«Строительный рынок умирает»: переход на эскроу не поднял спрос на жилье

07:00, 16.09.2019

Часть покупателей жилой недвижимости ушла на вторичный рынок, но лишь формально

Росреестр зафиксировал в Татарстане очередное снижение сделок на первичном рынке — по итогам августа спрос на новостройки уменьшился на 20%. Правда, застройщики считают снижение числа сделок формальностью, связанной с переходом на эскроу — часть сделок по новостройкам осела в статистике по продаже «вторички». Впрочем, есть и объективные причины для снижения спроса. Среди них — высокий ценник на квартиры и ожидание дальнейшего снижения ставок по ипотеке. Удешевление ипотеки в предыдущие месяцы не стимулировало спроса на этот продукт — число сделок по итогам августа уменьшилось на 20%. Пока мало причин для роста спроса и цен на жилье, считают эксперты. Подробности — в обзоре «Реального времени».

Рынок новостроек: падение на 20%

Спрос на новостройки продолжает падать уже второй месяц подряд. К такому выводу можно прийти, проанализировав свежую статистику Управления Росреестра по РТ. Так, в августе в Татарстане было заключено всего 1047 договоров долевого участия (ДДУ). А это оказалось почти на 20% меньше, чем месяцем раннее.

Если сравнивать нынешний август с прошлогодним, падение на рынке первичного жилья и вовсе составит 40%. По сравнению с августом 2017 года спрос также снизился на 35% — тогда в Татарстане было зарегистрировано 1624 ДДУ.

Впрочем, участники рынка отмечают, что на самом деле «первичка» не просела, по крайней мере, не так существенно. А что касается статистики, в нее закрались некоторые погрешности, связанные с переходом на проектное финансирование.

Коммерческий директор компании «Домкор» Юрий Мочалин напоминает, что многие квартиры в новостройках скупили сами застройщики через аффилированные компании еще в июне. Это было необходимо, чтобы получить право на достраивание домов по старым правилам. Сейчас эти квартиры перепродаются реальным покупателям, но они оформляются уже по договорам уступки права требования. То есть эти сделки «оседают» в статистике по «вторичке», хотя по факту речь идет о продаже новостроек.

Впрочем, объективные причины для снижения спроса тоже есть. Среди них и сезонный фактор, и удорожание недвижимости.

— В нашей компании снижение спроса на первичную недвижимость этим летом составляет порядка 10 процентов. Первую причину я уже отметил: некорректность фиксации Росеестром первичной сделки — нюансы по определению первичной недвижимости. Вторая причина — сезонное снижение спроса. В-третьих, снижение спроса провоцирует рост цен на жилье с введением эскроу-счетов и выводом на продажу проектов по этим счетам. В-четвертых, население ожидает снижения ипотечной ставки, которую объявило правительство. К тому же ажиотажный спрос, который наблюдался до 1 июня, наверное, даже с переизбытком насытил текущий спрос, — говорит Юрий Мочалин.

«Строительный рынок умирает потихоньку»

Другие застройщики также связывают снижение спроса на «первичку» со сложностями, которые возникли при переходе на эскроу. Генеральный директор «Жилищной инвестиционной компании Казани» Эмиль Хуснутдинов отмечает, что продажи квартир на некоторое время притормаживались опять же по формальным причинам.

— Спрос на нашу недвижимость ровный, резко не менялся. Был какой-то провал летом, но он связан с тем, что мы регистрировали Заключение о соответствии застройщика (ЗОС). Работа продолжалась на протяжении трех недель, но это не говорит о том, что люди не хотели покупать. Они бронировали квартиры, но у нас не было возможности регистрировать сделки. Это касалось многих строителей, возможно, падение спроса, зафиксированное Росреестром, связано с этим фактом, — отмечает Эмиль Хуснутдинов.

Директор строительной компании «Бриз» Андрей Беляков рассказывает, что часть застройщиков приостанавливала продажи, чтобы обезопасить себя. Он уверен, что новые условия для девелоперов не были столь тяжелыми, если бы правила игры были приняты окончательно, а поправки не вносились с такой завидной регулярностью.

— Чтобы снизить риски и не оказаться в нелепом положении, просто некоторые застройщики не стали заключать долевые договоры. Мы не снижали свои продажи. Да, на одном объекте в июне притормозили продажи, чтобы исключить риски, но сейчас возобновили. Строительный рынок умирает потихоньку либо его убивают. Непонятно, что хотят от строителей. Если у вас болит зуб, вам всю челюсть не будут выдирать. У нас на строителей смотрят так: есть обманутые дольщики, хотя их — один процент от всей массы, давайте убьем всех застройщиков, загоним их в узкие рамки, при этом сужается весь рынок, — считает Андрей Беляков.

По новым правилам строят много, но продают мало

Между тем Центробанк России опубликовал довольно любопытную статистику перехода на проектное финансирование. Из нее следует, что в большей части российских регионов заключено всего по одному или два договора проектного финансирования, немало субъектов, где застройщики даже не начали взаимодействовать с банками, ни зарегистрировав вообще ни одного соглашения.

Больше всего договоров между банками и застройщиками заключено в Москве (29), Московской области (16), Новосибирской и Ростовской областях (15). Татарстан тоже оказался в числе лидеров. По данным регулятора, на 26 августа 2019 года в Татарстане между застройщиками и банками было заключено 14 договоров проектного финансирования на общую сумму 13,4 млрд рублей. Вероятно, достижению высоких результатов способствовали и круглые столы, курируемые Минстроем, где регулярно собираются застройщики и представители крупнейших банков.

Однако при том в Татарстане немало объектов, которые уже начали продаваться по новым правилам. Дольщиков, желающих покупать квартиры с помощью эскроу-счетов, оказалось не так уж и много. По данным регулятора, на конец августа было заключено только 236 ДДУ с использованием эскроу на общую сумму 782,9 млн рублей. Получается, что для покупателей безопасность сделок по эскроу пока не стала решающим фактором при выборе квартиры.

Для сравнения: в Пермском крае между банками и застройщиками заключено только шесть договоров проектного финансирования, то есть вдвое меньше чем в Татарстане. Но в данном регионе зарегистрировано уже 466 ДДУ с использованием эскроу, а на счетах по ним лежит почти 1,2 млрд рублей.

Ипотечники ждут снижения ставок

Учитывая сложности, связанные с переходом на проектное финансирование, и высокую планку по вводу жилья в рамках нацпроекта «Жилье и городская среда», большие надежды по-прежнему возлагаются на ипотеку, которая должна поддержать спрос. На прошлой неделе Центробанк России снизил ключевую ставку уже в третий раз в текущем году — до 7 п.п. Это самый низкий показатель, которого удалось достигнуть с 2014 года. В свою очередь рынок жилья может ждать очередного удешевления ипотеки.

Напомним, за лето ставки по ипотеке в Татарстане снизились примерно на 0,5-1 п.п. Впрочем, никакого ажиотажа у покупателей это не вызвало. Напротив — по данным Управления Росреестра по РТ, в августе в Казани было зарегистрировано 1 222 ипотеки на жилые помещения, что оказалось на 20% меньше чем в июле. Участники рынка, опрошенные «Реальным временем» указывают на то, что потенциальные покупатели притаились: многие из них ждут, что ипотека подешевеет еще больше. Тем более, что подобные обещания и прогнозы звучат с завидной регулярностью.

— Констатируем снижение ипотечных сделок в общем портфеле продаж «Домкора». Это все связано с ожиданием покупателей снижения процентной ставки. И она снижается, но незначительно. Хочется в очередной раз поблагодарить правительство за медвежью услугу. Оно постоянно говорит о снижении ипотечной ставки, и люди переводят свои покупки в отложенный спрос. Честно говоря, такие ожидания могут быть неоправданными, рост цен на жилье продолжится в сентябре и после Нового года. И не исключено, что он нивелирует выигрыш от снижения процентной ставки, которую ожидают покупатели, — говорит Юрий Мочалин.

«Дорожает только бюджетное жилье»

На вторичном рынке жилья ситуация остается стабильной. По данным Управления Росреестра по РТ, в августе в Казани было зарегистрировано 1837 договоров купли-продажи на жилые помещения. Месяцем ранее на столичном рынке вторичного жилья было заключено 1774 сделки, что меньше всего на 4%, то есть каких-то значительных изменений не произошло.

При этом участники рынка отмечают, что существенного роста цен на жилье, как на первичное, так и на вторичное, в последние месяцы не произошло.

— Есть заявления, что цены на первичном рынке выросли на 30%. Это неправда. Цены всегда растут, когда увеличивается степень готовности дома. Также цена квадратного метра выше, если меньше площадь квартиры. Например, квадратный метр квартиры в 30 кв. м может быть дороже на 20%, чем в других квартирах. Цены не увеличились существенно, выросли они на недорогое бюджетное жилье стоимостью 2,5 — 2,8 млн рублей — они самые распространенные. А по некоторым параметрам и районам было даже снижение цен, — сообщает директор агентства недвижимости «Счастливый дом» Анастасия Гизатова.

По ее мнению, если не будет каких-то потрясений, то цены и спрос на первичном рынке сохранятся в тех же пределах. На вторичном рынке ситуация аналогичная: как отмечает Гизатова, никакого роста цен на квартиры стоимостью выше 5 млн рублей нет.

Антонина Дарчинова коммерческий директор компании «КамаСтройИнвест»

В августе мы почувствовали возобновление спроса. Для нас это связано со стартом продаж новой очереди в ЖК «Живи на Портовой». Комплекс привлекателен как для жизни, так и для инвестиций, поэтому вызвал большой интерес на рынке. Хотя могу подтвердить, что несмотря на это, общий объем выручки по сравнению с аналогичным периодом прошлого года оказался ниже. Тем не менее уже сейчас, в сентябре, мы видим усиление интереса к новостройкам, поэтому рассчитываем в сентябре результаты еще улучшить по сравнению с августом.

Снижения спроса на «первичку», на мой взгляд нет, напротив, в 2018 году мы наблюдали ажиотажный неестественный спрос на фоне новостей и слухов о переходе рынка на новую законодательную систему.

В наших проектах увеличение цен связано с ростом строительной готовности. Средний темп роста цен будет снижаться, так как при работе по эскроу застройщики не заинтересованы в быстром привлечении финансирования на строительные работы, а значит, больше нет смысла давать такую большую скидку на этапе котлована, как раньше.

По нашим данным, спрос на ипотеку остается стабильным и по нашим проектам даже растет. Низкие ставки, наоборот, стимулируют спрос на «первичку» в целом.

Глобально на рынке недвижимости можно выделить общий тренд изменения потребительских предпочтений в связи с выходом на рынок потребителей поколения миллениалов и младше. Это значит, уход в диджитал, высокая грамотность потребителя, акцент на ценности времени как ресурса. Это сказывается как на рынке новостроек, так и аренды или загородного жилья. В этих условиях застройщикам необходимо менять продукт, а также подход к общению с потребителем.

Мы как застройщик связаны с рынком недвижимости в связи с возможностью приобрести квартиры в наших ЖК по системе «Трейд-Ин», когда мы сами занимаемся продажей старой «вторички» нашего клиента для оплаты его нового жилья. Могу сказать, что при грамотном продвижении и выстраивании процесса продаж на вторичном востребованы абсолютно все типы недвижимости, на каждый находится свой клиент. Экспозиция у нас по таким сделкам длится не более одного-двух месяцев.

Цены по городу Казани выросли глобально, на все жилье. Тут, на мой взгляд, действует комплекс факторов, и рост новостроек, которые «подтягивают» за собой вторичку, — один из ключевых.
Руслан Хабибрахманов директор АН «Флэт»

Спрос на первичном рынке по нашим объектам не падал в августе. Наоборот, даже больше клиентов обратилось, чем в июле. Резкого роста по нашим объектам не произошло. Цены растут незначительно, примерно на один-два процента в месяц. В среднем сегменте стоимость квадратного метра составляет 75—80 тысяч рублей. Предпосылок для резких колебаний нет, думаю, незначительный темп роста сохранится. Вторичный рынок показывает стабильность и по цифрам спроса, и по ценам.

Снижение роста спроса на ипотеку, возможно, связано с тем, что упала ключевая ставка Центробанка, и покупатели ждут дальнейшего снижения ставки по ипотеке.