Елена Стрюкова: «Ситуация на рынке формирует потребность в больших логистических парках»

Склады. Индикаторы рынка

Совокупное предложение качественной производственно-складской недвижимости в Казани на сегодняшний день составляет порядка 432 тыс. кв. м. В первом полугодии 2022 года был зафиксирован рост арендных ставок: средняя ставка по складам в классе А достигла 607 руб./кв. м в месяц (рост на 16% к концу прошлого году); в классе В — 379 руб./кв. м в месяц (рост 5%). При этом ставки аренды на свободные помещения на 25—30% выше, чем ставки по заключенным договорам в тех же объектах, даже с учетом проведенной в первой половине года индексации.

Доля вакантных помещений в складской недвижимости сократилась до 5,2% (на 9,5% к концу прошлого года).

За первое полугодие 2022 года рынок производственно-складских и логистических комплексов пополнился новыми объектами:

• В конце июня на ул. Крутовской, 33 в Казани один из крупнейших в России фармацевтических холдингов «Протек» открыл свой крупнейший логоцентр. Площадь объекта — свыше 15 тыс. кв. метров. Инвестиции составили 1,9 млрд рублей. Фармацевтический холдин «Протек» включает в себя дистрибьюторский бизнес АО «Центр внедрения «Протек», аптечные сети «Ригла», «Будь здоров!», «Живика» и производственные активы «ФармФирма Сотекс», «Протеиновый контур» и «Рафарма».
• На территории Свияжского межрегионального мультимодального логистического центра (СММЛЦ) в июне был дан старт строительству нового элеватора «Свияжск-Зернопродукт». Инвестором выступает резидент СММЛЦ — компания «Август-Агро». Проектная мощность элеватора составит 112,5 тыс. тонн единовременного хранения зерна. Стоимость проекта оценивается в 2,4 млрд рублей.

Склады. Тенденции и прогнозы

• В первом полугодии 2022-го, можно было наблюдать высокую pr-активность ООО «ПроГород» (группа ВЭБ.РФ) управляющего логистическим парком «Биек Тау». Компания многократно подчеркивала факт наличия стабильно высокого спроса на производственные и складские площади в Казани и анонсировала расширение комплекса: «покупка прилегающих земельных участков позволит выстроить три новых корпуса общей площадью около 120 тыс. кв. м. Здесь инвесторы могут расположить фулфилмент центр — высокотехнологичный объект с продвинутым оснащением, повышенной нагрузкой на пол и эффективными системами вентиляции». Вероятно, банк готовит свой залоговый объект к продаже.
• Во втором квартале текущего года продолжилась реализация с торгов земельных участков и коммерческих площадей в составе нового производственно-логистического комплекса FoodGreen, который разместился на территории бывшего мясоперерабатывающего комбината «Даль-Кама» (входит в состав ТОСЭР «Зеленодольск»). На 3,8 гектара находятся 12 производственных зданий и участков. На момент написания дайджеста, по данным официального сайта площадки, пять лотов уже реализовано.

• Инвестиционная группа компаний ASG анонсировала начало строительства индустриального парка «Восток». Парк планируется разместить между трассами М-7, Мамадышским и строящимся Вознесенским трактами. Проектом предусматривается размещение на данной территории объектов легкой промышленности низкого класса опасности, логистические, распределительные комплексы. Также на площадке будут размещаться объекты оптовой торговли, строительные гипермаркеты и административные офисы. Территория парка 173 га. По предварительным расчетам, проект сгенерирует не менее 17 тысяч новых рабочих мест.
• Работы по строительству второй очереди логистического центра компании Ozon, в рамках зеленодольского ТОСЭР, продолжаются. Ожидается, что комплекс площадью 22 тыс. кв. м откроется в I квартале 2023 года.

• KazanExpress завершает возведение первого корпуса нового склада фулфилмент центра в рамках Свияжского межрегионального мультимодального логистического центра. Татарстанский маркетплейс заявляет о строительной готовности объекта — 90%. По данным компании, в III квартале 2022 года планируется окончание строительных работ. Полезная площадь объекта составит 120 тыс. кв. м. Первая очередь нового логоцентра даст более 3 тыс. рабочих мест. В дальнейшем планируется построить еще семь складских корпусов с полезной площадью 1 млн квадратных метров.

• Также в рамках СММЛЦ ООО «Выбор-Поволжье» ведет строительство завода по производству тротуарной плитки. Стоимость проекта — 1,8 млрд рублей. Резидент входит в группу компаний ООО «Выбор», занимающую лидирующие позиции по производству тротуарной плитки в России. Строительная готовность объекта составляет 75%, по его завершении будет создано свыше 100 рабочих мест.

• Кроме того, Татарстан готовится стать площадкой, где появится первая в России пилотная бондовая зона. На днях долгожданный закон об эксперименте по созданию «бондовых складов» в третьем, окончательном чтении приняла Госдума. Эксперимент должен стартовать осенью, первый бондовый склад под Казанью планирует открыть «Почта России».

До 2017 года спрос на качественную складскую недвижимость в регионах в основном формировал сегмент продуктового ретейла. В 2019 году доля таких компаний в общем объеме сделок снизилась до 26%. В 2020 году перераспределение спроса произошло в сторону E-commerce, доля таких компаний выросла в три раза. В дальнейшем мы прогнозируем увеличение доли спроса со стороны производственных компаний, среди которых востребованы склады класса А, которые по всем параметрам подходят для размещения производственных мощностей.

По данным официальной статистики, на текущий момент опубликованы данные только за первые четыре месяца года, зафиксирован рост индекса промышленного производства (ИПП): по Татарстану он составил 109,3% к предыдущему периоду. По Казани ИПП за январь — апрель составил 105%.

Анализ рынка показывает, что в 2022—2023 годах спрос на склады сохранится на высоком уровне. Предложение тоже должно увеличиться. По нашей оценке, более трети сделок по качественным производственно-складским помещениям приходится на региональные рынки. Эксперты сходятся во мнении, что ситуация на рынке формирует устойчивую потребность в больших логистических парках. В первую очередь, из-за сформированного запроса потребителей на быструю доставку. Организовать ее по всей стране, опираясь лишь на возможности складов в столичном регионе, невозможно.