Бизнес-центры Казани: в каких условиях работает бизнес столицы республики

Майские данные ГУД РТ: в Казани 54 БЦ на 272 тыс. кв. м

Напомним, ранее мы писали о том, что в Казани в настоящий момент работают 54 бизнес-центра, из них классифицировано Гильдией управляющих девелоперов (ГУД) 48, то есть 89%. Оставшиеся, что называется, «без звезд» — их класс неизвестен, но, вероятнее всего, он вряд ли выше класса «С». Так или иначе, по весенним данным ГУД, общий объем аренды офисной недвижимости на конец 2014 года составил 272 тыс. кв. м, из них класс «А» — 10%, «В+» — 26%, «В» — 44%, «С» — 20%. При этом по их подсчетам в 2014 году появилось шесть новых бизнес-центров: «Капитал» (класс «А»), «Парк Победы», «Профсоюзный», «Франт», «На Сеченова», «Рябина» (все — «В»). А в 2015 году планируются ко вводу еще шесть — «На Заводской», «Эпл», «Швейник» (предположительно все класса «С»), «Петр I», «На Лево-Булачной», «На Гвардейской» (предположительно все класса «В»). Общий объем вводимых площадей составит 22 тыс. кв. м, арендопригодных площадей — 15 тыс. кв. метров. Вывод: если два года назад в Казани в классе «А» был большой дефицит предложений (лишь три БЦ — «Корстон», «Сувар-Плаза», «Булак»), а их загрузка доходила до 80-100%, то с введением в 2013 году Korston Tower, а в 2014-м — «Капитала» напряженность в этом сегменте должна спасть. Для сравнения, по итогам 2014 года объем только качественных офисных площадей Москвы составил 15,4 млн кв. м, а за год было введено 1,4 млн кв. м, и впервые в истории рынка офисной недвижимости Москвы доля площадей класса «А» превысила долю класса «В»: 713 000 кв. м и 693 000 кв. м соответственно.

Иными словами, даже если подсчитать уже предположительно введенные БЦ и их площади, получается, что в Казани их к концу года должно быть минимум 60 общей площадью 294 тыс. кв. м. Запомним эти цифры.

2014 г. Данные LCMC: 27 объектов на 482,6 тыс. кв. м

Прежде чем перейти к новым, кардинально отличающимся от весенних цифр данным, любопытно взглянуть на исследование сторонних наблюдателей казанского рынка. А именно — экспертов London Consulting & Management Company. Так, после проведения ими исследования коммерческой недвижимости Казани (октябрь 2014 года) в сегменте офисных центров оказалось, что «на сегодняшний день в Казани представлено 482 600 кв. м офисных площадей». Рынок действующих качественных бизнес-центров Казани представлен, по данным LCMC, «27 действующими объектами». Заметим в скобках, что 27 объектов оценены в 482,6 тыс. кв. м, тогда как, по данным ГУД, их в Казани 48-54 общей площадью всего 294 тыс. кв. м. И это не считая того факта, что LCMC, говоря о 27 объектах, упоминает их как «качественные БЦ», то есть класса «А» по преимуществу, площадь которых тем не менее по их подсчетам в 1,6 раза больше, чем площади всех БЦ по данным ГУД. Причем, как уверяют специалисты компании LCMC, «рынок качественных бизнес-центров в основном представлен объектами класса «С» — 41% (в структуре количества зданий), класс «В» составляет 30%, класс «В+» — 18%; на долю класса «А» приходится меньше всего — 11%". Кроме того, осенью прошлого года эксперты LCMC отмечали, что «за последние десять лет данный сегмент рынка в Казани увеличился в несколько раз»: «Так, еще в начале 2000-х гг. общий объем площадей не превышал показатель в 250 000 кв. м». Согласитесь, 250 тыс. кв. м ненамного отличается от цифры 294 тыс. кв. м.

Какие офисы доминируют в Казани: класс «В» или класс «С»? Эксперты не сходятся во мнениях

По-видимому, здесь наличествует разность в методике подсчетов БЦ, в результате чего рынок оказывается в глазах наблюдающих натурально «плавающим» с плавающими же цифрами и данными по площадям (и, как следствие, стоимости). Как видим, даже по классу представленных в разных исследованиях казанского рынка офисных площадей нет единого мнения. Стороны согласны лишь в том, что БЦ класса «А» — 10-11%. По остальным классам согласия нет. По майским данным ГУД, в Казани больше всего офисных площадей класса «В» — 44%. По прошлогодним данным LCMC, больше всего площадей класса «С» — 41%. Понятно, что при таких вводных данных и выводы о текущем положении дел будут диаметрально противоположными. Не говоря уже о прогнозах. LCMC считает, что в 2015-2017 годах всего будет введено 127,7 тыс. кв. м офисных площадей в 8 объектах.

Август 2015 г. ГУД РТ: в Казани 98 БЦ на 804,7 тыс. кв. м

Итак, каковы же последние подсчеты ГУД? По данным на август 2015 года в Казани 98 (девяносто восемь!) бизнес-центров. При том, что на сайте самой гильдии официально даже не 54 или 48, а 45 бизнес-центров. То есть число их в результате новых подсчетов увеличилось в 2 раза относительно майских данных. Соответственно увеличились и офисные площади, общий объем которых в Казани составил 804,7 тыс. кв. м — больше чем в 3 раза, чем по майским подсчетам. Тут, впрочем, стоит оговориться. Дело в том, что в мае ГУД фактически давал не совокупный объем всех площадей, а «общий объем аренды офисной недвижимости». Каков же объем оставшихся неарендованных офисных площадей, тогда могло быть и неизвестно. Кроме того, в реальности бизнес-центров может быть гораздо больше, чем зарегистрировано в самой гильдии.

Как это было: 2002 год — 34 БЦ на 290 тыс. кв. м, класс «А» отсутствует

Прежде чем перейти к новым данным о классах офисных площадей Казани и доле каждого класса в общем объеме, любопытно взглянуть на цифры прошлых лет. Которые тоже все очень и очень разнятся — в зависимости от компании-исследователя и методики. Во-первых, вспомним уже историю — данные начала нулевых. Общий фонд офисных помещений в 2002 году в Казани был представлен 34 бизнес-центрами (в 1-3 кварталах 2002 г. — 31) общей площадью 124 тыс. кв. м и «многочисленным предложением неспециализированных объектов». Общая площадь сдаваемых в аренду офисных объектов оценивается примерно в 290 000 кв. м. В том числе 140-150 тыс. кв. м сдавалось в аренду на тот момент государством (минземимущество РТ и КУКИ г. Казани). Офисные здания были небольшие, средний размер — 4 000-5 000 кв. м. В основном представлены здания бывших НИИ, общежитий, административные здания промышленных предприятий: «Где-то в 10-20 зданиях проведена реконструкция. Офисные объекты класса «А» отсутствуют. Бизнес-центры класса «В», «В+» представлены 9 офисными зданиями общей площадью 25 300 кв. м, в том числе 5 новыми офисными зданиями, введенными в эксплуатацию за 2001-2002 годы».

2013 год. Доминирует класс «В» — 77,8% от всего офисного фонда на 148 тыс. кв. м

Больше 10 лет спустя, по данным уже информационно-аналитического портала Arendator.ru, на конец 2013 года показатель обеспеченности Казани качественной офисной недвижимостью составляет 65 кв. м на 1 000 жителей. Общий объем предложения наиболее качественных офисных помещений (класса «А» и «В») по состоянию на 4 кв. 2013 г. составил 77 тыс. кв. м. В основном наиболее качественные офисные помещения представлены классом «B» — 60 тыс. кв. м или 77,8% от общего предложения. Офисы класса «А» составляют 22,2% от общего предложения или 17,1 тыс. кв. м. Суммарный объем офисных площадей составляет около 148 тыс. кв. м. То есть в три раза больше, чем по данным LCMC было в Казани через год.

2012 год. Данные Cushman & Wakefield: 72 объекта на 430 тыс. кв. м, но качественных из них лишь 27

По итогам 2012 года два международных консалтинговых агентства Cushman & Wakefield и GVA Sawyer подготовили исследования региональных рынков коммерческой недвижимости. По оценкам Cushman&Wakefield, общий объем предложения в Казани был представлен 72 объектами офисной недвижимости общей площадью 430 тыс. кв. метров (напомним, по данным LCMC, в 2014 году только качественные объекты имеют площадь 482,6 тыс. кв. м). При этом за 2012 год на рынке, по их данным, «появилось большое количество предложений по продаже/аренде новых и исторических особняков, которые реконструируются в рамках программы по сохранению и реконструкции культурно-исторического центра Казани»: «Практически все эти здания имеют общую площадь не более 3 тыс. кв. м и не являются профессионально управляемыми объектами, которые можно назвать бизнес-центрами. Поэтому в анализ эти объекты не вошли». По данным Cushman & Wakefield, объем качественного предложения офисных помещений (класс «А», «В+» и «В-») в Казани представлен 27 бизнес-центрами общей площадью около 210 тыс. кв. метров.

2015 год, август. В Казани всего 60 крупных БЦ с основным офисным фондом на 725,1 тыс. кв. м

Не исключено, что именно эта оговорка — «не более 3 тыс. кв. м и не являются профессионально управляемыми объектами, которые можно назвать бизнес-центрами» — играет не последнюю роль в оценках различными агентствами состояния казанского рынка офисной недвижимости. Хотя все равно объем подсчитанных площадей в качественных объектах очень сильно отличается у разных исследователей (которые, справедливости ради, не в состоянии обойти все 70-90 объектов или «вытащить» информацию о классе помещений у собственников всех БЦ). Тем не менее мы вынуждены работать именно с теми данными, которые нам предоставлены. Итак, в Казани всего 98 БЦ на 804,7 тыс. кв. м. Если подсчитывать так, как три года назад подсчитывали специалисты Cushman & Wakefield, и вычесть из всей суммарной офисной площади центры с «общей площадью не более 3 тыс. кв. м» (какие из из них «не являются профессионально управляемыми объектами, которые можно назвать бизнес-центрами», выяснить вряд ли представляется возможным), то окажется, что в столице РТ крупных БЦ или реальных БЦ по мнению Cushman & Wakefield с площадью более 3 тыс. кв. м 60 единиц. Общая их площадь несильно отличается от совокупной — 725,1 тыс. кв. м. Еще 38 бизнес-центров — небольшие, совокупной площадью 79,5 тыс. кв. м.

Класс «А»: всего 8 БЦ площадью 217,29 тыс. кв. м — 27,8% всего фонда

Класс этих хоть 58, хоть всех 90 зданий подсчитать, увы, еще сложнее. ГУД разделяет, например, класс здания «официальный» и «неофициальный», имея в виду квалифицированных гильдией в противоположность самоназначенных собственником. Легче всего подсчитать число качественных БЦ с классом «А» (официальным и неофициальным) — их в Казани всего 8 единиц общей площадью 217,29 тыс. кв. м. То есть 27,8% всего офисного фонда. БЦ, предоставляющие в аренду офисные площади такого класса, обычно немаленькие: средняя площадь таких комплексов — 27 тыс. кв. м.

Топовые БЦ: «Корстон» и «Сувар». Как сложно отделить офисные метры от торговых

Это ГТРК «Корстон-Казань» (он неоднократно попадал в наш обзор и как один из лидеров по торговым площадям, и как топовый объект на гостиничном рынке) — 87,5 тыс. кв. м. Это офисно-торговый центр Suvar Plaza (отошедший от девелопера «Сувар-Казань» структурам «Ак Барса») — 74,5 тыс. кв. м. Отметим тут, что ранее торговые площади «Корстона» оценивались в 66,5 тыс. кв. м, а офисные площади «Сувара» равнозначны его торговым площадям, которые участвовали в наших прошлых обзорах. Иными словами, исследователи редко или почти никогда не разделяют площади на офисные и торговые в случае таких огромных объектов, что должно заставить нас отнестись к нашему рейтингу с осторожностью. Так, по оценкам ряда наблюдателей рынка, площадь офисного пространства «Сувара» — 13 тыс. кв. м, а «Корстона» — всего 10 тыс. Попытка отделить офисные площади от торговых предпринималась и ранее. Так, по данным LCMC, офисная площадь «Сувара» составляет лишь 32,8 тыс. кв. м, а «Корстона» — 22,8 тыс. кв. м. А по данным самой гильдии (май 2015 года), арендопригодная площадь «Корстона» составила 16 тыс. кв. м. А «Сувара» — аж 52,9 тыс. кв. м.

На третьем месте построенный еще в 2002 году и ранее, к слову, не сертифицированный в классе «А» самим ГУДом РТ пятиэтажный офисный центр «Карсар» на ул. Академическая, 2 (где находится, собственно, и редакция газеты «Реальное время») — 15,2 тыс. кв. м (арендопригодная — 4,7 тыс.).

«Булак» и «Татария»: разность в метрах и разность классов у разных исследователей

Любопытно, что на конец 2014 года официально в Казани была тройка «топов» с офисными площадями класса «А»: ТОЦ Suvar Plaza (32 797 кв. м), МФЦ «Корстон» (22 862 кв. м) и ОДЦ «Булак» (4 066 кв. м по данным LCMC). Когда успел сертифицироваться «Карсар», неизвестно, но в итоге он по площадям сместил с третьей позиции «Булак». Площадь занимающего пятую строчку офисно-делового центра «Булак» в пять этажей, построенного в 2006 году, сам ГУД РТ оценил не в 4, а в 8,6 тыс. кв. м. Впрочем, арендопригодная, по данным ГУД, — лишь 6,5 тыс. кв. м. Как видим, оценки офисных площадей даже топовых казанских БЦ весьма разнятся.

Кроме того, до сих пор все перечисленные нами БЦ не имели разночтений между декларируемым классом помещений и официальным. Тогда как открывшийся в 2013 году 16-этажный бизнес-центр «Паравитта» (ООО «Международный бизнес-центр») площадью 14 тыс. кв. м — 4 строчка в рейтинге БЦ класса «А» — официально котируется на класс «А», неофициально — «В+». Находящийся на 6 строчке нашего рейтинга топовых БЦ известный БЦ «Татария», решение о строительстве которого было принято в 1996 году, а первая очередь сдана в 2001-м (долгое время ему в Казани не было аналогов), в 2013 году сдал вторую очередь и ныне официально сертифицирован на класс «А» (неофициально продолжает считаться «В+») — площадь его составляет 7,3 тыс. кв. м (арендопригодная, впрочем, по данным на май 2015 года — 5,3 тыс. кв. м).

Вышедший на рынок лишь в прошлом году бизнес-центр «Капитал», построенный ООО «Рент Инвест» и «загрузивший» к концу прошлого года в числе первых арендаторов американскую химическую компанию DuPont (котируется в индексе Dow Jones Industrial Average), хотя официально подал на класс «А», неофициально котируется вообще как «А+». Его площадь — 7,1 тыс. кв. м. У бизнес-центра «МВА — Холдинг» площадью 2,8 тыс. кв. м обратная ситуация: официально класс «А», неофициально — «В».

Класс «В» — самый представительный в Казани: 49 БЦ на 393,6 тыс. кв. м, 49% всего фонда

Однако по величине площадей именно класс «В» можно считать самым представительным среди качественных БЦ. В формальной десятке БЦ по площадям (а там, напомним, могут фигурировать и площади входящих в центры торговых заведений) «Корстон» перемещается на 2-е место, «Сувар» на 3-е, «Карсар» вообще соскальзывает на 8-ю строчку, остальные же вылетают из десятки. Всего же в Казани, по нашим подсчетам, официально 49 бизнес-центров с офисными площадями класса «В» (включая 6 БЦ класса «В+» площадью 73,4 тыс. кв. м). Общая их площадь составляет 393,6 тыс. кв. м, то есть фактически половину всего офисного фонда. Если же считать только «чистый» класс «В» — 43 БЦ площадью 320,2 тыс. кв. м. В целом наши оценки почти совпадают с подсчетами ГУДа: в Казани БЦ класса «В» — 48,9% (по данным ГУД РТ — 44%). Средняя площадь БЦ класса «В» — 8 тыс. кв. м. Считается, что инфраструктура офисов класса «В» схожа с классом «А», класс «А» — более имиджевое помещение.

Гигант MEGGAPARK почти на 100 тыс. кв. м, но офисных лишь 27,7 тыс.

Самыми обширными «офисными угодьями» владеет торгово-деловой комплекс MEGGAPARK (официально «В», неофициально «С») — 99,4 тыс. кв. м. Впрочем, надо иметь в виду, что ТЦ MEGGA в комплексе занимает 23,5 тыс. кв. м, ТК «Грани» — 19,6 тыс. кв. м. Общая же площадь офисных площадей (альфа, бета, гамма, дельта-центры) составляет пока лишь 27,7 тыс. кв. м. Тогда как еще два — сигма- и йота-центры — фигурируют в инвестиционных проектах соответственно на 16,8 и 12,5 тыс. кв. м. Самый большой в MEGGA — гамма-центр на 10 542 кв. м. Формально все же это, безусловно, первое место по представленным владельцами офисным площадям. Еще у одного представителя топ-10 по объему офисных площадей вообще — КРЦ «Родина» (4-е место «офисного хит-парада») — нет данных по классу площадей, предоставляемых в аренду. И, вероятно, его 30,3 тыс. кв. м включают в себя большей частью развлекательные заведения. Фигурирующие ниже его на 5-7 строчках бизнес-центры бизнес-парк ОАО «ИПТ «Идея» (29,5 тыс. кв. м), ТОЦ «Уницентр» (17,4 тыс. кв. м) и «Караван» (15,4 тыс. кв. м, арендопригодная — 7,5 тыс.) предоставляют площади класса «В» (за исключением «Идеи» — там «В+»). Замыкают десятку бизнес-центры «Азинский» и «Бахадир» класса «В» с 14,8 и 14,1 тыс. кв. м соответственно (в последнем случае арендопригодная — 11 тыс.).

Класс «С» для МСБ: 16% фонда, 27 БЦ

Наконец, офисный фонд площадей класса «С» составляет в Казани 146,5 тыс. кв. м — 32 бизнес-центра. Или 18,2% от всего фонда (по майским данным ГУДа — 20%). Самые представительные из них — бизнес-центр на Чуйкова (12,1 тыс. кв. м), бизнес-центр «Визит» (11,7 тыс. кв. м), бизнес-центр на Щапова (9 тыс. кв. м), ОЦ «Проточная» (7,8 тыс. кв. м) и ОФ «На Халева» (7,7 тыс. кв. м). Средняя площадь БЦ с офисными площадями класса «С» относительно небольшая — 4,5 тыс. кв. м. Напомним, именно этим классом офисов зачастую пользуется МСБ, для которого рост арендных ставок, в отличие от крупного бизнеса, является ощутимым ударом. Именно эти БЦ в кризис оказываются в самой сложной ситуации.

Еще 9 БЦ в нашем рейтинге невозможно как-то проранжировать в силу либо отсутствия внятных данных о классе площадей, либо БЦ попросту не были сертифицированы.