Казанский «Самолет» не долетел до покупателей
Владелец ТЦ, построенного в виде лайнера на проспекте Победы, передумал его запускать и намерен снести здание
В Казани может быть создан прецедент со сносом нового здания торгового центра, выяснило «Реальное время». Построенный на проспекте Победы ТЦ «Самолет» площадью 2,2 тыс. кв. м, похоже, так и не будет запущен в работу. Его застройщик, «Сити-Лайф», объясняет свое решение о демонтаже здания тем, что его возвели с превышением площади на 50% и без парковочных мест, из-за чего реконструкция оказалась невозможной. Местные эксперты считают, что сооружение можно сохранить, поскольку такие локации всегда востребованы в Казани. Федеральные брокеры, напротив, уверены, что неопределенность на рынке коммерческой недвижимости будет все чаще подталкивать владельцев ТЦ идти на крайние меры.
«Конкорд» потерпел катастрофу до взлета
— Решение о сносе принято — это проще, чем перестраивать и судиться, — заявил «Реальному времени» представитель застройщика торгового центра «Самолет» Ильсур Салихов.
Бенефициар ТЦ, казанская компания «Сити-Лайф», решила снести здание, построенное напротив жилого комплекса «Победа» между крупных моллов «Мега» и «Южный». Строить «Самолет» начали в 2016 году. Торговый комплекс площадью 2,2 тыс. кв. м проектировался как малоформатный ТЦ в густонаселенном жилом массиве. Правда, одновременно с ним поблизости начали возводить его «конкурента» — малоформатный ТЦ «Победа», который, судя по всему, также решил «разогреть» параллельный покупательский трафик. К тому моменту небольшие торговые центры получили широкое распространение.
«Взлететь» на этом тренде «Самолету» было не суждено: еще до старта он потерпел градостроительную «катастрофу» — из-за многочисленных отклонений от строительных норм и проектно-сметной документации. По своему архитектурному облику ТЦ должен был быть необычной формы — напоминать британский пассажирский самолет «Конкорд».
По словам Ильсура Салихова, разрешение на ввод комплекса в эксплуатацию городские власти из-за нарушений не выдали, объект простаивал без надлежащей консервации, поэтому наилучшим выходом из положения оказался снос. Общую сумму потерь он не называет, но в материалах арбитража фигурирует сумма первоначальных инвестиций в 20 млн рублей (на момент заключения договора в 2015—2016 годах). По мнению заместителя гендиректора компании A-Development Владимира Шайхиева, расходы на его строительство могли составить от 40 до 60 млн рублей (исходя из расчета 60—70 тыс. рублей за 1 кв. м).
Поход «авиаторов» в девелопмент
Проект создания малоформатного торгового центра «Самолет» не был особо известен в Казани. Достаточно сказать, что до сих пор о нем ничего не слышали ни ведущие консалтинговые агентства Казани, ни сами девелоперы. Редкие упоминания есть в СМИ за 2016 год, когда ТЦ только начинали строить.
В тени оставались и его загадочные инвесторы. По данным источников «Реального времени», изначально проект запускало казанское ООО «Сити Девелопмент», владевшее земельным участком по проспекту Победы в Советском районе, и ООО «Инжиниринговая компания Дежавю», зарегистрированное в Марий Эл (выступало в качестве единого генпроектировщика и генподрядчика, — прим. ред.). Последняя компания к тому моменту включилась в строительство крупномасштабного торгового центра «Авиатика» на бывших землях КМПО. По заказу московского инвестора ООО «Трейдсквер» (ее возглавляет член совета директоров КМПО Ерохов) марийская ИК «Дежавю» получила 1 млрд рублей и, по всей видимости, взялась за строительство сразу двух торговых объектов в Казани. «Реальное время» связалось с представителем компании в Казани, но тот отказался от комментариев.
«Самолет» был спроектирован в виде двухэтажного здания со стеклянным фасадом и колоннами. Согласно разрешительной документации, его площадь должна была составить 1,49 тыс. кв. м. По некоторым источникам, один из идейных вдохновителей проекта связан с авиацией и попытался выразить в проекте тягу к небу. Вокруг ТЦ должны были появиться благоустроенные дорожки с цветочными клумбами и деревьями, чтобы стать местом прогулок.
«Самолет» незаметно раздулся
Изначально ТЦ «Самолет» планировали сдать в мае 2016 года, но стройка затянулась. Как следует из материалов арбитража, разрешение на его возведение было выдано городскими властями в октябре 2015 года со сроком действия до 31 декабря 2018 года. За год до окончания действия документа прокуратура Казани обнаружила на стройке нарушения в виде превышения площади торгового центра и нехватки парковочных мест. Как показала экспертиза, назначенная судом, фактическая площадь составила 2,194 тыс. кв. м, тогда как проектом было предусмотрено 1,49 тыс. кв. м.
По словам Ильсура Салихова, «Сити-лайф» пытался отстоять право на продолжение строительства «Самолета», но проиграл дело.
— Мы пытались эту позицию отвоевать, думали, что она спорная, но к сожалению, город выиграл это процесс, — пояснил он.
Собеседник издания подтвердил, что нарушения сводятся к двум ключевым моментам. Во-первых, построенная торговая площадь оказалась в полтора раза больше разрешенной. Во-вторых, не осталось места для парковки.
Утвержденная территория застройки вплотную прилегает к границам земельного участка, оставляя места лишь для первоначально согласованной парковки. «Чтобы обеспечить дополнительные парковочные места, необходимо перекраивать все здание», — рассказал Салихов.
— На первый взгляд может показаться, что отклонения по объему несущественные. Но выяснилось, что увеличение объема и соответствующей категории здания требует прокладки других коммуникаций, устройства лифтов и лестничных пролетов. Один нюанс по площади повлек за собой массу иных последствий. В таком объеме это здание должно соответствовать другим стандартам и требованиям, — объяснил он и добавил, что законодательство разрешает не проводить госэкспертизу проектной документации, если заявленная площадь здания не превышает 1,5 тыс. кв. м.
По данным источников, к тому времени марийское «Дежавю» попыталось отдать права на ТЦ «Самолет» московскому застройщику «Авиатики» — компании «Трейдсквер». Уступка должна была пройти в счет погашения долгов «Дежавю» перед «Трейдсквер», но суд признал сделку недействительной. В результате окончательным собственником проекта стало ООО «Сити-Лайф», связанное с «Сити Девелопмент». Последний изучает возможность использования земельного участка в других целях.
Слишком доверчивые
Почему допустили увеличение площадей возводимого ТЦ?
— Это следствие того, что заказчик повел себя опрометчиво и отдал функции и проектировщика, и генподрядчика одному лицу — ИК «Дежавю». Заказчик чрезмерно доверился подрядчику, поручив ему и проектирование, и строительство. Эти ошибки сыграли роковую роль в судьбе ТЦ «Самолет». Скажу больше, подрядчиком так и не было передано заказчику ни одного комплекта завершенной проектной рабочей документации. У нас получилось так: что сам подрядчик нарисовал, то сам и строил. Вот и построил за наш счет «объект с отрицательной стоимостью», — посетовал Салихов.
В результате замораживания строительства «Сити-Лайф» предъявил претензии марийскому подрядчику. Впоследствии вступил в дело о его банкротстве. Общая сумма неотработанных авансов составляет 14 млн рублей. «Суд пришел к выводу, что подрядчик не исполнил свои обязательства и не отработал полученные авансы», — сообщил представитель компании.
Тем не менее бывший партнер ИК «Дежавю» считает, что здание осталось за инвестором, поэтому ему должны за него заплатить. Марийская компания подала встречный иск, потребовав 69 млн рублей. Представитель ИК «Дежавю» отказался от комментариев.
— Здание не было введено в эксплуатацию. В этом и проблема. В него бесполезно инвестировать. Пока не решен вопрос о судьбе, с ним ничего сделать нельзя, — уверены в «Сити-Лайф».
Проведение экспертизы ТЦ «Самолет» поручено эксперту ООО «Центр экспертизы и оценки «ТатЭксперт». Перед ним поставлены следующие вопросы: определить величину затрат на момент осуществления строительства, с раздельным указанием стоимости работ, стоимости материалов и оборудования, определить рыночную стоимость объекта, а также какова возможная рыночная стоимость материалов, пригодных для повторного использования после демонтажа в случае сноса? Результаты экспертизы будут объявлены в июле.
«Самолет» попал в зону турбулентности
Возможно ли все-таки сохранить торговый центр на перспективу? Генеральный директор АН «РеАгентство» Юрий Чикиров считает, что такие площади вполне себе ликвидны и востребованы как арендаторами, так и крупными компаниями под организацию гибких офисных пространств благодаря выгодной локации. «В таком местоположении неопределенности для подобных объектов не может быть», — уверен он.
На публичной кадастровой карте видна плотность застройки объекта, близкая к 100% от площади земельного участка, отметил эксперт. И даже внесение изменений в проектную документацию, связанную с реконструкцией по организации парковки на кровле (возможно, не рассчитан фундамент), подземный паркинг (здание уже возведено), действительно не представляется возможным, полагает Чикиров. «Возникает вопрос, каким образом было получено разрешение на строительство и в соответствии ли с проектом, на основании которого оно было выдано, построен данный объект», — рассуждает он.
Между тем федеральные эксперты считают, что выбран верный путь.
Недострой, как правило, проще снести, чем завершить проект, соглашается еще один эксперт.
