Эксклюзив «Реального времени»: доходность казанских новостроек за год

Доходные студии и недоходные «двушки»

На фоне событий вокруг Татфондбанка некоторые девелоперы уже ждут возвращения на рынок недвижимости инвесторов, которые, начиная с прошлого года, перестали вкладывать средства в покупку недвижимости и предпочли открывать депозиты в банках. Казалось, застройщики уже давно потеряли надежду вернуть их на первичный рынок, но теперь ситуация может перемениться, и вчерашние вкладчики могут начать скупать недвижимость, посчитав, что это более надежный и безопасный способ сохранить средства.

Рассмотрим, насколько выгодно вкладывать деньги в покупку жилья в Казани. В таблице, составленной аналитиками, доходность приводится исходя из стоимости кв. м в декабре 2015-го и в декабре 2016 года. В случае если дом уже сдан в эксплуатацию, приводится цена от собственников. В тексте мы более подробно остановимся на динамике цен, а для анализа строго используем цифры, которые приводят сами застройщики.

По данным исследования аналитической службы «Реального времени», в числе объектов, обладающих инвестиционной привлекательностью, оказался ЖК «Веснушки» от «Сувар Девелопмент». В декабре прошлого года кв. м жилья здесь оценивался в 51 тыс. рублей, спустя год цена выросла до 63,98—69,99 тыс. рублей за кв. м. Таким образом, стоимость однокомнатной квартиры за 12 месяцев в среднем увеличилась более чем на 30%. Пожалуй, основным секретом популярности «Веснушек» можно считать наличие студий и то, что комплекс находится в черте города. Именно однокомнатные квартиры росли в цене в течение года, тогда как цена на «двушки» оставалось практически неизменной на уровне 60 тыс. рублей за кв. м.

Довольно быстро рос в цене и другой объект от «Сувар Девелопмент» — дом «Кипарис», входящий в ЖК «Сказочный лес». В данном случае мы не можем привести годовую динамику цен, поскольку дом появился в продаже только весной этого года. Тем не менее отметим, что с марта по декабрь стоимость «квадрата» выросла с 44 до 62 тыс. рублей, то есть почти на 30%. Впрочем отметим, что рост в данном случае не был равномерным: так, в октябре цена на однокомнатную квартиру выросла до 71 тыс. рублей, но в следующие месяцы стала быстро идти вниз. Добавим также, что к концу году цены упали не только в «Сказочном лесу», но и во многих других казанских ЖК.

Остальные объекты «Сувара» не отличались такой большой доходностью. Дома в первой очереди ЖК «Южный парк» от «Сувар холдинг» в прошлогоднем декабре в среднем оценивались в 48 тыс. рублей за кв. м. В августе, незадолго до сдачи объекта, цена выросла на 7%, до 51,5 тыс. рублей. Еще меньше перед сдачей подорожала первая очередь ЖК «Залесный сити» — в среднем всего на 5%.

Когда рост не показателен

Впрочем, рост цен не всегда говорит о том, что тот или иной проект пользуется популярностью у покупателей. К примеру, в ЖК «Евразия» от компании «Импэк» за год цена «квадрата» в «однушке» выросла с 55 до 72 тыс. кв. м, то есть на 28,3%. Однако в данном случае цена зависит вовсе не от спроса. Дело в том, что получить разрешение на строительство корпуса «Г» Импэку» удалось всего несколько месяцев назад, несмотря на то что проект стартовал еще несколько лет назад. Видимо, имея на руках необходимую документацию, застройщик вздохнул спокойно и решил поднять цену.

В числе лидеров по росту стоимости кв. м оказались и проекты, реализуемые в рамках программы «Жилье для российской семьи». Однако в данном случае медаль также имеет обратную сторону. Так, «Стройком» поднял цену на квартиры в ЖК «Яшьлек» в Куюках на целых 12,5%, с 35 до 40 тыс. рублей. Однако в данном случае сделал это не по доброй воле. Изначально предполагалось, что квадратный метр в рамках госпрограммы будет стоить не больше 35 тыс. рублей. Однако в какой-то момент в правительстве решили, что субсидировать затраты застройщиков не смогут, поэтому разрешили им уйти в «свободное плавание» и устанавливать цену на свое усмотрение.

«Унистрой»: рост на 5%

Впрочем, значительным повышением цен не могут похвастаться и другие крупные игроки казанского рынка недвижимости.

К примеру, одним из наиболее дорогих объектов «Унистроя» можно считать ЖК «Арт Сити» на Ершова. По данным аналитической службы «Реального времени», в декабре 2015 года кв. м в однокомнатной квартире в доме №1 оценивался в 73,2 тыс. рублей. Первое значительное повышение последовало в марте, к слову, тогда «Унистрой» заранее оповестил о росте цен и поднял стоимость «квадрата» сразу по нескольким своим объектам. Максимального значения в 2016 году цены в «Арт Сити» достигли в июне — 89 тыс. рублей за кв. м. Казалось бы, всего за полгода стоимость выросла почти на 20%. Однако затем квадратный метр медленно, но верно начал дешеветь. В результате к декабрю 2016 года стоимость «квадрата» в «однушке» «Арт Сити» составила 77,07 тыс. рублей. Таким образом, за год квадратный метр в «Арт Сити» от «Унистроя» подорожал всего на 5%.

Примерно такая же ситуация наблюдается и по другим объектам застройщика. В частности, в доме №1 ЖК «Весна» квадратный метр в однокомнатной квартире стоил 68,6 тыс. рублей, к сентябрю, накануне сдачи дома, цены остались практически на том же уровне. Не подорожал в течение года и дом №3 ЖК «Журавли»: в феврале «однушки» здесь оценивались в 74,2 тыс. рублей за кв. м, к нынешнему декабрю средняя цена даже немного снизилась и составила 69,4 тыс. рублей за «квадрат».

«ЖИК», который вырос на один процент

Стремительный рост цен не был зафиксирован и по объектам «Ак Барс Девелопмент». По данным аналитической службы «Реального времени», средняя цена однокомнатной квартиры в ЖК «Солнечный город» в декабре 2015 года составила 54,5 тыс. рублей. К декабрю этого года цена даже немного снизилась — до 52,9 тыс. рублей, то есть на 3%. Правда, в данном случае, нужно сказать, снижение произошло именно в декабре — в течение года средняя цена за «квадрат» держалась на уровне 60 тыс. рублей.

Примерно на одном уровне держались и цены на дома в ЖК «Светлая долина». Аналитики представили более детальные данные по итогам второго полугодия. Так, средняя стоимость однокомнатной квартиры в домах 1-14-1 и 1-14-2 практически на протяжении всего времени составляла 61 тыс. рублей, перед сдачей дома удорожания также не произошло, квадратный метр в среднем оценивался в 60,48 тыс. рублей. В доме №1-10 «Светлой долины» практически все второе полугодие стоимость «однушки» составляла 59,5 тыс. рублей. Небольшой рост цен наблюдался лишь в декабре, когда цена выросла до 59,9 тыс. рублей.

Практически не изменилась стоимость «квадрата» на объектах «Жилищной инвестиционной компании Казани». Несмотря на то, что цены на дома в ЖК «Победа» постоянно колебались, двигаясь то вверх, то вниз, к концу года рост стоимости квадратного метра составил всего 1%: если в декабре средняя цена на однокомнатную квартиру составляла порядка 71,9 тыс. рублей за кв. м, то спустя 12 месяцев цена выросла до 72,6 тыс. рублей за кв. м. Хотя, как мы уже отмечали, цены в «Победе» отличались нестабильностью. К примеру, в июне стоимость «квадрата» взлетела сразу на 10% до 80,6 тыс. рублей. Однако уже к сентябрю она вновь упала до 71,3 тыс. рублей за кв. м.

В «Островах» таких существенных колебаний практически не было. Как видно на графике, самое значительный взлет цен произошел в августе, когда стоимость кв. м увеличилась сразу на 17%. Однако уже в следующем месяце цена упала уже на 20% и ситуация вновь выровнялась. По итогам 12 месяцев динамика цен в «островах», как и в «Победе», составила менее 1%.

Медленно, но верно

Довольно стабильным год оказался и для финского застройщика — компании «ЮИТ». Небольшое снижение цен наблюдалось лишь в марте. Так, в строении №2 однокомнатные квартиры подешевели почти на 10%, с 74,4 до 67,07 тыс. рублей за кв. м. Аналогичная ситуация наблюдалась и в ЖК «Современник», где в марте стоимость кв. м снизилась в среднем на 5% — с 87,7 до 83,3 тыс. рублей за кв. м.

Правда, уже в следующем месяце ситуация выровнялась и цены вернулись на прежний уровень. В строении №2 ЖК «Гармония» цена в течение почти всего года держалась на уровне 74,9 тыс. рублей за кв. м. Небольшое повышение, на 4%, наблюдалось лишь в декабре. Тем не менее годовая динамика оказалось довольно неплохой — за 12 месяцев однокомнатные квартиры здесь подорожали примерно на 10%.

Еще одним застройщиком, который довольно планомерно повышал цены, оказалась строительная компания «Фарус». Впервые «однушки» в жилом доме на Лаврентьева подорожали апреле — с 55 до 56 тыс. рублей за кв. м. Все лето цена оставалась неизменной, что, впрочем, неудивительно, ведь летом спрос бывает небольшим и особых предпосылок для роста цен нет. А вот уже к сентябрю «квадрат» подорожал почти на 9%, в среднем до 61,5 тыс. рублей. В целом, в течение 2016 года квадратный метр в данном доме вырос в цене примерно на 8%.

Кто ушел в минус

В то же время ничего удивительного в том, что цены на казанские новостройки существенно не выросли, нет. Московские эксперты уже в прошлом году зафиксировали падение цен на новостройки. Пока в Казани тенденции к снижению цен не наблюдается — застройщикам так или иначе удается по крайней мере сдерживать цены от падения.

Исключением можно считать разве что проблемные дома, где каких-то предпосылок для роста цен не может и быть. Хорошим примером могут служить объекты «Фона». Поскольку продажи на них запрещены, в качестве исходных данных были взяты цены, по которым их продают собственники. Так, доходность по однокомнатным квартирам ЖК «Молодежный» на Ноксинском спуске снизилась на 18,5%, а по ЖК «МЧС» — на 19,6%.

Что выбрать — депозит или квадратные метры?

Однако, подводя итог, попытаемся ответить на вопрос: куда же выгодней инвестировать средства — в открытие депозитов или в покупку квартиры в новостройке? По данным аналитической службы «Реального времени», годовая доходность однокомнатных квартир составила в среднем 5,4%, двухкомнатных — 5,98%, трехкомнатных — 4,9%. При этом допустима погрешность с учетом того, что в отдельных случаях при сдаче домов или при наличии запрета на продажи от застройщика приводились данные по вторичной продаже.

Что касается банковского процента по вкладам физлиц в рублях, то в среднем она составляет 7%. Таким образом, получим, что в краткосрочной перспективе более выгодным открытие депозитов. Другой вопрос — риски, с которыми придется столкнуться инвестору. Стоит ли напоминать о том, как вкладчикам приходилось оккупировать офисы проблемных банков и дожидаться выплаты застрахованных сумм.

В то же время, покупая квартиру в новостройке, инвестор также идет на определенный риск. С одной стороны, приобретение такой квартиры выгодно с точки зрения того, что на стадии котлована объект может стоить дешевле, а к сдаче дома цена «квадрата» уже вырастет. С другой стороны, долевое строительство также не исключает рисков — примеры с долгостроями «Фона» и «Свея» не делают привлекательным участие в «долевке». Так что, вкладывая деньги, инвестор так или иначе идет на определенный риск.