Новости

19:38 МСК
Все новости

Кризис? Коммерческие застройщики Татарстана ввели незаметно миллион «квадратов» жилья

Коттеджей строят меньше, на рынке новостроек господствуют крупные игроки, а цены на «первичке» снижаются

Кризис? Коммерческие застройщики Татарстана ввели незаметно миллион «квадратов» жилья Фото: vsluh.ru

Аналитическая служба «Реального времени» изучила итоги 2016 года в сфере недвижимости в Татарстане и Казани. Как выяснилось, год оказался для строителей неплохим, в некоторых сферах — даже рекордным. Однако где-то заметны и провалы.

Татарстан восстанавливает показатели соципотеки

В Татарстане в 2016 году рост объема ввода жилых домов, который наблюдался с 2010 года, сохранился на уровне статистической погрешности. В прошлом году в действие было введено на символическую одну тысячу квадратных метров жилья больше, чем в 2015 году.

По сути, уже несколько лет республика держит планку ввода в 2,4 млн квадратных метров, и стимула увеличивать их сегодня нет. Поскольку федеральные власти, попытавшиеся было мотивировать регионы для участия в гонке квадратных метров, в итоге не сдержали обещаний, то регионы остались без «пряников» за перевыполнение плана. А ведь мечта была благородная — вводить по одному кв. м и больше на каждого жителя республики.

Отчасти против гонки за «квадраты» выступали некоторые крупные застройщики, которые боялись, что рынок новостроек может затовариться, что ударит по и так нестабильному спросу в условиях высоких ипотечных ставок.

Коттеджей стало меньше

Из других интересных тенденций в республике — это заметное снижение ввода жилья по индивидуальному жилищному строительству (минус 12%). Впрочем, Татарстан никогда не относился к регионам, где доля частного домостроения превышает долю многоквартирного жилья. Похоже, доля частных застройщиков досталась строителям многоэтажек.

Доля индивидуального жилья, таким образом, снизилась до 43,1% от всего ввода общей площади. Более низкая доля личных домов наблюдалась только в 2010 (тогда показатель был примерно таким же — 42,9%) и 2011 годах (тогда доля составила 40,7%). Площадь введенного по ИЖС жилья составила в 2016 году 1,037 млн кв. м. Для сравнения — годом ранее она составляла 1,182 млн кв. м, а доля от общего объема введенных домов равнялась 49,1%. Возможно, не последнюю роль сыграла активная борьба как минимум в Казани с таунхаусами, которые строились поначалу как ИЖС, а затем делились на многочисленные квартиры.

Татарстан никогда не относился к регионам, где доля частного домостроения превышает долю многоквартирного жилья. Фото kazan.doski.ru

«Богатыри не вы»: рынок укрупняется

Рост 2016 года обеспечен «квадратами», введенными частными девелоперами, и причем основная их масса пришлась на так называемое «инвестиционное жилье». Этот показатель достиг рекордного с 2010 года результата. Впервые он превысил миллион квадратных метров.

Также инвестиционного жилья оказалось больше, чем весь объем индивидуальных жилых домов. В 2016 году коммерческие застройщики возвели 1,043 млн кв. м (по сравнению с прошлым годом он вырос на 7%). Если сравнивать этот показатель, к примеру, с 2013 годом, то рост оказался почти двукратным — тогда инвестиционного жилья было введено лишь около 600 тысяч кв. м. Впрочем, 2013 год — это год Универсиады, и тогда из-за масштабных спортивных событий строительство искусственно сдерживалось.

Отметим, что на рынке Татарстана в 2016 году, по данным «Национального объединения застройщиков жилья» лидерами является всего несколько компаний, в портфеле которых на данный момент 750 тысяч кв. м жилья. Одним словом, идет укрупнение рынка. Так, на первом месте по объему строительства (341,1 тысячи кв. м) группа семьи Гильфановых. На втором месте — челнинский «Домкор» (167,7 тысячи кв. м). Компания депутата Мунира Гайнуллиова фактически главный игрок на рынке Закамья (Челны и Нижнекамск).

Замыкает тройку лидеров по строительству жилых домов в Татарстане «ЖИК» депутата Казгордумы Эмиля Хуснутдинова с объемом ввода в 128,7 тысячи кв. м. На четвертом месте из татарстанских застройщиков — «Бриз» Андрея Белякова со 117,3 тысячи кв. м. Интересно, что в рейтинг не попал «Сувар Девелопмент», несмотря на то, что он был в аналогичном рейтинге конца 2016 года. Оставим этот странный момент на совести составителей рейтинга.

Соципотека как рычаг и дубина

Однако самый значительный рост заметен в сфере строительства по программам социальной ипотеки. Он по-прежнему не дотягивает не только до рекордных показателей 2010 и 2011 годов, но и до показателя 2014 года. Однако по сравнению с печальным 2015 годом, когда по соципотеке было введено лишь 250 тысяч «квадратов», показатель вырос почти на треть — до 325 тысяч кв. м.

Впрочем, рекорды 2010 и 2011 годов достаточно дорого обошлись некоторым чиновникам. Тогда же было решено ограничить объем строительства социального жилья.

В декабре в большом интервью «Реальному времени» глава Госжилфонда Талгат Абдуллин рассказывал, что в процессе строительства находится 500 тысяч квадратных метров.

Отметим, что соципотека властями республики активно используется в кризисные годы, когда коммерческие застройщики снижают по экономическим причинам объем ввода, для поддержки рынка.


Талгат Абдуллин рассказывал, что в процессе строительства находится 500 тысяч квадратных метров. Фото Олега Тихонова

«Первичка» вниз...

Отдельно Татарстанстат сообщает об изменении средней стоимости квадратного метра.

Что интересно, статистика подтверждает и стагнацию цен на рынке новостроек. Цена продажи квадратного метра падает. В 2016 году «первичка» снизилась с 54,9 тысячи рублей до 52,1 тысячи рублей. Однако, несмотря на снижение стоимости «квадрата» на первичном рынке, он по-прежнему остается дороже, чем в 2010—2014 годах. Дно не пройдено?

В то же время рынок «вторички» чувствует себя позитивнее. Недвижимость в этом сегменте сейчас самая дорогая за весь период с 2010 года. В 2016 году «квадрат» на вторичном рынке стоил 59,5 тысячи рублей, а в 2015 году — лишь 57 тысяч рублей.

Частники не взлюбили Казань?

Что касается Казани, то здесь ситуация значительно отличается от ситуации в целом по Татарстану.

Общее количество введенного жилья продолжает снижаться вот уже с 2012 года. В прошлом году по сравнению с 2015 годом она снизилась лишь на 3% (с 762 тысяч кв. м до 741 тысячи кв. м). Однако, если сравнивать с рекордным 2012 годом, когда было введено более одного миллиона «квадратов» жилья, показатель снизился более, чем на четверть. Впрочем, уже не секрет, что основная причина снижения темпов роста и объемов — это отсутствие достаточного количества земельных участков, обеспеченных коммуникациями. Попытки выйти в пригороды и в поле зачастую приводят к конфликтам (вода в «Царево») и проблемам с дольщикам (достаточно вспомнить объект «Стройком» в Куюках).

При этом снижение показателя 2016 года обусловлено в первую очередь снижением на треть ввода индивидуального жилья. Если в 2015 году было введено 174 тысячи «квадратов» индивидуальных домов, то в 2016 году — лишь 122 тысячи кв. м. Это — самый низкий показатель с 2010 года.

А вот остальные сферы строительства чувствуют себя не так плохо. Ввод многоквартирного жилья в 2016 году в Казани оказался выше, чем 2013—2015 годах — 617,9 тысячи «квадратов». Это — на 5% больше, чем в 2015 году и незначительно — на две тысячи «квадратов» — больше, чем в 2014 году.

Казанские рекорды инвестиционного жилья

Также заметен значительный рост, если градировать введенное жилье по такому параметру, как принадлежность к социальной ипотеке или коммерческому жилью. Ввод инвестиционного жилья рыночными компаниями увеличился на 19%. Его объем составил около 665 тысяч «квадратов». Предыдущий 2015 год был для Казани рекордным по вводу инвестиционного жилья, а учитывая рост на 19% в 2016 году, несложно представить, насколько объемы увеличились по сравнению с прошлыми годами. К примеру, в сравнении с 2013 годом рост — почти двукратный.

Как сообщалось в ноябре прошлого года, по данным Управления градостроительных разрешений, количество комплексов, введенных за последние три года, постоянно растет. В 2014 году было выдано 41 разрешение на ввод в эксплуатацию (из них лишь 33 получили коммерческие застройщики), в 2015 году было сдано уже 36 коммерческих объектов. А уже за с января по октябрь 2016 году исполком выдал 45 разрешений на ввод в эксплуатацию, из них 43 получили частные застройщики.

Еще больший рост продемонстрировала соципотека. По сравнению с 2015 годом прошлогодний результат вырос на 153%, или в 2,5 раза. В 2016 году по социальной ипотеке было введено 75,5 тысячи кв. м жилья, в то время как в 2015 году — лишь 29,8 тысячи кв. м. Однако переоценивать этот результат не стоит — по сути, такой рост связан с эффектом низкой базы, а именно рекордным прошлогодним падением ввода по соципотеке (с 80 до 30 тысяч «квадратов»). Результат этого года, хоть и близок к показателям 2013 и 2014 годов, но по-прежнему с три с лишним раза меньше показателей 2011 и 2012 годов: тогда в каждом году было введено около 250 тысяч «квадратов».

Впрочем, сам глава ГЖ Талгат Абдуллин считает оптимальным объем ввода в Казани на уровне 50 тыс. кв. м в год.

Позади Башкортостана, впереди остального ПФО

Татарстан является одним из двух лидеров Приволжского федерального округа по общему объему введенной площади. Больше, чем в Татарстане, было введено жилья только в республике Башкортостан. Там показатель введенного жилья составил 2,699 млн кв. м против татарстанских 2,406 млн кв. м.

Национальные республики являются безоговорочными лидерами по этому показателю — ближайшие преследователи не дотягивают и до двух миллионов «квадратов», а планку в миллион, помимо Татарстана и Башкирии, перешагнули только четыре региона ПФО. Это — Самарская область с 1,694 млн кв. м, Саратовская область с 1,294 млн кв. м, Нижегородская область с 1,271 млн «квадратов» и Пермский край с 1,042 млн кв. м.

Один из этих регионов — Саратовская область — стала лидером по годовому росту объема введенной жилой площади. Здесь показатель вырос на 13,5%. Также выделяющийся рост — в республике Марий Эл, на 5,9%, и Ульяновской области — на 3,4%. Еще пять регионов, включая Татарстан и Башкортостан, показали результат, примерно равный прошлогоднему. В Татарстане, впрочем, роста не было вообще, но не было и падения. Самое значительное падение, по сравнению с прошлым годом, зафиксировано в Чувашии (75,6% от результата 2015 года) и в Самарской области (76,6% от показателя 2015 года).

Более заметно расслоение между регионами по жилью, введенному непосредственно населением. Показатель Татарстана — вновь второй после Башкортостана, но отставание здесь уже почти в два раза — 1,037 млн кв. м против 1,815 млн кв. м в соседнем регионе. При этом результаты по этому показателю в ПФО по сравнению с 2015 годом составляют от 66% до 121%. Татарстан свои цифры ухудшил — 87,7% по сравнению с предыдущим годом. Башкирия же, напротив, в лидерах — 115,5% по сравнению с 2015 годом.

Введено тыс. кв. м общей площади Из общего объема — введено населением, тыс. кв. м общей площади
2016 год в % к соответствующему периоду прошлого года 2016 год в % к соответствующему периоду прошлого года
Российская Федерация 79800,0 93,5
Приволжский федеральный округ 15966,3 94,5 7378,3 96,0
Республика Башкортостан 2698,5 100,3 1815,3 115,5
Республика Марий Эл 465,7 105,9 168,7 82,6
Республика Мордовия 328,6 101,2 153,6 111,1
Республика Татарстан 2406,5 100,0 1037,8 87,7
Удмуртская Республика 651,9 100,5 287,8 93,4
Чувашская Республика 629,8 75,6 193,7 67,2
Пермский край 1042,8 90,4 297,9 66,0
Кировская область 662,8 91,2 179,1 72,9
Нижегородская область 1271,7 101,0 604,0 116,3
Оренбургская область 965,9 81,2 373,3 69,8
Пензенская область 886,3 95,2 464,8 112,4
Самарская область 1694,7 76,6 717,7 91,0
Саратовская область 1294,1 113,5 499,2 89,5
Ульяновская область 966,9 103,4 585,3 121,2

Больше всего люди строят себе сами в Пензе, Ульяновске и Башкирии

Вообще, показатель введенного индивидуального жилья — довольно интересный. Благодаря ему можно оценить, насколько развит в регионе сегмент коммерческого строительства. Согласно этим данным, Татарстан — на среднем уровне по доле введенного населением жилья. Здесь такого жилья — около 43%. Сравнимые показатели (от 42,3% до 47,5%) — в Самарской и Нижегородской областях, в Мордовии и Удмуртии. Больший вес играют крупные застройщики многоквартирных домов (доля индивидуального жилья — до 40%) в Кировской и Оренбургской областях, Марий Эл, Чувашской республике и Пермском крае. Больше половины жилья введено не строительными компаниями, а населением в трех регионах — Пензенской области (52,4%), Ульяновской области (60,5%) и Башкортостане (67,3%).

Кроме того, Татарстан — и один из лидеров ПФО по вводу жилья на душу населения. В 2016 году его опередили три региона — Марий Эл, Башкортостан и Пензенская область. В Татарстане на каждую тысячу человек было введено 623 квадратных метра жилья. То есть, на каждого человека вводится 0,6 метра. Для понимания в Европе считается хорошим показателем ввод одного квадратного метра на человека. К слову, именно к этому показателю и пытался выйти Татарстан, но без поддержки со стороны федерального центра он оказался трудно достижимым.

У лидера — Марий Эл — этот показатель равен 679, у находящегося на втором месте Башкортостана — 662, а Пензенская область ввела 657 «квадратов» на тысячу человек. Меньше всего жилья на душу населения было введено в Нижегородской области — 389 кв. м, а также в Пермском крае — 395 «квадратов».

Максим Матвеев, аналитическая служба "Реального времени", Арслан Минвалеев
Аналитика
комментарии 20

комментарии

  • Анонимно 14 февр
    в России кризис, в Татарстане всё спокойно
    Ответить
    Анонимно 14 февр
    да уж конечно. у нас же нет ТФБ, у нас же нет армии обманутых дольщиков... и откуда такие, как вы,берутся?
    Ответить
    Анонимно 14 февр
    строят же, заселяют, деньги вкладчикам возвращают
    Ответить
  • Анонимно 14 февр
    интересно, с чем связан такой рост объема введенной жил.площади в Саратовской обл?
    Ответить
  • Анонимно 14 февр
    цены на жилье очень высокие, цены ниже - выше спрос, больше можно продать
    Ответить
  • Анонимно 14 февр
    С доступностью земельных участков и для покупки.
    Ответить
  • Анонимно 14 февр
    0,6 метра на человека - стоя войдёт
    Ответить
    Анонимно 16 февр
    А то что до этого построено вы не считаете?
    Ответить
  • Анонимно 14 февр
    очень не нравятся мне эти современные высотки( норы это, муравейники
    Ответить
    Анонимно 14 февр
    не у всех есть возможность жить в собственных домах или в малоэтажных
    Ответить
  • Анонимно 14 февр
    В Пензе, кстати, хорошо! Жилье недорого, жизнь, проезд, еда - приемлемо, зарплаты хорошие...
    Ответить
  • Анонимно 14 февр
    Ввели, но не продали. Они сами у себя их покупают, чтобы перекредитовываться.
    Ответить
  • Анонимно 14 февр
    В 2002 году покупал однокомнатную на квартале за 10000 долларов.
    В ближайшие 5 лет будет стоить столько же...даже если в рублях это будет миллиард...
    Ответить
  • Анонимно 14 февр
    вот и я думаю, что не все так плохо. все верещат кризис,кризис! а по факту в чем-то даже улучшения есть
    Ответить
  • Анонимно 14 февр
    Что же дольщикам так медленно строят?
    Ответить
  • Анонимно 14 февр
    Кризис у обычных людей, у остальных все норм, и даже лучше, чем до "кризиса"
    Ответить
  • Анонимно 14 февр
    Сувар Девелопмент должен был войти
    Ответить
  • Анонимно 14 февр
    В Казани более 6000 тыс обманутых дольщиков,а у них все отлично.
    Ответить
    Анонимно 16 февр
    Если считать что за год построили 2,4 млн квадратных метров жилья и разделить в среднем на 50 кв. м. То получается 48000 квартир. То есть процент ваших дольщиков состовляет всего 12 %. При чем, эти дольщики не за один год набрались.
    Ответить
  • Анонимно 16 февр
    Рапортуют как в СССР! Все отлично, мы впереди планеты всей. Дольщик 2 дома ЖК МЧС
    Ответить
Войти через соцсети
Свернуть комментарии