Рынок загородной недвижимости: стагнация, уступчивость строителей и застывшие цены

Формат городской квартиры в загородном доме

Как рассказал нашему изданию заместитель генерального директора по развитию группы компаний «Дар» Николай Савин, на рынке загородной недвижимости сейчас наблюдается стагнация. Ситуация такая же, как и в прошлом году: на майские праздники, по словам эксперта, был скачок спроса, на начало июня небольшой спад, но сейчас он выравнивается.

С коллегой согласен и Айрат Хабибуллин, директор АН «Домус»: «Я считаю, что объемы строительства новых объектов снизились примерно на 50%. Пока не закладывают новые объекты. Цены на вторичную недвижимость выросли в ноябре-декабре прошлого года. Но на загородную недвижимость не выросли. Была определенная стоимость за квадратный метр, она выросла за счет стоимости материалов (металла, дерева, электрики). Например, средняя цена по кирпичным домам была от 17-18, сейчас уже 19-20 тыс. руб. за кв. м».

Марат Хакимов, директор торгово-строительной компании «Амик», характеризует ситуацию на рынке загородной недвижимости как застой. «Продается сейчас очень мало. Падение по сравнению с прошлым годом очень большое, потому что люди свои деньги вкладывали в прошлом году, а в этом пока ждут стабилизации рынка. Не могу сказать, что какие-то проекты особенно хорошо идут, что есть какой-то ажиотажный спрос. Я считаю, что все ждут осени», — говорит девелопер.

Сейчас, по словам Савина, появился спрос на одноэтажные дома. «Раньше люди хотели все по классике жанра: два этажа, мансарду и цоколь. Сейчас все больше людей склоняется к формату городской квартиры в загородном доме, то есть один этаж без лишних лестниц. Такие дома стоят от 2 миллионов рублей с землей. Это круглогодичное проживание от 100 «квадратов», — отметил он.

От продажи коттеджных комплексов к продаже земли

На вопрос о том, известно ли эксперту о каких-либо закрывшихся и замороженных проектах, он ответил, что москвичи, зашедшие на рынок Татарстана и пытавшиеся запустить новые комплексы, не проверяя рынок, по большей части уходят от концепции реализации комплексной застройки к простой продаже участков.

Названия, по словам Савина, у этих комплексов так и не появилось, но один комплекс планировался в Пестречинском районе около села Карповка, другой в Верхнеуслонском районе рядом с Волжской Гаванью. «То есть они изначально собирались строить организованные коттеджные поселки. Имелась концепция, большой красивый генплан с развитием инфраструктуры и привлечением жителей на круглогодичное проживание. Но сейчас, оценив свои продажи и отсутствие финансирования в связи с резким повышением кредитной ставки в начале года, проекты свернулись, и они просто продают землю в этих районах», — пояснил он.

Чем дешевле, тем лучше

Сейчас у казанцев пользуется популярностью сегмент «Оптима», то есть чем дешевле, тем лучше: от 40 тыс. руб. за «сотку» — земля, от 40 до 120 «квадратов» — дома, от 2,5 до 5 млн руб. за дом. Направление особого значения для покупателей не имеет. Те, кому нужно ближе к городу, едут в Зеленодольский и Верхнеуслонский районы. Те, кому нужно подальше от города, едут в Пестречинский и Лаишевский районы. «Судя по нашим заявкам, наиболее популярными районами являются Пестречинский и Зеленодольский», — отметил Николай Савин.

Кроме того, еще одной тенденцией этого года можно отметить, что у людей появилась необходимость в организованности коттеджных комплексов. «Никто не хочет брать просто землю в поле. Всем нужны управляющие компании. Всем нужна инфраструктура: детские площадки, детские сады, школы и прочее. И люди готовы за это доплачивать», — сказал Савин.

Как пояснил Николай Савин, если в обычном комплексе обслуживание дома (электроэнергия, вода, канализация) обходится в 5-6 тысяч, то при проживании в организованном комплексе в счет-фактуру добавляется стоимость обслуживания дорог, за которую отвечает УК, обслуживание детских спортивных площадок и содержание других объектов. Это дороже обычного на 20%.

В Европу или на дачу?

В этом году для Казани, как и для Москвы, характерна тенденция, когда многие решили вместо поездок за рубеж или покупки зарубежной недвижимости купить загородное жилье на родине. По словам Николая Савина, это началось ориентировочно 4 года назад, когда построили горнолыжный курорт. Как оказалось, москвичи и привезли эту моду в наш регион: «В поселке Веденская Слобода 60% домов, которые есть на склоне, принадлежат москвичам. Они приезжают на выходные, кто на вертолетах, кто на машинах, отдыхают и в воскресенье вечером уезжают. То же самое и на Сорочьих горах. Для них отдаленность от города значения не имеет, их интересует непосредственная близость к природе», — отметил Савин.

Было 10, стало 65

«Реальное время» опросило и других девелоперов загородной недвижимости, а также пообщалось со строительными фирмами-подрядчиками и с представителями земельного рынка. Большинство экспертов согласны с Николаем Савиным, что рынок сейчас находится в стагнации. Наиболее популярные направления, интересующие казанцев на рынке загородной недвижимости, — это Лаишевский и Зеленодольский районы. Кроме того, люди активно рассматривают дома и на территории Казани, например, в Советском районе. Средний «дом мечты» казанца — это одно-двухэтажный кирпичный дом на 4-5 человек площадью 120 «квадратов» и стоимостью до 3 млн руб.

Михаил Александров — генеральный директор коттеджного поселка «Тетеево»:

— Однозначно спрос на загородную недвижимость есть, люди покупают. Но я бы не стал говорить, что он увеличился или уменьшился. Ожидаемое и прогнозируемое количество клиентов, которое у нас было до, есть и сейчас. То есть спрос по сравнению с прошлым годом остался прежним.

Что касается загородной недвижимости, то примерно 50% людей ищут земельные участки с коммуникациями. По крайней мере, мы ориентированы на этих людей и хотим, чтобы они к нам пришли. Остальные 50% ищут участок с готовым домом.

То, что сейчас появились новые коттеджные проекты, — это правда. Рынок расширяется и становится на ноги. Например, по сравнению с прошлым годом, сейчас на рынке действует порядка 65 коттеджных поселков. Они в основном располагаются в Лаишевском районе и 20-30-километровой зоне от Казани. Для сравнения, в 2012 году их было всего 10.

Конечно, самое популярное направление — это Зеленодольск. Там, где больше всего пробок в пятницу вечером. Также популярно место возле воды и недалеко от города.

Самые популярные дома у казанцев — это от 100 до 200 кв. м с прилегающим к нему участку от 6 «соток». Такие дома стоят от 3 до 6 млн руб.

Наши цены остались такими, какие и были в прошлом году. Но сейчас появился ряд предложений, которые дешевле изначальной стоимости. Если раньше предложения были по 60 тыс. руб. за «сотку», то сейчас предлагаем ряд участков по 55 тыс. руб. Это связано с тем, что конъюнктура рынка несколько изменилась и формат нашего поселка несколько иной. Мы хотим продать как можно больше земельных участков и поэтому выводим на рынок вот такие предложение по 8-10 «соток».

Сейчас четко заметно, что рынок не падает, но и не растет. Например, в Москве загородная недвижимость стоит уже второй год. Видимо, москвичи насытились, хотя строительство идет активное. Что касается Казани, то не могу сказать того же.

Эльмира Махмутова — руководитель отдела по работе с клиентами агентства недвижимости «Флэт»:

— Если сравнивать рынок загородной недвижимости с рынком прошлого года, то все стабильно. Конечно, заявок становится больше к лету. Люди начинают выбираться на дачу, поэтому рассматривают и дачные варианты.

Вообще, в городе дома всегда пользуются популярностью. Самый популярный район — Советский: Царицыно, Нагорный, Константиновка, Клыки. Есть два сегмента домов: бюджетные и комфорт. Бюджетные дома в этом районе стоят до 3,5-4 млн руб., дома дороже уже идут до 6-7 млн руб.

Если смотреть дальше Казани, то самое популярное направление — это Лаишевский район, а также выезд из Горьковского шоссе — Верхнеуслонский район. Тут уже ищут варианты у Волги, с хорошим видом из окна. Реже обращаются по Пестречинскому и Высокогорскому районам.

Сейчас люди предпочитают в большей степени кирпичные дома. По квадратуре больше рассматривают бюджетные варианты до 100 «квадратов» с двумя этажами.

Айрат Хабибуллин — директор агентства недвижимости «Домус»:

— Строиться стали существенно меньше. Во-первых, «зависают» объекты, построенные ранее. Их просто не успели продать в ноябре-декабре прошлого года. Во-вторых, рынок загородной недвижимости, как правило, оживляется весной. Начало активности отмечается с марта и продолжается до ноября с некоторым затишьем в июле. Но в этом году в это время уже начался спад спроса не только на вторичном рынке, но и на рынке загородной недвижимости. Это общий факт.

Сложно подвести статистику по падению спроса, так как если, например, в долевом строительстве застройщиков небольшое количество (20-30), то девелоперов и застройщиков загородной недвижимости намного больше. Поэтому сложно оценить. Я считаю, что объемы строительства новых объектов снизились примерно на 50%. Пока не закладывают новые объекты.

Цены на вторичную недвижимость выросли в ноябре-декабре прошлого года. А на загородную недвижимость не выросли. Была определенная цена за квадратный метр, она выросла за счет стоимости материалов. Например, средняя цена за кирпичные дома была от 17-18, сейчас уже 19-20 тыс. руб. за кв. м.

Существует разный сегмент жилья. Есть элитное жилье, комфортабельное и экономкласса. Экономкласс — это дом от 100 до 130 кв. м. Я думаю, что цена сейчас вернется к уровню прошлого года, так как строители начинают уже снижать свою рентабельность.

Обычно загородными домами интересуется семья из 4-5 человек, которые хотят одно- или двухэтажный дом с тремя спальнями, двумя санузлами, кухней на первом этаже, объединенной или раздельной с гостиной. Желательно, чтобы внизу был один кабинет или спальня. Площадь желаемого дома — 100-150 «квадратов», то есть это экономвариант. Такой дом обойдется в 2,5-3 млн без стоимости земельного участка и наружных коммуникаций. На рынке элитной невидимости проблем нет, они строятся.

Наши основные заказчики — это частные лица, которые владеют квартирой или у которых есть одобренный ипотечный кредит на покупку дома за городом, и они хотели бы его построить. Строительство своего дома предпочтительней покупки, так как таким образом люди могут построить так, как угодно им.

Цена на наши объекты выросли в начале года, но они стабилизируются в июле из за отсутствия заказчиков. Из-за этого и цены возвращаются на свой прежний уровень.

Цены на земельные участки в этом году не выросли, но не падали сильно. Земли вокруг города осталось уже очень мало. Например, в районе Константиновки, Царицыно, Клыков цены не упали, потому что там земельных участков осталось мало.

Конечно, прошлый год земельный рынок был более активен. Активность этого года можно оценить только в половину предыдущего.

Цена на популярные участки варьируется от 250 до 300 тыс. руб.

Анастасия Гизатова — директор агентства недвижимости «Счастливый дом»:

— Рынок загородной недвижимости находится в тех же рамках, что и в аналогичном периоде 2014 года. Как правило, востребованы земельные участки в Казани от 5 до 8 соток для самостоятельного строительства основного жилья взамен городской квартиры, и готовые жилые дома в пределах 4 500-5000 тыс. рублей.

Да, много проектов загородных жилых комплексов приостановили строительство и в связи с подорожавшей стоимостью денег, и сниженным спросом на данный сегмент. Но, в свою очередь, появляются и новые — как бюджетные варианты, так и дорогие.

Необходимо разделять специфику объектов: в качестве дачи, дома на выходные или альтернатива городской квартире. В первом случае востребовано зеленодольское и лаишевское направления. Стоимость до 2 млн рублей для готового дома.

Готовые коттеджи в городе — Константиновка, Кадышево, Вознесение, Салмачи и т. п. Они стоят в пределах 4 500-5000 тыс. руб., земельные участки от 1 млн руб.

Востребованные проекты на сегодняшний день — это Загородный клуб, Ореховка, Голубое озеро.

Цены на наши предложения остались на уровне 2014 года, локально возможны скидки. Но в сравнении с рынком вторичного жилья, загородная недвижимость в высокий сезон пользуется спросом. Прослеживается явная тенденция дезурбанизации и обмена квартиры на дом.

Марат Хакимов — директор торгово-строительной компании «Амик»:

— Падение по сравнению с прошлым годом очень большое, потому что люди свои деньги вкладывали в прошлом году, а в этом пока ждут стабилизации рынка. Не могу сказать, что какие-то проекты особенно хорошо идут, что есть какой-то ажиотажный спрос. Я считаю, что все ждут осени.

Конечно, самое популярное направление — это Лаишевский район. Пестречинский район сейчас набирает обороты.

Цены на наши загородные дома остались на том же уровне. Средняя цена за дом — 4,5 млн руб. Это дом 130-140 «квадратов» с двумя этажами, без подвала и отделки, только крыша и окна.

Фото: snip1.ru, housegarant.ru,xenig.com,protatarstan.ru, uistoka.ru, kazan-116.buyreklama.ru,teteevo.ru, nedvizhimost.mitula.ru, dolina-oz.ru, mzdom.com