Застройщики Казани заявили об отсутствии сделок по семейной ипотеке, несмотря на брони
Пока банкиры ожидали повышения ключевой ставки, татарстанские девелоперы готовились сворачивать проекты
Пробуксовка программы льготной семейной ипотеки может дорого обойтись всем участникам рынка жилья. Татарстанские девелоперы подтверждают прогнозы российского замминистра строительства Никиты Стасишина о сокращении объемов ввода жилья в 2025-м и последующие годы в связи с неподъемностью новых условий для участников отрасли. В материале «Реального времени» — о финансовых качелях, на которых оказались застройщики, предлагаемых ими альтернативах льготной ипотеки и перспективах новых проектов.
Рынок недвижимости падает
Как признались в разговоре с «Реальным временем» крупные застройщики Казани, пока у многих компаний на рынке остается некоторый запас прочности после предыдущего пика продаж, но он не бесконечен.
Собеседник издания высказал опасение, что в случае если высокая ключевая ставка будет сохраняться продолжительное время, а рынку недвижимости не предложат легитимных способов поддержания спроса, то последствия могут быть довольно плачевными, особенно для небольших компаний, которые работают на границе маржинальности.
— Разумеется, завтра все не рухнет, но давайте не будем забывать про известный синдром лягушки в кипятке — никому не хочется свариться заживо, — добавил Галеев. — Мы верим, что в правительстве найдут способ поддержать покупателей жилья. Сегодня много говорят о новых льготных адресных ипотечных программах. В принципе, это тот способ, который способен поддержать рынок, не перегревая его.
За две недели, минувшие с выхода в «Реальном времени» статьи о том, в каких банках все еще можно взять семейную ипотеку, если что-то изменилось, то не в лучшую сторону. Ни один из банков, перечисленных в материале в числе приостановивших выдачу ипотечных кредитов на льготных условиях, ее не возобновил. А те, что предоставляют займы, выставляют неподъемные для большинства потенциальных заемщиков условия.
К примеру, в «МТС-банке» корреспонденту издания сообщили, что предоставляют семейную ипотеку на срок до 30 лет минимум под 20,1% при множестве дополнительных условий. А в «Райффайзен банке» — что семейной ипотеки как таковой у них нет, но на квартиру можно взять кредит на любые цели под 25,5—26,5%.
«Об эффективной ставке говорить невозможно»
Он предупредил, что в 2025 году произойдет дальнейшее снижение объемов ввода жилья, и будет оно очень резким: если по итогам 2024 года ожидается ввод 100—105 млн кв. м жилья, что незначительно меньше, чем в 2023-м (110 млн кв. м), то через год плановый ввод должен составить лишь порядка 50 млн кв. м.
Причиной снижения объемов, в частности, становится снижение объемов проектного финансирования за счет средств дольщиков:
— С привлечением средств граждан строится сегодня 117,8 миллиона квадратных метров, — отметил Стасишин. — С начала этого года запущено 35,8 миллиона квадратных метров жилья. Это те запуски, где покрытие эскроу не превышает, наверное, 20%, а то и меньше. То есть ни о какой эффективной ставке по проектному финансированию в таких проектах говорить невозможно. И такие ковенанты (дополнительные обязательства, которые берет на себя заемщик — прим. авт.), которые установлены, наверное, в договорах проектного финансирования, не сильно-то и позволят корректировать цену вниз.
Деньги из резерва и новые условия
На прошлой неделе российское правительство дополнительно выделило из резерва почти полмиллиарда рублей на 446,9 млрд руб. на субсидирование процентной ставки льготным программам «Семейная ипотека», «Дальневосточная и арктическая ипотека» и «Льготная ипотека». В качестве одной из причин выделения дополнительного финансирования называется повышение ключевой ставки Банка России.
С 22 октября «Сбербанк» возобновил выдачу кредитов по программе семейной ипотеки, приостановленную из-за исчерпания лимита, выделенного банку по госпрограмме. Но поставил новое условие — минимальный первоначальный взнос по таким займам теперь составляет до 50,1%, и лишь в отдельных случаях предполагается возможность сохранить его на прежнем уровне (20,1%).
«Объемы строительства будут кратно меньше»
Высказывания замминистра строительства заставляют всерьез задуматься не только о судьбе рынка жилья, но и всей строительной отрасли, раскрутившийся маховик которой может резко затормозить отсутствие денег, считают эксперты. Тем более в условиях, когда многие банки исчерпали лимиты семейной ипотеки, а другие настолько ужесточили требования к заемщикам, что многие нуждающиеся в жилье семьи просто не подходят под их условия.
Он отметил, что застройщики могут строить жилье и за свой счет — и выставлять его на продажу, но количество денег у них не безгранично, и оно кратно меньше, чем количество денег у банков:
— Надо понимать, что при такой схеме финансирования объемы строительства будут кратно меньше, чем при проектном финансировании. И во многом от ставок по ипотеке будет зависеть, смогут люди купить это жилье, либо не смогут. Сейчас по базовым ставкам мы не наблюдаем хоть сколько-то значимого количества сделок.
Чего ждут банки?
— На данный момент вопрос с лимитами по семейной и IT-ипотеке «подвис в воздухе», и сколько еще ждать, никто не знает, — согласны с коллегами в федеральной девелоперской компании «Талан». — Осталась парочка банков, которые еще могут вывести на сделку, но здесь есть сложности с предоставлением полного пакета документов для одобрения ипотеки: не все, к сожалению, могут подтвердить свои доходы через ПФР.
В компании отметили, есть кулуарные мнения, что коммерческие банки ждали очередного повышения ключевой ставки, чтобы определиться с ипотечными ставками и стратегией предоставления льготных программ, которые должны действовать до 2030 года. И рассказали, что пока компания работает с возможными программами субсидий, траншей, рассрочек, программой трейд-ин. Но прогнозы на будущее давать не рискнули:
— У всех застройщиков есть обязательства по проектному финансированию проектов, а основным драйвером продаж недвижимости является ипотека, так что все в надежде, что рынок скоро стабилизируется.
«Неподъемно для клиентов»
— На сегодняшний день ситуация не самая радужная, тем более постоянно появляются нововведения, которые не играют на руку, — сообщили «Реальному времени» в компании «Унистрой». — По стандартной ипотеке ставки очень высокие, практически 26%, и если даже их субсидировать, то на ежемесячный платеж это не сильно влияет. Что касается семейной ипотеки, то лимиты этой программы у банков практически отсутствуют.
В компании отметили, что на выбор клиентами этого вида ипотеки негативно влияет очень высокий первоначальный взнос — 50% от стоимости квартиры:
— Такая сумма чаще всего неподъемна для клиентов, у них нет ее на руках, поэтому многие клиенты ждут, когда банки выдвинут свои комфортные условия по текущей программе.
В компании также перечислили более актуальные, с точки зрения девелопера, программы кредитования для покупки жилой недвижимости: траншевая ипотека, рассрочка, покупка через жилищно-накопительный кооператив. А еще, добавили, в IT-ипотеке также наблюдается совсем немного сделок.
«У некоторых уже заканчивается срок одобрения кредита»
Она также упомянула, что в банках, где лимиты еще есть, условия выдачи семейной ипотеки ужесточились. Например, ВТБ финансирует ее при первоначальном взносе в 50%. При средней стоимости жилья в Казанской агломерации, составляющей 6 миллионов рублей, заметила Дарчинова, мало семей, которые сразу могут внести 3 миллиона в качестве первоначального взноса.
— Пока есть лимиты также у банка ДОМ.РФ, — отметила она. — Но подход к заемщику там достаточно жесткий, и зачастую не все люди могут получить одобрение на необходимую сумму. Поэтому пока, несмотря на большое количество брони и желание потенциальных клиентов приобрести квартиры по текущим ценам, самих сделок не происходит.
По мнению Антонины Дарчиновой, запущенные проекты в будущем будут введены, застройщики обязаны достроить дома, однако в перспективе ими могут быть приняты решения о сворачивании или отмене запуска части проектов. Спрогнозировать, как и когда это произойдет, сейчас невозможно.
Будущее — за ИЖС?
Максим Николаев рассказал, что для поддержания спроса на рынке действуют программы субсидирования как первоначального взноса, так и ставки — чаще всего это делает застройщик, но снизить первоначальный взнос может и сам клиент (тут есть варианты — например, за счет единовременной выплаты или применяя средневзвешенную ставку).
— А вот ДОМ.РФ не повышал первоначальный взнос, однако все охотнее выдает семейную ипотеку на ИЖС. Это касается и многих других банков — они благосклонны к ИЖС. Есть основания предполагать, что в ближайшем будущем фокус покупателей жилья все сильнее будет смещаться к этому типу недвижимости, — замечает директор СЗ «Тройка».
На субсидирование семейной ипотеки из этих средств будет направлено 142 млрд рублей. Предполагается, что это позволит удержать на плаву льготную ипотечную программу со ставкой 6% для граждан, имеющих детей. На субсидирование процентной ставки по ранее выданным кредитам в рамках «Льготной ипотеки» направят 269,8 млрд.