Новости раздела

Сжатая пружина: впереди бурный рост цен на жилую недвижимость?

За 4 года цены на «вторичку» в стране просели — и это при 35-процентной инфляции

Сжатая пружина: впереди бурный рост цен на жилую недвижимость? Фото: Ирина Анисимова

Аналитик «Открытие Брокер» Тимур Нигматуллин в колонке, написанной для «Реального времени», рассуждает о причинах спада на рынке недвижимости, который наблюдался в России и Татарстане в последние годы. И делает вывод: резкому росту цен на жилье — быть.

Последний экономический кризис нанес особенно мощный удар по рынку недвижимости. Некогда считавшийся защитным актив на этот раз показал себя, мягко говоря, не с лучшей стороны. Так, по данным Росстата, на самом ликвидном рынке страны (Москва) цены на вторичную недвижимость с l квартала 2014 года по l квартал 2018 года просели на 6% (альтернативная оценка от IRN свидетельствует о снижении на 3,1%), падение в целом по России составило 4,9%, в Татарстане наблюдался рост на 9,2%. Для сравнения: за аналогичный период инфляция составила почти 35%, а если учитывать еще и девальвацию рубля, то обвал рынка выглядит особенно впечатляющим.

Чтобы понять, куда двинутся цены на недвижимость в России в целом и в Татарстане, в частности, необходимо разобраться с причинами обвала, особенно — в пересчете цен в валютный эквивалент.

Уязвимость недвижимости в последний кризис была обусловлена и снижением реальных доходов населения. Фото Олега Тихонова

Стоимость недвижимости как и любого другого подобного актива обычно прямо или косвенно проистекает из денежного потока, который она приносит. Фактически стоимость недвижимости зависит от того, за сколько вы могли бы сдать ее в аренду. К слову, при расчете ВВП страны Росстат учитывает вашу недвижимость именно таким образом, как будто вы формально ее сдаете сами себе. Между тем, поскольку чаще всего зарплаты в РФ номинированы в рублях, недвижимость выступает очень плохой защитой от девальвации. Вам же не увеличивают оклад при падении рубля?

Помимо девальвации, уязвимость недвижимости в последний кризис была обусловлена и снижением реальных доходов населения. Они в России падают последние 4 года, в совокупности это снижение составило 11% (-0,7% в 2014 г.; -3,2% в 2015 г.; -5,8% в 2016 г. и -1,7% в 2017 г.). В подобных условиях арендодатели либо вынуждены смириться с длительными сроками экспозиции своих квартир, либо снижать цену. При падении доходов квартиросъемщики обычно начинают искать более дешевый вариант для съема, поскольку возможности для экономии на остальных статьях ограничены.

В РФ ввод жилья в 2016 году упал на 6%, в 2017-м – на 2,1%. Фото Максима Платонова

Теперь перейдем к прогнозам. По данным Росстата, реальные располагаемые доходы населения в l квартале 2018 года вернулись к росту, +3% г/г. Учитывая низкую безработицу и повышение зарплат в госсекторе, можно ожидать сохранения динамики в среднесрочной перспективе. Цены на нефть из-за спроса со стороны растущей глобальной экономики и проблем у ряда стран-нефтепроизводителей находятся на четырехлетних максимумах и имеют тенденцию к дальнейшему повышению. Ко всему вышеперечисленному стоит добавить бурный рост ипотечного рынка на 20% из-за снижения ипотечных ставок и падения объемов ввода по причине снижения строек в кризис. В РФ ввод жилья в 2016 году упал на 6%, в 2017-м — на 2,1%. В Татарстане объемы ввода весь кризис стагнировали. Подобное положение дел создает условия для существенно опережающего инфляцию роста цен на недвижимость, который будет отчетливо заметен уже по итогам 2018 года.

Тимур Нигматуллин​
НедвижимостьЭкономика Татарстан
комментарии 20

комментарии

  • Анонимно 21 мая
    Старые песни о главном..... Надо торопиться,хватать квартиры.....
    Ответить
  • Анонимно 21 мая
    После чемпионата цены рухнут, пока застройщики надеются на шальные деньги от футбола. Много проектов строится, и много запланировано - застройка порта, талони, комплекс у икеи, кому все это будут продавать, когда текущие объекты не покупают? Очень показательно в этом плане выглядит Омск - население как в Казани, цены два года назад были аналогичны, сейчас там падение на 40%, двушка за 5 в 2015 сейчас стоит 3.
    И еще момент, по данным Росреестра - в Московской области ипотека за апрель - минус 60%, по Казани информацию не раскрывают - сами боятся наверно таких цифр.
    Ответить
    Анонимно 21 мая
    Поддерживаю. Достаточно посмотреть объявления о перепродаже квартир в новых комплексах. Квартиры перестают быть привлекательным инвестиционным активом. Тут еще изменение законодательства....
    Чтобы был спрос на жилье - нужен рост реального производства, а не "купи-продай".
    Ответить
  • Анонимно 21 мая
    Это все искусственно управляемый рынок
    Ответить
  • Анонимно 21 мая
    Для роста стоимости недвижимости должен быть рост зарплат, которого нет.
    Так что пружина сжимается, но в другую сторону...Будет резкое падение стоимости.
    Ответить
  • Анонимно 21 мая
    Выводы в статье "высосаны из пальца", пока не будут расти доходы, цены на жильё расти не будут, залезать в кабалу на 15-25 лет, называемую ипотекой, всё меньше и меньше желающих, несмотря на снижение ставки.
    Ответить
    Анонимно 21 мая
    Вы про инфляцию тоже так рассуждаете? Тогда проведите анализ цен с 1998г., рынок валют и рынок вкладов! Инвесторы есть всегда да и прирост населения не отменяли!
    Ответить
    Анонимно 22 мая
    Никакого прироста населения нет. Посмотрите статистику. Там беда
    Ответить
  • Анонимно 21 мая
    Лет 10 читаю про то, что цены скоро упадут))
    Только вот квартира, которую я купил 2 года назад за 6 млн, сейчас стоит 9
    Ответить
    Анонимно 21 мая
    Не могли бы назвать адрес дома?)
    Ответить
    Анонимно 21 мая
    Я другой человек и могу привести конкретный факт.
    В 2012 году родственница купила 2-шку на Чистопольской 71А - за 2,35 млн.
    В 2017 у нее была мысль продать и дала обьяву за 5млн. В течение недели было 3 конкретных покупателя ..Правда она сделала неплохой ремонт вложив около 400 тыс.р.
    Ответить
    Анонимно 22 мая
    Что - то вы не договариваете. В 2012 купила на котловане? рынок котлованов и готового жилья - разные вещи.
    Ответить
    Анонимно 22 мая
    Да можете поставить хоть 20 в объявлении, вопрос в том, за какую цены люди готовы ее купить
    Ответить
  • Анонимно 21 мая
    Какой рост? Реальные доходы населения не растут который год уже. На что покупать жилье,если концы с концами не сводят..
    Ответить
  • Анонимно 21 мая
    Жилье все дороже, а зарплата не растет, кто эти люди кто скупает квартиры?
    Ответить
  • Анонимно 21 мая
    как можно в такое время вообще покупать квартиры?
    Ответить
  • Анонимно 21 мая
    ПОЛНЫЙ БРЕД, СЕЙЧАС ЛЮДИ ПОБЕЖАЛИ КВАРТИРЫ ПОКУПАТЬ, ВО ПЕРВЫХ ОСНОВНАЯ МАССА ЕЛЕ СВОДИТ КОНЦЫ С КОНЦАМИ, ЗАРПЛАТЫ ПАДАЮТ, РАБОТЫ НЕТ, КАКИЕ РОСТЫ НА ЖИЛЬЕ, ВЫ ЧТО БРЕДИТЕ.
    Ответить
  • Анонимно 21 мая
    Не знаю, купил с 15 года уже 3 однушку, все в аренде, правда последняя пока в ипотеке
    Ответить
  • Анонимно 21 мая
    Скоро бу жилье основа взлетит в цене и будет дороже нового, как было раньше
    Ответить
  • Анонимно 21 мая
    Сверхбурный.
    Ответить
Войти через соцсети
Свернуть комментарии