Станет ли исламская ипотека достойной альтернативой рыночной?

Выход есть — исламский банкинг

Большинство россиян, почти 80%, решили отложить покупку жилья по причине заградительных ставок по рыночной ипотеке, привели данные опроса в компании Frank RG. У основных участников рынка средняя стоимость ипотечного кредита в стране уже достигла 30,17%. Поэтому граждане рискуют отдать по ипотеке в семь раз больше, чем стоит квартира, подсчитали в ЦИАН.

Причина — в резком повышении ключевой ставки ЦБ, из-за чего переплата по рыночной ипотеке за год выросла в 2,5 раза. Поэтому заемщику в случае долгосрочного кредита придется заплатить многократно больше стоимости жилья. Аналитики выяснили, что сумма всех платежей с первоначальным взносом почти в три раза превысит стоимость жилплощади как в новостройке, так и на вторичном рынке.

Между тем, согласно другим исследованиям, порядка 78% граждан по-прежнему интересуются покупкой недвижимости. В отсутствие массовой льготной ипотеки и недоступности рыночной им советуют присмотреться к другим продуктам ипотечного кредитования. Так, к примеру, инвестиционный аналитик, экономист Александр Разуваев считает, что достойной альтернативой может выступить исламская ипотека.

С сентября прошлого года на территории вышеназванных регионов страны реализуется двухлетний эксперимент по развитию исламского банкинга. Кредитные организации получили возможность предоставить клиентам новые продукты по жилищному кредитованию.

Стоит распространить исламскую ипотеку на всю Россию?

Александр Разуваев уточнил, что исламская ипотека представляет собой рассрочку, в которой взаимодействуют три стороны: клиент выбирает жилье и подает заявку, банк проверяет его платежеспособность, ипотечный партнер покупает квартиру и с наценкой продает клиенту в рассрочку. Размер наценки будет зависеть от срока договора, размера первоначального взноса и других параметров. При этом у исламской ипотеки есть свои преимущества.

— Первое — нет пени за просрочку. По правилам шариата запрещено получать выгоду с долга, поэтому пени за просрочку платежа начисляться не будут. Платить нужно столько, сколько указано в договоре купли-продажи. Второе — отсутствие страховки, сопутствующие продукты: страхование жизни или жилья клиент не оформляет, — отметил аналитик и добавил, — Может, стоит распространить исламскую ипотеку на всю Россию. Ислам для этого принимать не надо. Вы же, когда покупаете пельмени халяль, ислам не принимаете. Просто знаете, что там нет свинины, а в исламской ипотеке нет процентов.

По его словам, опыт по исламскому финансированию необходимо транслировать и на другие регионы. «Конечно можно, даже нужно. Это выход в современной ситуации», подчеркнул он. По правилам шариата, вместо кредита с процентами банки предлагают рассрочку, доверительное управление активами и халяльные инвестиции. Различают три вида исламской ипотеки:

1. Иджара — аренда с последующим выкупом, при которой кредитор ежегодно пересматривает арендную плату, согласуя с ценами на рынке, а заемщик может выкупить квартиру в любое время по балансовой стоимости.
2. Мурабаха — распространенный для нашей страны продукт, когда кредитор выкупает квартиру и продает покупателю дороже и долями. Размер наценки прописывают в договоре, а пересмотреть условия можно с согласия всех сторон.
3. Мушарака — совместное владение недвижимостью кредитора и клиента, при котором банк сдает свою долю заемщику, а тот выкупает ее частями.

Условия по рыночной и исламской ипотекам существенно отличаются, и на первый взгляд вторая выглядит дешевле. Корреспондент «Реального времени» под видом клиента обратился в Сбербанк и Ак Барс Банк с просьбой рассчитать стоимость покупки однокомнатной квартиры в Казани. Судя по расчетам кредиторов, сделка по нормам шариата выглядит существенно выгоднее стандартного кредитования. Правда, в татарстанском банке в исламскую ипотеку можно взять квартиру лишь на вторичном рынке, а также дом с участком. В «Сбере» — наоборот, можно купить как первичку, так и неновое жилье, за исключением ИЖС.

Покупка 1-комнатной квартиры в Казани за 12 млн рублей

«Плюсов у исламской ипотеки много, но распространить ее сложно»

О плюсах исламской ипотеки говорит и главный редактор InVoice Media, аналитик Денис Миролюбов. «Многие люди боятся всего неизведанного — сначала цифровизация казалась чем-то страшным, а теперь исламский банкинг, который называют даже продуктом западных спецслужб. На деле все очень просто и безопасно», отметил собеседник издания.

По его словам, ключевой смысл исламского банкинга — привлечение в проектное финансирование денег стран Персидского залива. К тому же исламский банкинг может помочь России в обходе санкций, примером тому может служить Иран.

В то же время, общая стоимость займа обычно выше традиционного, отметил он: К тому же, по его словам, исламская ипотека предполагает более жесткий подход к оценке имущества, так как банк хочет минимизировать риски. Поэтому «полноценной альтернативой этот инструмент вряд ли станет, так как исламская ипотека не распространятся на льготные программы в России». Плюс ко всему, добавил он, не все банки позволят использовать маткапитал, и выбор объектов недвижимости по этой программе небольшой.

— Плюсов у исламской ипотеки много — нет пени за просрочку платежа, нет процентов, ежемесячные платежи выходят ниже традиционных. Но распространить ее на всю Россию сложно. Пока не все банки подключились к этой программе, и вряд ли этот процесс мифическим образом быстро активизируется, — считает Денис Миролюбов.

Существенного удешевления исламская ипотека не дает

Сомнения в том, что заемщики могут сэкономить, выбрав не стандартное кредитование, а продукт исламского банкинга, высказывают и другие опрошенные «Реальным временем» эксперты рынка жилья. Так, к примеру, в казанском агентстве недвижимости «Портал-116», где провели одну из первых сделок по исламской ипотеке, рассказали, что пока на нее небольшой спрос.

Руководитель АН «Квартет» Руслан Сафин полагает, что в реальности исламская ипотека обойдется дороже рыночной:

По этой причине существенного удешевления покупки жилья исламская ипотека не дает, а значит серьезного передела рынка недвижимости за счет этого продукта не произойдет, убежден эксперт. Кроме того, заемщиков, которые захотят ею воспользоваться, по его словам, тоже будет немного. Если это не мусульмане, а представители других конфессий, их такой продукт навряд ли привлечет.

«Вопрос неоднозначный»

В свою очередь экономист, генеральный директор аналитического агентства «БизнесДром» Павел Самиев полагает, что оценить потенциал распространения такого формата ипотеки будет сложно. При этом он считает, что называть такой продукт лучше не исламской, а партнерской ипотекой, как в случае с партнерским финансированием:

Первый вопрос, по его словам, связан с тем, как банки будут оценивать эту модель с точки зрения экономики. По рыночной ипотеке процентная ставка в среднем составляет порядка 30%, соответственно полная стоимость кредита будет рассчитана в районе 34—35%. «Почему так? Потому что в продукт еще зашиты разные другие дополнительные комиссии, которые увеличили по сути эту ставку. И вот здесь получается, что в рамках партнерской или исламской ипотеки эти истории убираются, и это хорошо для клиента, это правильно. Но банк может посчитать, что экономически для него этот продукт не очень интересен и не стоит его развивать», — пояснил Самиев.

Второй вопрос связан с рисками по просрочке платежей. Предполагается, что заемщик со временем устранит задолженность и все равно выполнит свои обязательства. «Кредитор не предпримет каких-то штрафных санкций, пени не начислит. Это тоже для заемщика хорошо, но этот инструмент работает, когда обе стороны без какого-то специального механизма обеспечения всех этих процедур и минимизации рисков все делают. А если это не получается так организовать? Если заемщик все равно будет нарушать условия? Тогда у банка меньше возможностей для того, чтобы принудить его к исполнению обязательств», — заметил эксперт. Поэтому вопрос о преимуществах исламской ипотеки, по его мнению, неоднозначный.