Рынок жилья Закамья: возвращение в социализм, монополия партнера Талгата Абдуллина и десанты казанцев

Цены падают — минус 300 тыс. рублей

Снижение цен как на первичное, так и на вторичное жилье можно назвать основной тенденцией, характерной для всего Закамья. Другое дело, что в каждом из городов причины такого падения разные.

Так, в Набережных Челнах складывается ситуация, схожая с той, что наблюдается в столице: если на вторичном рынке продавцы не скрывают того, что готовы сделать дисконт, то застройщики старательно маскируют его акциями. Впрочем, девелоперам, которые раньше могли продавать кв. м по цене выше рыночной, пришлось пойти на довольно значительное снижение. Как рассказывает руководитель одного из старейших агентств недвижимости Челнов «Кама» Рисхат Сабирзянов, с начала этого года «квадрат» в жилом комплексе «Санрайс сити», который строит турецкая компания «Санрайс капитал», подешевел примерно на 15% — с 60 до 50 тыс. рублей.

Что любопытно, при разработке маркетинговой стратегии закамские застройщики ориентируются на своих столичных коллег. К примеру, в Набережных Челнах стали предлагать не только единовременные скидки, но и популярную в Казани ипотеку с дополнительным субсидированием от застройщика. В частности, крупнейший игрок рынка Закамья — строительная компания «Домкор» — совместно с банком «ВТБ24» предлагает ипотеку под 9,9% годовых.

Нужно сказать, что в целом тенденции развития первичного рынка Челнов и Казани оказались схожими: как рассказывает коммерческий директор одной из крупнейших компаний Закамья «Домкор» Юрий Мочалин, покупательский ажиотаж на фоне слухов об отмене госпрограммы по субсидированию ипотечной ставки сменился постепенным снижением спроса, а летние месяцы традиционно характеризовались затишьем. А вот средняя цена «квадрата» в челнинских новостройках по-прежнему ниже, чем в Казани. По данным Рисхата Сабирзянова, она варьируется от 38 до 50 тыс. рублей.

— Казанские застройщики могут позволить себе больше в силу того, что маржинальность жилищного строительства в Казани, конечно же, выше, чем в Челнах, при том что себестоимость практически одинаковая, — считает Юрий Мочалин.

Однако участники рынка еще помнят те времена, когда цены на жилье в автограде можно было сопоставить с казанскими — это далекие 2008—2009 годы, когда рынок оживал, и докризисный период — 2013—2014 гг.

2 в 1: застройщик плюс риэлтор

На «вторичном» рынке за первые восемь месяцев этого года, по оценкам Рисхата Сабирязнова, цены упали примерно на 200—300 тыс. рублей.

— Средняя стоимость жилья здесь составляет порядка 1,5 млн рублей. Эта цифра варьируется в зависимости от того, в какой части города находится жилой дом. К примеру, в старых районах (Сидоровка, ГЭС) «однушка» может стоить 1,1—1,2 млн рублей. А вот квартира с хорошей планировкой и площадью 40—45 кв. м в новостройке оценивается уже в 1,6—1,7 млн рублей, — рассказывает Сабирзянов.

Если просмотреть сайты челнинских застройщиков, можно обнаружить любопытную деталь, отличающую их от казанских коллег, — многие девелоперы реализуют не только собственные объекты, но и вторичное жилье. Они создают специальные разделы, где публикуют длинный список квартир. Это своеобразная реализация программы трейд-ин — зачастую объявление о продаже квартиры потенциального клиента может публиковаться в обмен на бронь квартиры в новостройке.

В то же время девелоперы таким образом пытаются взять на себя и функцию риелторов. Но по мнению Рисхата Сабирзянова, этот опыт нельзя назвать удачным, поскольку прибыль риелтора — это процент от продажи объекта недвижимости. А вот в крупных компаниях, как правило, сотрудники отдела продаж получают фиксированную зарплату, так что заинтересованности в реализации квартир у них нет.

Нефтяники вернули Закамье в социализм?

В Нижнекамске и Альметьевске цены тоже неудержимо снижаются. Однако здесь падение спроса обусловлено не только снижением покупательской способности населения — масштабное строительство доступного социального жилья, которое развернули нефтяные гиганты, практически свело на нет деятельность коммерческих застройщиков и риелторов.

— Соответственно, раз спрос упал, цены на квартиры падают больше, чем в Челнах, в Казани или в Елабуге. За последние восемь месяцев средняя цена на квартиры на вторичном рынке упала на 250—300 тысяч рублей, — сетует генеральный директор агентства недвижимости «Ваш дом» Алексей Тимофеев. По его оценкам, средняя цена на однокомнатную квартиру на вторичном рынке составляет 1,1 млн рублей, на двухкомнатную — 1,25 млн рублей, на трехкомнатную — 1,8—1,9 млн рублей.

А вот на первичном рынке отсутствие конкуренции привело к появлению безусловного монополиста — компании «Домкор», которая заняла доминирующее положение практически на всем первичном рынке Закамья. Как известно, «Домкор» принадлежит бывшему замруководителя исполкома Челнов, депутату Госсовета РТ пятого созыва Муниру Гайнуллову и членам семьи исполнительного директора Госжилфонда при президенте РТ Талгата Абдуллина. Отметим, что многие объекты застройщика строятся в рамках программы социальной ипотеки, оператором которой и является ГЖФ.

Однако более подробно остановимся на коммерческих объектах «Домкора». По словам Юрия Мочалина, компания взяла курс на строительство жилых комплексов и отказывается от точечной застройки.

— Что такое комплексная застройка? Она предполагает серьезные затраты на начальном этапе строительства — строительство инженерных путей, дорог и т.д. Зато можно сформировать грамотно расположенную инфраструктуру объектов, — говорит Мочалин.

На сегодняшний день к числу проектов «Домкора» в Набережных Челнах относятся ЖК «Дружный», ЖК «Красные Челны» и ЖК «Янтарный». Единственный строящийся объект в «Красных Челнах», который расположен в микрорайоне 17А, — это дом 17А-III-8 на 117 квартир. Средняя цена кв. м однокомнатной квартиры здесь составляет порядка 50,5—51 тыс. рублей (цены указаны на 2 августа 2016 года). Отметим, что остальные дома этого комплекса уже сданы в эксплуатацию.

Пожалуй, одним из самых бюджетных вариантов от этого застройщика можно считать жилье в ЖК «Дружный». Здесь «Домкор» ведет строительство сразу трех домов — 20/01, 20/02 и 20/03. Самым большим должен стать дом 20/02 — он рассчитан на 295 квартир. Средняя цена кв. м «однушки» в этом доме 38,02 тыс. рублей. А вот жилье в домах 20/03 и 20/04 на 216 квартир обойдется чуть дороже — примерно в 46,75 тыс. рублей (цена за кв. м «однушки»).

В ЖК «Янтарный» продажи ведутся на третьем и четвертом этапах, дома 21/24 на 99 и 119 квартир соответственно. Средняя цена кв. м однокомнатного жилья составляет 50—50,5 тыс. рублей.

В Альметьевске ООО «Домкор» ведет строительство в микрорайоне «Алсу». Пока на продажу выставлены квартиры в доме № 29 по ул. Р. Галеева. Здесь однокомнатное жилье можно приобрести из расчета 41—41,5 тыс. рублей за кв. м. Кроме того, в сентябре должны открыться продажи квартир в домах № 31 и № 33 по ул. Р. Галеева, в доме на участке К/1.3-2 и в доме 3191 по ул. Ленина.

Еще раз подчеркнем, что мы назвали лишь часть коммерческих объектов «Домкора», в то время как застройщик ведет строительство еще и десятков соципотечных домов.

Столичная экспансия, или Побег из Закамья

В то же время постепенно своих коллег в Закамье теснят казанские застройщики. Так «Сувар Девелопмент» уже хорошо известен челнинцам. Сначала он пришел на рынок автограда со своим проектом ЖК «Крылатый». А сейчас девелопер занимается строительством пятиэтажных домов в жилом квартале «Берег» в ЖК «Чаллы Яр». Изначально проект «Чаллы Яр» принадлежал компании «Челны Яр Инвест» и представлял элитный коттеджный поселок. Однако затем планы скорректировались, и, к неудовольствию хозяев коттеджей, по соседству стали строиться каменные многоэтажки. И теперь однокомнатную квартиру в жилом квартале «Берег» можно приобрести из расчета 43—45,6 тыс. рублей за кв. м.

Некоторые застройщики не строят в автограде жилых комплексов, но при этом активно сотрудничают с агентствами недвижимости, чтобы переманивать к себе клиентов, которые хотят приобрести жилье в столице. К примеру, «Унистрой» ведет работу с риелторами и в Набережных Челнах, и в Нижнекамске. Тут, по словам брокеров, популярностью пользуются расположенные в Пестречинском районе дешевые квартиры ЖК «Царево village».

К слову, эксперты отмечают, что жители Закамья все чаще стали перебираться в Казань, что не отразилось ростом сделок на вторичном рынке.

— В последние два месяца, наверное, есть какой-то сдвиг — сделок стало чуть больше. С чем мы это связываем? Мы заметили, что у нас очень много людей продавали свои квартиры с расчетом, что будут покупать квартиры в Казани. По нашим приблизительным подсчетам, порядка 30% клиентов переезжают в Казань, — рассказывает Рисхат Сабирзянов.

По его словам, как правило, квартиру в столице родители приобретают для своих чад, которые поступили или учатся в казанских вузах. Челнинцы, которые хотят приобрести жилье в столице, могут продать свою квартиру в автограде и найти равнозначный вариант на окраине Казани. Другой вариант — купить жилье с меньшей площадью.

— Если они продают здесь трехкомнатную квартиру за 2,6 млн рублей, то они могут купить «двушку» не обязательно на окраине. Например, в Московском или в Авиастроительном районе, — поясняет Сабирзянов.

А вот в Нижнекамске ситуация складывается сложнее — на деньги, вырученные от продажи «трешки», в столице можно приобрести только однокомнатную квартиру. Другое дело, что продать трехкомнатное жилье тоже довольно непросто, ведь такие квартиры с большой площадью, как правило, считаются неликвидной категорией. Впрочем, всегда остается еще и третий вариант — ипотечный кредит.

— Основная категория покупателей — молодые семьи. Люди, которым за 40, сейчас не покупают жилье в Нижнекамске, объясняя это тем, что падают цены и ухудшается экология. Покупатели уходят в Казань, — соглашается с коллегой и Алексей Тимофеев.

Челнинский «спаситель» «ФОНа» в числе монополистов

Вторым крупным игроком закамского рынка недвижимости можно считать еще одного любимца челнинских властей — группу компаний «Профит» депутата горсовета Набережных Челнов Марселя Мингалимова. Компания известна тем, что на нее городские власти возлагают миссию по спасению долгостроев. Правда, делает это застройщик не безвозмездно, а в обмен на земельные участки. В частности, «Профит» протянул руку помощи утопающему «ФОНу» Анатолия Ливады, который в свое время был одним из ведущих застройщиков автограда и строил микрорайон «Яшьлек» в 65-м комплексе. В этом году «Профит» планирует сдать «фоновский» дом 65/05. Тогда жилье обретут 113 челнинских дольщиков, однако недостроенными останутся дома 65/06, 65/03, 65/10 (третьей и четвертой очереди). А согласно дорожной карте, составленной городскими властями, на достройку проблемного 65-го микрорайона потребуется ни много ни мало 700 млн рублей. Более подробно о схеме финансирования «фоновских» строек читайте здесь.

Впрочем, у «Профита» немало и собственных объектов. В том же 65-м комплексе компания Мингалимова строит два десятиэтажных дома — 65/17 и 65/18. Дом 65/17 рассчитан на 356 квартир и, согласно проектной декларации, должен сдаваться в III квартале 2016 года. Стоимость кв. м в «однушках» с черновой отделкой для Челнов считается средней и составляет 42—46 тыс. рублей (мы берем цену кв. м в однокомнатной квартире, поскольку эта категория жилья считается наиболее ликвидной). За возможность приобрести квартиру с чистовой отделкой придется заплатить 45—58 тыс. рублей за кв. м. Что касается дома 65/18, здесь количество квартир больше — 436. При этом «однушки» с чистовой отделкой в этом доме оцениваются чуть выше — в 43,5—54 тыс. рублей за кв. м.

В зоне риска

Конечно, остальные компании на фоне «Домкора» и «Профита» выглядят уже не такими крупными, тем не менее для того, чтобы составить более полное представление, назовем некоторые из них.

Довольно часто в поле зрения СМИ «АНГ-Холдинг» Алексея Горшкова стал появляться после того, как взялся за крупный, но весьма проблемный объект — ЖК «Междуречье», расположенный на берегу Камы, рядом с храмом Серафима Саровского. ООО «ЭКСПО-регион Закамье» бывшего депутата горсовета Юрия Шеина начинал строить его еще в далеком в 2010 году. Тогда комплекс обещали превратить в «визитную карточку Челнов», однако в 2014 году строительство было приостановлено, а «ЭКСПО-регион Закамье» не смог выполнить обязательства перед дольщиками. Тогда же вторым собственником комплекса стал Алексей Горшков, получивший долю в 51%. К осени 2015 года он стал уже единоличным владельцем ЖК «Междуречье». После смены застройщика были внесены и изменения в проект — к начатому 18-этажному дому решили добавить еще три таких же башни, а единственным украшением района оставили парк.

На текущий момент крупнейшим проектом компании можно считать дом 1/15, состоящий из трех блоков. При этом самый большой блок Б на 160 квартир уже сдан. Блок А также сдается, но все квартиры здесь уже проданы. Последним планируется сдать блок В на 102 квартиры — в IV квартале 2017 года. Стоимость кв. м однокомнатной квартиры здесь варьируется от 39,8 до 41,3 тыс. рублей.

Еще один 18-этажный жилой дом «АНГ-Холдинг» строит на Набережночелнинском проспекте. Здесь застройщик предлагает студии эконом-класса. «Двушки» и «трешки» можно купить из расчета 40 тыс. рублей за кв. м, «однушки» — за 40—45 тыс. рублей.

К числу застройщиков, работающих сразу в нескольких городах Закамья, можно отнести компанию ООО «НПЦ «Нефтехимэнергоснаб». В Набережных Челнах девелопер строит 16-этажный жилой дом в 58-м микрорайоне. Средняя цена кв. м здесь составляет порядка 39—42,5 тыс. рублей. Еще один объект — ЖК «Западные ворота» — «Нефтехимэнергоснаб» планирует строить в Альметьевске.

Сложная ситуация, обусловленная снижением спроса, приводит к тому, что некоторые застройщики оказываются в группе риска. Так, как рассказали «Реальному времени» риелторы, в ООО «ЖСК «Комфортное жилье» из-за сложного финансового положения ведется сокращение персонала.

В самом «Комфортном жилье» опровергают данную информацию. По словам исполнительного директора компании Рамиля Зиннурова, застройщик не только не сокращает сотрудников, но и набирает новых.

— У нас нет никаких проблем с финансами. Мы даже объект 63-3, второй этап сдаем досрочно. Мы планировали сдавать его в 1-м квартале 2017 года, но планируем получить разрешение на ввод уже в октябре. На сдаче первого этапа присутствовал мэр города, который отметил высокое качество наших домов. Кроме того он подчеркнул, что закрытые дворы, которые предлагаем мы, должны быть стандартом для Челнов. Мы уделяем внимание качеству построенных домов и благоустройству территорий, — говорит Зиннуров. Он отмечает, что «Комфортное жилье» является передовиком, который вводит новые технологии, заимствуемые другими застройщиками.

На сегодняшний день «Комфортное жилье» реализует два проекта. Первый — дом по ул. Виктора Полякова, который застройщик планирует сдавать в два этапа. Согласно проектной декларации, первый этап (блок-секции 1—4) должен завершиться в 2016 году, второй (блок-секции 5,6) — в I квартале 2017-го. Понятно, что «квадрат» в секциях, которые будут сдаваться раньше, стоит на порядок дороже — 51,5 тыс. рублей. Для сравнения — во втором этапе кв. м оценивается в 47,5 тыс. рублей. Еще один дом «Комфортное жилье» строит на пр. Яшьлек. Дом рассчитан на 279 квартир с общей жилой площадью 15 747 кв. м.

Напомним, что одним из учредителей ООО ЖСК «Комфортное жилье» в свое время был выходец из ЖИКа, впоследствии превратившейся в «Домкор», Михаил Золотухин.

• 

  Юрий Мочалин коммерческий директор строительной компании «Домкор»

  Ситуация на рынке недвижимости складывалась волнообразно. Постновогоднее январское затишье сменилось ажиотажем на фоне слухов об окончании программы субсидирования процентной ставки. Конечно, февраль, март – достаточно активные месяцы. Этот ажиотаж по нисходящей продлился в апреле, частично в мае. Ну а летние месяцы традиционно немного просели. Я думаю, что одной из косвенных причин может быть заявление о снижении ипотечной процентной ставки, и текущий спрос перешел в отложенный. Осенью мы можем ожидать традиционное повышение спроса. Кроме того, мы вывели ряд достаточно интересных ценовых предложений по нашим микрорайонам. Наши ожидания, что IV квартал традиционно даст себя знать и продажи вырастут.

  Я считаю, что это благоприятное время для приобретения жилья. Все-таки произошел достаточно серьёзный рост цен на товары, а цены на жилье скорректировались даже в сторону понижения. Но рано или поздно оно все равно отыграет свое — себестоимость строительства так или иначе растет. Кроме того, мы прогнозируем определенный дефицит первичного жилья, хотя часть застройщиков довольно активно вошла в новые проекты. Но все-таки многие скорректировали свои планы и выходить на стройплощадки не стали в ожидании более позитивных тенденций на рынке.

  Коммерческое жилье мы строим в Альметьевске и в Елабуге, в Нижнекамске мы участвуем в строительстве соципотечного жилья. В свое время присутствие на нижнекамском рынке мы отложили до лучших времен. Этот рынок достаточно давно стагнирует. В основном это связано с перенасыщением социальным жильем, которое строит «Татнефть» и «ТАИФ». Наверное, те же тенденции можно прослеживать и в Альметьевске, единственное с определенными подвижками во времени. В Альметьевске, к примеру, не оказался ажиотажным спрос на ипотеку, тем не менее апрель, май, июнь были достаточно активными в этом плане. Это является виной, а может быть заслугой того, что коммерческий рынок в Альметьевске тоже небольшой.

  На рынке Казани и Набережных Челнов и сейчас можно встретить одинаковые цены, но это, конечно, больше касается застройки пригородов Казани. Период, когда можно было сравнивать цены, безусловно докризисный период – 2013, 2014 годы. Также разница была небольшой в далекие 2008-2009 годы. Но нужно сказать, что были времена, когда рынок строительства оживал.

  Что касается динамики цен», «Домкор» ее сохраняет всегда – она зависит от стадии строительства объекта. Продажи на начальной стадии строительства в любых случаях идут по более низким ценам.

  Казанские застройщики могут позволить себе больше в силу того, что маржинальность жилищного строительства в Казани, конечно же, выше, чем в Челнах, при том что себестоимость практически одинаковая.

  Что касается субсидирования ставок, в Челнах тоже были такие акции – завышалась цена и за счет этого предоставлялась скидка. А если говорить о субсидировании ставки в чистовом виде, недавно мы запустили совместно с ВТБ24 акцию, по которой процентная ставка составляет 9,9%. Это деньги, которые мы доплачиваем банку, и эта ставка будет обозначена у клиента в договоре.

  С точки зрения строительства жилых комплексов Челны приближаются к Казани. Что такое комплексная застройка? Она предполагает серьезные затраты на начальном этапе строительства – строительство инженерных путей, дорог и т.д. Зато можно сформировать грамотно расположенную инфраструктуру объектов. Для «Домкора» тоже интереснее комплексное строительство. Но нужно понимать, что точечная застройка всегда будет дешевле, и для того, застройщика, кому нужно побыстрее сорвать куш, конечно, такой вариант более удобен – уже есть наличие инженерных сетей, всевозможные объекты соцкультбыта, магазины. Конечно, они востребованнее с точки зрения покупательской привлекательности. Наш принцип – это комплексная застройка. Но точечная застройка тоже будет продолжаться в обустроенных частях города.

  Основные категории покупателей – это приобретающие первое жилье, улучшающие жилищные условия и инвесторы. Поток инвесторов на данный момент практически иссяк. Если говорить об улучшающих жилищные условия, здесь есть определённое оживление, хотя в начале года его тоже практически не было из-за застоя на вторичном рынке. Сейчас вторичный рынок шевельнулся, и это естественным образом сказывается на застройщиках. Основной поток на сегодняшний день – это люди, приобретающие свое первое жилье. Но а кто приобретает первое жилье? Естественно, это молодежь.

• Алексей Тимофеев руководитель АН «Ваш дом», Нижнекамск

  Цены падают из-за нефтяных компаний, которые задушили «вторичный» рынок своей ипотекой. Соответственно раз спрос упал, цены на квартиры падают больше, чем в Челнах, в Казани или в Елабуге, то есть больше, чем в остальных городах Татарстана. За последние восемь месяцев средняя цена на квартиры упала на 250 — 300 тысяч рублей.

  Средняя цена на однокомнатную квартиру составляет 1,1 млн рублей, на двухкомнатную – 1, 25 млн рублей, на трехкомнатную – 1,8-1,9 млн рублей.

  На первичном рынке монополистом считается компания «Домкор». Фактически она диктует цены на жилье. Средняя цена за «первичку» – 36 — 40 тыс. рублей за кв. м в зависимости от района. Почему-то цены на первичном рынке выше, хотя это жилье должно стоить дешевле. Других застройщиков практически нет.

  В основном жилье покупают молодые семьи. Люди, которым за 40, сейчас не покупают здесь жилье, объясняя это тем, что падают цены и ухудшается экология. Покупатели уходят в Казань.

• 

  Рисхат Сабирзянов руководитель АН «Кама», Набережные Челны

  У нас продаются только те объекты, где люди договариваются. Наверное, за восемь месяцев этого года цены упали и составляют в районе 200-300 тыс. рублей за квартиру. На первичном рынке проводятся определенные акции. Застройщики, у которых слишком высокие цены, их снизили. Например, у нас есть турецкая фирма «Санрайс сити». У них были премиальные цены. Им пришлось снизить их с 60 до 50 тыс. рублей, то есть примерно на 15%. Другие застройщики проводили определенные акции, снижали цены на какие-то квартиры, предлагали льготное кредитование. Были снижения по определенным квартирам – приходили и уже там договаривались. Но официально о том, что цены снижаются, они не заявляли.

  В последние два месяца, наверное, есть какой-то сдвиг – сделок стало чуть больше. С чем мы это связываем? Мы заметили, что у нас очень много людей продавали свои квартиры с расчетом, что будут покупать квартиры в Казани. По нашим приблизительным подсчетам, порядка 30% клиентов переезжает в Казань.

  Средняя цена однокомнатной квартиры на вторичном рынке – 1,5 млн рублей. Хотя в старом районе «однушка» может стоить 1,1-1,2 млн рублей – Сидоровка, ГЭС, в так называемом Новом городе — 1,5 млн рублей. Кирпичные новостройки с хорошей планировкой и площадью 40 — 45 кв. м стоят 1,6-1,7 млн рублей.

  Средняя цена за кв. м в новостройках варьируется от 38 до 50 тыс. рублей за кв. м. В Казани, насколько я знаю, ценовой диапазон может начинаться от 45 — 50 тыс. рублей за кв. м и идет до 80-90 тыс. рублей.