Антонина Дарчинова: «Если ставка будет снижаться, цены резко пойдут вверх на 20—30%»

После ажиотажа с семейной ипотекой продажи упали в два раза

— Антонина, как оцениваете состояние рынка жилой недвижимости, какие тенденции можно выделить?

— Перед тем, как в феврале изменились условия по семейной ипотеке, этому предшествовал ажиотаж. При этом программу не отменили, большое количество семей по‑прежнему могут себе ее позволить. Поэтому декабрь и январь оказались рекордными на рынке недвижимости в первую очередь на рынке новостроек. Люди стремились успеть взять семейную ипотеку по старым правилам.

Риелторы и застройщики тоже способствовали этому буму продаж, в результате сейчас произошел откат. Если сравнивать февраль с январем, спрос упал почти в два раза. Недавно вышли данные по апрелю: зафиксирован небольшой прирост сделок в Казани — около 9%. Но если сопоставить показатели с февралем и январем, то ситуация все равно выглядит как падение.

Может показаться, что речь идет о двукратном снижении спроса. Хотя если сравнивать с более стабильными месяцами, например, с показателями 2025 года, то падение небольшое — около 15%. При этом по итогам апреля идет постепенное восстановление рынка. Прежде всего за счет снижения ключевой ставки Центробанком.

Пока это не делает ипотеку доступной для широких масс населения, но многие уже готовы приобретать квартиры по программам субсидирования или в рассрочку с расчетом на то, что через некоторое время смогут рефинансировать кредит по более выгодным ставкам рыночной ипотеки.

«Сейчас у нас резкое падение ипотечных сделок — до 55%»

— Раз уж затронули тему ипотеки, какие сейчас в Казани средние ипотечные ставки?

— Если говорить маркетинговыми слоганами, то сейчас можно взять ипотеку от 17,5%. На самом деле средние ставки — около 18—19%, если по стандартной ипотеке. Это вселило некоторый оптимизм в покупателей. Застройщики подстраиваются под существующий спрос. Сейчас появились новые предложения по субсидированию рыночной ставки.

Раньше девелоперы субсидировали семейную ипотеку и предлагали варианты под 3—4%. Сейчас акцент сместился, появилось больше программ по субсидированию рыночной ипотеки, например, можно приобрести жилье под 13% на весь срок действия субсидии от застройщика или взять ипотеку под 9% на два года. Такие условия доступны уже большому количеству людей. Через 2 года есть возможность рефинансировать кредит в том же банке или в другом и снизить ставку за счет общего снижения ключевой ставки.

— А что насчет структуры сделок? Можете сказать, каких сделок больше и растет ли доля ипотечных?

— Наоборот, март показал сильное падение ипотечных сделок. В декабре и январе все пытались успеть взять семейную ипотеку. Тут важно учитывать один ключевой момент. В Татарстане лимит по семейной ипотеке всего 6 млн рублей. При этом средний чек на рынке новостроек составляет 12 млн рублей. Получается, что люди не могут приобрести квартиру нужной площади полностью за счет семейной ипотеки.

Поэтому в программу вступали те, у кого был высокий первоначальный взнос или кто был готов переключиться на другие форматы квартир, чтобы в принципе реализовать свое право на эту ипотеку.

Сейчас мы наблюдаем резкое падение доли ипотечных сделок — в марте показатель упал с 75 до 55%. При этом у нас изначально не было стопроцентного проникновения ипотеки: активно использовались рассрочки. В основном они применялись в элит— и бизнес-классе, где средний чек очень высокий и семейная ипотека с лимитом в 6 млн рублей практически неприменима.

«Есть кейсы с рассрочками от застройщиков, где цена была реально раздута»

Сейчас рассрочки распространились и на комфорт-класс, где вышли на первый план предложения застройщиков в этих сегментах. При этом я вижу тревожные сигналы. В частности, наблюдается снижение размера первоначального взноса по рассрочке. Появились предложения с первоначальным взносом в 5% или 10%, а также варианты без первоначальных платежей. Это может привести к негативным последствиям: низкому наполнению эскроу-счетов даже при высокой распроданности квартир и отсутствию возможности поднять цену в случае роста себестоимости строительства.

Есть конкретные кейсы: некоторые застройщики долгое время предлагали супервыгодные рассрочки. Это позволяло им поддерживать высокие цены за квадратный метр. Однако после ввода домов в эксплуатацию ситуация обернулась беспрецедентными скидками до 30—40%. Получается, изначальная цена была реально искусственно раздута исключительно за счет привлекательных условий платежа. Сейчас, по словам покупателей, которые приобрели там жилье на старте, аналогичные квартиры можно купить за ту же стоимость.

Инструмент рассрочки использовался и раньше особенно в бизнес‑ и элит‑классе, где есть определенное доверие к покупателям. Но сейчас рассрочка становится массовой, и наибольшую опасность представляют схемы, которые не предполагают финансовой дисциплины со стороны потребителя. Например, очень маленький первоначальный взнос.

Чем ниже первоначальный взнос, тем меньше уверенности в платежеспособности клиента в долгосрочной перспективе.

— А как к этому относится Центробанк?

— Центробанк регулярно выражает обеспокоенность по поводу рассрочек от застройщиков. Для ЦБ это действительно проблема.

Дело в том, что регулятор не видит полной картины закредитованности граждан. Вся информация по ипотеке и другим кредитам поступает в ЦБ, отражается в отчетности. А вот данные по рассрочкам туда не попадают. Соответственно, регулятор не может оценить общий объем долгов россиян.

Интерес к вторичке растет за счет снижения ставки

— Каково соотношение сделок на первичном и вторичном рынках?

— В предыдущие годы из‑за доступных льготных ипотечных программ, которые распространялись исключительно на новостройки, произошел разрыв как в динамике продаж, так и в стоимости прежде всего. В одной и той же локации разрыв в цене между новостройкой и вторичным жильем достигал около 25%. Долгое время, вплоть до конца 2025 года, вторичный рынок стагнировал, сделки там проходили только с сильными дисконтами.

Сейчас ситуация выравнивается — интерес к вторичному жилью растет. На это есть несколько причин. Снижается ключевая ставка, благодаря этому появляется возможность взять небольшую сумму и добавить к ней средства за счет рыночной ипотеки, пусть даже не на всю квартиру.

Кроме того, меняется само понятие «вторичное жилье». У застройщиков остается достаточно большое количество нереализованных квартир после ввода домов в эксплуатацию. В среднем по рынку такие остатки составляют более 20%. И эти квартиры, по сути, тоже переходят в категорию вторичного жилья.

На мой взгляд, сейчас открываются хорошие возможности приобрести квартиру в новостройке: готовое, но качественное жилье. Раньше это было практически невозможно, потому что застройщики распродавали все квартиры еще до ввода дома в эксплуатацию. После этого купить жилье можно было только по уступкам прав требования или уже на вторичном рынке.

Это возможность и для владельцев вторичного жилья в старом фонде — они могут реализовать свою недвижимость, поскольку на нее растет спрос. Также можно воспользоваться программой трейд-ин у застройщика и приобрести более качественное или просторное жилье.

«Текущая реальность — застройщики специально сохраняют остатки квартир»

— Около 20% нераспроданных застройщиками квартир — это больше или меньше по сравнению с прежними годами?

— Да, это больше, чем раньше. Прежде считалось, что успешные проекты — это те, которые полностью распроданы к моменту ввода в эксплуатацию. И в основном все проекты были именно такими. Но реальность 2024—2025 годов изменилась: сейчас застройщики зачастую специально сохраняют остатки. Причина — в непредсказуемости себестоимости, например, в 2023 году произошел резкий скачок себестоимости строительства, и проекты, которые к тому моменту были сильно распроданы, но еще не построены, пострадали больше всего. У них не было возможности повысить цены — потому что не осталось нераспроданных квартир, которые можно было бы продать дороже.

Поэтому сейчас финансовые модели рассчитываются иначе. Застройщики планируют оставлять после ввода в эксплуатацию около 15—20% квартир. Это дает им возможность реализовать оставшиеся квартиры по повышенной цене, если себестоимость продолжит расти, или предложить покупателю готовую квартиру от застройщика, если роста себестоимости не будет. Такое жилье соответствует всем требованиям и подходит по критериям семейной программы.

— Получается, остаток нераспроданных квартир больше не считается негативным фактором?

— Именно так, теперь это продуманная стратегия. При этом важно соблюдать баланс. Если остается больше 50% нераспроданного жилья — это уже тревожный сигнал. Слишком большой процент нереализованных квартир может свидетельствовать о проблемах с проектом.

«В марте мы достигли дна, а в апреле началось восстановление спроса»

— Можно ли говорить, что рынок уже достиг дна по продажам и дальше будет только расти?

— Сложно сказать, что нас ждет впереди, но, на мой взгляд, «дно» пришлось именно на февраль и март 2026 года. Уже по данным за апрель видно, что идет восстановление спроса, фиксируется рост количества сделок.

Постепенно восстанавливается ипотечный спрос. Мы пока еще далеки от показателей декабря и февраля, но, если сравнить с аналогичными периодами прошлого года, падение совсем небольшое. Думаю, ситуация быстро выровняется ко второму кварталу года. При благоприятном развитии событий, в частности, если ключевая ставка продолжит снижаться, возможно, мы превысим показатели 2025 года.

— Как рынок отреагировал на падение спроса в марте, и что сейчас происходит с ценами? Была информация, что они снижаются.

— Здесь ситуация неоднозначная, единой тенденции к снижению цен нет. Прямого снижения стоимости квадратного метра не происходит.

Что мы наблюдаем на практике, так это несколько новых стартов продаж по ценам чуть ниже ожидаемых и средних по локации. Возможно, застройщики делают это для быстрого наполнения эскроу-счетов, то есть это не демпинг, а продуманная стратегия. Речь идет о старте продаж новых очередей, а не о снижении цен на уже реализуемые объекты.

«Видим отложенный спрос на семейные квартиры»

Еще одно важное изменение — это увеличение доли рассрочек. Здесь наблюдается интересная динамика. Ранее, из-за ограничения лимита семейной ипотеки в 6 млн рублей, покупатели чаще выбирали студии и однокомнатные квартиры. Например, в 2025 году мы зафиксировали рост цен именно на студии — до 20 тыс. рублей за квадратный метр в городе. Тогда они были самым востребованным типом жилья.

Сейчас картина меняется. В структуре сделок доля ипотечных покупок снизилась до 45%, и мы видим рост спроса на двухкомнатные квартиры, а также увеличение средней площади жилья в сделке. Если в 2025 году средняя площадь квартиры в сделке составляла 43 кв. м, то, по данным за март — апрель текущего года, она выросла до 49 кв. м. Это говорит о том, что реализуется отложенный спрос на семейные квартиры — те, которые покупатели не могли себе позволить в предыдущий период.

Сейчас этот спрос возвращается благодаря рассрочкам и субсидированным программам по рыночной ипотеке. Вероятно, мы даже сможем вернуть структуру сделок, которая была до 2022 года.

Доля двухкомнатных квартир в общей структуре сделок тогда составляла около 40%. Затем она снизилась примерно до 30%, но сейчас вновь наблюдается устойчивый рост, особенно заметный в марте — апреле.

Правда, пока сложно сказать, насколько эта тенденция сохранится в долгосрочной перспективе. Возможно, это лишь краткосрочные колебания, характерные для конкретных месяцев. Но за развитием ситуации будет интересно наблюдать.

Средняя цена «квадрата» в новостройках Казани — 250 тысяч рублей

— В таком случае вы, наверное, не согласны с оценкой основателя Российской гильдии риелторов Константина Апрелева? Он говорит, что к концу года новостройки подешевеют на 30% на фоне снижения спроса.

— Смотря что считать удешевлением. Пока у нас новостройки только растут в цене. За прошлый год динамика роста составила около 15% — это ниже, чем мы привыкли: раньше наблюдали 20—30% роста за год.

Если говорить о стоимости в сделках, она тоже растет. Сейчас средняя цена по Казани, включая агломерацию, — это 250 тысяч рублей за квадратный метр. Но это, как говорится, «средняя температура по больнице»: кто-то продает и по миллиону за «квадрат», кто-то — по 100 тысяч.

Я думаю, что стоимость новостроек в ближайшее время будет либо расти, либо стагнировать. Падения на 30% точно не произойдет, даже наоборот. При позитивных сценариях, если будет хорошо снижаться ключевая ставка и, соответственно, расти доступность рыночной ипотеки, цены, наоборот, резко пойдут вверх на 20—30%, может и выше. Но мы ожидаем этот сценарий примерно к середине 2027-го. Тогда, по обещаниям ЦБ, ключевая ставка составит 12%, и ипотека станет более доступной.

К концу текущего года тоже прогнозируем небольшой рост на уровне 10—15%. С учетом инфляции на практике мы его особо не заметим.

Дальнейшая динамика будет зависеть от темпа снижения ключевой ставки. Как только она пойдет вниз настолько, чтобы сделать ипотеку доступной, цены значительно вырастут. Поэтому сейчас, если кому-то нужно улучшить жилищные условия, не стоит ждать у моря погоды — лучше действовать. К тому же рынок вторичной недвижимости оживился. Наступает хороший момент, чтобы продать старую квартиру и купить новостройку по относительно невысоким ценам.

— Раньше покупать жилье в новостройке стремились на старте проекта, затем ситуация изменилась. Сейчас опять встал вопрос: выгодно ли брать квартиру на стадии котлована?

— Конечно, выгодно. Если говорить о цене, на первых этапах она всегда ниже — так это в принципе и осталось. Но здесь очень многое зависит от цели покупки.

Если речь идет об инвестициях, это, конечно, очень интересно — можно рассматривать покупку как альтернативу депозитам. Происходит рост стоимости жилья, и таким образом вы сохраняете свои деньги. Это удобно еще и потому, что на депозите застрахована небольшая сумма, а при покупке квартиры большая сумма застрахована на эскроу-счетах — в крайнем случае она полностью вернется.

А вот если квартира нужна для собственного проживания, особенно если это последние накопленные тяжелым трудом деньги, которые хочется вложить в улучшение жилищных условий, я бы учитывала два ключевых момента. Во-первых, срок строительства. Проекты с планируемым завершением в 2030—2032 годах достаточно рискованны: семья долго не сможет реализовать свои потребности в улучшении качества жилья. Для личного проживания я бы рекомендовала рассматривать проекты не далее 2028—2029 года.

Во-вторых, стоит обратить внимание на распроданность проекта и наполнение счетов эскроу застройщика. Риски все-таки есть: если счета не будут нормально наполнены, это может грозить растягиванием сроков строительства или временной приостановкой проекта.

Да, проектное финансирование сейчас защищает от ситуации, когда жилье вообще не вводят в эксплуатацию. Но для личного использования лучше выбирать более предсказуемые варианты.

«Проблемы застройщиков связаны не с отсутствием продаж, а с очень дорогими деньгами»

— Если говорить о рисках, хотелось бы затронуть ситуацию с «Самолетом». Недавно сообщили, что его убытки превысили 2 млрд рублей. У многих крупных застройщиков те же проблемы?

— Проблемы у застройщиков действительно есть, не будем их замалчивать. Причины — в особенностях современной модели работы отрасли. С 2018 года застройщики работают исключительно по схеме проектного финансирования. Они не строят на собственные средства и не могут использовать деньги дольщиков.

Многие компании, стремясь к экспоненциальному росту, активно брали кредиты, в том числе бридж-кредиты на покупку земли. Это такая схема, когда при приобретении участка используется заем, затем этот кредит плавно переходит в проектное финансирование.

Здесь возникает следующая рискованная ситуация. Земля уже куплена, кредит оформлен, выборка средств началась, при этом наполнения эскроу-счетов еще нет — старт продаж пока не состоялся. В какой-то момент резко растет ключевая ставка. Ключевая проблема — в стоимости заемных средств. И застройщики, и частные покупатели столкнулись с одними и теми же условиями: если россияне не могут позволить себе ипотеку под 25%, то и застройщики вынуждены обслуживать свои кредиты на тех же невыгодных условиях.

Это серьезно ударило по финансовым моделям компаний. Важно понимать, проблема не в отсутствии спроса на недвижимость, как многие думают. Основная трудность — в крайне высокой стоимости денег при уже взятых обязательствах. Компании набирали проекты на фоне бурного роста рынка, когда перспективы казались безоблачными.

В наибольшей опасности сейчас находятся именно крупные застройщики. Именно им банки охотнее выдавали бридж-кредиты, ведь такие компании изначально воспринимались как наиболее устойчивые и перспективные.

«Фактическая ситуация у «Самолета» лучше, чем это рынком раздувается»

Что касается конкретно «Самолета», то, мне кажется, эти новости на них сильно негативно повлияли, даже в большей степени, чем их фактическая финансовая ситуация. Я думаю, она лучше, чем это рынком раздувается.

Что касается строек в Казани, то у них проект уже на достаточно высокой стадии строительства. Новые вроде бы не запускаются, и поэтому здесь надо опять же смотреть на соотношение сроков и наполненность эскроу-счетов застройщика, если мы выбираем жилье для себя.

— Ранее Минстрой заявлял, что значительная часть застройщиков в республике допустила просрочку по кредитам.

— Да, конечно, просрочки есть. Сложности с кредитами связаны не только с высокими процентами, которые приходится платить, если нет наполнения эскроу-счетов. Есть и другая проблема. Зачастую после ввода дома в эксплуатацию остается какое-то количество непроданных квартир, а значит, кредит не закрывается полностью.

Когда застройщик строит по проектному финансированию, наполнение эскроу перекрывает его выборку, то есть ставка может быть снижена, она может быть не рыночной. Но как только происходит ввод дома в эксплуатацию, наполнение эскроу больше не влияет на ситуацию, таким образом, по всем уже сданным квартирам, если кредит не был закрыт, опять идет достаточно высокий платеж. И это тоже, естественно, негативно сказывается на финансовых моделях.

То есть речь не идет о каком-то массовом банкротстве, но наблюдается массовое снижении маржинальности у застройщиков. То, что они финансово страдают от текущих ставок по кредитам, — это правда.

— У кого из девелоперов ситуация тяжелее всего? Это федеральные или местные игроки?

— Я думаю, самая тяжелая ситуация у тех, кто занимается комплексным развитием территорий. Дело не в том, федеральный это игрок рынка или локальный. Точечная застройка быстрее оборачивается, окупается, закрывается кредит, и сам заем небольшой, как правило.

При покупке большой территории сумма кредита значительно выше. Плюс такие участки зачастую требуют подведения сетей, каких-то комплексных реноваций. Это все очень дорого, спрос падает, кредит взят еще несколько лет назад, а ставка большая — сейчас это самая неприятная для застройщиков ситуация.

«Очень тяжело конкурировать с федералами, но это развивает местных застройщиков»

— Насколько сильно изменился ландшафт рынка с приходом федеральных застройщиков? В Казани их с каждым годом больше.

— В последнее время мы говорим об очень динамичном рынке недвижимости в Казани. Город зачастую обходит по росту стоимости новостроек Москву и Санкт-Петербург, а по уровню цен его уже можно сравнивать с московскими. Это происходит как раз за счет федеральных девелоперов. Они дали мощный стимул развития отрасли: учат работать и по продукту, и по взаимодействию с риелторским сообществом. Пришли с новыми практиками и инструментами по привлечению клиентов.

С одной стороны, конкурировать с «федералами» и крупными компаниями очень тяжело. С другой, это здорово развивает местных застройщиков.

— В Татарстане наблюдается снижение ввода коммерческого многоквартирного жилья на фоне увеличения доли ИЖС — как это скажется на рынке?

— Для Минстроя показатель эффективности — это именно объем ввода жилья. А я больше мониторю объем строительства и реализации по ДДУ. Здесь, на мой взгляд, объем реализации новостроек в Казани и агломерации не снижается, а зачастую даже увеличивается. Особенно если смотреть по количеству корпусов, которые строятся одновременно.

За последние две недели произошло много стартов продаж. Застройщики выводят новые новостройки в реализацию. Так что мне кажется, нам не грозит какое-то серьезное снижение предложения в ближайшее время.

Даже если у нас есть какие‑то небольшие флуктуации, например, ввод жилья в 2026 году означает, что стройка началась как раз в 2023—2024 годах. Тогда на рынке была некоторая неустойчивость — проекты откладывали или переносили сроки ввода, растягивали строительство, чтобы дольше вести работы.

Но это незначительные колебания, которые с точки зрения потребителя практически не заметны. Потому что всегда есть остатки, даже если объем ввода не очень большой, можно купить новостройку у застройщика, который недавно сдал дом.

«Сейчас у нас режим выживания: важно не уйти в минус и банкротство»

— С учетом подорожания строительства, насколько снизилась выручка застройщиков?

— Это сильно зависит от конкретного застройщика. Большую часть маржи съедает не столько рост себестоимости строительства, сколько стоимость проектного финансирования.

Точных данных нет, застройщики такой информацией обычно не делятся. У кого-то маржа сохраняется, у кого-то — нет. Кто-то в режиме выживания: главное — не уйти в минус, не останавливать стройки, выполнить все обязательства перед клиентами. В этих условиях маржа уже не такой важный показатель. Кто-то снижает маржинальность, чтобы предложить более привлекательный продукт, улучшить коммерческое предложение на рынке.

— В «Нострой» считают, что каждый пятый девелопер может не рассчитаться по кредитам из-за недостатка средств на эскроу-счетах.

— Вполне возможно. Мы не можем им не доверять.

— Недавно презентовали проект «Яр Парк» на Казанке с ценником от 500 тысяч рублей за «квадрат». Не будет ли он пустовать?

— Интересная концепция, видно, что разработана с прицелом на развитие города. Я бы выделила несколько групп потенциальных покупателей. Основное преимущество — видовые характеристики, как у тех, кто раньше был на первой линии, а теперь будет на второй. Для людей, которые приобретают недвижимость ради престижа, это привлекательный лот — своего рода коллекционная недвижимость.

Пока не до конца понятно, будет ли проект реализован как инвестиционный апарт-отель. Такие предложения в городе уже есть, но нужно ориентироваться на доходность: какая будет стоимость реализации, сколько можно будет получать за ночь, если рассматривать это как отельный бизнес. Чтобы проект был выгодным, доходность должна быть сопоставима с другими арендными бизнесами, а она, как мы знаем, невысокая.

— Видите потенциальные риски?

— Общая стоимость проекта значительна, но сейчас идет реализация первой очереди. Если не будет достаточного спроса или такой необходимости, сроки можно растянуть во времени. Например, строительство торгового центра можно отложить на более поздний срок. Таким образом, риск есть только для тех, кто рассчитывает получить готовую инфраструктуру в ближайшее время. В остальном серьезных рисков я не вижу.

«Даже если ставка снизится, рынок не будет как прежде»

— Какие еще тенденции можно выделить?

— Как эксперт рынка я регулярно общаюсь с застройщиками Казани разного уровня и замечаю, что у части игроков сформировалось такое мнение: «Сейчас тяжело, но в ближайшее время ставка пойдет вниз, и все будет как раньше. Вернемся к показателям 2019 или 2021 годов, когда все было хорошо и люди активно покупали недвижимость».

Раньше старт продаж сам по себе был уникальным торговым предложением (УТП). Мы его активно рекламировали, и покупатели сразу реагировали — приходили и были готовы все купить. Сейчас ситуация изменилась. Даже если ключевая ставка снизится, рынок уже не будет прежним. Потребитель больше не готов покупать просто потому, что недвижимость продается.

Сегодня нужно удивлять клиента, вдохновлять его, четко объяснять, почему ему стоит улучшить жилищные условия для себя или вложиться в недвижимость как в инвестицию. Застройщикам и продавцам нужно активно развиваться, брать на себя больше работы — не просто предлагать продукт, а подробно все объяснять и максимально упрощать процесс для покупателя: предлагать готовые решения и брать часть задач на себя.