«Вопрос к банкам: «А вы готовы на 3 триллиона рублей в год кредитовать застройщиков?!»

«На бумаге нигде не написано, что страховые взносы отменили»

— Айрат Наилович, в Татарстане зарегистрировали первый договор долевого участия, взносы по которому застройщик заплатил в Фонд защиты дольщиков. Как девелоперы оценивают новую форму страхования рисков?

— Сразу возникает вопрос: этот застройщик прекратил платить страховые взносы или продолжает? Об этом все как-то умалчивают.

— Разве взносы в Фонд защиты дольщиков не предполагают отмены страховых отчислений?

— Предполагается, что так должно быть. Но ведь на бумаге нигде это не написано, что страховые взносы отменили. Вот и получается, что обязательство платить в Фонд защиты дольщиков есть, а комментариев по изменениям в части выплат в страховую компанию — нет. Зачем ввели Фонд защиты дольщиков или компенсационный фонд? Потому что страховая не справляется.

— Почему же не получается найти удачную схему страхования рисков в долевом строительстве? В свое время не справились и СРО, которым платили застройщики. Сейчас этих денег нет.

— А вы помните ситуацию в прошлом году? Это же был полный бардак! Вот лично моя компания раз в месяц была вынуждена менять страховую компанию. Потому что предыдущая банкротится, а новая, которую нам рекомендуют как якобы надежную, тоже банкротится через месяц. И вот был период где-то месяцев 8, когда у нас было восемь компаний! Тогда еще на ситуацию обратил внимание Центробанк, и после этого вообще весь рынок продаж рухнул! И еще после бардак продолжался по чехарде со страховыми компаниями. Он закончился только в октябре прошлого года, когда ЦБ запретил всем страховым компаниям выдавать страховки на долевое строительство. С 1 октября — стоп машина, и никто не может зарегистрировать ни один договор долевого участия! Тогда за два дня остановили продажи по всей стране.

Со стороны застройщика я бы сказал всем дольщикам, что деньги, вложенные в договор долевого участия, — это не банковский вклад, где в случае чего государство гарантированно вернет 1,4 млн рублей

«Люди за деньги продавали места в очереди на подписание договора»

Через 25 дней вышло распоряжение Центробанка о разрешении 19 конкретным страховым компаниям продолжать эту деятельность. Мы все, застройщики, обрадовались, а мы еще в Москве сидели, нам вообще хорошо: мы же первые! Зная список, во все эти 19 компаний заявления подали. 25 октября 2016 г. вышел приказ, а 26-го мы уже были в Регпалате, как самые умные. Но тут выяснилось, что из 19 разрешенных фирм заявления принимают только три, а 16 компаний после выдачи им разрешения вообще отказались страховать стройки. И представляете, что там было в трех компаниях на всю страну?! Там очереди были на месяц, люди за деньги продавали места на подписание договора. Это был дурдом, по-другому не назовешь. И это только один пример.

— А созданный фонд поможет решить проблему обманутых дольщиков?

— Я же застройщик, хотя у меня тоже есть квартира, которую я по этому же закону о долевом строительстве покупаю, т. е. могу судить с двух сторон и ситуацию отслеживаю. Но тем не менее со стороны застройщика я бы сказал всем дольщикам, что деньги, вложенные в договор долевого участия, — это не банковский вклад, где в случае чего государство гарантированно вернет 1,4 млн рублей.

«Путин же сказал, вообще убрать этих дольщиков»

Долевое строительство — это инвестиционный проект со всеми вытекающими последствиями. Это всегда риск и это нужно понимать. Дольщик хочет гарантий, а государство всегда берет повышенные обязательства, как пионер: хочу гарантировать, потому что это наши граждане. Все это понятно — социальная ответственность бизнеса, государство контролирует и т. д. Другой вопрос, как это делают. Это же делают кривыми руками, лапами медведя! Каждые полгода замена законодательства — это же дурдом! Ладно со страховыми разобрались. Результата, правда, ноль. Ни одного страхового полиса, ни одной выплаты. Все претензии к страховым компаниям, а они либо банкротятся, либо юристы со стороны дольщиков настолько грамотные, что уже после первой же отписки понимают, ловить там нечего — деньги только потеряешь.

Это глобальная проблема. Как ее решить? Я вот был на совещании в министерстве строительства, там предложения Москвы при нас, при застройщиках, обсуждали, как это вообще будет. Они же опять все поменяют.

— Вы о перспективе ухода от долевого строительства?

— Да, компенсационный фонд — это только начало всей глыбы. Путин же сказал, вообще убрать этих дольщиков. Если посмотреть новостные ленты 2 года назад, когда начались все изменения в законодательстве о долевом строительстве, тогда тоже все застройщики лапки кверху и говорили: «Ну все, наш бизнес сейчас рухнет!». Тогда первый раз подняли вопрос с обманутыми дольщиками и застройщиками, которые не выполняют свои обязательства. И все говорили о недобросовестности последних. Мы поставили вопрос ребром: «А что делать добросовестным застройщикам?! Что делать им, когда вы каждый месяц ломаете правила игры?». И сами же написали ответ: «Спокойно работайте, стройте дома до конца года». Потому что обсуждается все, что угодно.

Долевое строительство – это инвестиционный проект со всеми вытекающими последствиями. Это всегда риск и это нужно понимать. Дольщик хочет гарантий, а государство всегда берет повышенные обязательства, как пионер: хочу гарантировать, потому что это наши граждане

Застройщику выгоднее платить в фонд нежели страховщику

Если сейчас заработал компенсационный фонд вместо страховой, я, как застройщик, только за. Почему? Потому что лично для меня стоимость этой услуги выходит меньше, чем в страховой компании, к сожалению.

— Почему же, к сожалению?

— К сожалению, для государства. Государство определило тариф 1,2% от стоимости ДДУ, а страховщики меньше 1,2% принимали взносы только до того, как ЦБ запретил работать всем страховым компаниям сразу. Потому что страховали ниже 1%, т. е. по заведомо заниженной стоимости. Страховали те компании, которые были на грани банкротства и которые в последний вагон хотели собрать еще немного денег и убежать, и так оно и было.

Лопнули нервы, остановили паровоз. Те компании, которым разрешили работать, держали тариф на уровне 1,8—2,2%. Он и сейчас для хороших стабильных застройщиков падает до 1,5%, но не меньше. А государство сейчас определило платить в фонд 1,2%, и, конечно, мне, как застройщику, это проще. Хотя, с другой стороны, платить-то все равно дольщикам.

— То есть эти расходы перекладываются на дольщиков?

— Мы не перекладываем, формально это все равно идет с кассы застройщика. Но мы же учитываем эти затраты. Все расходы, правда, не заложишь, иначе ты разоришься, стоимость «квадрата» будет в два раза больше, чем у конкурентов. Я не хочу сказать, что из-за того, что было 1,5%, а стало 1,2%, сейчас стоимость квадратного метра упадет. Нет, квадратный метр своей жизнью живет, он растет. И в каждом случае рынок еще отдельно растет и в каждом проекте, в зависимости от стадии готовности, растет. Этих факторов гораздо больше и они сильнее влияют на стоимость. Так что мы просто переживем 1 января, а потом как новую книгу начнем. Я уже устал, что каждый год тебе говорят: «Все, с этого дня все по новой».

«Быстренько, по-новой — это опять 31 декабря, и так пять раз — это был тихий ужас!»

Взять наш ЖК «Взлетная полоса» — пять лет мы согласовывали проект! Мы год бегаем и 31 декабря подписываем «эскизник», радуемся, празднуем Новый год, говорим: «Ну наконец-то согласовали!». А 1 января выходит новая буква закона, и нам говорят такую сакраментальную фразу: «Ну что там, подумаешь, одну бумажку переделать. Вышел новый закон, там нужно кондиционеры добавить. Всего один параметр. Все быстренько сделаете, нам принесете, мы вам по новой согласуем». А быстренько, по-новой — это опять 31 декабря следующего года. И так пять раз! Это был тихий ужас! Я первую подпись у Мавлютова получил, а он после этого сразу в Москву уехал. С тех пор мы у Фомина подписывали, и каждый раз он нам говорил: «Ну это уже все, в последний раз».

И сейчас происходит все тоже самое. В следующем году мы начнем жить по-новому. Потому Компенсационный фонд заработает в полную силу. Правда, по тем проектам, которые будут запущены с 1 января 2018г. С 1 января прошлого года действует шлагбаум на дополнительный ЗОС застройщика — это тоже проблема. Помните эту ситуацию, когда после нового года все застройщики не могли открыть продажи, потому что не было заключения от жилполитики.

— Механизм был не разработан…

— Закон ввели, шлагбаум опустили, что с 1 января нужно вот так работать, а как это сделать, кто этим будет заниматься — ни правил игры, ни регламента, ни ответственного органа не было назначено, кто выдает эту бумажку! Муниципалитет ее выдает, но что, мэр будет этим заниматься? Это все было не определено. Постановление вышло только в июле, депутаты согласовали. И первые же ЗОСы получили в июле, крупные застройщики получили, и процесс только тогда пошел. Но это касалось только новых проектов, которые с 1 января 2017 г. пошли.

Теперь с 1 января 2018 г. будет еще одна новая ступень — по всем проектам после нового года отчисления должны идти в компенсационный фонд.

Взять наш ЖК «Взлетная полоса» — пять лет мы согласовывали проект! Мы год бегаем и 31 декабря подписываем «эскизник», радуемся, празднуем Новый год, говорим: «Ну наконец-то согласовали!». А 1 января выходит новая буква закона...

«Опять левой ногой примут, а правой рукой не будут знать, как делать»

Потом следующий этап — будут контролировать деньги застройщиков. Эскроу-счета вводят с 1 января, но схема пока не утверждена. То есть опять левой ногой примут, а правой рукой не будут знать, как делать. И вот они примут это с нового года: на каждый проект — отдельный эскроу-счет. И попробуй выполни эти условия. Банки будут говорить: «А? Что? Где? У нас уже есть счет. Зачем второй? Где написано, как регламентировать эту ситуацию? Это нигде не написано! Давайте подождем». И опять будет та же чехарда.

С компенсационным фондом ведь такая же ерунда была. Сказали, что он будет работать с 1 января 2017 г., но сам расчетный счет, кому и как платить, процент целый год же обсуждали. Вот только сейчас вышли на уровень — 1,2%, счет открыли и определили куда платить.

И вот теперь с 1 января будем по-новому за проекты платить. Я вот не знаю, с ужасом жду этого момента. Мы сейчас зайдем со второй очередью ЖК «Взлетная полоса».

Правда, с середины будущего года нас ждет небольшая радость — послабление.

— Разве послабление, а не новое ужесточение правил?

— Там будет ужесточение по отношению к безответственным дольщикам, которые купили квартиру, но не подписывают акты приема. Разные мошеннические схемы будут отсекаться, вводятся определенные жесткие сроки. А для застройщиков послабление в той части, что если у тебя будет эскроу-счет, то отменяются условия по уставному капиталу — возможность иметь внушительную сумму на счете: от 2,5 млн до 1,5 млрд в зависимости от площади вводимого жилья. В нашем случае для дома в 20 тысяч «квадратов» нужно иметь капитал в 40 млн рублей. Все эти условия должна проверить жилполитика, написать ЗОС. Пока эту норму не выполнишь, ЗОС не получишь и не сможешь продавать квартиры. Строить можешь, продавать — нет.

— Получается, застройщикам будет выгоднее работать с эксроу-счетами?

— Ну как выгоднее. Вот у нас один проект, а «Унистрой», «Бриз»? Кроме того, зачем вводят эти счета? Не просто так же. Для того, чтобы контролировать деньги застройщика. Сейчас контролировать невозможно. Все «в шапку» складывается и по объектам раскидывается. Там черт поймет: где по нормам, где не по нормам — сам застройщик под свою ответственность все решает, вплоть до банкротства. Будешь плохо контролировать — обанкротишься. Они так и банкротятся. Дольщики-то от этого не уменьшаются. Теперь они хотят контролировать этот процесс. Строишь один дом — одна продажа, и эти деньги должны идти на этот дом. А кто будет контролировать?

Это альтернатива: или у нас не будет обманутых дольщиков, но все будут покупать жилье по реальной коммерческой цене, или берите деньги в ипотеку, заходите в ДДУ, несите инвестиционные риски, но обратная сторона этой медали — низкая стоимость входного билета

Вопрос к банкам: «Вы готовы на 3 триллиона в год кредитовать?!»

Вот так мы и подошли к следующему шагу, как президент сказал: в течение трех лет уйти от долевого строительства, запретить совсем. Теперь это самый главный вопрос и почему решения пока нет. Потому, чтобы убрать «долевку» с рынка, нужно заместить все долевые деньги банковскими. Вопрос: сколько это денег? Мы знаем из статистики, что на ипотеку до 1,5 триллиона рублей в год приходится. Но ипотека – это же не все строительство. Есть еще коммерческое, государственное, муниципальное. Весь объем рынка, где участвуют средства населения. При этом говорят, что на ипотеку приходится до 50% от объемов рынка. Значит 1,5 триллиона надо умножить на два, получим общий объем замещенных средств. Отсюда вопрос к банковской среде: «А вы сможете заместить три триллиона в год?! Вот мы изымем дольщиков с рынка, запретим. А застройщики придут к вам, скажут: «Давай, кредитуй». Вы готовы на 3 триллиона в год кредитовать?!». Банки, по-моему, сейчас пошли репу чесать. Потому что на самом деле цифры в размере 3,7 триллиона рублей были объявлены Менем. То есть если банки готовы, мы с удовольствием закрываем этот «ручеек», откуда идут все проблемы, и запрещаем гражданам покупать жилье на стадии котлована. И разрешить застройщикам продавать только после завершения строительства. А строить они будут на банковские деньги, причем платить проценты.

— И насколько подорожает жилье в этом случае?

— Мало того, что стоимость квадратного метра увеличится, потому что у человека не будет возможности купить жилье со скидкой на ранней стадии. Он будет покупать по максимальной нынешней цене плюс застройщик вложит вынужденно (иначе он разорится) банковский процент.

Это альтернатива: или у нас не будет обманутых дольщиков, но все будут покупать жилье по реальной коммерческой цене, или берите деньги в ипотеку, заходите в ДДУ, несите инвестиционные риски, но обратная сторона этой медали — низкая стоимость входного билета.

— То есть дольщик должен будет понимать, что он инвестор.

— Он и сейчас инвестор. Просто дольщики бегут к государству. Государство говорит: «Да, да, мы вас поддержим — это наши граждане». Я тоже это понимаю. Я сам дольщик, и мне тоже льстит, когда государство говорит: «Не вопрос! Сейчас этого уберем, другого возьмем, все равно достроим. В любом случае Мень проблему решит». Есть реестр обманутых дольщиков — этим людям, кто туда включился, от этого не легче. Люди, которые по 10—14 лет ждут квартиры в «Свее». Ладно, дома, где высокая степень готовности, там за счет доплат решают вопрос с достройкой, а есть дома на стадии котлована. Там уже полстоимости квартиры нужно еще раз заплатить.

Вот и выбирайте: или нынешняя ситуация с инвестиционными рисками или госгарантия на 100 процентов, потому что квартира будет стоять готовая, чуть ли не с обоями, но она будет по запредельно возможной максимальной цене. Хотя все будут говорить, что это минимальная цена, потому что рынок поменяется. Поэтому проблема здесь многогранная, и выход из нее, я бы, как застройщик, не давал.