Близкий мэрии застройщик освоит пустовавший 20 лет «Квартал Б» в центре Казани

00:00, 25.08.2022

Делюс Серазетдинов и Ко возведут на пустыре перед Арбитражным судом РТ жилой комплекс из семи домов бизнес-класса

Как стало известно «Реальному времени», пустовавшие 20 лет участки на улице Островского в центре Казани начинает застраивать комплексом из семи 8-этажных домов компания «КамаСтройИнвест». Застройщик презентует проект как ЖК бизнес-класса «Кастура Таун», первые два дома которого планируется сдать в третьем квартале 2024 года. Как будут выглядеть новостройки снаружи и внутри, что потеряют и приобретут казанцы с их строительством и насколько уплотнится застройка «Суконки» — подробнее в материале.

Отличительный признак — парковка-стилобат

На пустырях, появившихся в центре Казани летом 2002 года — в преддверии празднования 1000-летия татарстанской столицы в результате сноса исторической Суконной слободы, разворачивается большая стройка. Как стало известно «Реальному времени», два пустовавших участка, расположенные по обе стороны улицы Островского между Суконной улицей и многоэтажками на Нурсултана Назарбаева — напротив Арбитражного суда РТ, будут застроены 8-этажными жилыми зданиями стандартного типа: железобетонный каркас, частично монолитные, частично кирпичные стены, переменная этажность, офисы и магазины на первых этажах.

А проектные решения жилых зданий, которые обещает сдать в 2024 году застройщик, по стилистике очень схожи с проектом, по которому в 2021 году рядом с высотками ЖК «Барселона» возвели элитный 30-квартирный ЖК «Август-Астры».

Как и в этом доме, в новом ЖК предусмотрены двухуровневые парковки-стилобаты, на крышах которых организовано дворовое пространство без автомобилей — с детскими площадками, газонами, бассейнами и беседками. Внутрь дворового пространства можно будет попасть из подъезда, из которого также предусмотрен выход на улицу.

Два пустовавших участка по обе стороны улицы Островского напротив Арбитражного суда РТ будут застроены 8-этажными домами. *realnoevremya.ru/Максим Платонов*

Много парковок, много коммерческих помещений

Всего, как сообщил «Реальному времени» коммерческий директор компании Михаил Петров, планируется построить семь домов. После их сдачи на этом отрезке улицы Островского пустырей не останется. Но в ближайшее время речь идет о строительстве двух зданий по четной стороне улицы Островского, еще пять будут сдаваться позднее, они находятся в стадии проектирования. Общая площадь всех семи участков — 2,05 га, а пяти участков, которые будут застраиваться во вторую очередь, — 1,44 га.

— В общей сложности планируется построить 35 тысяч квадратных метров жилья, это около 500 квартир, — рассказал Петров. — Общая вместимость паркингов — 550 машино-мест в паркинге. Но это приблизительные цифры, поскольку из семи домов пять находятся на стадии проектирования.

В пяти проектируемых домах в общей сложности будет 281 квартира суммарной площадью 23,59 тыс. кв. м. Площадь коммерческих помещений на первых этажах — 2, 89 тыс. кв. м. Общая площадь застройки — 0,9 га.

Проект предполагает, что в пяти домах ЖК «Кастура Таун» будут проживать 1048 человек. Потребность в местах в детсадах для жителей оценивается в 84 места, в школах — в 169 мест.

Стилобаты и паркинги в общей сложности рассчитаны на 320 машино-мест, из них 201 приходится на подземную стоянку и 101 на стилобат. Причем для жителей жилкомплекса предназначены 287 мест, но из них 36 гостевых, то есть принцип «одна квартира — одно машино-место» выдерживается приблизительно.

— В «Кастура таун» имеются квартиры-студии, собственники которых обычно не приобретают парковочные места. — пояснил Михаил Петров.

И на холмах растут деревья

Снаружи каждый дом нового жилого комплекса представляет собой «маленькую крепость»: по всему периметру расположены коммерческие помещения, предусмотрены въезды в стилобаты, а между наружной стеной стилобата и проездом — тротуар с небольшим газоном. Михаил Петров в разговоре с корреспондентом «Реального времени» заверил, что предусмотренное проектом озеленение обеспечит достаточно комфорта для пешеходов. Но, судя по макету, озеленение со стороны улицы предполагается достаточно скромное.

Что же касается зелени во дворах, на крышах парковок-стилобатов, по словам представителя застройщика, слой земли будет составлять 50 см — отсюда напрашивается вывод, что расти там смогут трава и кустарники, но придется обойтись без крупномерных деревьев, дающих тень и кислород.

— Нет, — возразил Петров на это предположение. — В Москве на таких стилобатах растут деревья. Для того, чтобы дать место корням, можно обыграть насыпь, создать холмик.

Цена — выше средней

Стоимость одного «квадрата» в квартирах комплекса колеблется в пределах 228,8—361,3 тыс. рублей. Так что верхняя ценовая планка здесь значительно выше, чем в аналогичных ЖК бизнес-класса в том же районе (по данным из открытых источников — до 290 тыс. рублей за кв. м).

Самая дорогая однокомнатная квартира площадью 46,88 кв. м продается за 14,48 млн рублей. По-настоящему дешевых «однушек» нет. За один квадратный метр в квартире площадью 28,65 кв. м, где кухня-гостиная умещается на 7,6 кв. м, а спальня-гостиная — на 8,8 кв. м, что позволяет предположить единственный вид использования — в качестве арендного жилья для туристов и командированных на короткий срок, просят 345,8 тыс. рублей.

Двух- и трехкомнатные квартиры предполагают скорее семейное проживание с определенным уровнем комфорта: количество ванных комнат кратно количеству спален, площадь кухни-гостиной позволяет разместить и зону готовки, и обеденную зону и зону отдыха (диван + телевизор). Однако площадь спален варьируется в пределах 11—13 кв. м, то есть в них едва втискиваются кровать и компьютерный стол. По-настоящему комфортны четырехкомнатные, в которых есть спальни по 15 кв. м — их стоимость 29—32 млн рублей.

Что же касается парковочных мест, то они пока к продаже не предлагаются. Они поступят в продажу по цене от 1 млн до 2 млн рублей за машино-место.

Стройка на наследии

Строительство будет разворачиваться не просто в исторической части города, а в границах территории объекта культурного (археологического) наследия — достопримечательное место «Культурный слой исторического центра города Казани XI—XVIII вв.».

Как указано в документации, обосновывающей меры по сохранности объекта культурного наследия, территория, отведенная под строительство, была заселена в Золотоордынский период, а в ханский период (в XV и первой половине XVI вв.) являлась пригородом и примыкала к Ногайской даруге. В XV—XVI веках здесь располагалась слобода армянских купцов и ремесленников. Неподалеку (в районе ул. Калинина) было расположено армянское кладбище, осколки памятников которого долгое время «украшали» спуск по улице Ульянова-Ленина на Петербургскую. Имелась в Армянской слободе и собственная церковь.

В ходе раскопок на этой территории были обнаружены не только осколки посуды и домашней утвари, но и остатки деревянных строений — это подтверждают фотографии раскопов, приложенные к документации. Проект строительства ЖК «Кастура Таун» предполагает проведение археологических полевых работ — раскопок «на не потревоженной внутри дворовой территории участка, в зоне осуществления хозяйственной деятельности», археологических наблюдений на участках откопки котлована под новое строительство.

«Доходы упали далеко не у всех»

— Близость к метро и историческому центру, запроектированы востребованные планировки, в том числе квартиры с террасами. Это позволяет застройщику уже сейчас продавать квартиры по цене выше средней по рынку, — отметила эксперт «Реального времени», коммерческий директор ГК «Новастрой» Антонина Дарчинова. И тот факт, что таких земельных участков в Казани больше нет, говорит, что цены со временем будут только расти.

Однако встает вопрос, насколько перспективен такого рода бизнес-план в сегодняшних экономических реалиях, когда большинство даже состоятельных людей ужимает расходы?

— Доходы упали далеко не у всех. Есть категории людей, чьи доходы, напротив, увеличились, — говорит гендиректор агентства недвижимости «Счастливый дом» Анастасия Гизатова. — В нынешних условиях жилье бизнес-класса, особенно в такой локации — это наиболее устойчивый сегмент, потому что объектов в центре города не хватает, и они априори найдут покупателя. Тем более что застройщик заявил определенное качество строительства. Эти объекты будут рассматривать как инвесторы, так и те, кто хочет улучшить свои жилищные условия. Поэтому проект я считаю низкорискованным. Думаю, весь объем этого жилья будет поглощен рынком. Конкурентов-то нет! Те, кто сейчас заявляет о строительстве в центре, как мне кажется, могут проиграть по месторасположению.

«Семь этажей и стилобат — это нормально»

— Строительство жилкомплекса — это, по сути, строительство «Квартала Б», который задумывался еще в 90-е годы прошлого века, в ходе реализации программы переселения из ветхого жилья. И Дегтярная слобода, к которой частично относилась эта территория, была расселена в числе первых, а потом долго ждала своего часа, — говорит заведующий кафедрой градостроительства КГАСУ Александр Дембич. — Эти участки очень долго пустовали, а сейчас их застройка поможет вдохнуть жизнь в центр Казани, которая по вечерам просто замирает. Там никто не ходит, поскольку ходить некуда. А появятся жители — следом придут коммерсанты, потому что жильцам понадобятся магазины и кафе. Появятся магазины и кафе — на эту улицу пойдут люди.

Александр Дембич считает, что застройка и последующее заселение этого квартала состоятельными, а значит, имеющими собственные автомобили людьми не ухудшит транспортной ситуации в целом:

— Все кварталы здесь имеют выезды в нескольких направлениях — на проспект Универсиады, на Хади Такташа и к Кабану. Сейчас по Островского идет транзитный транспорт, и его немного. Увеличение транспортного потока после застройки этих участков не должно стать критическим.

Эксперт полагает, что первоначально — в конце 90-х годов прошлого века — обсуждавшаяся концепция застройки Квартала «Б» малоэтажными зданиями в стилистике старинных городских особнячков сегодня уже не актуальна, однако ограничения по высотности застройки имеют значение. По его словам, при обсуждении проекта с участием президента Татарстана Рустама Минниханова несколько месяцев назад речь шла о максимум 7-этажных зданиях:

— Семь этажей, не считая стилобата, — это вполне нормально. Больше было бы уже чересчур для этой части города.

При этом эксперт «Реального времени» подчеркнул, что стилобаты со дворами на крыше и отсутствие дворового пространства на уровне тротуара — все-таки «спорное решение»:

— Люди будут идти по улице — и что они будут видеть? Стены стилобата. Хорошо, если по периметру стилобатов будут размещены магазины и офисные помещения, а если нет, впечатление будет не самое приятное.

Проект Хосе Асебильо жив

Новый проект — не первая попытка застроить территорию «Квартала Б». В 2008 году, когда Казгорисполком одобрил концепцию застройки этого пустыря, предложенную испанским архитектором Хосе Асебильо, стали подыскивать инвесторов в компанию к «Миллениум Зилант Сити». Предполагалось, что на плечи инвесторов ляжет строительство четырех 24-этажных высоток в переходной части от старого центра столицы к современной застройке.

Тогда был озвучен предполагаемый объем инвестиций в «Квартал Б» — 230 млн евро (80 млн — на башни, 150 — на строительство 200 тыс. кв. м жилья на остальной территории), причем построить на 10 га территории предполагалось также жилые дома средней этажности, гостиницу, офисные здания, выставочные залы, парковки, школу и детский сад.

В 2012 году проект претерпел ряд изменений, в частности, из четырех планировавшихся ранее к постройке башен в планах осталось лишь две. Однако концепция Хосе Асебильо в целом после строительства комплекса будет воплощена, утверждает Михаил Петров.