«Апрельские заморозки»: цены на казанские новостройки встали. Что дальше?

Нерастущие цены и бесплатные кладовые

В начале года застройщики будоражили своих потенциальных покупателей обещаниями, что в марте цены непременно вырастут, и нужно успеть купить заветную квартиру по старой цене. Пророчество и вправду сбылось: в марте цены на некоторые объекты поднялись более чем на 10%. Вот только после такого скачка цены практически «встали» уже в следующем месяце — даже крупные застройщики не решились поднять цену еще и в апреле.

Например, «Сити строй» не поднял цен ни на один из своих объектов. При этом самый дорогой из них — ЖК «Ласточкино гнездо» — не дорожает уже с февраля. Хотя нужно учитывать, что здесь стоимость жилья (77,5 тысяч рублей за кв. м.) и так чуть выше средней. Неизменными остались и цена на квартиры в ЖК «Гранд парк» (70 тысяч рублей за кв. м) и в ЖК по улице Камая (69,2 тысячи рублей за кв. м).

Совсем незначительно подорожали и объекты «Ак Барс Девелопмента» — рост не достиг даже 1%. Например, стоимость квартир во 2-ой очереди ЖК «Казань XXI век» (ЖК «Квартал 6Б») увеличилась с 71 до 71,7 тысяч рублей за «квадрат», в «Светлой долине» — с 59,5 до 60 тысяч рублей за кв. м. А «Солнечный город» не подорожал совсем и в апреле по-прежнему стоил 62,3 тысячи рублей за кв. м. Вместе с тем застройщик не балует своих покупателей большим количеством акций и скидок. На своем сайте «Ак Барс Недвижимость» сообщает о старте продаж в новом доме ЖК «Светлая долина» и указывает, что дом будет представлять «воплощение опыта европейского индустриального домостроения», проще говоря будет панельным. Застройщик даже готов «скинуть» тысячу рублей с кв. м, но если учесть, что минимальная площадь однокомнатной квартиры составит 38 кв. м, значит, и суммарная скидка не превысит 38 тысяч рублей.

Несложно заметить, что акции «Ак Барс Недвижимости» в целом направлены на продажу трехкомнатных квартир, которые считаются не самым ликвидным товаром. Так при покупке «трешки» застройщик готов даже добавить к материнскому капиталу 200 тысяч рублей. Еще один бонус при покупке трехкомнатной квартиры в «Светлой долине» — бесплатные кладовые.

Скрытый дисконт в 150 тысяч рублей

Еще одним ярким примером может служить «Унистрой»: в прошлом апреле цены выросли только на два его объекта. К тому же сказать, что этот рост был значительным, сложно. С 72 до 73,5 тысяч рублей за кв. м, то есть в среднем всего на 2%, подорожал жилой дом на Максимова, который оказался в центре громкой истории из-за изменений, внесенных в его проект. Напомним, что застройщику даже пришлось успокаивать дольщиков, которые негодовали из-за изменения высотности дома и сокращения парковочных мест.

Еще один подорожавший «унистроевский» объект — новый дом №4 ЖК «Журавли»: к апрелю стоимость кв. м составила 74,5 тысяч рублей, что оказалось на 1,2% больше, чем в марте. Что касается других комплексов «Унистроя», то в большинстве из них цены не выросли вовсе. Такая ситуация совсем нехарактерна для застройщика, который целенаправленно поднимает цену и даже периодически выставляет на своем сайте счетчики, которые показывают, через какое время вырастет стоимость его объектов. К примеру, в марте ряд отдельных комплексов подорожали до 7%.

Правда, здесь нужно сделать оговорку — регулярное увеличение стоимости девелопер зачастую компенсирует за счет скрытых скидок. Классическим примером можно считать акцию по снижению ипотечной ставки. Механизм ее хорошо известен: субсидируемая государством ставка составляет 12%, однако банк по договоренности с застройщиком может выдавать кредит по более низкой ставке, а возникающая разница ложится на плечи застройщика. «Унистрой» начал активно предлагать подобную акцию еще с прошлого год: если вначале ставка субсидировалась только в первые годы выплаты кредита, в дальнейшем акция стала распространяться на весь срок кредитования. При этом размер ставки может варьироваться. Если в предыдущие месяцы застройщик совместно с банками был готов выдавать ипотечный кредит под 7% годовых, сейчас размер ставки вырос до 9,9%. Посчитаем, каким же будет размер такой скрытой скидки. В графе «дано» зададим следующие параметры: стоимость однокомнатной квартиры — 2 млн рублей, первоначальный взнос — 20% от стоимости жилья, срок кредитования 7 лет или 84 месяца. Получим, что ежемесячная выплата по ипотечному кредиту должна была бы составить 28 244 рубля. В случае, когда кредит дополнительно субсидирует застройщик, получается, что платеж снижается до 26 479 рублей. Таким образом, суммарный размер скидки составит более 148 тысяч рублей.

На 28 «квадратах» с рыжим настроением

Похоже, что другой крупный застройщик «Сувар холдинг» в кризисное время решил сделать ставку на проекты эконом-класса. Так девелопер ведет строительство сразу двух таких объектов. Строительство первого — ЖК «Веснушки» на Восстания — началось еще в конце прошлого года. На сайте комплекса застройщик обещает своим новоселам «веселое оранжево-рыжее настроение» и предлагает квартиры от 2 млн рублей. Правда, при анализе проектной документации становится понятно, что и площадь такого жилья будет небольшой. Согласно проекту, 264 из 308 квартир будут однокомнатными, при этом строительство «трешек» не предусмотрено вообще. Особое внимание стоит уделить и размеру этих квартир: планируется, что площадь «однушек» будет варьироваться от 28,5 до 43,5 кв. м, а все «двушки» будут одинакового размера — 53,5 кв. м. Впрочем, учитывая, что 28 «квадратов» для застройщиков далеко не предел и они могут сузить квартиры еще больше, вполне возможно, что строительство таких малометражек совсем скоро превратится в норму. К тому же, надо полагать, что свежий проект «Сувара» с рыжим названием имеет большой успех. Во-первых, на это указывает тот факт, что «Веснушки» среди всех других комплексов дорожают больше всего: только в феврале средняя стоимость кв. м выросла на 2,6% с 67,6 до 69,4 тысяч рублей. А вот по сравнению с ноябрем прошлого года, когда продажи только стартовали, цена «квадрата» и вовсе увеличилась почти на 31%. При этом практически никаких скидок и акций на этот комплекс не действует.

Во-вторых, на сайте «Веснушек» можно обнаружить и план дома, в котором отражено, какие из квартир уже проданы. Если верить ему, то свободными, то есть незабронированными и непроданными, остались всего несколько квартир, и это несмотря на то что дом должен сдаваться только во втором полугодии 2017 года.

Кроме того, «Сувар» начинает еще один проект эконом-класса — ЖК «Сказочный лес». При сравнении документации можно обнаружить весьма любопытную деталь — проект первого дома под названием «Кипарис» жилого комплекса «Сказочный лес» сильно напоминает проект «Веснушек»: здесь также будет 264 «однушки» площадью от 28,5 кв. м и «двушки» в 53,5 кв. м. Строительство должно начаться в 1 квартале 2016 года и завершиться в первом полугодии 2018 года.

Вполне вероятно, что начать еще один проект эконом класса застройщика сподвиг именно успех «Веснушек». Как уже не раз отмечали эксперты, покупатели отдают предпочтение малометражному жилью, суммарная стоимость которого не превышает 2 млн рублей. Что касается объектов премиум класса, похоже, что застройщики не хотят начинать подобные проекты в кризисное время. В одном из предыдущих материалов мы уже писали о том, что «Сувар холдинг» отложил в долгий ящик проект ЖК бизнес-класса «Дом на ВДНХ». К тому же, стоимость жилья в других премиальных комплексах этого застройщика не растет. Например, в марте средняя цена в «Барселоне» снизилась сразу на 26% до 75,5 тысячи рублей за кв. м. Правда, в следующем месяце ситуация выровнялась — в апреле «квадрат» вновь вырос до 97,5 тысячи рублей. На такие дорогостоящие объекты, как ЖК «Барселона» и ЖК «Столичный», которые редко приобретаются в ипотеку, застройщик готов предоставить единовременный дисконт до 300 тысяч рублей. А вот на комплексы класса комфорт — ЖК «Залесный сити» или ЖК «Южный парк» — как и в случае с «Унистроем» распространяются скрытые скидки — «Сувар» совместно с «Абсолют банком» готов кредитовать своих покупателей под 8,95% годовых.

Взволнованные дольщики и акции с подвохом

Пожалуй, одним из самых нетипичных является изменение цен в жилых комплексах «Жилищной инвестиционной компании Казани». Если представить его в виде графика, оно бы очень напоминало кардиограмму: линии движутся то вверх, то вниз, при этом когда один из комплексов поднимается в цене, другой наоборот может подешеветь.

Самым дорогим среди всех объектов ЖИКа остается ЖК «Победа». В начале года цена кв. м в этом комплексе выросла весьма значительно — по отношению к декабрю в феврале стоимость жилья увеличилась более чем на 6,5%. В марте цена выросла еще на 1% и достигла 77,5 тысяч рублей за кв. м. И, казалось бы, все логично — близится срок сдачи первой очереди (он намечен на май), а по известной формуле, чем ближе к сдаче, тем выше цены. Однако в апреле цены на «Победу» неожиданно упали почти до декабрьского уровня — до 72,5 тысяч рублей за кв. м.

Напомним, что дольщики «Победы», озабоченные переносом сроков сдачи домов, даже обращались в прокуратуру. Однако в начале этого года, когда строительство стало вестись гораздо быстрее, волнение стало затихать. К тому же в отделе продаж дольщикам сообщили, что «передача начнется после майских праздников». Однако пока застройщику вновь не удалось сдержать свое обещание — вероятнее всего, передача ключей может перенестись уже на конец мая.

Зато начал дорожать один из самых бюджетных объектов застройщика — ЖК «Острова» на Тэцевской. Так в марте цены выросли на 3,6%, в апреле — еще на 4,4%, достигнув отметки 52,1 тысяча рублей за кв. м. Правда, если сравнить эти цифры с прошлогодними, окажется, что «Острова» за год не только не подорожали, а даже немного подешевели — в марте 2015 года стоимость кв. м составляла 53,1 тысячу рублей. Возможно, на рост цен повлияло то обстоятельство, что в начале года темпы строительства тоже начали расти: буквально за несколько месяцев поднялись этажи дома №1, которые строительства которых дольщики с замиранием сердца ждали почти в течение всего прошлого года, а также были забиты сваи дома №2.

В отличие от большинства крупных застройщиков ЖИК Казани не маскирует скидки, а наоборот пытается привлечь покупателя головокружительными дисконтами и творческим подходом. Например, на сайте «Островов» можно найти красноречивый рекламный баннер под названием «Удача тем, кто не на даче», который чем-то напоминает детский рисунок с изображением дачника, улыбающегося молодому побегу. Акция обещает скидку до 400 тысяч рублей. Судя по информации на сайте комплекса, максимальный дисконт можно получить при покупке 3-комнатной квартиры площадью 66,93 кв. м. В ее описании указано, что «обычная цена» — 3,4 млн рублей, а цена «при 100%-ной оплате» — почти 3,1 млн рублей. Здесь проницательному покупателю важно обратить внимание на формулировки — как нам пояснили в отделе продаж, под «обычной ценой» подразумевается оплата в рассрочку. Впрочем, если учесть, что большинство клиентов все же предпочитает расплачиваться наличными или брать ипотеку, то 100%-ная оплата по большому счету и есть обычная цена, а никакого дисконта по большому счету и нет.

Еще одна акция «с подвохом» — оплата застройщиком первоначального взноса. Как известно, по программе первичного кредитования, заемщик должен внести как минимум 20% от стоимости квартиры. В «Победе» застройщик предлагает внести за своего покупателя недостающую сумму, если тот не успел накопить эти 20%. В «Островах» и вовсе действует «Полный ноль»: квартиру можно взять вообще без первоначального взноса — его оплатит строительная компания. Правда, делается это не безвозмездно, и сумма, внесенная застройщиком, тоже переходит в сумму ипотечного кредита. В конечном результате переплата в среднем и равняется той сумме, что внес застройщик.

«Красное яблоко» вместо элитных апартаментов

Напоследок расскажем о некоторых свежих проектах, которые предлагают казанские застройщики.

«Красное яблоко» — такое название получил дом по улице Лукина, строительство которого будет вести «Камастройинвест». Всего в 9-ти этажном доме будет располагаться 192 квартиры, площадь которых будет вполне стандартной — от 39 до 70 кв. м. Это один из первых проектов застройщика, который находится далеко от центральной части Казани. Да и цена на новый комплекс разительно отличается от той, что застройщик устанавливал на свои предыдущие объекты — 48,8 тысяч рублей за «квадрат». Предполагаемый срок сдачи — 3 квартал 2017 года.

Хотя застройщик не совсем отказался от своих элитных проектов — он планирует строительство ЖК Legato, но цены на него не установлены, да и когда начнется строительство, неизвестно. К тому же, по данным аналитической службы «Реального времени», цена на другой ЖК бизнес-класса от «Камастройинвест» — Kalinina house — снизился более чем на 7% с 92,7 до 86.2 тысяч рублей за кв. м.

Новый проект начинает компания «Ак Таш-Инвест», которая является частью крупного татарстанского застройщика «Ак Таш», специализирующегося на выполнении госзаказов, а именно строительстве детских садов и ипотечного жилья. В Казани «Ак Таш-Инвест» уже реализует один проект — ЖД на Зур Урам. Новый ЖК, который расположится на остановке «Сады», будет состоять из 6 домов. Ориентировочная стоимость кв. м — 66,99 тысячи рублей.