Новости раздела

Адмиралтейская слобода осталась без торговых центров

«Петрушкин двор» на Адмиралтейской улице продается в третий раз за последнее десятилетие — уже не как торговый объект, а как бизнес-центр

Адмиралтейская слобода осталась без торговых центров Фото: Максим Платонов

В Казани выставили на продажу здание ТЦ «Петрушкин двор» (основную часть площадей — более 6 тыс. кв. м) вместе с земельным участком. В процессе череды продаж «Петрушки» Адмиралтейская слобода потеряла последнее место оживленной торговли, остававшееся после погибшего в огне «Адмирала». «Реальное время» попросило экспертов оценить, каковы перспективы очередной продажи и нужен ли вообще крупный торговый центр исторической части Кировского района города.

Гибель «Адмирала»: конец большой торговли в Адмиралтейке

В начале десятых компанию «Петрушке» по торговле в исторической части Кировского района составлял торговый центр «Адмирал», который работал в формате крытого вещевого рынка. Он тоже был нарезан на небольшие торговые точки, где можно было купить недорогие вещи — от носков до шубы, предметы интерьера и другие промтовары. Если в «Петрушку» со всего города стекались покупатели за недорогой техникой, то «Адмирал» служил дублером Вьетнамского рынка. Здание принадлежало «Казанскому земельному инвестиционному фонду» под управлением ЗАО «УК «АС Менеджмент» (принадлежавшего миллиардеру Алексею Семину).

В 2007 году фонд выкупил производственные помещения на улице Клары Цеткин, ранее принадлежавшие заводу «Серп и молот». Помещение наспех перестроили под торговый центр. В 2013 году его сдали в аренду фирме «Заря», которая эксплуатировала его с грубыми нарушениями правил пожарной безопасности. Эксплуатация была фактически нелегальной, поскольку госкомиссии по вводу в эксплуатацию здание не прошло.

Это привело к трагическому, но закономерному исходу: 11 марта 2015 года «Адмирал» вспыхнул. Погибли 19 человек, пострадали более 70. Ни о каком возобновлении торговли на этом месте речи больше не шло.

Ни о каком возобновлении торговли на этом месте речи больше не шло. Фото Романа Хасаева

Как «Петрушкин двор» по рукам ходил

С 1999 года зданием «Петрушкина двора» владел Александр Сергеев, основатель компании «Александр ЛТД». Середина нулевых была расцветом «Петрушки» в формате торгового центра. Здесь работал не только один из крупнейших магазинов бытовой техники в тогдашней Казани, но и точки продаж всевозможных других непродовольственных товаров — от одежды до мебели, с большим дисконтом.

Во время краха бизнес-империи Сергеева «Петрушкин двор» постепенно переходил к другим собственникам. В 2013 году шестиэтажное здание торгового центра площадью 8 053 квадратных метра, котельная и земельный участок площадью в 5 915 «квадратов» ушли с торгов — по данным bankrot.fedresurs.ru, их победителем стал Раиф Василов (брат Рафиса Василова, бывшего гендиректора обанкротившегося «Золотого колоса») за 115,6 млн рублей.

После этого торговые площади на верхних этажах начали заменяться офисными, продавцы отсюда постепенно уходили. Первый и второй этажи оставались торговыми, но до былого размаха было далеко: Fix Price, «Пятерочка», аптека, постоянно сжимавшаяся галерея с одеждой на втором этаже — все показывало, что торговля в «Петрушке» агонизирует.

Около двух с половиной лет назад здание вместе с землей купила ГК «Шифа», империя Сирина Бадрутдинова, — но не целиком, а только 6 740 квадратных метров. Сумма этой сделки не разглашается. Как рассказал «Реальному времени» Наиль Шириязданов, менеджер по аренде ООО ТПК «Шифа», компании сейчас не принадлежат правое и левое крылья первого этажа и левое крыло третьего, ими владеют другие собственники. Кстати, объявление о продаже левого крыла третьего этажа тоже на днях появилось на портале «Авито».

«Раньше здание наполовину было торговым комплексом, сейчас мы полностью перевели его в формат бизнес-центра», — рассказал Шириязданов. Фото Максима Платонова

«Раньше здание наполовину было торговым комплексом, сейчас мы полностью перевели его в формат бизнес-центра. Все было стареньким, мы его обновляем: отремонтировали полы и стены, разбили пространство стеклянными перегородками на офисы и сейчас заполняем арендаторами. Еще отремонтировали фасад, сделали крыльцо, облагородили прилегающую территорию (парковку, подъезды). К настоящему моменту здание укомплектовано арендаторами уже почти на 60%», — рассказал Шириязданов.

Последними торговыми островками в «Петрушке» остаются площади на первом этаже — например, магазин «Пятерочка», который арендует здесь площадь около 500 «квадратов».

Нужен ли в Адмиралтейской слободе большой ТЦ

Торговая эпоха вещевых рынков и полустихийных торговых галерей уходит в прошлое: им на смену по всему городу приходят многофункциональные моллы. Но Адмиралтейскую слободу волна открытий ТРЦ не затронула: ближайший крупный к ней молл — «Тандем» на Декабристов. Мест, где можно сразу купить разные категории промышленных товаров и техники, с уходом торговли из «Петрушки» здесь больше не осталось. «Реальное время» попыталось разобраться, насколько эта ситуация органична и будет ли востребовано возвращение большой торговли в Адмиралтейку.

Александр Дембич, заведующий кафедрой градостроительства и планировки сельских населенных мест, считает эту идею заведомо провальной:

«В Адмиралтейской слободе нет соответствующего количества населения, транзитных путей, поэтому формат крупного торгового центра в данный момент там не востребован и убыточен.

Хотя место, конечно, уникальное, но никто им серьезно не занимается. Очень плохо идет строительство — малыми объемами, медленными темпами. Депрессивная зона, в которой ничего не двигается. Единственное, что там делают полезного, — расчистили фрагмент старого русла и ведут работы по реконструкции насосной станции, потому что, кроме всего прочего, там еще канализационные стоки девать особо некуда. Поэтому, кстати, здесь и жилья много не строят. Моллы в Ново-Савиновском, в Приволжском, в Вахитовском районах окружены большим массивом жилья, там много жителей, причем достаточно обеспеченных. А что Адмиралтейская слобода? Жителей там мало, к тому же среди них очень много пенсионеров.

Конечно, в будущем там запланировано строительство, но когда оно начнется и как это все пойдет... Думаю, что еще два-три года, а то и пять это все будет разворачиваться, и вот тогда торговый центр там может быть востребованным».

Елена Стрюкова, полномочный представитель Российской гильдии управляющих и девелоперов в Татарстане, выражает аналогичную точку зрения:

«В Кировском районе Казани низкий ввод жилья, предпосылок для создания крупного торгового центра нет и ввиду аспекта транспортных связей города. В то же время Адмиралтейская слобода представляется перспективной зоной развития, эдакой недооцененной жемчужиной, находящейся совсем недалеко от исторической части Казани. При решении инфраструктурных и инженерных вопросов данный район имел бы шансы на всестороннее развитие».

Не видит в этом радужных перспектив и Роман Котенков, директор ТЦ «Республика»:

«Мы понимаем, что Кировский район — это самый старый «спальник» Казани. При этом здесь исторически сложилась очень плохая транспортная доступность в совокупности с зонами промышленных и складских территорий. Поэтому, как мне кажется, на сегодняшний день нет актуальной необходимости в большом торговом центре в этом районе, т.к. таковой не сможет себя финансово оправдать ввиду отсутствия спроса и платежеспособности населения этого района. Здесь вполне могут себя комфортно чувствовать небольшие районные торговые центры, такие как «Ягодная слобода» на Краснококшайской или «Идель» на Фрунзе. Вполне вероятно, что текущие потребности населения в ближайшем будущем будут «закрываться» через открытия новых коммерческих торговых площадок такого типа».

Наиль Шириязданов рассказал, что когда ГК «Шифа» купила «Петрушкин двор», то специалисты компании поняли: торговля там однозначно не пойдет — не было смысла развивать его в торговый центр.

Юрий Чикиров, генеральный директор ООО «Девелоперская компания «АСК Недвижимость», солидарен с мнением о том, что концепция разнородной торговли для «Петрушкина двора» была не лучшим решением и здание было изначально неправильно спозиционировано. Он объяснил это не только инфраструктурными проблемами, но и привел логическое обоснование: «Обычно выше второго и даже первого этажа торговля не идет».

Кто и почему опять продает «Петрушкин двор»

На сегодняшний день участком земли и большей частью площадей в здании на Адмиралтейской, 3 владеет ООО ТПК «Шифа», входящее в одноименную группу компаний. Головным предприятием группы «Шифа» является ООО «Шифа Торг» с уставным капиталом в 300 тысяч рублей, единственным бенефициаром которого выступает Римма Сахапова. Впрочем, главным действующим лицом торговой империи SHIFA считается лениногорский предприниматель Сирин Бадрутдинов. До 2018 года он владел 55% ООО «Шифа Торг».

На сегодняшний день участком земли и большей частью площадей в здании на Адмиралтейской, 3 владеет ООО ТПК «Шифа», входящее в одноименную группу компаний. Фото Максима Платонова

Площади, принадлежащие ГК «Шифа», продаются как арендный бизнес. В качестве причины продажи Шириязданов называет необходимость средств на строительство других объектов в республике. Долгов и залоговых обязательств, как утверждает менеджер, на здании нет.

«Сейчас мы хотим получить за объект 150 миллионов рублей. Мы строим торговый объект в Набережных Челнах, есть у нас проекты в Лениногорске, Альметьевске, Азнакаево, Бавлах. Мы занимаемся девелопментом и ищем интересные проекты. Рассматриваем продажу и других наших объектов: за них мы не держимся, главное для нас — строительство. Выбираем интересные нам места, покупаем землю, строим, потом сдаем в аренду, комплектуем как бизнес-проект и потом уже продаем», — рассказал «Реальному времени» Шириязданов.

Арендный бизнес или все-таки кол-центр: кто отдаст 150 миллионов за «Петрушку»?

ООО ТПК «Шифа» продает 6 740 «квадратов» здания и участок земли за 150 миллионов рублей. Средняя цена квадратного метра по таким раскладам находится в районе 22 тысяч. «Реальное время» попросило экспертов отрасли оценить, насколько перспективна эта продажа и справедлива ли заявленная цена.

Наиль Шириязданов, работающий над продажей объекта, в качестве достоинств упоминает расположение в 10 минутах от кремля — правда, тут же сетует на не самую лучшую транспортную доступность. «Но в перспективе этот район очень интересен, потому что его готовят под реновацию, будет обновление, и будут транспортные развязки. Может быть, после этого его стоимость еще вырастет», — выражает надежду Шириязданов.

Юрий Чикиров рассказал, что «АСК Недвижимость» напрямую работает с ООО ТПК «Шифа» над наполнением бизнес-центра арендаторами: по его словам, например, сейчас идут активные переговоры на тему заселения мансардного этажа. Он, наоборот, позитивно оценивает транспортную доступность «Петрушкина двора», но обращает внимание на потенциальные риски покупателя:

«Туда очень удобно заехать, есть возможность припарковаться. А вот то, что комплекс разделен между несколькими собственниками, вызывает ряд сложностей в части договороспособности сторон. Например, потому что у здания всегда единый тепловой узел, электрощитовые, коммуникационные решения, о которых надо договариваться. В связи с этим покупателю надо оценивать риски. И еще нужно уточнять вопросы коммуникаций: здание построено очень давно, хоть и добротно. Кроме того, там есть специфический мансардный этаж, до которого не доходит лифт.

Большой плюс — это слотированно сделанная разная нарезка офисов, можно играть конфигурациями. Думаю, что в цене заложены и риски покупателя, и ожидания продавца. Как раз риски покупателя и определят окончательный дисконт, на котором они сойдутся.

Целиком я вижу продажу этого объекта только в качестве готового арендного бизнеса. Потому что спрос на такое огромное количество помещений целиком может быть только, например, у кол-центра федерального уровня».

Диана Нургалиева, директор Агентства регионального развития, не согласна с тем, что арендный бизнес в этом здании — хорошая идея, и тоже указывает на проблему с разными собственниками:

«Как для любого другого объекта, главное — хорошо его упаковать. Само здание хорошее, земельный участок с парковкой — безусловный плюс. С точки зрения продажи этого объекта как готового арендного бизнеса — думаю, история пессимистичная, несмотря на окупаемость. Основным отталкивающим фактором является локация, несмотря на хорошую транспортную доступность. Окружение депрессивное. Покупка объекта под офис или под кол-центр крупной компании более перспективно, на мой взгляд.

В здании можно сделать открытую планировку, парковка есть. Цена более чем привлекательная. В целом, если бы здание было по другому адресу, цена была бы значительно выше. Безусловным минусом также является тот факт, что часть площадей здания не продается. Основные доходообразующие площади на первом этаже используются арендаторами, неподконтрольными собственнику основной части здания. Это мешает определить общую концепцию всего объекта».

Елена Стрюкова рассказывает: «Помню, лет 7 назад этот объект был выставлен в аренду целиком, и я показывала его иностранному банку под кол-центр. Тогда потенциальный арендатор сказал, что место ему очень нравится, и архитектура, и расположение недалеко от реки напоминает их объект в Дрездене. Казалось, при должном подходе — реконструкции и благоустройстве территории, особняки XIX века бывшего мукомольного завода могут обрести новый прекрасный облик. Тогда сделка не состоялась по этому объекту из-за сложностей с правовым статусом и притязаниями сособственников на земельный участок, на котором расположен объект. Если эти нюансы решены в настоящий момент, то уверена, что объект найдет своего покупателя. Цена в пересчете на квадратный метр выглядит разумно».

Людмила Губаева
Недвижимость Татарстан
комментарии 10

комментарии

  • Анонимно 24 окт
    Вещевые рынки и галереи продаж нужны. Там цены ниже
    Ответить
    Анонимно 24 окт
    В шоурумах попробуйте походить, там даже дешевле чем на рынке
    Ответить
  • Анонимно 24 окт
    Почему это там депрессивное окружение?
    Ответить
    Анонимно 24 окт
    Промзона какая нибудь, не?
    Ответить
  • Анонимно 24 окт
    Все короче, останутся только крупные магазины с бешенными ценами...
    Ответить
  • Анонимно 24 окт
    Может оно и к лучшему. Безопаснее будет
    Ответить
  • Анонимно 24 окт
    Почему история пессимистичная если есть окупаемость? Она сама себе перечит
    Ответить
  • Анонимно 24 окт
    Слобода "заброшена" администрацией Кировского района, ничего не делают полезного для жителей, закрыли единственную баню, кроме продуктов ничего больше купить не возможно. Превратили слободу в трущобы!
    Ответить
  • Анонимно 24 окт
    Надо брать. Этот район очень недооценен. После ввода КНС здесь начнется активная стройка и реконструкция. Близко река, будет парк, очень близко до центра -это возможно будет лучший район города.
    Ответить
  • Анонимно 24 окт
    Бизнес-центры, торговые центры, развлекательные центры. Зачем так много? А Петрушкин двор жалко.
    Ответить
Войти через соцсети
Свернуть комментарии

Новости партнеров