Осторожно, долгострой: как не стать обманутым дольщиком

Кто не строит

Рынок недвижимости в Татарстане укрупняется, отмечают эксперты. Сегмент первичного жилья поделили между собой 10—12 застройщиков. Сказались и экономическая ситуация, и ужесточение законодательства в долевом строительстве. Мелкие и средние стройфирмы уходят с рынка. Но и у крупных наблюдаются неприятности: одни банкротятся, к другим приходят следователи. Как тут не занервничать покупателям новостроек? На волне этой паники эксперты подсказывают, как определить реальные финансовые проблемы компании.

— Принимая участие в долевом строительстве, компанию-застройщика нужно проверить сразу по нескольким пунктам. Всю информацию сегодня можно легко получить в интернете. Сначала стоит изучить вопрос о стаже — сколько лет присутствует на рынке, какие и сколько объектов возводит, не слишком ли разнятся заявленные сроки сдачи объекта с реальными. Внимательно надо изучить и стоимость квадратного метра, который не должен быть подозрительно низким. Различные отраслевые ведомства регулярно составляют топы застройщиков, и в таких рейтингах тоже можно почерпнуть полезную информацию. Так же, как и в соцсетях, где сразу видно, как компания взаимодействует с будущими жильцами. Обращать внимание необходимо и на партнеров, с которыми работает застройщик. Так, к примеру, банки-партнеры обеспечивает определенные гарантии в части финансирования и их статус говорит о многом. И, наконец, каждый дольщик должен иметь свободный доступ к разрешительной документации и грамотно составленному договору, — пояснил коммерческий директор «#Суварстроит» Максим Николаев.

По данным застройщика, сегодня на его стройках: «Сказочный лес», «Палитра», «Веснушки», «Залесный сити», «Манхэттен», «Южный парк», «Станция Спортивная», «Столичный» и «Времена года» — работа идет согласно запланированному графику. «При строительстве мы используем собственные средства и средства дольщиков. Кредиты мы не используем», — добавили в компании.

— Чтобы понять, есть ли у фирмы признаки финансовой неустойчивости, нужно съездить на стройку. Если там никаких движений нет, а застройщик говорит, что работа вот-вот начнется, стройку приостановили временно, «нас месяц не будет, а потом мы начнем с удвоенной силой строить», то это признак уже нехороший, — считает гендиректор АН «Флэт» Руслан Хабибрахманов.

Любая стройка не должна стоять без движения, подчеркивают специалисты. И одного выезда на объект недостаточно, нужно обратить внимание на динамику строительства. Допустим, за месяц застройщик должен поднять три этажа. Поэтому хорошо бы проверить, насколько работа идет согласно графику.

— Нужно следить за сроками строительства. Если они не соблюдаются, компания несет расходы. В первую очередь, на содержание самого объекта, во вторую — выплаты неустойки дольщикам. Если компания сдает в срок, это говорит о том, что у нее хорошо налажен процесс, и значит, у нее, скорее всего, не возникнет проблем при самом строительстве и сдаче дома, — советует юрист Антон Фурман, гендиректор компании «Фурман и партнеры».

— Общим правилом должна стать внимательность при выборе застройщика и подписании документов, а в случае возникновения малейших сомнений, тем более при наличии предложений, существенно отличающихся от предложений на рынке по долевому строительству, нужно обращаться к юристу. Наличие в тексте договора условий, не соответствующих требованиям закона о долевом строительстве, а также наличие мелкого шрифта в тексте и любые иные отступления от обычных правил должно уже насторожить, — говорит Рамиль Шарифуллин, ректор казанского филиала РГУП, экс-заместитель председателя Верховного суда РТ.

Не верь рекламе, изучи репутацию

При выборе квартиры нужно проследить, чтобы в договоре долевого участия и проектной декларации были прописаны все характеристики и бонусы, которые застройщик обещает, рекламируя объект. Допустим, бесплатную отделку и лишние квадратные метры в подарок. «Бывает так, что люди верят рекламе, как яркому фантику, а внутри может быть обычная новостройка в черновой отделке», — предупреждает Руслан Хабибрахманов.

Это касается всех обещаний застройщика, начиная от марки лифта и заканчивая технологиями строительства. Например, раздвижные двери, датчики движения — все значимые пункты должны быть обязательно задокументированы, подчеркивают риэлторы.

— Чтобы не оказалось, как со многими нашими коттеджными поселками. Когда нарисованы школа, детская площадка, радостно играющие дети, красивые прогулочные зоны, а в конечном итоге все превращается в то, что земля распродана, а про «социалку» строители говорят, что сделают когда-нибудь. Проект продают, и все об этом забывают. А ведь эти составляющие влияют на цену и привлекательность объекта, важно, чтобы это было отражено в договоре, — говорит глава агентства «Флэт».

Во-вторых, нужно изучить репутацию застройщика, посмотреть предыдущие объекты, обратить внимание на качество стройки и отзывы покупателей. В-третьих, изучить договор долевого участия, он может содержать как масштабные, так и очень ограниченные полномочия сторон.

— В договоре нужно прописать, что дольщик не должен доплачивать в случае превышения квадратных метров квартиры после обмеров БТИ. Потому что любое превышение — это, по сути, отклонение от проекта или технологий строительства, например, стены оказались более тонкими. Отвечать за это должен застройщик, а не дольщик. В среднем превышение идет на 1—2 «квадрата», однажды в моей практике было на 4. При цене в 50—60 тысяч рублей, сумма получается приличная, — отметил Антон Фурман.

Какие стройки сегодня активны?

По дорожной карте в Татарстане насчитали 36 долгостроев: большинство (28) в Казани, три — в Набережных Челнах, четыре — в Пестречинском районе и один в Бавлах. Причем это не только объекты обманутых дольщиков, но и участников федеральной программы «Жилье для российской семьи» (Куюки).

На некоторых из этих проблемных строек после долгого простоя сегодня возобновили работу. В частности, в одном из самых крупных жилых комплексов «МЧС» достраивать 5-й дом на условиях выделенной земли взялся «Ак Таш». Во 2-й дом того же комплекса сегодня заходит СК «Атлант», пока неизвестно на каких условиях. Та же фирма сейчас завершает другой «фоновский» объект — «Царицынский бугор». Недавно в Казани был сдан один из самых старых долгостроев — 128-квартирный дом №42А на по ул. Четаева от застройщика ЗАО «Вектор». Квартиры в доме получили 98 дольщиков. Еще прошлым летом компания «Бриз» приняла у «Фон-Ривьеры» (входит в ГК «ФОН») три объекта в ЖК «Симфония» — 5-й, 6-й и 7-й дома. Этой осенью «Бриз» разморозил еще один дом в комплексе, 3-й, на условиях создания ЖСК и доплат с дольщиков.

На вопросы о других активных стройках проблемных домов в Татарстане в Минстрое РТ «Реальному времени» сообщили, что республиканским законом № 66-ЗРТ полномочия по государственному контролю и надзору в области долевого строительства многоквартирных домов переданы муниципальным образованиям. Далее приводятся данные по отчету исполкома Казани. В частности, ситуация по трем долгостроям города находится на контроле у Минстроя России. Их общая площадь — 54,2 тыс. кв. м, своих квартир в них ждут 608 дольщиков.

Первый дом из этого списка — уже упомянутая сданная высотка на ул. Четаева.

Второй долгострой — 152-квартирный дом по ул. Амирхана в квартале 68 (застройщик ООО «Маг-строй»). В доме ждут квартир 126 дольщиков, его техническая готовность — 82% (по данным Минстроя РТ).

Третий — 168-квартирный дом по ул. Амирхана в квартале 68 того же застройщика «Маг-строй» рассчитан на 56 дольщиков, техническая готовность — 78%. Работы на объекте не ведутся.

Четвертый объект — самый старый долгострой в Казани — 373-квартирный дом по ул. Достоевского, 57 (застройщик ООО «Фирма «Свей»). Более 14 лет 328 дольщиков ждут своих квартир, техническая готовность — 55%. Работы на объекте не ведутся.

7 советов, как не стать обманутым дольщиком

Федеральный закон 214 «О долевом строительстве» достаточно надежно защищает покупателя квартиры на первичном рынке, если он заключил договор долевого участия (ДДУ), поэтому:

Совет №1. Заключайте только договор долевого участия (ДДУ)

Некоторые компании стараются заменить ДДУ на предварительные договоры долевого участия (ПДДУ), что с прошлого года стало уголовным преступлением, или договорами займа, которые не обязывают их сдать жилье дольщику. Поэтому, если застройщик избегает заключения ДДУ, значит, он уклоняется от исполнения гарантий, установленных законом. «Предвариловка» лишь обязывает стороны заключить договор в будущем. Застройщик не регистрирует ПДДУ в Росреестре, как положено с ДДУ. Хотя дольщик уже вносит существенную сумму оплаты за квартиру при заключении документа. В предварительном договоре нет сроков сдачи квартиры и иных обязательств застройщика, нет гарантий, что дом будет когда-либо достроен.

Совет №2. Перед заключением договора закажите выписку из Росреестра

Так вы сможете убедиться, что ваша квартира свободна от обременений и не была продана дважды. Бывает, что застройщик заключил агентский договор с фирмой, которой передает полномочия по заключению ДДУ. В случае заключения договора с посредником нужно проверить его полномочия, потребовать письмо за подписью застройщика, что на выбранное жилье не претендуют другие покупатели. В договоре должна содержаться гарантия чистоты квартиры от претензий третьих лиц.

Не исключены ситуации, когда застройщик сам реализует уже проданные ранее объекты, скрывая это от вторичных покупателей. В Казани такие случаи тоже нередки, например, в ЖК «Симфония». Если вы все-таки стали жертвой двойных продаж, нужно тут же написать заявление в полицию.

Совет №3. Проверьте разрешение на стройку

Случаев, когда дома начинали строить без разрешений на стройку, в Казани также немало. Это грубое мошенничество, к которому застройщики чаще прибегали в прошлые годы. Впрочем, подобное происходит и сейчас. Совсем недавно деньги с дольщиков путем договоров займа также без разрешения на возведение объекта в центре столицы собирала одна из компаний.

Словом, проверьте разрешение на строительство, которое подтверждает разработанную проектную документацию и само право застройщика на возведение дома. В разрешении должен быть указан объект (например, многоквартирный жилой дом), а также срок его действия.

Совет №4. Изучите документы на землю под стройкой

Еще один немаловажный пункт, который нужно проверить. Документами, подтверждающими право застройщика на землю, могут быть либо свидетельство о регистрации права собственности, либо договор аренды земельного участка. Добыть эти сведения можно, обратившись с запросом в Росреестр. В документах должно быть указано, для чего предоставлен участок и какие строения там можно строить. В противном случае можно оказаться в ситуации, которая добавила хлопот дольщикам ЖК «МЧС», под домами которых истек срок аренды земли, а пролонгировать его не так-то просто.

Совет №5. Просмотрите документы о деятельности застройщика

Выбирая квартиру, следует подробнее ознакомиться с деятельностью застройщика. Это учредительные документы, аудиторские заключения и проектная декларация. Они помогут оценить юридическое и финансовое состояние застройщика.

Кстати, проектная декларация должна быть опубликована на сайте застройщика за 14 дней до заключения договора о долевом участии.

Совет №6. Покажите договор долевого участия юристу

Опытный специалист сразу выявит слабые стороны документы и оценит ваши риски. В договоре долевого участия (ДДУ) должны быть прописаны определение дома и сроки его передачи, цена квартиры, сроки и порядок уплаты, гарантийный срок.

Совет №7. Съездите на стройку дома

Эксперты советуют не покупать квартиру в доме, который вы не видели. Съездите на стройку, посмотрите объект. Убедитесь, что строится именно тот дом и на той стадии, что у него нет лишних надстроенных этажей или подъездов, чтобы не разделить горькую участь дольщиков «Свея».