Пейзаж перед битвой: замеры ипотеки в Казани на пороге повышения ставок

Вопрос на стол

4 сентября в Сочи председатель Банка России Эльвира Набиуллина заявила о появлении некоторых факторов, «которые позволяют положить на стол» вопрос возможного повышения ключевой ставки. Набиуллина еще раз намекнула, что надеяться на снижение ставки сейчас нет смысла (в этом, впрочем, мало кто сомневался), при этом остается много причин, чтобы сохранить ее на текущем уровне — 7,25%. Ближайшее заседание ЦБ пройдет 14 сентября, там и будет принято окончательное решение. Тем не менее рынок воспринял слова главы ЦБ именно как сигнал о повышении.

Повышение ключевой ставки, если оно произойдет, будет означать, что снижение стоимости кредитов как минимум поставлено на паузу. Это относится и к ипотечным кредитам, которые дешевели 2 года подряд. Независимо от того, на каком решении остановится ЦБ, «Реальное время» решило зафиксировать текущую ситуацию на ипотечном рынке.

В целом по России средневзвешенная ставка по рублевым ипотечным ссудам на первичное жилье снизилась с 12,74% в августе 2016 года до 9,62% в августе 2018-го (по кредитам, выданным с начала года). Средний срок ипотеки за тот же период увеличился с 15,2 до 16,1 года, а количество выдаваемых кредитов — с 455,2 до 785,1 тыс.

За I полугодие 2018-го банки выдали ипотечных кредитов на сумму свыше 1,5 трлн рублей (общий долг россиян по ипотеке на 1 августа составил 5,9 трлн рублей). Объем выдачи кредитов в годовом выражении вырос почти на 68%, а количество сделок — на 54,6%.

Где почем

В Татарстане на 1 июля 2017 года средняя ставка ипотеки составляла 11,2%, а к июлю этого года опустилась до 9,51%. Однако, как выяснило «Реальное время», от банка к банку ситуация сильно отличается. Для объективности сравнивались кредиты с одинаковыми условиями: сроком 15 лет и первоначальным взносом в размере 30%.

Из более чем 20 анализируемых кредитных учреждений самая дорогая ипотека в республике в банке «Заречье», «Автокредитбанке», «Татсоцбанке» и «Тимер Банке» (здесь и далее данные на 31 августа 2018 года). Так, «Заречье» предлагает ипотечные кредиты под 13—15% годовых и на первичное, и на вторичное жилье. В «Автокредитбанке» ставка колеблется от 14,9 до 15,9%, правда, максимальный срок кредита ограничен 10 годами.

Cтавка в 11,5% на новое жилье действует в «Тимер Банке»; в случае со вторичным рынком есть возможность оформить экспресс-ипотеку под тот же процент, но основная ставка здесь — 9,9%.

Наиболее дешевую ипотеку на рынке предлагают два банка, которыми ныне владеет ЦБ. Речь идет о ФК «Открытие» и «Бинбанке». У каждого из них ставка на первичное жилье составляет 8,5%, на вторичное — 8,7%. Но и здесь есть нюансы.

ФК «Открытие» действительно снизил ставки по всем программам ипотечного кредитования, снижение составило до 0,5 процентного пункта, рассказывает управляющий банком в Татарстане Дамир Габдулхаков. По его словам, 8,5% — это промо-ставка, которая действует для клиентов, приобретающих недвижимость у ключевых партнеров банка.

«Это возможно благодаря взаимодействию с застройщиками. В ставку, как правило, закладывается скидка, которую застройщики готовы предоставить клиентам. Ипотечная ставка в целом зависит от размера ключевой ставки ЦБ», — говорит Габдулхаков.

В отдельных банках для действующих и новых клиентов ставки разнятся. Например, «Девон-кредит» предлагает новым клиентам ипотеку под 10,2%, для тех, кто уже имеет историю отношений с банком, действуют другие условия.

Еще два учреждения — «Газпромбанк» и «Алтынбанк» — предлагают клиентам самим выбрать ставку. «На самом деле мы определяем ее индивидуально, исходя из всех обстоятельств; у нас нет как такового стандартного ипотечного продукта, — говорит председатель правления «Алтынбанка» Ринат Абдуллин. — Мы рассматриваем разные условия, исходим из возможностей клиента и уже потом на основании этого устанавливаем ставку». Без согласования с советом директоров банк выдает ипотеку с максимальным сроком 5 лет.

Проценты по ипотечным кредитам

«Как видите, ситуация поменялась»

Многие участники рынка говорят, что период снижения ставок можно считать пройденным. По словам Марата Хасиятуллина, управляющего филиалом УБРиР в Казани, июль и август были для банка необычными месяцами — ипотечных кредитов выдавалось в разы больше, чем обычно, хотя для УБРиР ипотека не является основным продуктом. «Мое мнение — возможно, люди перестраховываются в ожидании повышения ставок, идет ажиотажный спрос», — говорит он.

Будут ли ставки расти, пока не вполне ясно, но как минимум дальнейшего снижения Хасиятуллин не ждет. При этом он отмечает, что некоторые банки не стали дожидаться решения ЦБ и уже начали поднимать ставки ипотеки либо сворачивать различные акционные программы.

В последние годы именно ипотека была драйвером общего роста кредитования. ЦБ со своей стороны стимулировал банки делать упор на этот сегмент как на менее рискованный, отмечает Абдуллин. Но это привело к тому, что даже деньги на первоначальный взнос люди порой занимали у банка. Таким образом ипотека целиком выдавалась на кредитные средства, соответственно, клиентам труднее ее обслуживать.

«Объявлялось, что у нас инфляция 2%, и все, может быть, рассчитывали, что ставки будут снижаться. Но, как видите, ситуация немного поменялась. Как правило, ипотечные ставки привязаны к ключевой, поэтому если ключевая ставка повысится, естественно, вырастут и проценты по кредитам», — говорит предправления «Алтынбанка». Так или иначе, резюмирует он, в последнее время тенденция идет не к снижению ставок, а к их стабилизации или росту.