Елена Стрюкова: «Растет интерес к редевелопменту вместо нового строительства»

Коммерческая недвижимость: ключевые тенденции

Подведем итоги 2025 года, который оказался сложным для всех участников рынка. Изменившиеся экономические условия заставили компании пересматривать планы и подходы к управлению активами. Кроме анализа прошедших событий, приведем прогнозы на 2026 год.

• Продолжение цикла снижения ключевой ставки (пятое подряд) до уровня 16% становится важной тенденцией, способствующей восстановлению инвестиционной активности и смягчению условий финансирования для бизнеса и девелоперов.
• Налоговые инициативы, включая повышение НДС до 22% и корректировку расчета налога на имущество, рассматриваются рынком как потенциальный фактор влияния на доходность бизнеса и параметры инвестиционных моделей в коммерческой недвижимости.

• Отмена льготных тарифов страховых взносов для части МСП и переход на общий уровень 30% с 2026 года, в сочетании с повышением МРОТ, формируют тенденцию к росту операционных издержек бизнеса, прежде всего в торговле, строительстве и сегменте недвижимости.
• Ограничения и нестабильность в работе мобильного интернета и цифровых сервисов формируют новую технологическую реальность, вынуждая бизнес пересматривать операционные и маркетинговые стратегии. Это затрагивает участников рынков недвижимости, ретейла, e-commerce, логистики и индустрии гостеприимства, влияя на рекламные кампании, клиентские коммуникации, логистические цепочки и планы развития.
• В Татарстане формируется устойчивая тенденция системного дефицита трудовых ресурсов, который не может быть компенсирован исключительно за счет трудовой миграции, что усиливает фокус на повышении уровня оплаты труда, автоматизации и роботизации как долгосрочных решениях.
• Активное внедрение инструментов искусственного интеллекта становится устойчивой тенденцией в девелопменте и управлении недвижимостью. В условиях кадрового дефицита и сохраняющихся санкционных ограничений ИИ все шире применяется при разработке проектной документации, визуализаций и концепций, а также в форматах «умных» строек, зданий и систем управления с сокращением доли ручного труда.
• Рынок коммерческой недвижимости продолжает работать в ситуации неопределенности. Участники корректируют стратегии, меняют приоритеты, сосредотачиваясь на максимально эффективном управлении текущими проектами и ресурсами. Планирование активных запусков переносится на последующие периоды, а геополитические и макроэкономические факторы остаются ключевыми при принятии решений.
• На рынке коммерческой недвижимости Казани сохраняется низкая активность по продаже крупных объектов, однако возможно появление тенденции к постепенному увеличению числа реализуемых активов в ближайшие годы. В качестве примеров можно отметить продажу доли в ТЦ «Ягодная слобода», завершенную сделку по «Мебельграду».

• На рынке коллективных инвестиций наблюдается тенденция к расширению спектра активов в ЗПИФ: помимо традиционных офисов, торговых и складских объектов, появляются новые форматы. При этом государство усиливает регулирование и ограничения по ЗПИФ, в том числе в налоговой сфере, что отражает стремление контролировать размер налогообложения и повышает требования к прозрачности структуры фондов.
• С точки зрения географии проектов застройщиков жилья, наблюдается встречная тенденция: если федеральные девелоперы продолжают расширять присутствие в Татарстане, региональные компании республики выходят на рынки других регионов России. Примеры включают: «Унистрой» реализует проекты в Екатеринбурге, Перми, Тольятти, Санкт-Петербурге, Махачкале и Уфе, «Новастрой» реализует проекты в Санкт-Петербурге и «СМУ-88» на Дальнем Востоке.
• Центр Казани остается главной локацией для офисов, но новые проекты по большей части будут появляться в Ново-Савиновском районе. На данный момент они находятся на стадии проектирования: многофункциональный комплекс с конгресс-центром «Яр Парк» на месте бывшей «Ривьеры», объект в форме лунного диска на ул. Алексея Козина и многофункциональный комплекс на пересечении улиц Чистопольской и Бичурина.
• На рынке складской недвижимости Казани новые объекты, которые проектировались в период более высокой деловой активности, теперь выходят на рынок в условиях сниженного спроса и растущих издержек. В результате склады в основном предлагаются на спекулятивном рынке, тогда как практика строительства под конкретного арендатора (BTS/BTR) пока встречаются нечасто. Есть случаи сдачи в субаренду новых складов, построенных по BTR.
• На рынке складской недвижимости наблюдается тенденция к цифровизации и роботизации процессов. В условиях кадрового дефицита и роста фонда оплаты труда компании все активнее внедряют искусственный интеллект и автоматизацию бизнес-процессов, а также роботизацию складских операций. Это позволяет снизить зависимость от линейного персонала, сокращая его численность, но одновременно повышает потребность в электроэнергии и техническом обслуживании оборудования.

• Light industrial объекты пока не представлены в Казани, но перспективы для их внедрения сохраняются.
• На рынке коллективных инвестиций сохраняется популярность сервисных апарт-отелей как инвестиционных активов. В 2026 году в г. Казани ожидается появление новых управляющих компаний из Москвы и Санкт-Петербурга, что может способствовать диверсификации предложений и усилению конкуренции на рынке.
• На рынке торговых центров формируется тенденция к развитию городских курортов: объекты с термами, аквапарками и спа преобразуются в самостоятельные комплексы или арендаторов ТРЦ, пример — казанский ТЦ «Карусель», переоборудованный в термальный комплекс «Пляж».
• Сохраняется тенденция строительства небольших районных торговых центров в составе жилых комплексов.
• На рынке продуктового ретейла сохраняется тенденция укрепления позиций федеральных сетей в сегменте «дискаунтеров». Например, в Республике Татарстан за последние три года открылось порядка 80 магазинов «Чижик». Сеть «Находка» продолжила активное расширение: в 2024 году было открыто 69 магазинов, а в 2025-м — 110 магазинов.
• На рынке коммерческой недвижимости растет интерес к редевелопменту и реновации вместо нового строительства. В Казани примером служит креативный кластер «Адонис» на базе бывшей швейной фабрики.
• Сегмент e-commerce в России сталкивается с усилением регулирования и проверкой на контрафакт, что может замедлить его развитие в ближайшие годы.

Торговая недвижимость: индикаторы рынка

Доля вакантных помещений в качественных объектах на протяжении 2025 года держалась на уровне 6-7%. В декабре данный показатель составил 4%, уменьшившись на 2 п. п., в сравнении с прошлым кварталом. Вакансия сократилась после открытия фитнес-клуба DDX на площадях ранее занятых OBI в «Меге» (клуб занял чуть меньше 3 тыс. кв. м). Также произошло расширение магазинов Zarina и Sela.

В рамках поручения раиса Татарстана Рустама Минниханова ведутся работы по реконструкции здания «Казанского ЦУМа». В рамках реализации проекта предусмотрено строительство нового здания с помещениями коммерческого назначения общей площадью порядка 14 тыс. кв. м. Завершение строительства планируется в марте 2026 г.

Темп открытия новых магазинов за год вырос на 25%. Всего в 2025 году их открылось 99 шт. (в 2024 году было открыто 74 магазина). Прирост количества новых магазинов произошел за счет ротации арендаторов на действующих площадях и заполнении открывшегося в конце 2024 года «Комьюнити-центра АРТ».

Открытие новых магазинов в 2025 году

• «Мега»: Collection by vsesmart, lady & gentleman STREET, PEPLOS, Not Only Poke, SERGINNETTI, «Тюбетей», T2, DDX, Kappa, «Читай город», Pouvoir Dans le Parfum, «Стильные кухни и интерьеры»
• «Южный»: «Перчини», «Алгамоторс», Demix, ROMANTIC, InFashion, «Карамелли», «585 золото», MOROZOVA, «Крошка картошка», «Шоурум», «Индийская ярмарка», BOLERO
• «Тандем»: EMMI, GAME ATTACK, LEVI’S, OSTORE, SOKOLOV, SUN FASHION by Корд, «Шоурум», PARFUM ATELIER
• «ГоркиПарк»: LUCHI KIDS, «Сонум», «Ремонт телефонов», «СВЯЗЬ ON», ERGONOVA, ARBEL, modi
• Park House: MARS AVENUE, ERGONOVA, MADAM COCO, YAMAGUCHI, «Четыре лапы», «Яблоко», CRAZY DRIFT, «СИАМ БАНГКОК», Korting, «Харита», PEАК GEAR, «Карамелли», Midea, COLIN’S, METTA, «Шоурум», FRANCESCO MOLINARY, 2scoop.ru, «Наше золото», Fitness Look
• KazanMall: Bugatti, WISH BY YOU, KAZAN STORE, PEAK, GEOX, Game Park, Lerella, QAYNA, CHOUPETTE, Ecco, NUMI, FITNESS HOUS, Айстудио.рф, «Изимилс», tres
• «Комьюнити-центр АРТ»: «Читай город», SPAR, A'ESTHETIC, BREW BARREL, My biusty, Fabretti, Trend Optics, Т2, «Мегафон», «Счастье», «Рив Гош», Serginnetti, Sunlight, «Горыныч», SEWFORYOU, PEGAS touristik, «Подружка», «Копи-центр»

• ТРЦ «Кольцо»: Modi, «Корд оптика аутлет», VitaМин, SHAPOCHKI, «Крошка Картошка», «Четыре лапы», MET TEA

Посещаемость ТЦ и розничный товарооборот арендаторов

В 2025 году показатели посещаемости торговых центров продемонстрировали умеренное снижение, по сравнению с 2024 годом. Данная динамика в первую очередь обусловлена снижением темпов роста оборота розничной торговли и уменьшением покупательной способности населения. Дополнительное влияние оказывает перераспределение части потребительского спроса в онлайн-каналы продаж и маркетплейсы.

В сегменте торговой недвижимости в 2025 году, по сравнению с 2024 годом, отмечается снижение показателей операционной эффективности. Большинство товарных категорий демонстрирует сокращение розничного товарного оборота, что отражает общее ослабление потребительской активности. Для оценки позиций различных категорий арендаторов мы сравнили средний удельный товарооборот в рублях с одного кв. м арендуемой площади за 12 месяцев 2025 года с аналогичным периодом 2024 года.

Ключевые новости рынка и тенденции

• В «Меге» после обновления и расширения открылись магазины Lacoste, «Снежная королева», Zarina и Sela. Также открылся новый фитнес-клуб DDX. Он является одним из крупнейших клубов сети в Казани. Кроме того в следующем году планируется открытие детского парка развлечений.
• В ТЦ KazanMall открылся первый офлайн-магазин известного казанского бренда Qayna. Запуск следующих точек Qayna планируется торговых центрах Москвы, Санкт-Петербурга и Екатеринбурга.
• Сохраняется потребность в форматах активного досуга для взрослой аудитории, включая спортивные и фитнес-направления, эффективность которых с точки зрения синергии с торговыми арендаторами остается неоднозначной.
• Офлайн-ретейл остается значимым каналом продаж, но выручка онлайн-магазинов растет быстрее во всех основных товарных категориях. По данным АКИТ, доля интернет-торговли в общем объеме розничных продаж страны по итогам шести месяцев составила 22,4%. Год назад за тот же период она была 15,2%.
• На рынке торговой недвижимости собственники части устаревших торговых центров начинают рассматривать сценарии полного редевелопмента, включая снос объектов с последующим строительством жилой недвижимости, либо продажу земельных участков девелоперам.
• Строительства новых крупных торговых центров в 2026 году не ожидается.

• В январе Desport закрыл магазин на улице Родины, при этом магазин на проспекте Ибрагимова временно приостановил работу по техническим причинам.

Складская недвижимость: индикаторы рынка

Состояние рынка складской недвижимости в Казани на протяжении 2025 года можно охарактеризовать словом «охлаждение». За 2025 год отмечено снижение спроса на складские площади. При этом совокупно на спекулятивный рынок вышел значительный объем площадей, который составил 107 тыс. кв. м, или около 19% от общего предложения («NK Парк», склад в Октябрьском сельском поселении Зеленодольского муниципального района, DoorHan, «МБМ»). В связи с этим и высвобождением ряда помещений в качественных складских комплексах ввиду переезда арендаторов или их решения о сокращении занимаемых площадей, доля вакантных помещений увеличилась — на 22,4 п. п., по сравнению с 2024 годом, и составила 23%. В ближайшие два года к вводу в эксплуатацию планируется еще порядка 300 тыс. кв. м качественных площадей.

Такая ситуация во многом связана с активным вводом новых объектов/блоков, которые проектировались в период более высокой деловой активности, когда спрос был значительно выше и экономика позволяла реализовывать подобные проекты. Сейчас же эти объекты выходят на рынок в иных условиях — со сниженным спросом и растущими издержками, что приводит к временному избытку предложения.

Несмотря на увеличение доли свободных площадей, арендные ставки не снижаются.

Изменение ситуации на рынке складов будет зависеть от политики ЦБ и продолжения снижения ключевой ставки.

Тенденции и новости

• Основной объем сделок будет совершаться со спекулятивными площадями, которые уже вышли на рынок и появятся/освободятся в ближайшее время.
• Рынок сместился от модели «дефицита» к модели переговорного баланса, где арендодатели все чаще готовы идти навстречу надежным арендаторам, чтобы сохранить заполняемость объектов.
• В 2025 году средняя площадь заключаемых сделок по аренде в сегменте складов сократилась.
• Пользователи стремятся эффективнее использовать арендуемые площади, что способствует появлению субарендных предложений на рынке.
• В след за рекордным ростом ставок аренды и цен продажи складской недвижимости происходит замедление роста и наступает фаза стабилизации.
• Рост вакансии в 2026 году будет связан прежде всего с запуском новых объектов: дополнительное предложение выйдет на рынок быстрее, чем восстановится спрос. В 2026 году планируется ввод около 200 тыс. кв. м складской недвижимости, включая проекты: «NK Парк» (2-я очередь), DoorHan и индустриальный парк «Дружба».
• Спрос на складские площади со стороны e-commerce и продуктового ретейла сохраняется, однако в текущих условиях он не достигает тех объемов, которые наблюдались ранее. Компании этих сегментов в большей степени сосредоточены на оптимизации существующей логистической инфраструктуры, а не на масштабном расширении площадей, что может отразиться на динамике общего поглощения складов в 2026 году.
• В конце 2025 года стало известно о намерении одного из операторов маркетплейсов арендовать в Казани качественный склад площадью 120 тыс. кв. м. Рассматривается вариант строительства объекта в формате BTR.
• На рынке может наблюдаться смещение спроса в сторону блоков складских помещений площадью до 5—10 тыс. кв. м. В условиях текущей рыночной ситуации деление крупных объектов между несколькими арендаторами может вновь стать экономически целесообразным.

Офисная недвижимость: индикаторы рынка

Совокупное качественное предложение в сегменте офисной недвижимости в Казани на конец 2025 года представлено 63 объектами, общей площадью более 620 тыс. кв. м.

2025 год стал для рынка офисной недвижимости в целом годом адаптации к новым экономическим условиям и росту издержек. Все без исключения участники рынка работают над эффективностью управления активами. В частности, в 2025 году компании «Технологии доверия» и «Группа компаний Б1» оптимизировали занимаемые офисные площади, переехав в помещения меньшего формата.

Ставки по офисам класса А выросли на 16% с начала года (до 2 882 руб./кв. м), этот рост во многом обусловлен индексацией и инфляционным давлением. По уровню вакантных помещений (ключевой критерий баланса спроса и предложения) рынок также претерпел

заметные изменения: если в конце 2024 года доля свободных помещений составляла 3,3%, то к декабрю достигла 6,8%. Рост уровня вакантных помещений отражает тенденцию к оптимизации площадей — арендаторы сокращают метраж или переезжают в более доступные локации.

Ключевые новости и тенденции

• Выдано разрешение на строительство первой очереди многофункционального комплекса «Яр Парк» на берегу Казанки. В рамках проекта планируется возведение шести корпусов общей площадью 145 тыс. кв. м. В составе проекта предусмотрены офисный центр, торговые помещения, конгресс-холл, фитнес-зона, подземная парковка и пятизвёздочный отель.
• Разработан эскизный проект офисного центра, планируемого к реализации на ул. Алексея Козина. На участке по улице Чистопольской планируется реализация двух независимых, соседствующих проектов: многофункционального комплекса и гостиницы общей площадью около 50 тыс. кв. м.
• Ведется строительство офисного центра на пересечении улиц Н. Ершова и Разведчика Ахмерова общей площадью порядка 5 тыс. кв. м.
• В 2025 году ввод качественных объектов офисной недвижимости сократился вдвое: введён в эксплуатацию 1 объект — бизнес-центр Вагапова.
• Для офисного сегмента ключевой тенденцией остается оптимизация площадей. Рынок пока не демонстрирует заметной активности в части спроса: принятие решений арендаторами растянуто во времени, новых крупных запросов по аренде немного, что в совокупности может повлиять на рост уровня вакансии.

• В условиях высокой стоимости капитала и макроэкономической неопределённости активность рынка сдержана, при этом девелоперы и инвесторы концентрируются на анализе площадок, разработке концепций и финансовых моделей, формируя задел для реализации при улучшении конъюнктуры.
• Рынок снова поворачивается в сторону арендатора. В следующем году они будут занимать выигрышную позицию, так как на рынке растет уровень вакансии, что предоставляет больший выбор помещений в разных локациях города.
• Согласно нашим оценкам, в первом полугодии 2026 года в сегменте качественных офисных объектов прогнозируется высвобождение около 3 500 кв. м площадей, что может привести к увеличению уровня вакансии примерно на 0,6 п.п.