Риелторы Казани ждут увеличения лимитов по льготной ипотеке и ее распространения на «вторичку»

В тренде сегодня — «вторичка» и ИЖС

Говоря о трендах на рынке жилой недвижимости, участники отмечали некоторый спад спроса на первичное жилье, который длится с прошлого года. Например, Руслан Садреев, руководитель АН «Премьер», ссылаясь на открытые данные Росреестра, оценивает уменьшение количества договоров долевого участия по сравнению с аналогичным периодом прошлого года примерно в 20%.

— Причиной тому становится в том числе и затоваривание рынка «первички», — объясняет эксперт. — Кроме того, первичное жилье сильно подорожало. Поэтому сегодня фокус внимания перешел на «вторичку». Причем мы говорим не про хрущевки и «ленинградки», а про квартиры в тех же самых новостройках — те, которые были выкуплены инвесторами на стадии строительства, а теперь активно продаются. На протяжении последних лет мы наблюдаем тенденцию: стоимость квадратного метра у инвестора в сданной части одного и того же жилого комплекса дешевле, чем у застройщика, причем ощутимо — процентов на 10—15%. Квартир от дольщиков на рынке достаточно, и в новых ЖК можно найти очень хорошие предложения по «вторичному» жилью!

Большие семьи выбирают индивидуальные дома, и ставки там тоже радуют

Казанские риелторы отмечают еще и повышенный спрос, который фиксируется сегодня на индивидуальные жилые дома и на загородные земельные участки. Как говорит Елена Матвеева (АН «Империя»), весной рынок ИЖС оживляется всегда. Но сейчас, когда стоимость дома примерно сравнялась по стоимости с двухкомнатной квартирой в новостройке, а действие льготных ипотечных программ распространяется и на ИЖС, многие выбирают именно такой вариант. Гузель Басова, риелтор АН «Матрешка», объясняет:

— Большие семьи выбирают индивидуальные дома, и ставки там тоже радуют. Можно использовать на них сельскую ипотеку (правда, там лимит меньше — всего 3 млн), а с некоторых пор действует и семейная, и господдержка. По ним теперь можно даже построить дом на участке. И люди охотно пользуются этими программами.

Тенденцию переориентации казанцев на частные дома подтверждает и Энже Гаврилишена, руководитель отдела ипотеки агентства «ФЛЭТ»: по ее словам, все больше людей рассматривают ИЖС, причем именно строительство своими силами, по собственным проектам, под свой семейный уклад.

Кто покупает жилье в Казани и какие районы сегодня перспективны?

Средний возраст покупателей квартир в новостройках и вторичном фонде в Казани — 25—35 лет. Это чаще всего молодожены, которые покупают свое первое жилье, и семьи, которые хотят расширить жилплощадь после рождения детей.

Не снижается и тенденция приезда покупателей из-за пределов Татарстана. Здесь может быть несколько вариантов. Например, жители других регионов покупают тут квартиры под сдачу. Немало таких кейсов в последнее время реализуется у АН «Империя» — Елена Матвеева говорит, что популярны квартиры в Казани у инвесторов из Башкортостана. Традиционно активны в этом вопросе москвичи и питерцы. Нередка ситуация, когда родители из других регионов обеспечивают квартирой детей-студентов, поступающих в казанские вузы. А еще Руслан Садреев напоминает, что для очень большого количества людей Татарстан — историческая родина, ведь татары — вторая по численности национальность в России.

— Поэтому мы замечаем, что много этнических татар наведываются в Казань погостить, а потом переезжают сюда насовсем.

Популярна не только Казань: активно застраиваются близлежащие районы, в которых растут многоэтажные жилые комплексы. Стоимость «квадрата» в них пониже, чем в топовых городских локациях — скажем, на Сибгата Хакима или в других близких к центру Казани локациях. А потому Пестречинский, Высокогорский, Лаишевский, Зеленодольский районы становятся местом массового переселения казанцев.

Рауф Рагимов, руководитель Центра недвижимости №1, констатирует популярность Пестречинского района. По его мнению, эта локация сегодня лидирует — по крайней мере, в плане ИЖС. Его коллеги с ним согласны: район становится точкой роста (правда, основную статистику на сегодня делают Куюки, однако сейчас осваиваются и другие территории внутри района). Эксперты связывают это со строительством Вознесенского тракта.

Перспективен Зеленодольский район — уже не считается гетто микрорайон «Салават купере», разрастается Зеленодольск, застройщики уже активно работают. Олеся Гафиятуллина (АН «Этажи») уверена, что с учетом грядущего расширения трассы это весьма перспективный район, ведь главной проблемой на этом направлении до сих пор была транспортная развязка.

— Надеюсь, на это направление точка зрения населения сильно поменяется, — говорит эксперт. — Здесь и поля, и леса, и Волга, и заповедник: с точки зрения экологии очень перспективный район.

Но одним из самых дорогих и востребованных направлений остается Лаишевский узел. Он начал застраиваться многоквартирными домами раньше прочих, и транспортная доступность его пока еще куда удобнее (пробки в этом направлении меньше, чем в других). Поэтому квартиры в здешних ЖК дорожают с каждым днем.

Здесь и поля, и леса, и Волга, и заповедник: с точки зрения экологии очень перспективный район

Льготная ипотека: программы и условия

Главным локомотивом первичного рынка была и остается льготная ипотека, которая распространяется только на жилье от застройщика. Чаще всего казанцы пользуются программами ипотеки с господдержкой (с 1 января 2023 года — под 8% годовых) или семейной ипотеки (под 6% годовых). Первоначальный взнос начинается от 15%. При этом если семейную ипотеку можно использовать неограниченное количество раз, то ипотека с господдержкой к настоящему времени ограничена единственной возможностью (что сильно осложнило жизнь людям, которые покупали несколько квартир по этой программе в инвестиционных целях).

Как говорят риелторы, чаще всего по ипотеке с господдержкой покупают однокомнатные квартиры в Казани. «Хиты» семейной ипотеки — «однушки» и «двушки». А вот на трехкомнатную квартиру в новостройке кредитного лимита уже не хватает.

Есть еще сельская ипотека, которая распространяется на жилье в населенных пунктах, официально считающихся сельской местностью (в непосредственной близости к Казани они есть, и этот вид поддержки тоже пользуется спросом среди горожан). Правда, лимит по ней вдвое меньше, чем по ипотеке с господдержкой и по семейной, — 3 миллиона рублей. Это ограничивает ее возможности.

И «экзотика» — ИТ-ипотека. Гости бранча констатировали, что по ней фиксируются точечные выдачи. Первая причина — ограниченность контингента, на который она нацелена. Вторая — жесткие условия, под которые надо подпадать, чтобы ее получить (для Казани это должна быть зарплата от 130 тысяч в месяц, возраст до 44 лет, работа в аккредитованной Минцифрой компании в течение не менее 5 лет). Зато, как замечает Энже Гаврилишена, если за ипотекой приходит один «айтишник» — он нередко ведет за собой еще двоих коллег:

— Они люди внимательные, вдумчивые, и такое ощущение, что друг с другом советуются и принимают некие «коллегиальные» решения.

Есть такое мнение, что залог, который банк на себя берет по раздутой стоимости, потом не сможет продать как «вторичку» по этой цене

«Плюшки» от застройщиков: аналог бесплатного сыра или реально помогающий инструмент?

Чтобы поддержать спрос на «первичку», застройщики предлагают различные акции и программы: траншевую ипотеку, минимальный платеж до сдачи дома, рассрочку первоначального спроса без удорожания, парковку в подарок и т. д. Кроме того, они предлагают условия, облегчающие вхождение в ипотечную программу. Например, рассрочку первоначального взноса на несколько месяцев без переплаты — и это, по словам участников дискуссии, сильно помогает тем семьям, у которых деньги лежат на срочных вкладах под хорошие проценты и которым снимать их «прямо сейчас» невыгодно. Или сами субсидируют некоторую часть первоначального взноса (правда, закладывая эту «субсидию» в стоимость квартиры, обеспечивая таким образом ее удорожание).

До недавних пор широко действовали субсидии процентной ставки — при участии застройщиков они могли начинаться от 0,1% (впрочем, эти субсидии тоже в конечном итоге закладываются в цену). Однако, как известно, руководитель Центробанка России Эльвира Набиуллина чуть ли не в ультимативной форме требует прекратить эту практику. Олеся Гафиятулина объясняет почему:

— Субсидированные ставки от застройщиков искусственно раздувают стоимость недвижимости. Есть такое мнение, что залог, который банк на себя берет по раздутой стоимости, потом не сможет продать как «вторичку» по этой цене. Кстати, это удорожание от застройщика по сумме соответствует примерно банковским процентам за 7—8 лет.

Так что сегодня околонулевые ставки практически исчезают, и с учетом оставшегося субсидирования оптимальным процентом по льготной ипотеке получается от 4,5% до 6,5%. Елена Матвеева (АН «Империя») объясняет:

— С удорожанием программы субсидированных застройщиком ставок становятся неинтересны: мы делали расчеты со многими покупателями — и в итоге ориентировали их на то, что если планируется досрочное погашение кредита, то лучше покупать квартиру по стандартной фиксированной ставке. В таком случае квартира обойдется дешевле. Я считаю, что наличие подобных программ от застройщика позволяет удерживать цены на квартиры на высоком уровне. А вот программы рассрочки или снижения первоначального взноса — хороший выход для многих. У нас были кейсы, когда люди приходили, имея на руках 350 тысяч, и покупали квартиру по льготной ипотеке на первичном рынке благодаря тому, что застройщик субсидировал первоначальный взнос. Мы, риелторы, знаем все варианты в городе и приходящему к нам покупателю показываем. И нередко сегодня он выбирает вариант подальше и попроще, но где при этом застройщик предлагает субсидированный первоначальный взнос.

Программы рассрочки или снижения первоначального взноса — хороший выход для многих

Когда покупать квартиру?

Олеся Гафиятулина (АН «Этажи») согласилась со статистикой коллег по спаду спроса на рынке ипотечной недвижимости:

— Мы констатируем сегодня некий спад, потому что даже с учетом льготных ставок ежемесячный платеж становится не очень комфортным для покупателя. Стоимость квадратного метра растет, поэтому наблюдаем стагнацию спроса. Мы сейчас находимся на плато.

Однако риелторы обращают внимание на то, что когда стоят цены — стоит и рынок. Все ждут, что будет дальше. И как только цены начинают ползти вверх — покупатели активизируются и покупают жилье, пока оно не подорожало еще. Сегодня, как признаются наши собеседники, рынок ждет расширения льготной ипотеки на вторичное жилье. И это должно дать рынку недвижимости ускорение. Но стоит ли покупателю ждать этого «ускорения», которое однозначно будет означать новый виток увеличения цен? Ведь, как справедливо замечает Олеся Гафиятуллина, понижение ставки (будь она на новостройку или на «вторичку») ведет к повышению цен. А значит, лучше покупать недвижимость сегодня:

— Если продавец сегодня может предложить и ассортимент, и неплохую цену, то лучше сейчас переплатить за ставку по ипотеке, чем ждать завтрашнего дня, когда ставка упадет, но стоимость недвижимости непропорционально вырастет — возможно, вдвое или втрое, как это случилось на рынке новостроек.

С ней согласна Елена Матвеева:

— Раньше если сдавался объект в хорошей локации, то к этому моменту там уже не оставалось квартир в первичной продаже. А сейчас такие найти можно. До двух десятков готовых квартир в первичную продажу можно подобрать даже в топовых ЖК! Причем застройщик с большой вероятностью даст и рассрочку платежа, и субсидирует первоначальный взнос. Поэтому да, я действительно считаю, что сейчас хорошее время купить квартиру.

Раньше если сдавался объект в хорошей локации, то к этому моменту там уже не оставалось квартир в первичной продаже. А сейчас такие найти можно

Рауф Рагимов, рассуждая о том, что будет лучше — дождаться подешевевшей ипотеки на «вторичку» или купить сейчас под больший процент еще не подорожавшие «квадраты», говорит:

— Я недавно видел результаты опроса о том, что для людей было бы более желанным вариантом: дешевая ипотека или снижение стоимости квадратного метра жилья. Практически 85% ответили, что им интереснее покупать более дешевые квартиры, нежели платить дешевую ипотеку. Потому что мало ли что в жизни поменяется: вырастет доход или человек в лотерею выиграл — вот и закрыл ипотеку.

Цены на квартиры, как говорят риелторы, падать точно не будут. А вот ипотечная нагрузка за счет роста стоимости «квадрата» растет. К примеру, сегодня совершенно обычным ежемесячным платежом по ипотеке становятся 50—60 тысяч рублей в месяц. А несколько лет назад нормой считались 25—30 тысяч. Причем зарплаты казанцев если и выросли, то уж точно не вдвое. Поэтому эксперты рынка говорят в один голос: лучше купить сегодня. Завтра будет дороже. Руслан Садреев философствует:

— Квартиры дорожают. Поэтому и спрос снижается. Самое интересное, что каждый год люди говорят одно и то же: «Я пару лет назад купил квартиру, а теперь она сильно подорожала, я бы сейчас уже не смог ее себе позволить». И каждый год находятся «эксперты», которые прогнозируют: «Этот мыльный пузырь лопнет». Но я уверен: через три года мы с вами соберемся и будем говорить: «Вот в 2023 году я купил однокомнатную квартиру за 10 миллионов, а сейчас она стоит 15, я сейчас не смог бы ее себе позволить».

Квартиры дорожают. Поэтому и спрос снижается

Пять проблем льготной ипотеки, которые надо решать прямо сейчас

Во-первых, все без исключения участники встречи говорили о том, что давно назрело увеличение кредитного лимита по льготной ипотеке для Казани. По их мнению, лимит в столице Татарстана нужно приравнять к уровням Москвы и Санкт-Петербурга и довести до 12 миллионов рублей. Ведь по активности рынка недвижимости Казань стабильно входит в топ-5 российских городов, а квадратный метр по стоимости приближается к столичным значениям. Положенные сегодня по закону 6 миллионов в таких условиях — это очень мало. Если на первоначальный взнос у заемщика есть минимально допустимые 15% от стоимости жилья, то кредитный лимит позволит купить только однокомнатную квартиру, если речь идет об относительно развитой и близкой к центру локации, или «двушку» на окраине.

Во-вторых, многие риелторы уверены, что расширение льготных программ на вторичную ипотеку с лимитом в те же 12 миллионов рублей может стать драйвером рынка недвижимости. Правда, есть вопросы, каким образом, а главное — зачем государство будет субсидировать взаимоотношения двух частных лиц. Но механизмы возможны разные, а рынок это однозначно оживит. Ведь нет первичного рынка без вторичного, это взаимоувязанные вещи.

В-третьих, расширение условий для ИТ-ипотеки тоже, по мнению риелторов, улучшило бы обстановку. Пока они маловыполнимы для того сегмента покупателей, которым нужны квартиры. Руслан Садреев рассуждает:

— Среднестатистический возраст покупки квартиры — до 35 лет. И если человек устроился на стабильную работу лет, допустим, в тридцать, а нужного по программе дохода достиг ближе к сорока (а для Казани, напомню, это 130 тысяч в месяц, что немало), то к этому моменту он уже решил свой квартирный вопрос и взял какую-то другую ипотеку. Он уже не покупатель к этому моменту!

В-четвертых, риелторы Казани предлагают подумать о специальных ипотечных программах для молодых семей на покупку первого жилья. Не на инвестиционную покупку под сдачу и не на спекулятивную под перепродажу — а именно на первую квартиру, в которой они будут жить. По сути, специалисты рынка предлагают расширить на весь рынок программу социальной ипотеки для молодых семей, а вдобавок снять ограничения по локациям (чтобы не селить все молодые семьи Казани в «Салават купере») и либерализовать условия по прописке супругов.

В-пятых (на это обращает внимание Энже Гаврилишена из АН «ФЛЭТ»), возможно, есть смысл снять ограничение по ипотеке с господдержкой, которую можно взять только один раз в жизни. Пример: семья уже брала ипотеку с господдержкой, а теперь хочет расширить свою жилплощадь. Она проходит по платежеспособности, но не подходит под условия семейной ипотеки. Ей остается только рыночный процент, хотя вторая ипотека с господдержкой могла бы стать ей серьезным подспорьем.

Наша цель — собрать надежный и качественный ипотечный портфель

«Мнение представителей банковского сектора»

Ипотеку с господдержкой и льготные семейные программы реализуют сегодня десятки российских банков, в их числе Тимер Банк. Об этом рассказал на встрече с риелторами Ильнур Сируков, управляющий дополнительным офисом «Центральный» Тимер Банка:

«В работе мы ориентируемся на передовой опыт крупных ипотечных игроков и плотно сотрудничаем с агентствами недвижимости. Работаем с ипотекой как первичного, так и вторичного рынка жилья. Первичный рынок жилья высоко востребован клиентами, в том числе на это влияет наличие ипотечных программ с государственной поддержкой. Банк, в свою очередь, предлагает полный цикл ипотечного кредитования как по госпрограммам, собственным программам банка, так и на индивидуальных условиях, подходящих для конкретного клиента. В настоящий момент мы предлагаем клиентам ставки по ипотеке с господдержкой от 7,5%, по семейной ипотеке с господдержкой от 5,5%.

При этом мы не планируем вести агрессивную политику на банковском рынке ипотеки. Тимер Банк не является крупным игроком, у нас нет цели забрать определенный процент рынка ипотеки. Мы хотим охватить тот объем, который нам доступен. Наша цель — собрать надежный и качественный ипотечный портфель».

Благодаря такому подходу, можно сказать, что мы создаем не ипотечный гипермаркет, а своеобразный ипотечный бутик

С ипотекой Тимер Банк работает уже не первый год, при этом представители риелторских агентств отметили гибкость условий, которые здесь предлагаются. Елена Шураева, возглавляющая направление розничного бизнеса Тимер Банка, рассказывает:

«Хотелось дополнительно отметить, что команда банка придерживается индивидуального подхода к каждому клиенту. Клиенту, с учетом его потребностей, могут быть предложены условия кредитования, отличные от типовых. Благодаря такому подходу, можно сказать, что мы создаем не ипотечный гипермаркет, а своеобразный ипотечный бутик».

Руслан Садреев рассказывает о случае, когда в Тимер Банке была оформлена ипотечная сделка на вторичном рынке жилья под 7,8%, а Рауф Рагимов обращает внимание на лояльные условия страхования и другие условия «мелкого шрифта», которые, вопреки принятым нормам, работают здесь не против клиента, а на него.

В завершение встречи Ильнур Сируков поделился и своим видением развития рынка льготной ипотеки в Казани:

«Полагаю, что государство продолжит субсидировать ипотечные ставки не только на покупку первичного жилья. Мы ждем распространения ипотечных программ с господдержкой и на вторичном рынке. Ведь сегодняшнее первичное жилье завтра станет вторичным, а объемы строительства имеют свои закономерные пределы».

Реклама. АО «Тимер Банк»

Официальный партнер: