Застройщики лоббируют разрешение перевода денег дольщиков между банками

00:07, 31.03.2026

Госдума рассматривает законопроект, который позволит рефинансировать кредиты на стройку жилья с переносом средств на счетах эскроу

Застройщики лоббируют разрешение перевода денег дольщиков между банками — Фото: Реальное время

Девелоперам в России могут разрешить рефинансирование проектного кредита с переносом счетов эскроу в другой банк. Соответствующий законопроект внесли в Госдуму. Как пояснил один из авторов, депутат от Татарстана Илья Вольфсон, это обеспечит конкуренцию при кредитовании застройщиков, создаст более выгодные условия финансирования проектов и позволит своевременно сдавать новостройки. По мнению экспертов, дольщики не ощутят разницу, но у тех, кто покупал квартиру в ипотеку, могут возникнуть проблемы. Подробности — в материале «Реального времени».

Застройщики могут работать с банками «на кабальных условиях»

Группа депутатов внесла в Госдуму законопроект, который позволит рефинансировать кредиты для застройщиков с переносом в другой банк счетов эскроу. Соответствующие изменения предлагается внести в законы о долевом строительстве и отмыванию доходов (214-ФЗ и 115-ФЗ).

Разработчики заявили о резко возросших рисках финансовой устойчивости застройщиков, ссылаясь на сохранение высокого уровня ключевой ставки, сокращение программ льготной ипотеки, удорожание проектного финансирования, рост себестоимости строительства, дефицит кадров, падение спроса, рост долговой нагрузки и просроченной задолженности к 2026 году. По словам депутатов, возникла угроза срыва выполнения обязательств по долевому строительству и вводу жилья.

— Актуальность проблемы подтверждают случаи обращения крупнейших представителей отрасли к правительству РФ за государственной поддержкой, — пишут авторы проекта, вероятно, подразумевая ситуацию с «Самолетом», — Как видится, на ситуацию влияют и текущие регуляторные условия, при которых на практике взаимоотношения между застройщиками и банками-кредиторами по вопросам привлечения проектного финансирования могут фактически осуществляться на кабальных условиях.

Как утверждают авторы документа, доля расходов застройщика на обслуживание кредита может доходить до четверти в стоимости одного квадратного метра жилья.

В России по итогам 2025 года сдали 26,9 млн квадратных метров жилья по проектам со счетами эскроу — это на 2% больше, чем годом ранее. Общая сумма средств дольщиков на таких счетах превысила 5,5 трлн рублей или на 11% больше показателей 2024 года. Как объяснили в Центробанке, положительная динамика обусловлена повышением средней цены «квадрата» в новостройках, а также ожиданиями ужесточения условий «Семейной ипотеки».

Застройщик получит «более выгодные условия финансирования»

Если же в процессе стройки проект подорожал и застройщик обратился за увеличением лимита финансирования, банк может ему отказать, опираясь на аналоговую экспертизу. Но его оценка не всегда учитывает специфику проекта и рыночную ситуацию, что лишает девелопера доступа к деньгам для продолжения работ и создает риск «заморозки» стройки, указали депутаты.

Формально у застройщиков есть право рефинансировать проектный кредит, чтобы получить дополнительное финансирование в другом банке. Но на практике они не могут им воспользоваться, поскольку 214-ФЗ не предусмотрена возможность переноса средств на счетах эскроу при рефинансировании.

— Таким образом, в случае, когда банк фактически навязывает невыгодные условия осуществления экономической деятельности, отсутствие регулирования в части передачи средств на счетах эскроу при рефинансировании фактически не позволяет застройщику получить более выгодные для него и участников долевого строительства условия в другом, рефинансирующем, банке, что ведет к вышеуказанным рискам и ограничивает конкуренцию на кредитном рынке, — считают законотворцы.

Предложенный законопроект предусматривает механизм перехода прав и обязанностей по счетам эскроу и переноса средств в другой банк в случае заключения договора рефинансирования. Это не уменьшит степень защищенности денег граждан, кроме того самим дольщикам не придется оформлять никаких бумаг. Банки сами обменяются всеми документами. Узаконенная возможность рефинансирования проектных кредитов с переносом средств на счетах эскроу будет способствовать развитию конкуренции в сфере кредитования застройщиков и граждан. Это даст возможность «застройщику получить более выгодные условия финансирования», обеспечит своевременный ввод жилья и повысит его доступность для граждан, заключили разработчики.

«Хочу успокоить покупателей жилья: процесс перехода в другой банк пройдет незаметно»

Как сообщил «Реальному времени» один из авторов документа, депутат Госдумы от Татарстана Илья Вольфсон, главным бенефициаром законопроекта станет весь рынок жилищного строительства и конечный потребитель — граждане России.

«В первую очередь мы стремимся защитить права участников долевого строительства и гарантировать своевременную сдачу их будущих квартир. Сегодня доля расходов на обслуживание проектного кредита занимает существенную часть в стоимости каждого квадратного метра. Давая застройщику возможность рефинансировать кредит на более выгодных условиях и перевести счета эскроу в другой банк, мы даем ему свободу маневра. Это особенно важно сейчас, когда макроэкономическая ситуация требует от девелоперов гибкости. Застройщик получает страховку от риска «заморозки» объекта из-за нехватки финансирования, а дольщик — уверенность в том, что его дом будет достроен в срок», пояснил он.

— Отдельно хочу успокоить покупателей жилья: для них процесс перехода в другой банк пройдет абсолютно бесшовно и незаметно. Мы специально предусмотрели в законопроекте изменения в антиотмывочное законодательство, благодаря которым людям не придется тратить свое время, лично посещать новые отделения банков, заново проходить процедуру идентификации или переоформлять бумаги. Переход прав и обязанностей по счетам эскроу, а также перенос самих средств будут осуществляться автоматически. При этом уровень защищенности сбережений граждан ни в коем случае не снизится, ведь рефинансирующим может выступить только тот банк, который строго соответствует всем высоким критериям надежности, утвержденным правительством России, а сами средства останутся застрахованными государством, — подчеркнул Илья Вольфсон.

Что касается реакции финансового сектора, здесь, по его словам, важно расставить правильные акценты: «Мы ни в коем случае не критикуем банки и не считаем их противниками. Напротив, за последние годы между государством, девелоперами и банковским сообществом выстроена крайне конструктивная, рабочая и эффективная система проектного финансирования. Однако любой живой механизм требует эволюции и настройки под новые экономические реалии». Депутат отметил, что любая крупная структурная инициатива вызывает в профессиональной среде живые дискуссии, а процесс согласования позиций — это абсолютно нормальная практика для столь сложного рынка.

— Мы не видим какого-то жесткого, непреодолимого противодействия. Скорее, это естественный рабочий диалог, в котором каждый участник оценивает свои риски и перспективы. Уверен, что в конечном итоге само банковское сообщество прекрасно понимает: здоровая конкуренция за качественного заемщика идет на пользу всей экономике, и возможность рефинансирования лишь сделает этот рынок более прозрачным, динамичным и справедливым для всех его участников, — заявил Вольфсон.

«Ни один банк добровольно не захочет передавать деньги со счетов эскроу»

Опрошенные участники рынка недвижимости считают, что больше всех от законопроекта выиграют сами застройщики. При этом существенных рисков в данном механизме не возникнет, убежден руководитель АН «Квартет» Рустем Сафин. Поскольку право открывать счета эскроу предоставлено исключительно уполномоченным банкам, отобранным государством, так что деньги дольщиков из одного надежного банка просто переместятся в другой, не менее надежный.

— Да, возможно, это будет дешевле, какие-то условия по проектному финансированию станут более выгодными. Кстати, в Казани уже были случаи, когда застройщики открывали счета эскроу в одном банке, а спустя полгода-год дольщики переводились в другой с подписанием допсоглашения к ДДУ. Но возникает вопрос: кто от этого выиграет? Мое мнение — только застройщик. Сильно сомневаюсь, что это скажется на стоимости квадратного метра жилья, хотя доля проектного финансирования в ней достаточно высокая, — заметил спикер.

Тем не менее возможность рефинансирования кредита, по его словам, предоставит застройщику дополнительную прибыль или позволит не увеличивать цены и быть более конкурентоспособным. «Но не думаю, что разница в проектном финансировании будет слишком большой. Да, с учетом стоимости строительства жилья от 2 млрд рублей даже маленький процент влияет существенно, но чтобы кардинально — такого, конечно, не будет. В любом случае ставка у всех банков примерно на одном уровне и зависит от ключевой», указал собеседник издания.

— Дольщик, который уже оформил квартиру по ДДУ, вообще никакой разницы не увидит. Не будет речи ни о скорости строительства жилья, ни об улучшении качества — ничего. Никакую разницу в стоимости ему не вернут, он просто подпишет документы о переводе денег, но в плане стройки почти уверен, ничего не поменяется. Скорее всего, доходная часть у застройщика может быть выше и более управляемой. Поэтому это больше для него важно, — считает Рустем Сафин.

С одной стороны, по его мнению, введение механизма переноса средств со счетов эскроу может повысить конкуренцию между банками за привлечение застройщиков и средств дольщиков. С другой стороны, банки неохотно пойдут на передачу таких средств: на счетах эскроу аккумулируются значительные суммы, которые зачастую уже задействованы в текущей финансовой модели банка — например, использованы для выдачи кредитов или учтены при формировании резервов и планировании ликвидности. «Ни один банк добровольно не захочет передавать эти деньги», уверен эксперт.

Тем не менее в условиях рыночной конкуренции это может стимулировать банки к повышению гибкости условий: если один банк предложит застройщику более выгодные условия рефинансирования с переносом средств, другие участники рынка будут вынуждены реагировать, корректируя собственные предложения.

Если проект в ходе стройки сильно подорожал, и первый банк отказывает в увеличении лимита, рефинансирование в другом может стать хорошим решением для застройщика. «Но здесь надо поднять вопрос: а почему он так подорожал? Причем так существенно, что условия удорожания текущий банк не устраивают. Что такое произошло, почему не было прогнозов? Бывает, что застройщик по своей вине очень долго строил дом, затянул сроки и, конечно, это вышло в удорожание строительства. Здесь получается, он сам виноват. Поэтому с каждым случаем надо отдельно разбираться», — добавил эксперт.

«У банков отнимут право первой ночи»

Руководитель АН «Счастливый дом» Анастасия Гизатова детально пока не изучила законопроект, но на первый взгляд не увидела серьезных рисков. По ее словам, важно понимать, что такие инициативы на пустом месте не появляются, они обусловлены действительно большими проблемами у застройщиков с банками:

— Проблема в том, что у застройщиков не срабатывают изначальные планы продаж. Когда компания заходит в проект, она рассчитывает на определённый спрос — например, думает, что рынок будет расти и квартиры разберут быстро. Но реальность часто оказывается другой: спрос ниже, условия меняются, и финансовая модель «не едет». Если бы все шло по плану — продажи соответствовали прогнозам, возможно, и необходимости такой не было бы.

Права дольщиков в рамках системы эскроу‑счетов остаются надежно защищенными, подчеркнула Гизатова. В случае проблем с застройщиком граждане либо получат достроенный объект, либо вернут средства, которые лежали на счетах эскроу два-три года. При этом текущая рыночная ситуация создает дополнительные возможности: из‑за снижения реальной стоимости новостроек (не совпадающей с прайсом застройщика) сумма на эскроу‑счете может оказаться достаточной для приобретения альтернативной недвижимости. Однако дольщиков, купивших жилье в ипотеку, ждут сложности:

— Вот у них будут проблемы, потому что возникнут действительно большие потери. При возврате средств они могут столкнуться с дисбалансом между суммой на эскроу и остатком ипотечного долга. Возможны финансовые потери из‑за изменения рыночных условий и ставок, — предупредила спикер.

Положительным аспектом инициативы она считает развитие конкуренции между банками и создание условий, при которых застройщик не будет привязан к одной финансовой организации. «Это очень хорошо, что у банков отнимут право первой ночи», подчеркнула Гизатова. Такая возможность, по ее словам, открывает ряд преимуществ: расширение выбора банков для девелоперов, возможность получения более выгодных условий финансирования и стимулирование кредитных организаций к улучшению продуктов и сервисов.

«Банкам такая инициатива, по всей видимости, не понравится»

В целом инициатива выглядит неплохо, она должна позволить застройщикам снизить расходы, связанные с обслуживанием кредитов в рамках проектного финансирования, и предлагать более привлекательные ценовые условия для покупателей жилья, считает аналитик ФГ «Финам» Игорь Додонов. Для дольщиков, по его словам, особо ничего не должно поменяться: их деньги на счете эскроу перейдут в другой банк и также останутся заблокированными до сдачи проекта, при этом они по-прежнему будут застрахованы в АСВ.

— Банкам же такая инициатива, по всей видимости, не понравится, и противодействие весьма вероятно. Кроме того, наверное, возникнут и юридические моменты, связанные с переводом средств граждан из одного банка в другой без их согласия. Также вероятно уменьшение числа партнерских программ банков с застройщиками, что может привести к ухудшению для граждан условий по ипотеке, — заявил эксперт.

Его коллега, аналитик той же финансовой группы Кристина Гудым считает, что законопроект действительно направлен на снижение уровня так называемого «банковского рабства» в сфере проектного финансирования строящегося жилья: «Сейчас застройщик, начав работать с одним банком, фактически привязан к нему до завершения проекта. Это ограничивает конкуренцию среди банков и может повышать издержки застройщиков». Внедрение механизма рефинансирования проектных кредитов с возможностью переноса эскроу-счетов в другой банк, по ее словам, позволит застройщикам выбирать более выгодные условия кредитования уже после старта проекта, а не только на этапе его запуска. В этом плане основными бенефициарами выступают в первую очередь застройщики, отмечает спикер.