людей брать такую ипотеку. Так, в 2021—2022 годах доля ипотеки на ИЖС в общей выдаче ипотеки не превышала 5%. В I полугодии 2022 года выдано около 8 тыс. таких кредитов. Это связано с нестандартизированностью рынка строительства частных домов, высокими ставками из-за больших кредитных рисков и операционных расходов банков. При этом сами дома имеют низкую ликвидность как предмет залога для банка.

«Решить проблему могло бы увеличение количества банков, предлагающих льготные программы»

• 

  Андрей Савельев вице-президент Гильдии риелторов Республики Татарстан, директор «НЛБ-Недвижимость»

  Индивидуальное жилищное строительство — это единственный сегмент на рынке недвижимости, который сейчас показывает рост и по количеству сделок, и по спросу, и по росту цен.

  В этом году очень много застройщиков вышли на рынок. Строится очень много. Объясняется все достаточно просто: сегодня загородный дом в 2 раза дешевле квартиры. Однокомнатная квартира на первичном рынке площадью 40 кв. м стоит столько же, сколько дом площадью 120 кв. м.

  Ипотеку на загородный дом получить сегодня можно, просто надо понимать, что она, как правило, будет под 9,5—10 процентов годовых. На рынке есть и две льготные программы: программа субсидированной ипотеки (под 5—6 процентов) и сельская ипотека (под 2,7 процента). Но получить кредит по ним сложно: они очень быстро заканчиваются. И, конечно, таких ставок, как на первичном рынке многоквартирного жилья, где бывает и 0,1 процента, на рынке ИЖС нет.

• Александр Первеев руководитель отдела продаж ДО XXI век АН ФЛЭТ

  На повышенный спрос на загородную недвижимость сильно повлиял период самоизоляции, когда мы все свое время проводили в квартирах. Спрос на постройку домов сохраняется и сейчас, и в большинстве своем СВО не сильно на нем сказалась.

  В Казани, по сравнению с другими районами Татарстана, загородная недвижимость всегда была хорошо развита, а когда появилась возможность построить собственный дом за короткое время с использованием дешевой ипотеки — это стало особым толчком для рынка. Сегодня построить дом в 100—150 квадратных метров выходит дешевле, чем купить двухкомнатную квартиру в жилом доме 2000 года постройки.

  Действительно, далеко не все банки дают ипотеку на строительство частных домов. Рабочие программы есть у Сбербанка, «Дом.рф» и «Россельхозбанка». Но для получения кредита в банках есть определенные условия. В «Дом.рф» и «Россельхозбанке» строить должны аккредитованные подрядчики. Сбербанк не требует аккредитации подрядчиков, но нужен поручитель на период строительства и дополнительный залог, которые не всегда получается найти.

  Решить проблему могло бы увеличение количества банков, предлагающих льготные программы.

• 

  Андрей Симаков генеральный директор компании «Богатырь»

  Цикл строительства частного дома — это полтора-два года. Поэтому текущая ситуация — это следствие того бума повышенного спроса на загородные участки и малоэтажное домостроение, который был в пандемию. Люди тогда накупили земельных участков, построили дома и в этом году начали их вводить.

  Кроме того, на показатель ввода квадратных метров влияет и узаконивание построек. Не факт, что то, что сейчас вводится, было построено в этом году. Раньше было меньше контроля за регистрацией построенных домов и пристроек к ним. Человек мог построить дом и не регистрировать его, потому что ему невыгодно: сразу налог появляется.

  Сейчас стало больше контроля за индивидуальным жильем. И появилось больше организованных застроек. Только у нас реализуется восемь загородных проектов. Также есть и другие крупные игроки, например Corner, реализующий большой проект. Новых застройщиков, которые строят по одному проекту, стало больше.

  Текущая неопределенность, конечно, влияет и на рынок индивидуального жилищного строительства, покупку земельных участков и строительство домов люди приостановили.
  
  Августовский рост регистрации сделок на земельные участки уже непоказателен. Теперь надо смотреть цифры сентября- октября. Я думаю, там будет серьезная просадка.

  Прогноз во многом будет зависеть от того, как будет меняться мировая политическая ситуация и какой будет мобилизация в связи с проводимой СВО. Кто-то сейчас уезжает, кто-то никакие решения не принимает, ждет. В любом случае рынок сегодня в ожидании, население живет в режиме экономии. Есть информация, что люди перестают платить коммунальные платежи.

  Ипотечные программы в крупных банках на строительство частных домов есть — это и «Россельхозбанк, Сбербанк, ВТБ и тот же «Дом.рф». Другой вопрос, что оформить кредит на строительство дома сложнее: дольше процедура согласования, больше запросов дополнительных документов. И отказов тоже больше.
  

• 

  Ильяс Гимадов собственник строительной компании «Ханский дом», вице-президент Ассоциации застройщиков ИЖС

  В индивидуальном жилищном строительстве растут именно объемы ввода, а не строительства. В этом году, по моим наблюдениям и опросам, объемы строительства упали минимум на 40 процентов.

  Прошлый год был рекордным для ИЖС. Сейчас регистрируются те дома, которые строились в прошлом году. Поэтому мы видим такие большие объемы ввода в статистике Росреестра.

  Реальную статистику этого года мы увидим через полгода. Думаю, Росреестр покажет, что объем ввода упал минимум в два раза. К примеру, если мы возьмем май-июнь этого года, то, по открытым данным, на всю Казань было продано 60 квартир и состоялось всего 70 сделок в ИЖС. Это очень мало, тогда объем сделок упал почти на 70 процентов.

  Сейчас мы тоже наблюдаем спад заявок где-то на 50 процентов. Многие сегодня находятся в неопределенной ситуации, кого-то из наших клиентов мобилизовали, многие в панике и не знают, что делать. Я провел у себя в соцсетях опрос среди предпринимателей: 53 процента замерли, остальные 47 процентов думают о закрытии своего дела. Надеюсь, что ситуация в ближайшее время стабилизируется и спрос на рынке появится.

  Что касается ипотеки, то ситуация, наоборот, стала лучше. У нас сегодня около 90 процентов сделок идут с привлечением банков. Много программ запустил, в частности, «Дом.рф». Хорошо еще работает Сбербанк. Остальные банки, хотелось бы, чтобы работали лучше.

  Тормозит рынок также отсутствие льготных программ на вторичное жилье. Нашим клиентам, допустим, надо продать квартиру, но они не могут, потому всем выгодно купить в ипотеку первичку. Вторичное жилье стоит — и эта цепочка не работает.

• 

  Артур Хафизов генеральный директор ООО «Маленький Токио»

  За последние 3—5 лет в Татарстане произошел скачок стоимости квадратного метра многоквартирного жилья. По сравнению с другими регионами у нас рост оказался значительно выше. Разрыв между стоимостью многоквартирного жилья и ИЖС увеличился настолько, что многие приняли решение купить свой дом.

  Действительно, застройщиков стало много, но рынок ИЖС тоже претерпевает изменения. В тренде и пользуются большим спросом проекты комплексного развития территорий, когда строительство жилого комплекса ведет один застройщик в едином архитектурном стиле. В таких проектах уже предусмотрена инженерная инфраструктура, дороги и благоустроенные общественные зоны. Таких проектов в Казани строится немного. Как пример могу привести Little Tokyo, Garden и Bright Park.

  Кредитование строительства частных домов, действительно, проблемный вопрос. Для банков этот сектор строительства всегда был связан с рисками. Поэтому кредиты выдавались неохотно. Сейчас появилась льготная программа ипотеки, когда ставка на строительство дома субсидируется государством. Но проблем от этого у банков не убавилось. Сегодня получить ипотеку на дом можно, но система оценки заемщика достаточно сложная и длительная.

  Сегодня люди находятся в шоковом состоянии и боятся предпринимать какие-либо шаги. Я советую все-таки трезво посмотреть на ситуацию. Иметь собственное жилье в настоящее время — очень важно, особенно в семьях, где кормилец попадает в перечень лиц, подлежащих мобилизации. Я объясню почему. В случае если мужчину призывают в ряды ВС РФ, семья остается в безопасности в собственном жилье. Пусть даже это ипотечный вариант. Мы желаем, чтобы все вернулись живыми и здоровыми, но даже при ином исходе государство поддержит семью, либо частично покрыв ипотеку, либо полностью.

• 

  Анастасия Гизатова казанский риелтор, глава АН «Счастливый дом»

  Рекорд на рынке ИЖС связан с тем, что этот рынок более честный и понятный в плане ценообразования. Стоимость на дома выросла не так сильно, как на квартиры. Если за 8 млн рублей вы сейчас купите только двухкомнатную квартиру, то в пригороде Казани на эти деньги можно купить коттедж площадью 120 кв. м, и у вас еще будет парковка и 6 соток земли.

  Тормозят рынок сегодня не только банки, но и невысокий ассортимент домов и готовых решений. И, конечно, серьезно ограничивает ипотека, по условиям которой ты должен достроить дом в течение года, что абсолютно нереально. Это возможно только для организованных застройщиков и для каркасного домостроения. Традиционные дерево и кирпич не могут вписаться в эту концепцию.

  В целом ИЖС — это более устойчивый сегмент рынка. Поэтому, я не думаю, что текущая ситуация сильно на него повлияет. Сейчас ИЖС — это некий символ психологической устойчивости: людям хочется быть в своем доме, а не в квартире.