Здравствуй, новый хозяин «Парк Хауса»?

AERE продает активы за €289 млн

Atrium European Real Estate продает свои активы в России, сообщила в это воскресенье газета «Ведомости» со ссылкой на трех консультантов, работавших с AERE, и представителя компании, которой предложили выкупить имущество. Новость тут же подхватили другие СМИ.

У иностранного инвестора в недвижимость в Восточной Европе около 60 объектов на 1,1 млн кв. м и стоимостью в €2,6 млрд. В России у AERE — семь торговых комплексов «Парк Хаус»: два ТЦ в Москве, по одному — в Санкт-Петербурге, Екатеринбурге, Тольятти, Волгограде и Казани. Все вместе оценены в €289 млн. Сообщается, что компания планирует продать все российские активы сразу.

Кроме торговых площадок AERE, по данным «Ведомостей», намерена продать и землю. О продаже двух участков на 60 га в Пушкине за €11 млн говорится в отчете компании за первое полугодие. Здесь инвестор планировал построить торгово-развлекательный комплекс на 250 тыс. кв. м. Но в 2014 году заморозил девелоперские проекты в России, сославшись на нестабильную политическую ситуацию в стране. С началом санкционной войны в мае 2014 года Atrium European Real Estate замораживает российские проекты из-за политической ситуации, включая вторую очередь «Парк Хауса» в Казани.

«То, что они уходят с российского рынка, было уже известно»

Торговыми центрами «Парк Хаус» в России управляет ООО «Манхэттен Риал Эстейт Менеджмент» (МРЭМ), которое входит в состав группы компаний Atrium European Real Estate. Организация занимается строительством и обслуживанием качественных торговых площадей в нашей стране. В МРЭМ просьбу «Реального времени» прокомментировать сообщения об уходе «Атриум» с российского рынка адресовали операционному директору Мурату Горсею, а позже сообщили ответ:

— Согласно политике нашей компании, мы не комментируем новости, которые выходят в различных СМИ. Другие данные мы вам не предоставим. Мы не можем ни подтвердить, ни опровергнуть информацию о продаже активов «Атриум», — заявили «Реальному времени» в «Манхэттен Риал Эстейт Менеджмент».

По информации из открытых источников, прибыль МРЭМ на конец 2015 года упала на 97,6 млн рублей. Управляющий казанского ТЦ «Молл Парк Хаус» Станислав Родченко, по словам секретаря, получил вопросы нашего издания, но также воздержался от комментариев. Впрочем, эксперты из Cushman & Wakefield подтвердили, что информация о продаже активов — не газетная утка, а исходит от самой «Атриум».

— То, что они уходят с российского рынка, было уже известно какое-то время. Мы это знали, так как они наши клиенты давнишние, — рассказал «Реальному времени» Илья Кузнецов, руководитель отдела региональных проектов Cushman & Wakefield.

«Казанский «Парк Хаус» морально устарел»

«Парк Хаус» в Казани строили с 2004 по 2007 годы. Торговый формат разработала девелоперская компания «Время» во главе с известным самарским предпринимателем Эдуардом Вырыпаевым. На ее счету еще ряд построенных российских торговых комплексов под этим брендом. В качестве генподрядчика к строительству ТЦ в татарстанской столице привлекли турецкую компанию «Одак». Правда, позднее партнеры судились в арбитраже из-за спорных агентских отчислений в 41 млн рублей.

Atrium European Real Estate выкупила сеть российских «Парк Хаусов» в 2005—2006 годах. На тот момент это была австрийская компания, которая позднее перешла под контроль израильской компании Gazit-Globe, а еще позднее — стала нидерландской.

Согласно выписке из Росреестра, казанский «Парк Хаус» имеет общую площадь 70 507 кв. м. За последние 2 года кадастровая стоимость мола не поменялась — 3,75 млрд рублей. Правообладатель ТЦ — ООО «Эверест», учредитель которой кипрский оффшор «MD Russia Holding Limited». На конец 2014 года прибыль «Эвереста» упала на 300 млн рублей. Убытки пришлись на период ввода российских санкций против США и ряда зарубежных государств. На фоне этой ситуации уход «Атриум» с отечественного рынка выглядит правдоподобным. Впрочем, на судьбе моллов «Парк Хаус» это сильно не отразится, полагают эксперты.

— Они просто поменяют владельцев и продолжат работать. Может, новые собственники захотят их как-то улучшить. Потенциал для улучшения значительный, потому что они все неновые. Обновления требуются и по арендаторам. Сколько мог бы стоить казанский «Парк Хаус», я не готов сказать. Это зависит от арендного дохода, он консолидируется от ставки капитализации, а она всегда — предмет дискуссии. Скорее всего, это больше, чем 100 тыс. рублей за квадратный метр, — считает Илья Кузнецов.

Еще несколько экспертов также отмечают, что казанский ТЦ требует серьезного обновления. ««Молл Парк Хаус» — один из первых профессиональных торговых центров в Казани, и в свое время был востребованным и интересным. Но долгое время он не менялся и сегодня морально устарел», — полагает Евгения Хакбердиева, руководитель отдела торговых центров департамента торговой недвижимости Knight Frank.

Рыночную стоимость казанского ТЦ оценивают примерно в 7 млрд рублей. Однако в АН «Мегалит» полагают, что при заключении сделки цену можно существенно сбить.

— Доход приносит только полезная площадь — магазины и островки, а расходы надо нести на содержание и обслуживание всего здания, а также земельного участка. С учетом этого, а также растущих налогов на коммерческую недвижимость, снижается привлекательность инвестиций в торговый сегмент. Думаю, что при продаже торгового центра «Парк Хаус» в нашем городе стартовая цена предложения составит от 100 тыс. рублей за квадратный метр общей площади. Общая заявленная стоимость составит порядка 7 млрд рублей. Но цена сделки будет на 30—50% ниже, — отметил Адель Хасбиуллин, генеральный директор АН «Мегалит».

По словам главы агентства, покупкой торгового центра в Казани может заинтересоваться такой же иностранный инвестиционный фонд, поскольку российские инвесторы ждут окупаемости до 8—10 лет, а сейчас в сегменте торговых центров срок окупаемости значительно больше.

• Мурат Ахмеров гендиректор АН «А-Девелопмент»

  В любом случае, я считаю, что «Парк Хаус» — это качественные активы. Он входит в пятерку самых успешных торговых центров Казани. Поэтому это однозначно инвестиционный актив. По сумме его готовы приобрести только сильные инвестиционные компании. И, скорее всего, это не местные игроки, из местных могли бы только уровня «Татнефть» и ТАИФ, но я не думаю, что они будут инвестировать. Это может быть интересно каким-то институциальным инвесторам. Чтобы оценить стоимость ТЦ, надо смотреть через доходность, сколько приносит квадратный метр. Я думаю, где-то от 70 до 100 тысяч рублей за «квадрат». Их могут купить какие-то «сетки», которые уже владеют какими-то торговыми центрами в регионах, скорее всего, российские компании. Иностранные инвесторы тоже возможны, так скажем, более дружественные нам. Это могут быть компании из стран бывшего СНГ.

• Адель Хасбиуллин генеральный директор АН «Мегалит»

  Стоимость торговых объектов в России снизилась как в рублях, так и в валюте, причем в валюте упала более чем в два раза. Доход от аренды в валютном выражении также снизился примерно вдвое. Казалось бы, «Парк Хаус» — один из самых проходных и популярных торговых центров Казани, площади здесь сдаются в аренду по высоким ставкам. Но доход приносит только полезная площадь — магазины и островки, а расходы надо нести на содержание и обслуживание всего здания, а также земельного участка. С учетом этого, а также растущих налогов на коммерческую недвижимость, снижается привлекательность инвестиций в торговый сегмент. Думаю, что при продаже торгового центра «Парк Хаус» в нашем городе стартовая цена предложения составит от 100 тыс. рублей за квадратный метр общей площади. Общая заявленная стоимость составит порядка 7 млрд рублей. Но цена сделки будет на 30—50% ниже. Покупкой торгового центра в Казани может заинтересоваться такой же иностранный инвестиционный фонд, поскольку российские инвесторы ждут окупаемости до 8—10 лет, а сейчас в сегменте торговых центров срок окупаемости значительно больше.

• Илья Кузнецов руководитель отдела региональных проектов Cushman & Wakefield

  То, что они уходят с российского рынка, было уже известно какое-то время. Мы это знали, так как они наши клиенты давнишние. Они просто поменяют владельцев и продолжат работать. Может, новые собственники захотят их как-то улучшить. Потенциал для улучшения значительный, потому что они все неновые. Обновления требуется и по арендаторам. Сколько мог бы стоить казанский «Парк Хаус», я не готов сказать. Это зависит от арендного дохода, он консолидируется от ставки капитализации, а она всегда — предмет дискуссии. Скорее всего, это больше, чем 100 тыс. рублей за квадратный метр.

  Я просто не представляю среднюю ставку. Но в целом арендный доход капитализируется под 12—13%. А сколько это получается на метр общей площади — расчетная величина, но мне кажется, что это дороже, чем 70—100 тысяч на «квадрат». Но нужно учитывать еще потери, арендная площадь занимает порядка 65% от общей. В целом уход иностранных инвесторов на российском рынке скажется негативно, я считаю. У иностранных инвесторов стоимость финансирования ниже, соответственно, у них больше возможностей по покупке объектов. Поэтому уход таких игроков пугает, демонстрирует меньшую привлекательность рынка. У «Атриум» довольно большой инвестиционный портфель. Его можно сравнить с «Икеей», хотя метров у них поменьше, но тем не менее это очень крупный игрок.