Новости раздела

Бизнес-центры Казани: почем рабочее место для народа

Кадастровая стоимость всех офисных центров столицы РТ составляет свыше 32 млрд рублей, из которых треть приходится на 8 объектов

Газета «Реальное время» продолжает серию материалов о рынке офисной недвижимости Казани. В сегодняшнем материале мы изучили кадастровую стоимость офисных центров, которые, напомним, как и торговые помещения, в 2018 году станут головной болью для их владельцев вследствие изменения налогообложения. При этом, поднимая арендные ставки, чтобы компенсировать потери, БЦ могут отпугнуть своих арендаторов. Мы подсчитали также стоимость всех БЦ столицы РТ (32,7 млрд рублей) и выяснили, что больше трети кадастра приходится на 8 центров класса «А» (11,4 млрд). При этом, однако, самый дорогой офисный фонд у БЦ класса «В»: в Казани он стоит 14,2 млрд рублей. Кроме того, оказалось, что в среднем построить БЦ класса «А» стоит в 6,7 раза дороже, чем БЦ класса «В», и в 8,8 раза дороже, чем БЦ класса «С».

Головная боль для владельцев

Напомним, с 1 января база налога на имущество исчисляется по кадастровой стоимости (а ее в той же Казани опять же в последние годы переопределили, вызвав вал судебных исков предпринимателей), а не по остаточной, усредненной, которая меньше кадастровой в разы. Налоговая ставка в этом году составит 1,2%, в 2016-м — 1,5%, в 2017-м — 1,8%, в 2018-м и в последующие годы — 2%. А с 2020 года по такой схеме будут начисляться все виды налогов на имущество. Изменения коснулись даже объектов социально-культурной сферы, используемых для нужд культуры, образования, социального обеспечения, которые теряют налоговые льготы в случае, если их офис располагается в административном или офисном центре. О ряде БЦ газета «Реальное время» зимой-весной этого года уже упоминала в списке всех казанских торгово-деловых центров площадью свыше 3 тыс. кв. метров с указанием их новой кадастровой стоимости. Именно эти изменения и заставили татарстанский минзем составить базу данных ТЦ республики, куда не вошли объекты меньше 3 тыс. кв. м, которых налоговые изменения пока не коснулись.

Исследуя рынок торговой недвижимости и составив рейтинг крупнейших рантье Татарстана, мы уже называли его в свете последних фискальных событий «списком пострадавших от налогового бремени». Известно также, что оценку недвижимости по всей РТ проводила компания РКЦ «Земля», и проводилась она массовым методом, без учета индивидуальных особенностей каждого объекта. А то, как сложно правильно подсчитать собственно офисные площади, отделив их от торговых и/или производственно-складских, мы упоминали в своем прошлом материале в серии о рынке офисной недвижимости. Напомним также, что ТПП РТ уже в марте заявила о поступлении десятков жалоб от владельцев коммерческой недвижимости, налог на которую в результате изменения схемы налогообложения вырос в несколько раз: бизнесмены ждали, что палата поможет пересмотреть результаты оценки кадастровой стоимости недвижимости или же «протолкнуть» в Госсовете льготы для облегчения материального положения бизнеса в кризис. Кадастровая стоимость в отдельных случаях увеличивается в 11-12 раз, сообщил тогда глава ТПП РТ Шамиль Агеев (так, 111 казанских ТЦ и БЦ оценили в 75,7 млрд рублей). В татарстанские суды за последние три года в ходе оспаривания результатов определения кадастровой стоимости (и рантье желали бы, что очевидно, вероятнее всего, в наши рейтинги, например, вообще не попадать) был подан 1 281 иск. Противостояние владельцев ТЦ с чиновниками не уникально: в Москве и Екатеринбурге торговые центры также пытаются оспорить резкое повышение налогов, связанное с увеличением кадастровой стоимости.

БЦ не могут поднять аренды, не спугнув бизнес: как поступят владельцы площадей?

Любопытно это еще и потому, что, по мнению ряда экспертов, в действительности настоящими бизнес-центрами могут быть только БЦ с площадью выше 3 тыс. кв. м. И в прошлом материале мы подсчитали по методу Cushman & Wakefield, вычитая из всей суммарной офисной площади Казани центры с общей площадью не более 3 тыс. кв. м. Оказалось, что реальных БЦ площадью более 3 тыс. кв. м в столице РТ всего 60. Общая их площадь тем не менее несильно отличается от совокупной — 725,1 тыс. кв. м. В свете вышесказанного, от налогообложения с 2018 года пострадают как минимум 60 бизнес-центров, и практически вся офисная площадь мегаполиса. Очевидно, что это не замедлит сказаться и на арендных ставках. Проблема, однако, в том, что БЦ существуют не в вакууме, а на рынке. А на рынке сегодня кризис. И, как следствие, повышение арендных ставок (а после кризиса 2014 года в целом по стране они упали на 10-15%) лишь «выгонит» бизнес из крупных БЦ в более мелкие — те самые, площадь которых меньше 3 тыс. кв. м. Это если исключить саму возможность владельца распылить бизнес-центр на ряд мелких «бизнес-центриков» под разными юридическими лицами. Правда, не исключено, что за этим будут строго следить надзорные органы (в первую очередь налоговики).

Ставки аренды в Казани в кризис упали на 10-15%

Ранее, в мае, мы уже писали, цитируя экспертов, что ставки аренды на офисном рынке Казани, как и в целом по всей России, в 2015 году упали на 10-15%: но в связи с тем, что на офисном рынке Казани нет такого числа новых помещений, значительного падения ставок, как в Москве, не произошло. Ставка аренды на офисные помещения в Казани составляет в среднем 1 000-1 200 рублей в месяц (в качественных БЦ), включая налоги, коммунальные платежи и операционные расходы. Общий уровень арендных ставок по классу «А» составляет, по мнению руководителя казанского представительства некоммерческого партнерства «Гильдия управляющих и девелоперов» Айрата Гиззатуллина, 1 000 руб. за кв. м и выше, по классу «В+» — от 750 руб. за кв. м и выше. «По классу «В» цены варьируются в зависимости от многих факторов, и границы цен более широкие. Есть ставки от 450 руб. за кв. м, но в то же время некоторые объекты доходят до 900 руб. за кв. м», — отмечал он в весеннем комментарии газете «Реальное время». Тогда же он озвучил правило: «Общее правило стоимости объекта: чем меньше помещение, тем выше арендная ставка в расчете на квадратный метр».

Стоимость всех БЦ столицы РТ больше 30 млрд рублей — 11,4 млрд стоят центры класса «А»

Итак, что говорит пугающий кадастр владельцам БЦ в казанском случае? Он говорит, что совокупная кадастровая стоимость всех 98 БЦ столицы РТ составляет 32,7 млрд рублей. Самая высокая стоимость у двух топовых объектов, о которых мы уже писали: это «Корстон» и «Сувар» — соответственно 4,97 и 4,24 млрд рублей (ранее, по данным Росреестра, «Корстон» стоил чуть ниже — 3,7 млрд рублей). Кадастровая же стоимость всех офисных площадей класса «А» — 11,4 млрд рублей. То есть 34,7% всего офисного казанского кадастра приходится всего на 8 объектов класса «А». Однако, что любопытно, несмотря на престижность и качественность площадей в БЦ класса «А», по стоимости этих самых площадей в топ-10 самых дорогих бизнес-центров попадают сразу 7 БЦ класса «В» и только три БЦ класса «А». Помимо двух перечисленных это еще офисный центр «Карсар» — 7-е место в рейтинге: 732,2 млн рублей. В мае аренда в «Карсаре» составляла 1 701 рубль за кв. м. В «Корстоне» и «Суваре» соответственно 1 100-1 500 руб. и 1 250-1 350 руб.

В Казани четыре «офисных» «миллиардера»: «Корстон», «Сувар», MEGGAPARK и «Родина»

Так, находящийся на первой строчке рейтинга по площадям самый крупный торгово-деловой комплекс MEGGAPARK (класс «В» официальный и класс «С» неофициальный) занимает лишь третью строчку рейтинга по кадастровой стоимости — 1,9 млрд рублей. Интересно, что в случае с ним арендные ставки еще меньше: 175-700 руб. за кв. м (напоминаем, данные — майские). И следом за ним идут сплошь БЦ класса «В»: КРЦ «Родина» (1,3 млрд рублей) — 800-940 руб. за кв. м, «Идея» (745,8 млн рублей) — 380-560 руб. за кв. м и «Караван» (740,7 млн рублей) — 500-600 руб. за кв. м. Фактически в Казани лишь четыре БЦ-«миллиардера», владельцы которых в 2018 году от налога на имущества испытают особенно противоречивые чувства. Остальные, начиная с «Идеи», идут за «миллиардерами» с большим отрывом. 8-10 строчки занимают БЦ «Азинский», БЦ на Нариманова, 40 и «Дом Кекина» — с кадастровой стоимостью 659, 643 и 616 млн рублей соответственно. «Резиденты» первых 10 мест в рейтинге — владельцы площадей общей кадастровой стоимостью 16,5 млрд рублей. Любопытно, что «Дому Кекина» по ряду причин резко увеличили кадастровую стоимость: ранее он стоил 412 млн рублей. Зато в топ не попал БЦ «Бахадир» (один из крупнейших БЦ класса «В»), стоивший в марте 735,8 млн рублей, а ныне — лишь 281,8 млн рублей.

Самый дорогой офисный фонд — класса «В» — на 14 млрд рублей

Пожалуй, в соответствии с кадастровой оценкой имущества самым дорогим офисным фондом владеют БЦ класса «В»: общая стоимость офисных площадей там составляет 14,2 млрд рублей. Помимо перечисленных выше БЦ в топ-10 центров класса «В» по стоимости имущества попадают бизнес-центр на Ибрагимова (615 млн рублей, и одна из самых дорогих наряду с «Карсаром» арендных плат — 1 600 руб. в мес.), деловой центр Relita (533,7 млн, 800 руб. в мес.), бизнес-центр «Сфера» (507,2, от 650 руб. в мес.) и блок-офис на Московской (453,5 млн рублей). Совокупная стоимость офисных площадей в БЦ, попадающих в первую десятку рейтинга класса «В», составляет 7,4 млрд рублей.

Средняя стоимость одного БЦ класса «А» выше БЦ класса «В» в 6,7 раза

Конечно, считать среднюю стоимость офисных площадей можно лишь очень формально, тем более в случае, когда число БЦ в том или ином классе довольно велико. Тем не менее цифры эти весьма показательны. Так, если средняя стоимость качественных БЦ класса «А» составляет 1,4 млрд рублей, то стоимость БЦ класса «В» — всего 290,8 млн рублей. Притом что их, напомним, минимум 49 единиц по Казани — поэтому разброс цифр велик. Однако в классе «В» есть в столице РТ только один «миллиардер» — это тот же гигант ТДК MEGGAPARK. Остальные, даже в первой десятке самых дорогих БЦ, стоят от 745 млн рублей и ниже.

Для сравнения: при совокупной стоимости всех БЦ класса «С» в Казани, равной 5,1 млрд рублей, средняя стоимость такого БЦ (а их в столице РТ 32) составляет всего 160,1 млн рублей. Что очевидно — построить его девелоперу гораздо дешевле. Хотя именно этот класс страдает в кризис больше всего: его площадями зачастую пользуется МСБ, проседающий во время финансовых волнений сильнее всего (его, напомним, в Казани, по разным оценкам от 16,3% до 20%). Самый дорогой БЦ в этом классе — бизнес-центр на Чуйкова (574,4 млн рублей) с арендной платой 600 руб. в мес. В пятерку дорогих БЦ этого класса также входят БЦ «Арго» (357,5 млн), бизнес-центр на ул. Щапова, 26 (357 млн рублей) с арендной платой 450-550 руб., БЦ на Камала (342,3 млн), ОЦ «Проточная, 8» (291 млн рублей) с 400 руб. в мес., «Градстройинвест» (285,5 млн рублей) с 450 руб. в мес. и деловой центр «Журналистов, 2а» (267,9 млн рублей) с 600 руб. в мес.

Наименование

Адрес

Класс здания, официально/неофициально

Кадастровая стоимость, млн руб.

Гостиничный торгово-развлекательный комплекс (ГТРК) «Корстон-Казань»

ул. Николая Ершова, д. 1а

А

4971,9

Офисно-торговый центр Suvar Plaza

ул. Спартаковская, д. 6

А

4244,2

Торгово-деловой комплекс MEGGAPARK

Сибирский тракт, д. 34

В/С

1912,7

КРЦ «Родина»

ул. Баумана, д. 44/8

н/д

1258,5

Бизнес-парк ОАО «ИПТ «Идея»

ул. Петербургская, д. 50

В+

745,8

«Караван»

ул. Спартаковская, д. 2

В

740,7

Офисный центр «Карсар»/офисный центр на ул. Академическая, д. 2

ул. Академическая, д. 2

А

732,2

«Азинский»

пр. Победы, д. 159

В

659,2

Нариманова, 40, бизнес-центр

ул. Нариманова, д. 40

В

643,4

Дом Кекина

ул. Максима Горького, д. 8-9

В

616,1

Бизнес-центр на Ибрагимова

пр. Ибрагимова, д. 58

В+/С

615,4

Бизнес-центр на Чуйкова

ул. Маршала Чуйкова, д. 2

С

574,4

Деловой центр Relita

ул. Декабристов, д. 85б

В+

533,7

Бизнес-центр «Сфера»

ул. Гаврилова, д. 1

В/В+

507,2

Офисно-деловой центр «Булак»

ул. Право-Булачная, д. 35/2

А

462,5

Блок-офис на Московской

ул. Московская, д. 15

В

453,5

Бизнес-центр «На Столбова»

ул. Столбова Н., д. 2

В/В+

443,5

Бизнес-центр «БТИ-центр»

ул. Клары Цеткин, д. 8/27

В

386,0

«Пушкинский»

ул. Пушкина, д. 52

В

382,7

«Уницентр», торгово-офисный центр

ул. Журналистов, д. 62

В

377,4

ЗАО «Альтон», бизнес-центр

ул. Право-Булачная, д. 13

В+

367,8

«Арго»

ул. Чистопольская, д.19А

С

357,5

Бизнес-центр на ул. Щапова, 26

ул. Щапова, д. 26

С

357,3

БЦ на Камала

ул. Галиаскара Камала, д. 41

С

342,3

БЦ «Галерея VolkoF»

ул. Волкова, д. 59

В+

338,6

ООО «Международный бизнес-центр»/бизнес-центр «Паравитта»

пр. Ямашева, д. 36

А/В+

325,5

«Татария»

ул. Николая Ершова, д. 29б

А/В+

300,0

Офисный центр «Проточная, 8»

ул. Проточная, д. 8

С

291,3

«Градстройинвест»

ул. Габдуллы Тукая, д. 58

С

285,5

«Бахадир»

ул. Сары Садыковой, д. 30

В

281,8

Деловой центр «Журналистов, 2а»

ул. Журналистов, д. 2а

С/В

267,9

Бизнес-центр «Солдатский»

ул. Солдатская, д. 8

С

261,6

Кредитный дом «Центральный»

ул. Пушкина, д. 12

В+

256,9

Офисный центр «Миллениум»

ул. Островского, д. 38

В

256,3

Бизнес-центр «Профсоюзный»

ул. Профсоюзная, д. 40-42

В

255,8

«Тройка», офисный центр

ул. Межлаука, д. 22

В

239,7

«Сакура»

ул. Марселя Салимжанова, д. 2в

В

234,3

Бизнес-центр на Гоголя

ул. Гоголя, д. 3а

В/С

230,7

Salamat, торгово-офисный центр

Горьковское шоссе, д. 49

С

217,7

Бизнес-центр «Капитал»

ул. Карла Маркса, д. 28

А/А+

214,8

«Комбытсервис», ОАО

ул. Лево-Булачная, д. 52

не классифиц.

207,5

СПК, офисный центр

ул. Волгоградская, д. 49

С

203,4

ЗАО «Нордвестойл»

ул. Пушкина, д. 30

С

167,3

Деловой центр на Фукса

ул. Карла Фукса, д. 11/6

н/д

163,4

ОЦ на К. Насыри, 25

ул. Каюма Насыри, д. 25

не классифиц.

160,1

Бизнес-центр «7 слонов»

ул. Тази Гиззата, д. 6/31

В

157,0

«Астра», деловой центр

ул. Фатыха Амирхана, д. 51в

В

155,7

Торгово-офисный центр на Камала

ул. Галиаскара Камала, д. 7

В

154,8

«Призма»

ул. Пушкина, д. 19

В

151,5

Benczedi

ул. Спартаковская, д. 23

В

149,0

«Булгар-офис», бизнес-центр

ул. Московская, д. 25/29

В

148,8

«На Халева», офисный центр

ул. Роторная, д. 1

С

146,9

«На Островского, 87»

ул. Островского, д. 87

В/В+

144,9

Бизнес-центр «Авангард»

ул. Владимира Кулагина, д. 10

В/С

144,5

Офисный центр, ул. Тази Гиззата

ул. Тази Гиззата, д. 3а

С

141,2

Бизнес-центр «Риолит-Офис»

ул. Чернышевского, д. 30б

В

130,5

«Ромол», бизнес-центр

ул. Зур Урам, д. 1а

В

130,2

«Грани», торгово-офисный центр

ул. Арбузова, д. 5

С

128,2

Бизнес-центр «Тинчурина, 31»

ул. Карима Тинчурина, д. 31

В

126,9

«Сейлз»

ул. Чернышевского, д. 27а

С

126,8

БЦ «Енисей»

пр. Ямашева, д. 28а

В

126,2

БЦ «Карла Маркса, 66»

ул. Карла Маркса, д. 66

В

124,1

«На Деменьева», бизнес-центр

ул. Дементьева, д. 70а

С

122,0

Общество с ограниченной ответственностью «МВА — Холдинг»

ул. Щапова, д. 47

А/В

121,7

Офисный центр на Университетской

ул. Университетская, д. 14

В

117,1

«Гиросервис», бизнес-центр

ул. Островского, д. 57а

С

108,0

Офисно-складской центр в Малых Клыках

пер. Дорожный (Малые Клыки), д. 3а

С

107,3

«Рябина»

ул. Сайдашева, д. 12

В

102,5

«Капитан», бизнес-центр

ул. Нариманова, д. 155 (ул. Сары Садыковой, 59)

С

95,8

Халитова, 2, бизнес-центр

ул. Халитова, д. 2

С

92,9

БЦ «Островский»

ул. Островского, д. 57б

С

92,5

«Астор-Офис»

ул. Островского, д. 79

В

91,5

Офисный центр «Венди»

ул. Нариманова/Парижской Коммуны, д. 65/26

В

90,8

БЦ «Калина»

ул. Калинина, д. 2

В

90,7

Бизнес-центр «Фабрика»

ул. Кави Наджми, д. 8а

С

89,4

Ostrovsky

ул. Островского, д. 35а

В+

86,8

Бизнес-центр «Сеченова»

ул. Сеченова, д. 19

В/В+

84,5

Mostaf, многофункциональный комплекс «Брикетный»

ул. Адоратского, д. 63а

С

84,1

«Худяковский»

ул. Михаила Худякова, д. 3

н/д

82,3

«Искон», бизнес-центр

пр. Серова, д. 9

В

73,2

Бизнес-центр Goldenline

ул. Хади Такташа, д. 1

С

71,0

Офисный центр на Шуртыгина

ул. Искра, д. 27

С

67,4

«Грант»

ул. Бутлерова, д. 30

С

57,5

«Капитель», бизнес-центр

ул. Маршала Чуйкова, д. 1а

н/д

55,7

Бизнес-центр на Шмидта

ул. Шмидта, д. 35а

В

54,5

Блок-офис на Горького

ул. Максима Горького, д. 29/19

В

54,0

Бизнес-центр «Визит»

пр. Победы, д. 206

С

53,6

Деловой центр на Маяковского

ул. Шмидта, д. 35

С

48,6

«Лукас», офисный центр

ул. Техническая, д. 120

С

48,2

«Солнышко», бизнес-центр

ул. Восстания, д. 8а

С

45,6

G Office, офисный центр

ул. Мазита Гафури, д. 71

С

42,9

БЦ «Дзержинский»

ул. Дзержинского, д. 11а

В

34,4

«Коммерческий центр», деловой центр

ул. Поперечно-Авангардная, д. 15

н/д

27,6

«Шер-Хан», офисный центр

ул. Энергетиков, д. 10а

н/д

27,6

«Деловой центр», офисный центр

ул. Техническая, д. 10а

С

27,4

Офисный особняк на территории торгового комплекса «Петрушкин двор»

ул. Адмиралтейская, д. 3

В/В+

23,9

«Казан утлары»

ул. Большая Красная, д. 49

В

20,6

«На Тульской», офисный центр

ул. Тульская, д. 57

н/д

17,7

Часть 1. Бизнес-центры Казани: в каких условиях работает бизнес столицы республики

Сергей Афанасьев
Аналитика

Новости партнеров