Перегрели: логопарки опустели почти на четверть
Доля вакантных площадей в складских комплексах Татарстана оказалась самой высокой за последние 5 лет
«Если в 2022 году рынок испытывал острый дефицит складских помещений, то теперь сложилась обратная тенденция. Чувствуется переизбыток», — описала текущую ситуацию на рынке складов вокруг Казани основательница компании Perfect RED и полномочный представитель РГУД в Татарстане Елена Стрюкова. К перегреву привело введение в строй 100 тыс. кв. м в 2025 году и ожидание предстоящей сдачи еще 200 тыс. кв. м в 2026-м, в результате чего объем татарстанского рынка вырастет на треть — до 1,2 млн кв. м (без учета промпарков). Как будут меняться ставки в условиях перегретости и что собираются делать титаны складской недвижимости, обсуждали на региональной конференции «Логистика будущего». Согласно прогнозу участников, вакантность будет сохраняться до конца 2027 года, а ставки останутся на уровне 12 тыс. рублей за кв. м в год. Подробнее — в материале «Реального времени».
Бум складов вокруг Казани обернулся перегревом
Уровень вакантности на рынке складской недвижимости Татарстана достиг рекордного значения в 23%. Об этом сообщила основательница компании Perfect RED и полномочный представитель Российской гильдии управляющих в Татарстане Елена Стрюкова на региональной конференции «Логистика будущего». Это является абсолютным максимумом за последние пять лет. Правда, запредельно высокая вакантность характерна для складских комплексов, сосредоточенных в пригороде Казани. Для сравнения: в регионах России (без учета Москвы и Московской области, Санкт-Петербурга и Ленинградской области) этот показатель вырос лишь в пределах 5,2%, отмечали ранее в своем обзоре эксперты NF GROUP.
Ощутимый рост вакантности в Татарстане обусловлен преимущественно вводом новых инвестиционных объектов, пояснила Елена Стрюкова. Речь идет о Лаишевском, Зеленодольском и Пестречинском районах, где шло интенсивное строительство логопарков. «Основные складские объекты сосредоточены в двух ключевых локациях: Зеленодольском районе и районе казанского аэропорта. Именно здесь сконцентрировано основное предложение», — отметила она.
— В 2022 году рынок столкнулся с практически нулевой вакантностью и острым дефицитом складских помещений. В тот период мы активно работали с ведущими казанскими девелоперами, призывая их к строительству новых складов. Рынок, как известно, обладает определенной инертностью. Теперь, когда эти объекты введены в эксплуатацию, мы наблюдаем рост вакантности, — объяснила она. Иначе говоря, девелоперы немного запоздали с инвестициями в складскую недвижимость.
Еще плюс 300 тыс. кв. м: столько проглотит ли рынок?
Переизбыток образовался в результате введения в строй около 100 тыс. кв. м в 2025 году. Так, был введен в эксплуатацию складской корпус DoorHan в Лаишевском районе (площадью от 50 до 61 тыс. кв. м). Его арендовал маркетплейс Wildberries. В Пестречинском районе был построен распределительный центр Fix Price площадью 45 тыс. кв. м.
Раньше дополнительные метры легко поглощались «всего несколькими крупными сделками». «В количественном выражении 100 тыс. кв. м — это не столь значительный объем, который мог бы вызвать потрясение на рынке», — рационально заметила Стрюкова.
Между тем гонка инвесторов в пригородные склады не останавливается. В этом году ожидается введение в эксплуатацию еще 200 тыс. кв. м, сообщила Елена Стрюкова. Среди них появится новый логистический центр в Кощаково общей площадью 60 тыс. кв. м. «Сейчас активно формируется новый кластер на трассе М-7, в районе Высокой Горы и Нового Шагалеево»,— добавила она. В настоящее время комплекс сдает 20 тыс. кв. м.
В этом году ожидается запуск логистического парка «Дружба» общей площадью 165 тыс. кв. м. Часть складского комплекса арендует «Яндекс Маркет», часть — «Самокат». «Первые две очереди уже возведены. Полное завершение всего комплекса запланировано на текущий год», — сообщил директор по развитию партнерской сети R1 Development Роман Чюкреев.
Уральская компания одной из первых вошла в число резидентов ТОСЭР Зеленодольска и пользуется поддержкой Татарстана. Проект был одобрен в 2024 году. На сегодняшний день построено два складских комплекса для «Яндекса», ведется строительство для «Самоката».
При этом компания планирует построить рядом со складами зону Light Industrial, то есть общежития и жилье. «Наша цель — создать не просто складские помещения, а полноценную инфраструктуру, выделяющуюся среди других логистических парков,"— сообщил Роман Чюкреев.
В результате объем рынка складской недвижимости в Татарстане вырастет с 0,9 млн кв. м до 1,2 млн кв. м (без учета промышленных парков — прим. ред.), а общий объем сделок по аренде площадей не превысит 1 млн кв. м, прогнозируют эксперты. При этом в эту цифру не включены индустриальные парки, которые обладают немалыми объемами складов.
Ставки — железобетонные
Парадокс, но текущая запрашиваемая арендная ставка в республике не упала и зафиксировалась на отметке 12 000 рублей за кв. м в год (чистая ставка, triple net). «Ставки по уже заключенным договорам, как правило, несколько ниже», — добавила Стрюкова. Для сравнения: средневзвешенная ставка аренды на склады класса А в регионах прогнозируется на уровне около 10 250 рублей за кв. м в год.
Ключевым источником спроса продолжают оставаться маркетплейсы — Wildberries, Ozon, «Яндекс», «Самокат». По прогнозу Елены Стрюковой, сложившая вакантность в складских комплексах будет сохраняться в 2026—2027 годах, и ставки останутся на прежнем уровне.
Это соответствует прогнозу экспертов NF GROUP: «За 2025 год средневзвешенная ставка аренды складских площадей класса A в регионах России стабилизировалась, за год показатель снизился на 3% по сравнению с IV кв. 2024 года до 10 100 руб./кв. м в год без НДС, ОРЕХ и коммунальных платежей (triple net). Стабилизация роста стоимости аренды на уровне индексации, которую мы увидели во второй половине 2022 г., сменилась стремительным ростом в 2023—2024 гг. Сейчас, после активного роста, ставка вновь стабилизировалась, незначительно изменившись за последний год».
Новой точкой инвестиционного роста на конференции назвали Набережные Челны, где совокупный объем спроса оценивается в 300 тыс. кв. м. В настоящий момент там есть только один объект класса А площадью 55 тыс. кв. м, и он полностью сдан в аренду. «Все остальное предложение можно назвать неквалифицированным. Это в основном проекты редевелопмента или приспособления существующих объектов», — рассказала Елена Стрюкова.
«Товары сортируют на полу», или почему роботы тут не нужны
Новым трендом в строительстве логопарков является автоматизация и роботизация. Это сокращает численность персонала и повышает отдачу. Роботы сами ставят груз на паллеты и сами его забирают — вероятность ошибок минимальна. Но им нужны ровные и чистые полы. При этом они могут работать при температуре до минус 15 градусов. Первые подобные комплексы появятся на юге страны, рассказали представители сервисных компаний.
Несмотря на высокую производительность, ни один из новых логопарков в Татарстане не строится с применением роботизированных комплексов. И даже дефицит рабочей силы не пугает: инвесторы и арендаторы не хотят нести дополнительные затраты. «Опыт работы с арендаторами, включая тех, кто сейчас снимает наши складские помещения, показывает отсутствие спроса на роботизацию. Часто сортировка товаров происходит непосредственно на полу, поэтому, вероятно, спрос пока не так высок», — сообщила Елена Стрюкова.
Не задумываются об оснащении робототехническими системами ни в федеральной компании DoorHan, которая планирует строить еще 350 тысяч кв. м складов в Лаишево, ни в уральской группе R1 Development, которая реализует логопарк «Дружба» в Зеленодольском районе.
По их мнению, автоматизация пока дорого обходится арендаторам, поэтому спроса на нее в ПФО нет. Добавим, что Приволжский федеральный округ продолжает занимать первое место по объему качественных складских площадей от общего объема предложения в регионах России (не включая Московский регион и Санкт-Петербург с Ленинградской областью). Наиболее крупными регионами данного округа являются Самара (1,4 млн кв. м) и Казань (1,4 млн), Нижний Новгород (0,9 млн кв. м).