Семья «татарского олигарха из 90-х» продаст один из старейших бизнес-центров Казани

00:00, 10.11.2020 23

Построенное в начале 1980-х годов бывшее административное здание казанской швейной фабрики №3 оценили в 299 млн рублей

Как стало известно «Реальному времени», старшая дочь татарстанского миллионера из 90-х, экс-депутата Госдумы Рафаэля Гималова Аделия решила выйти из своего единственного на сегодняшний день бизнес-актива — одного из старейших казанских бизнес-центров родом из советских лет. БЦ «Тахлес» на перекрестке улиц Татарстан и Тукая может быть продан — пока речь идет о реализации всего здания единым лотом. Владелица утверждает, что приобретала этот объект в первой половине «нулевых» сама — за счет кредитных средств одного из татарстанских банков. Несмотря на удачную локацию в самом центре Казани, эксперты считают стоимость объекта почти в 300 млн рублей завышенной.

Все в собственности

Девятиэтажный бизнес-центр «Тахлес» площадью 5 825 «квадратов» располагается на ул. Татарстан в Казани. Здание в стиле модернизма второй волны с серым фасадом и колоннами продают единым лотом за 299 млн рублей.

— Обременений на объекте нет, вся земля в собственности у одного человека уже более 15 лет. Причина продажи объясняется тем, что владелец хочет кардинально сменить место жительства. Плюс человеку уже тяжело всем этим управлять, — сообщил «Реальному времени» Владимир Гималов. Как выяснило «Реальное время», арендаторам помещений в бизнес-центре волноваться не о чем — объект продается как действующий арендный бизнес, распродажа по этажам или помещениям пока не рассматривается. Потенциальных покупателей, близких к заключению сделки, пока также нет.

Согласно выписке из ЕГРН, здание по ул. Татарстан, 22/41 и практически весь земельный участок под ним принадлежат ООО «Тахлес», учредителем которого значится Гималова Аделия Рафаэлевна. На собственнике других бизнесов не зарегистрировано.

ООО «Тахлес» действует 17 лет, зарегистрировано по тому же адресу в Казани. Основной вид деятельности — аренда и управление собственным или арендованным нежилым недвижимым имуществом. Годовой оборот фирмы держится на уровне 18—19 млн рублей. Однако рентабельность бизнеса постепенно падает — из-за роста стоимости содержания здания. В результате, чистая прибыль фирмы упала с 4,8 млн рублей в 2017-м до 1,1 млн рублей в 2019 году.

Мизерная доля земли под бизнес-центром — 48/10000 — несколько раз за эти годы меняла собственника. Сначала была в руках питерского ООО «АМТ» (ныне не действует), от этой организации перешла к физлицу Гайнутдинову Айрату Ренатовичу, а затем — к Мингазетдиновой Лилии Абдуллазяновне.

Известная династия

Как выяснило «Реальное время», Аделия Гималова — старшая из трех дочерей татарстанского чиновника, «олигарха из 90-х», экс-депутата Госдумы РФ (третьего, четвертого и пятого созывов) Рафаэля Гималова. Владимир Гималов, который занимается сбором заявок от потенциальных покупателей объекта — внук 70-летнего экс-замминистра сельского хозяйства и пищевой промышленности ТАССР.

У Гималова-старшего выдающаяся биография. По данным открытых источников, в 1974 году, спустя год после окончания КГФЭИ, он занял должность старшего экономиста Казанского завода газовой аппаратуры. В последующие годы работал предправления Айшинского районного потребсоюза, начальником отдела Государственного агропромышленного комплекса ТАССР, замминистра сельского хозяйства и пищевой промышленности ТАССР и директором по финансам комбината «Идель».

После распада СССР Гималов сколотил свой капитал. С 1991 по 1999 годы он активно занимался самым разным бизнесом. Известно о том, что он работал заместителем директора АО «Пионер», директором Финансового дома «Русь», был членом совета директоров «Промстройбанка». В 1999 году впервые был избран депутатом Госдумы РФ.

Еще в конце 90-х Рафаэль Гималов достаточно прочно обосновался в Швейцарии. По сей день он живет на две страны, между Женевой и Москвой. В одном из последних упоминаний Гималова в Сети он указывается как президент компании Swiss investment. В 2017 году он присутствовал на встрече мэра Казани Ильсура Метшина с мэром сенегальского города Гедиауэй Алиулом Саллом.

«Если бы не ранняя весна, мы бы не выжили»

Гималовы, как и многие предприниматели родом из 90-х в России, придерживаются принципа непубличности, достаточно тщательно скрывая личную и профессиональную деятельность от общественности и СМИ. Из-за этого в сети периодически появляются слухи о связях семьи Гималовых с сомнительными событиями и персонами. Например, пишут, что в Швейцарии Гималов-старший сдружился с проживавшими там же олигархами Борисом Березовским и Владимиром Гусинским, а одна из дочерей Гималова якобы едва не вышла замуж за сына Гусинского, но брак расстроился в последний момент.

Все написанное — выдумка, никаких связей с беглыми российскими олигархами у ее семьи нет, утверждает Аделия Гималова. По ее словам, у них с мужем «малый бизнес», связанный со сдачей в аренду коммерческих площадей в бизнес-центре «Тахлес». Действительно, все дела по взаимодействию с арендаторами Гималова ведет сама — постоянно живет в Татарстане и часто бывает в офисе в своем бизнес-центре.

На первый взгляд, «малый бизнес» старшей дочери выглядит подарком от могущественного отца, поскольку Гималова не помнит стоимость объекта в момент покупки и даже название «какого-то татарстанского» банка, который якобы выдал на эту сделку кредит. Однако утверждает, что семья не имеет к этому никакого отношения, и признается, что действительно накопилась усталость и пропал былой интерес к арендному бизнесу, который кормил семью почти два десятилетия. Видимо, последней каплей стала пандемия коронавируса, точнее — вызванный ею локдаун.

— Нас спасло то, что в этом году была ранняя весна — мы выключили отопление уже в марте. С арендаторов, которые были вынуждены уйти на самоизоляцию в апреле, мы денег не брали. Но если бы не ранняя весна, мы бы наверное не выжили, — рассказала Гималова «Реальному времени». По ее словам, в данный момент более 85 процентов арендопригодных площадей бизнес-центра заняты арендаторами.

Судя по информации, указанной в сервисе 2ГИС, в БЦ располагаются крайне разношерстные соседи — от ателье до реготделения политической партии. Так, в числе арендаторов числится Союз мусульманок РТ, психологическое пространство Clever, офис компании по ремонту речных судов «ВолгаРемДизельФлот», творческая студия «В душе пою», оздоровительный центр DreamTerra, Объединение молодежного строительства РТ и татарстанское отделение партии «Яблоко». Помимо этого, в бизнес-центре есть три ателье, парикмахерская, кофейня, столовая «Тахлес», центр автоматизации, юрфирма, турфирма, магазин косметики и другие арендаторы.

«Имея на руках 300 млн, можно позволить себе новый торговый центр»

Директор консалтинговой компании «А-Девелопмент» Мурат Ахмеров считает, что 85% — это большая вакансия для бизнес-центра: «У нормальных объектов загрузка 90—95%. Значит, есть проблемы».

— Этот бизнес-центр не проходил классификацию, но, по сути, это класс «С». С точки зрения технического состояния и отделки ему можно поставить 5 из 10 баллов. Говорить о том, что это БЦ с парковкой, — нельзя, поскольку ее там нет, при этом он несомненно интересен с точки зрения локации, — говорит Мурат Ахмеров. Однако, по словам Аделии Гималовой, вокруг здания оборудовано более 50 бесплатных парковочных мест, а также есть платные муниципальные парковки. — На мой взгляд, цена завышенная. Для инвестора интереснее стоимость 35—40 тыс. за квадратный метр. Имея на руках 300 млн, можно позволить себе купить новый торговый центр с восьмилетней окупаемостью. На мой взгляд, объект по такой цене не уйдет. Он интересен, может быть, с точки зрения перепрофилирования под апартаменты.

Плюсы «Тахлеса» перечислил генеральный директор компании «Реагентство» Юрий Чикиров. По его словам, само здание добротное, крепкое, в нем много пространства и нет «давления» высоты потолков (они выше 4 метров, согласно объявлениям). Местоположение также неплохое, однако, по словам эксперта, есть минусы:

площадь застройки здания на земельном участке составляет около 700 квадратных метров из 10,8 сотки земли, относящейся к единому объекту недвижимости. Таким образом, места на парковку для офисного центра крайне мало — не более 20—25 мест;
касательно конфигурации этажей: на фото видны большие площади помещений общего пользования, то есть сдача в аренду, с одной стороны, гораздо эффективнее крупным арендаторам (этажами или их частью), но из-за лимитов парковки снижается вероятность такой сдачи и ограничиваются типы арендаторов. Наиболее вероятны call-центры, IT-компании с молодыми сотрудниками «на самокатах», иногда студентами, в пешей доступности множество вузов.

— Новому владельцу однозначно попадает объект, подлежащий редевелопменту, как в ремонте фасадных решений, так и внутренней организации пространств. Учитывая тенденции на гибкие сервисные пространства — здесь это наиболее вероятный сценарий. По цене предложения — уверен в возможности объективного торга, так как очевидно, что стартовая цена завышена с позиции доходного подхода, — считает Юрий Чикиров.

«Мы проектировали это здание для швейной фабрики №3»

Согласно данным из открытых источников, здание бизнес-центра было построено в 1987 году, однако автор проекта здания, казанский архитектор Герман Бакулин называет другой временной промежуток.