Как изменилась и кому доступна льготная ипотека в 2025 году

Рыночная ипотека будет недоступна еще год

На субсидирование льготных ипотечных программ в России дополнительно направили 100,4 млрд рублей. Как сообщили в правительстве, деньги выделяют из резервного фонда. Более половины объема или 53,4 млрд рублей пойдет на семейную ипотеку, что позволит сохранить льготную ставку в размере 6% годовых. На дальневосточную и арктическую ипотеку под 2% годовых направят 9,6 млрд. Помимо этого, 37,4 млрд выделят на субсидирование процентной ставки по уже выданным до 1 июля 2024 года льготным кредитам.

Объемы выдачи льготной ипотеки в стране упали вдвое: до 1,18 трлн в первом полугодии 2025-го против 2,16 трлн рублей в январе — июне 2024-го (-50%). Всего было оформлено 206,83 тысячи кредитов (410,11 тыс. годом ранее; -45%). На льготное кредитование приходится 63% от общего количества и 81% от общего объема выдач ипотечных ссуд.

Выступая на полях ВЭФ, Герман Греф заявил, что рыночная ипотека в России будет оставаться недоступной еще год. «Пока рынок зависит от льготной ипотеки. По мере того, как ставки будут падать, я думаю, 12 минус, мы уже увидим стабилизацию ситуации. Ну еще год нам придется пожить в этой истории», — заявил он. Сейчас, по его словам, ипотечный рынок «болеет», и это плата за «перегрев» рынка в предыдущие годы. «Мы сейчас очень резко затормозили. И конечно, девелоперские компании платят за это отсутствием возможности запланированных продаж. А люди — доступностью ипотеки», — добавил он. Согласны с прогнозом главы Сбера и татарстанские участники рынка недвижимости.

Как отметил спикер, Казань — красивый, благополучный город, где предъявляют высокие требования к качеству архитектуры, благоустройству общественных пространств и наполнению ЖК. Соответственно и стоимость жилья выше, а условия льготных ипотек для местных застройщиков потеряли актуальность еще несколько лет назад. Единственным доступным инструментом остаются рассрочки.

«При равных условиях все будут покупать вторичку»

В Татарстане, начиная с июля, на первичном рынке недвижимости наблюдается положительная динамика. Количество договоров участия в долевом строительстве, по сравнению с июнем, выросло на 19,2% — с 1 419 до 1 692. Всего за семь месяцев зарегистрировали 10 692 ДДУ, сообщили в Росреестре. При этом значительным увеличением спроса отметилась и вторичка: количество сделок возросло до 13 692 (+22%).

В июле в России заключили 77,5 тысячи ипотечных сделок на 355,9 млрд рублей — на 57% больше, чем в январе. В Татарстане прирост по сравнению еще выше: в республике выдали 2 684 ипотеки на 12,7 млрд, или на 80% больше, чем в начале года, следует из данных Центробанка. На программы господдержки пришлось около 84% выдач ипотечных жилищных кредитов, или 297,7 млрд рублей (+13,2% за месяц). И хотя на фоне небольшого снижения процентных ставок количество сделок на рыночных условиях выросло на 26,5%, до 58,1 млрд рублей, но этого пока все равно недостаточно, поясняют специалисты.

Поэтому введение общих условий для вторичной и первичной недвижимости, а также сворачивание льготных программ, по ее словам, «может ударить по рынку новостроек, потому что все будут покупать вторичку из серии здесь и сейчас, дешевле и лучше». В этой ситуации в стабильном и независимом положении останется только элитная недвижимость в центре Казани, которая не зависит от ипотечных ставок: «ей ничего не страшно, и предложений там не так много».

Оформить ипотеку стало сложнее

В топ-3 регионов на рынке ипотечного жилищного кредитования по традиции вошли Москва, Московская область и Санкт-Петербург — как по объемам выдачи, так и по задолженности. Однако наибольший прирост в кредитовании заемщиков за месяц, по данным ЦБ, продемонстрировал Татарстан (+20,4% — по итогам июля, данных за август пока нет).

Между тем процедура оформления и условия выдачи ипотечных сделок в этом году претерпели изменения. Первоначальный взнос не подняли и других ограничений не ввели, как было прошлой осенью, когда лимиты были исчерпаны. Однако банки стали более тщательно проверять клиентов перед тем, как одобрить ипотеку.

— В этом году таких массовых сбоев, как были в конце 2024-го, мы не наблюдаем. Ближе к концу года возможны локальные перегрузки, особенно если интерес к сделкам возрастет на фоне разговоров об ужесточении условий выдачи программ. Банки стали осторожнее и внимательнее к заемщикам, но драматичного ужесточения условий пока не наблюдается. В отдельных случаях могут появляться дополнительные требования к платежеспособности, но это, скорее, про настройку внутренней политики банка, а не про глобальное ужесточение, — пояснила Антонина Дарчинова.

— В этом году ужесточились требования к заемщикам. Раньше ипотеку могли получить, скажем так, сомнительные заемщики, то есть ипотеку относительно легко было получить. Сейчас требования по подтверждению дохода и наличию собственных финансов достаточно жесткие. Вернее, они справедливо жесткие, — добавила Анастасия Гизатова.

В последнее время в республике наблюдают небольшое оживление на рынке недвижимости, что эксперты больше связывают с оптимистичными ожиданиями по поводу падения ставки ЦБ. Некоторые заемщики считают, что это приведет к удорожанию «квадрата» и торопятся провести сделку, пока цены не пошли вверх на фоне роста доступности ипотеки. «Однако квартиры в новостройках остаются недоступными для больших слоев населения, рынок сложный для девелоперов, которые вынуждены конкурировать не лучшими продуктовыми решениями, а лучшими предложениями по ипотеке или рассрочке», сообщила Дарчинова.

Несмотря на серьезный спад продаж, по сравнению с первой половиной прошлого года, рынку жилья не прогнозируют снижение цен. «Я могу сказать, что цены не упадут, несмотря на то, что многие прогнозируют, что рынок умер. Да, мы видели в отчетах Росреестра, что по количеству сделок в этом году мы били антирекорды: у нас был самый плохой месяц по такому количеству сделок, за квартал, за год, за пять лет. Но это все не привело к снижению стоимости жилья, потому что на фоне общей инфляции жилье просто не выросло настолько, насколько выросла, допустим, ваша коммунальная оплата», добавила Гизатова.

— Еще год с дорогими деньгами скажется в первую очередь на количестве новых проектов и объеме запущенного жилья. На начало августа ДОМ.РФ сообщал о снижении объема на 19% по всей России, и, скорее всего, это не предел. Через пару лет мы столкнемся с дефицитом предложения, а это значит новый рост цен. Не думаю, что до конца года что-то заметно изменится. Все ждут снижения ключевой ставки, и все перемены будут зависеть только от того, насколько и как быстро ее снизят, — отметил Наиль Галеев.

Льготная ипотека на новых условиях

В этом году в программу семейной ипотеки внесли важные изменения — теперь ее можно взять и на покупку жилья на вторичном рынке. Оформить сделку могут семьи с ребенком до шести лет включительно — и только один раз. Квартира должна быть в доме не старше 20 лет, а само здание не быть аварийным. Но при этом купить жилье можно в городе, где нет новостроек или их не больше двух.

Кроме того, в России вдвое увеличили максимальный срок строительства жилья своими силами в рамках семейной ипотеки — теперь это 24 месяца вместо прежних 12 месяцев с даты подписания кредитного договора. Для тех, кто не уложится и в этот срок, ставку по ипотеке поднимут до рыночной. Пока же льготную ставку вернут заемщикам, которые не успели возвести дом за год, а банк уже поднял им процент. Однако у новых заемщиков воспользоваться программой, строя дом самостоятельно, не получится. С 1 июля 2024 года ее больше не выдают. Взять льготный заем можно лишь на стройку дома с помощью услуг подряда.

Среди планируемых и обсуждаемых изменений — выдача льготной ипотеки только по региону регистрации. Сейчас любой заемщик может оформить семейную ипотеку и купить квартиру не только у себя в городе или регионе, но и за его пределами. Но Минфин планирует прописать в условиях выдачи привязку к адресу регистрации клиента. Мера направлена на то, чтобы исключить приобретение жилья в инвестиционных целях. Исключение действует для тех семей, которые планируют переезд в другой регион.

В перспективе хотят ввести и татарстанскую инициативу — расширить семейную ипотеку на семьи с детьми до 14 лет. Сейчас ее могут оформить граждане РФ, у которых есть: один ребенок в возрасте до шести лет включительно; двое или более детей до 18 лет; один или более несовершеннолетний ребенок с инвалидностью. Владимир Путин поддержал идею, но правительство отложило исполнение этого поручения.

Обсуждается и увеличение лимитов по семейной ипотеке, о чем давно просят региональные заемщики, в том числе из Казани, где установленный лимит в 6 млн рублей зачастую не позволяет купить квартиру в черте города. Сейчас на недостающую часть суммы татарстанцам приходится брать заем на рыночных условиях. Максимальная сумма для комбинированной ипотеки для обеих столиц и их областей — 30 млн, для остальных регионов — 15 млн рублей.

Где, как и кому оформят семейную ипотеку

На начало сентября в России уполномочены выдавать льготную ипотеку 64 банка, в перечне их больше, но некоторые прекратили деятельность или у них была отозвана лицензия. Но почти все крупные федеральные и региональные банки в этом списке есть, подробнее ознакомиться с ним можно на сайте спроси.дом.рф.

Как уже сообщалось выше, участвовать в программе могут граждане РФ, у которых есть несовершеннолетние дети с российским гражданством:

• в возрасте до 6 лет включительно;
• двое и более несовершеннолетних детей;
• ребенок с инвалидностью.

Возраст детей определяют на дату заключения кредитного договора, а родители усыновленных (удочеренных) детей тоже могут взять льготный ипотечный кредит. Условия программы:

• кредитная ставка — до 6%;
• первоначальный взнос — не менее 20% от стоимости жилья.

Максимальная сумма кредита для Москвы, Санкт-Петербурга, Московской и Ленинградской области — 12 млн рублей, для остальных регионов — 6 млн рублей. Комбинированная ипотека: часть кредита оформляется на условиях семейной ипотеки по ставке 6%, оставшаяся часть выплачивается на рыночных условиях. В этом случае будут действовать следующие ограничения по размеру кредита:

• 15 млн рублей для всех российских регионов;
• 30 млн рублей для Москвы, МО, Санкт-Петербурга и ЛО.

Другие программы с господдержкой

Есть и другие программы ипотечного жилищного кредитования с государственной поддержкой, но объемы их выдачи значительно ниже семейной или определен более узкий круг заемщиков.

• ИТ-ипотека
• Сельская ипотека
• Дальневосточная ипотека
• Арктическая ипотека
• Военная ипотека

ИТ-ипотеку могут оформить со ставкой до 6% сотрудники ИТ-компаний, программа действует до 31 декабря 2030 года включительно. Участвовать может гражданин России в возрасте от 18 до 50 лет, который трудоустроен в ИТ-компании с аккредитацией Минцифры России. Кроме того, работодатель должен пользоваться налоговой льготой — применять пониженный тариф по страховым взносам. А у заемщика должен быть среднемесячный доход за последние три месяца в размере: от 150 тысяч рублей для сотрудников компаний в Московской, Ленинградской областях и городах-миллионниках (кроме Москвы и Санкт‑Петербурга); от 90 тысяч рублей для сотрудников компаний в остальных регионах.

Сельская ипотека позволит построить или купить жилой дом или квартиру в малоэтажном доме на сельских территориях. Кредит может оформить гражданин РФ или ИП, который работает в сфере АПК, социальной сфере сельских территорий или в ветеринарии. Заем до 6 млн рублей выдается по ставке от 0,1 до 3% годовых сроком до 25 лет. Сумма первоначального взноса — от 20% от стоимости жилья. Воспользоваться льготой можно и для завершения текущих строительных работ.

Дальневосточную ипотеку запустили в 2019 году с целью улучшить жилищные условия на Дальнем Востоке. Жители Дальневосточного федерального округа могут взять кредит на покупку жилья в регионе под 2% годовых. Программа действует до 31 декабря 2030 года. Подробности можно узнать на сайте Дом.РФ.

Арктическая ипотека — схожая программа, появилась в 2023 году. Льготная ставка по кредиту — 2% годовых, получить заем могут жители Мурманской области, Ненецкого, Ямало-Ненецкого и Чукотского автономных округов, а также некоторых других территорий. Условия — возраст заемщиков не должен превышать 36 лет, а в семье должен быть как минимум один ребенок в возрасте до 18 лет.

Военную ипотеку могут взять военнослужащие — участники накопительно-ипотечной системы (НИС). В рамках программы можно приобрести квартиру в новостройке, на вторичном рынке жилья или купить собственный дом. Подходящий под условия программы заемщик получает сертификат, куда ежемесячно будут переводить денежные средства. Накопив необходимую сумму для первоначального взноса, он сможет обратиться в банк для оформления ипотеки. Платежи за военнослужащего будет вносить Росвоенипотека.