Затоваренность на рынке новостроек в Казани сдержала цену «квадрата»

Рекордные продажи казанских новостроек

На первичном рынке Казани по итогам 2025 года заключили 10 тысяч ДДУ или на 10% больше, чем в 2024-м. Такой отрыв объясняют сильным IV кварталом, когда в преддверии ужесточения условий по семейной ипотеке город побил двухлетний рекорд продаж.

В декабре казанцы заключили 1 609 ДДУ, что на 66% больше аналогичного показателя в ноябре 2025-го и на 82% — в декабре 2024-го, подсчитали в «Авито Недвижимости». По количеству сделок в новостройках татарстанская столица вошла в топ-10 российских городов, на нее пришлось — 59% от всех ДДУ в Татарстане. Впрочем на декабрьском ажиотаже сказались не только грядущие изменения в программе с господдержкой, но и более гибкий подход застройщиков к каналам продаж и снижение рыночной ставки по ипотеке во второй половине года.

Аналитики характеризуют казанский рынок новостроек не только как очень большой, но и как быстро растущий. За последние несколько лет город вдвое увеличил объемы строительства. По данным на январь 2026 года, в столице Татарстана возводят 2,1 млн кв. м жилья, хотя еще пять лет назад показатель составлял чуть более 1 млн «квадратов».

Стабильно высокие темпы ежегодного прироста объемов текущих строек превышают среднероссийские. К примеру, в 2025-м Казань прибавила 7% по объему строящегося жилья, тогда как в целом по России увеличение всего 2%.

Доля федеральных девелоперов на региональном рыке достигла трети по итогам 2025 года.

На казанском рынке возникла затоваренность квартир

Если по объему строительства первичной недвижимости татарстанская столица не первый год входит в топ-10 самых самых строящихся регионов России, то с распроданностью квартир дела обстоят не так радужно. «Когда много строится, нужно много продавать. С этим не всегда все просто», заметил руководитель направления партнерских продаж компании с сервисами «Комфортная сделка» и «Подбор новостроек». Ярослав Тимирев.

Аналитики следят за соотношением распроданности к стройготовности, изучая сколько квартир было продано на 100 построенных. В предыдущие годы показатель составлял один к одному, но в 2025-м в столице республики он был на уровне 76%. «Но эта история общая по стране, то есть Казань здесь не выделяется в какую-то худшую сторону», — пояснили в компании, добавив, что это средние значения по стране.

«Вторичка» стала драйвером «первички»

Если «первичка» за год прибавила 10%, то «вторичка», напротив, сократилась на 6%, было заключено 36,4 тысячи сделок по ДКП. Хотя во втором полугодии и этот сегмент отличился положительной динамикой, обеспечив 60% продаж против 40% в первом. Но первоначальный спад сказался на общем показателе.

«Мы наблюдаем интересный паттерн поведения, когда сделка заключается не на всю сумму, а, например, после продажи своего жилья нужно немного дофинансироваться. А еще очень частый паттерн, когда люди берут ипотеку с целью рефинансироваться в дальнейшем: взять сейчас по высокой ставке, но на рынке с не очень динамично растущей ценой, а потом в течение нескольких лет сделать рефинансирование по более выгодной ставке», пояснил спикер, напомнив о прогнозе ЦБ о дальнейшем снижении ключевой ставки.

— Часто люди продают свое собственное жилье, чтобы купить новое. Иногда это «вторичка», но часто новостройка. И количество продаж на вторичном рынке тоже растет. Соответственно, у людей растет сумма денег, за счет которых они могут купить себе первичное жилье. То есть вторичный рынок становится драйвером рынка первичного.

Появление этого капитала также подстегивает рынок недвижимости, благодаря ему количество продаж новостроек тоже растет.

До 15% потенциальных покупателей из других регионов

Если ранее средняя площадь приобретаемых квартир составляла 50 «квадратов», то сейчас она сокращается, и это общероссийский тренд. Моду на более компактные планировки принесли в регион федеральные застройщики, доля которых на татарстанском рынке за последние годы существенно возросла.

Среди покупателей жилья в республике много жителей из других регионов России — на их долю приходится 13—15% звонков по объявлениям о продаже. В прошлом году москвичей обошли башкортостанцы, желающие купить квартиры в Казани. Также недвижимостью в татарстанской столице интересуются жители Самарской, Ульяновской областей и даже ХМАО.

Доля сделок с ипотекой в начале года снизилась, но затем их количество восстановилось, то есть рынок положительно отреагировал на снижение рыночных ипотечных ставок. К декабрю 2026 года доля ипотеки на рынке новостроек в Казани составила 78%. На вторичном рынке похожая тенденция: в прошлом январе было 17%, а к декабрю показатель вырос до 38%.

Еще один тренд — рост количества альтернативных сделок, когда казанцы продавали вторичную недвижимость, чтобы купить другую. Таких продаж в городе оказалось 79%, причем в 40% вариантов покупатели нацеливались на новое жилье. В большинстве случаев такие сделки проводят с участием риелторов, то есть прибегая к профессиональной помощи. Для развития этого направления в компании запустили два сервиса в помощь продавцам «вторички» или покупателям новостроек.

Конкурентная борьба за клиента вынуждает застройщиков работать над улучшением продукта, повышать качество условий жизни в создаваемых проектах и искать новые каналы продаж. В частности, в последние годы выросла доля сделок с участием агентств, добавили аналитики. Кроме того, более 80% застройщиков интересуются высокотехнологичными способами улучшения продаж продукта и продвижения, например, используя в своей работе искусственный интеллект, но при этом в реальности ИИ используют лишь 10% опрошенных.

В общей сложности в республике за прошлый год было заключено 17 тысяч ДДУ, а средняя цена жилья составила 198 тысяч рублей за «квадрат». Студию в новостройке Казани в декабре 2025 года продавали за 9,7 млн рублей, «однушку» — за 10,8 млн рублей, «двушку» — за 13,8 млн рублей, «трешку» — за 16,9 млн рублей. Студию на «вторичке» можно в среднем приобрести за 4,7 млн рублей, однокомнатную квартиру — за 8 млн рублей, двухкомнатную — за 10,6 млн рублей, трехкомнатную — за 15,4 млн рублей.