«По старому нельзя, по новому невозможно»: что меняется на рынке ИЖС?
За 8 месяцев 2024 года в Татарстане был побит очередной рекорд по вводу жилья на рынке индивидуального жилищного строительства (ИЖС) — введено почти 2 млн кв. м, что на 23% больше, чем за прошлогодний аналогичный период. Предыдущий исторический рекорд был зафиксирован Татарстанстатом в 2022 году. Небывалый бум на рынке загородной недвижимости привел к тому, что и здесь начали появляться многочисленные обманутые покупатели. И в регулирование сегмента пришлось вмешаться государству. С марта 2025 года строить дома на заказ можно будет только с использованием эскроу-счетов. Это должно обезопасить будущих собственников от потерь. Однако рынок внезапно практически встал — работать по новому механизму отказываются многие застройщики. В чем причины коллапса, разбиралась аналитическая служба «Реального времени».
Эхо пандемии
Объем ввода жилья в Татарстане за 8 месяцев текущего года сократился на 2,7%, по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. Падение могло бы быть более ощутимым, но удержать объемы строительства удалось за счет увеличения доли ИЖС. Ввод индивидуального жилищного строительства вырос на 23% по отношению к аналогичному периоду прошлого года и приблизился к 2 млн кв. м. — это абсолютный рекорд за последние 5 лет.
Ввод жилья в Татарстане за последние 5 лет
Период | Общий объем ввода жилья, кв. м. | Доля ИЖС, кв.м. |
8 месяцев 2024 | 2 796 826 | 1 980 472 |
8 месяцев 2023 | 2 873 603 | 1 603 769 |
8 месяцев 2022 | 2 492 610 | 1 749 482 |
8 месяцев 2021 | 1 896 724 | 1 097 187 |
8 месяцев 2020 | 1 854 829 | 1 074 469 |
Данные Татарстанстата
Предыдущий пик роста ИЖС пришелся на 2022 год. Тогда эксперты объясняли тенденцию эхом пандемии 2020 года, когда люди, помучившись на карантине в квартире, по-новому посмотрели на дома и поставили себе цель — переехать за город. В результате ввод ИЖС за 8 месяцев 2022 года вырос практически на 60% по сравнению с аналогичным периодом 2021 года. В 2023 году был зафиксирован некоторый спад в сегменте ИЖС, и в 2024 этот сегмент снова продемонстрировал рост.
Эксперт считает, что интерес к ИЖС будет сохраняться. «Здесь также действуют государственные льготные программы — планируется продолжение сельской ипотеки, на ИЖС распространяется ИТ и Семейная ипотека, — перечислила она. — В одинаковом бюджете сегодня в ИЖС можно приобрести более качественный объект, чем та же квартира в многоквартирном доме. Застройщики ИЖС более охотно идут на рассрочки платежей за свои объекты и, в отличие от девелоперов, эти рассрочки без удорожания».
Не все так радужно
«Рынок ИЖС в последние 3 месяца полностью встал. Новые стройки не запускаются практически, так как сейчас ключевая ставка высокая. На данный момент на рынке ИЖС новые проекты строить никто не начинает», — оценил он текущую ситуацию.
«В 2024 году, возможно, мы еще не увидим падения сектора ИЖС, потому что те стройки, которые уже были запущены, продолжат регистрироваться, — прогнозирует он. — Спад мы почувствуем только в 2025 году».
На рынке ИЖС, по словам Гимадова, сейчас переходный период, многие банки начинают переводить договоры с застройщиками ИЖС на эскроу-счета.
Государство решило ввести механизм эскроу-счетов для того, чтобы не получить волну обманутых покупателей на рынке ИЖС. Схема с эскроу-счетами выглядит следующим образом: заказчик, подрядчик и банк подписывают трехсторонний договор, по которому деньги за дом поступают на эскроу-счет и будут находиться там, пока подрядчик не построит объект. При этом застройщик возводит дом за свой счет или берет банковский кредит. Когда заказчик подпишет акт приема-передачи, строительная компания получает свои деньги с эскроу-счета.
Пока применение механизма отдается на откуп участников строительного процесса. Подрядчик сам решает, подходит ли для него такая система расчетов, а заказчик — хочет ли он обезопасить себя с ее помощью. Однако если собственник дома хочет воспользоваться программами господдержки, то использование эскроу-счетов становится обязательным условием.
«Сегодня еще не все банки это запустили, — говорит Ильяс Гимадов. — Вторая проблема заключается в том, что подрядчики еще не привыкли к новшествам, многие строительные компании закрываются и отказываются работать по новым правилам, меняют нишу. Третий момент — нужно понимать, что ключевая ставка высокая, и многие льготные программы приостановлены, либо там первоначальный взнос вырос до 50 процентов, либо сумма лимитов стала недостаточной, чтобы купить дом. Поэтому рынок ИЖС стоит. Что будет дальше, поживем — увидим».
Потребительский экстремизм и другие «пробелы»
«В последние годы в Татарстане домов строилось очень много, появилось много компаний как добросовестных, так и не очень, и, к сожалению, прецеденты, когда люди остались без домов и денег, — объясняет генеральный директор ООО «Маленький Токио» Артур Хафизов. — Инициатива по введению эскроу-счетов хорошая и должна положительно повлиять на рынок ИЖС — на качество строительства, защищенность клиентов и на ликвидность таких объектов недвижимости. В целом данная инициатива будет способствовать росту этого рынка».
Новый закон однозначно обеляет рынок ИЖС: «Те подрядчики, которые раньше работали неофициально, теперь, строя жилье по новому закону, будут вынуждены официально проводить свои расходы, банки будут контролировать их расходы, включая закупки материалов». Это в свою очередь приведет к удорожанию строительства.
Пока рынок ИЖС действительно стоит на паузе, подтверждает он. Многие застройщики, которые имеют опыт и понимают ситуацию, приостановили работу, потому что в новом законе есть пробелы, которые могут быть использованы против интересов подрядчика.
«Сегодня клиент может расторгнуть договор подряда в любой момент. Если он это сделает в многоквартирном доме, то застройщик останется с квартирой, а если это произойдет в случае строительства дома на земельном участке заказчика, то это 100-процентная потеря для застройщика. Он остается с кредитом по проектному финансированию и без заказа. Ситуация пока не очень хорошая в этом плане, многие пока воздерживаются от строительства домов. И это только одна из уязвимостей», — отметил эксперт.
Кроме того, клиент может не расторгать договор, но начать предъявлять претензии и придираться, продолжает он. «В этом случае начнет действовать неустойка в размере 1 процента в день от стоимости всего объекта. Если застройщик что-то неправильно смонтировал, то, конечно, должен это устранить, но зачастую сегодня действуют потребительские экстремисты, это целый рынок с экспертами и юристами, которые предлагают свои услуги, особенно в многоквартирных домах. Если такое произойдет и здесь, то последствия будут очень печальными. Дом стоит на земельном участке клиента. Если дом не принимается, это неустойка. Плюс у застройщика кредиты, он платит проценты. Два-три таких случая — и небольшая компания будет доведена до банкротства».
При Минстрое РФ создана рабочая группа, которая пытается найти оперативные решения, которые позволят защитить не только заказчиков строительства, но и подрядчиков. Впрочем неизменным остается факт, что в результате цена домов будет расти, и тот разрыв, который существует сейчас между ценой за квадратный метр в многоквартирных домах и в собственном доме, начнет стремительно сокращаться.