Нотариусы добиваются удостоверения сделок, Росреестр — надзора за работой риелторов
На кого «перетягивают одеяло» порожденные «эффектом Долиной» инициативы в сфере недвижимости
Сразу несколько инициатив по безопасности сделок с недвижимостью в России породил так называемый «эффект Долиной». В Федеральной нотариальной палате предлагают дополнить существующую систему страхования профессиональной ответственности, ввести обязательную видеофиксацию сделок с недвижимостью и ввести самозапрет на продажу жилья через Госуслуги по аналогии с существующим самозапретом на кредиты. В Росреестре же планируют в 2026 году заняться регулированием риелторской деятельности, в частности в области квалификации риелторов и качества их услуг. В том, насколько эффективными могут оказаться такие меры, и какими дополнительными расходами могут обернуться для участников сделок, разбиралось «Реальное время».
Нотариус — в обязательном порядке
В Федеральной нотариальной палате (ФНП) России озвучили предложения по усилению безопасности сделок с жильем на вторичном рынке. Нотариусы готовы усилить ответственность за сделки с недвижимостью и считают возможным ввести их обязательное нотариальное сопровождение. В качестве защитных мер предлагается:
- обязательное нотариальное удостоверение договоров;
- бесспорность нотариальной формы сделок;
- обязательную видеофиксацию сделок;
- самозапрет на продажу жилья через Госуслуги;
- более высокие минимальные пороги страховых сумм, выплачиваемых нотариатом в случае расторжения сделки по вине нотариуса (в настоящее время минимальная страховка составляет 5 млн рублей);
- а также расширить перечень страховых сделок с недвижимостью.
Меры будут эффективными, если законодательно закрепят положение о невозможности отменить сделку через суд, и если стороны действовали добросовестно и покупатель выполнил все условия нотариально удостоверенного договора, подчеркнули в ФНП. При этом возможность реституции все равно останется — в случае, если будет доказана ошибка нотариуса, но тогда уже он сам возместит ущерб покупателю жилья.
Ранее ввиду распространившейся практики, когда продавцы «передумывали», а суды выносили решения в их пользу, палата предлагала также ввести:
- «период охлаждения» — обязательное предоставление участникам сделки 14 дней на случай, если они передумают;
- дополнительное одобрение сделки доверенными лицами из числа близких родственников.
«Колпак» для риелтора
На волне споров вокруг ситуации с Долиной Росреестр заявил о намерении заняться в 2026 году регулированием риелторской деятельности. Предполагается, что первые проекты нормативных актов подготовят уже к середине года. В частности, планируется сформулировать следующие требования:
- к образованию и квалификации риелторов;
- к качеству услуг.
В Российской Федерации уже имела место попытка законодательно упорядочить риелторскую деятельность — законопроект был внесен в Госдуму в 2001 году. Однако Комитет Госдумы по собственности рекомендовал его отклонить, что и было сделано в 2002-м.
В заключении комитета были изложены причины, по которым закон не мог быть принят: определение предмета правового регулирования законопроекта получилось противоречивым, понятие «риелтор» не получило однозначного определения, а введение лицензирования риелторской деятельности сочли излишним методом государственного регулирования на рынке недвижимости, «так как контроль над законностью и добросовестностью работы риелторов осуществляют нотариусы, органы государственной регистрации объектов недвижимого имущества и сделок с ними, а также самоуправляющиеся организации риелторов».
Кроме того, глава законопроекта «Особенности договора на оказание риелторских услуг» не соответствовала положениям Гражданского кодекса, касающимся общих положений, которые должны применяться к любому виду договора. А значительная часть правовых норм законопроекта дублировала положения уже действующих федеральных законов.
«Легализовать рынок недвижимости сложно»
Идею ввести обязательное удостоверение нотариальных сделок по продаже недвижимости и ввести обязательную видеофиксацию заключения договора безоговорочно поддерживает руководитель АН «Счастливый дом» Анастасия Гизатова:
При этом Гизатова полагает, что параллельно с введением обязательной нотариальной формы заключения договора нужно внести и невозможность расторжения такой сделки ни при каких условиях. Есть малая вероятность, что нотариус ошибется, говорит она, но процент ошибок невелик, и в случае ошибки ущерб пострадавшей стороне возмещается из страхового фонда.
Кроме того, подчеркнула Гизатова, процедуру возмещения необходимо сделать прозрачной и быстрой, чтобы процесс не растянулся на годы, и компенсация не потеряла в весе из-за инфляционных процессов.
Эксперт «Реального времени» заметила, что риелторское сообщество может быть настроено против обязательного привлечения нотариуса к сделкам по продаже недвижимости. Это связано с потенциальной потерей части дохода: некоторые риелторы сами оказывают платные услуги по проверке чистоты сделки, а в ряде случаев привлечение нотариуса к сопровождению сделки может обернуться отказом клиента не только от таких услуг, но и полным отказом от услуг риелтора — стороны просто ограничатся визитом к нотариусу, а количество сделок, сопровождаемых риелторами, уменьшится.
— Я думаю, что в случае введения этих мер, рынок недвижимости станет более прозрачным, — говорит риелтор. — У нас уже год действует обязательное нотариальное заверение договора с дарением, и я уверена, что количество проблемных сделок и мошенничеств с дарением уменьшилось. Я сама сталкивалась с тем, что нотариусы отказывали при оформлении договора дарения одинокими пожилыми людьми, если те дарили единственную квартиру. Они говорили, что видят здесь риски, рекомендовали не дарить, а оформить завещание.
Анастасия Гизатова подчеркнула еще один, с ее точки зрения, важный фактор: стоимость услуг нотариуса при удостоверении сделки с недвижимостью не должна быть привязана к стоимости квартиры — напротив, она должна быть минимальна, ненамного выше, чем стоимость госпошлины.
Идея обязательного страхования сделок с недвижимостью, по ее мнению, сомнительна. Во-первых, говорит она, государство не вправе обязать страховые компании страховать такого рода сделки, как и не вправе обязать страховать сделки их участников, а во-вторых, страховка получится очень дорогой — в несколько сотен тысяч рублей в зависимости от стоимости квартиры.
Планы Росреестра упорядочить риелторскую деятельность Гизатова одобряет:
— Такой закон нужен, но требует большой проработки. Легализовать рынок недвижимости сложно, уже несколько лет это не удается нескольким смежным органам в отношении рынка аренды. С серой арендой, сколько ни борются, сделать пока ничего не могут, несмотря на наличие специальных программ у ФНС, белых банковских платежей, активных соседей, ТСЖ и управляющих компаний. Полностью легализовать риелторский рынок, мне кажется, пока утопично, ведь, к примеру, Гражданский кодекс не запрещает просто по доверенности заниматься продажей квартир. Это станет возможным лишь в долгосрочной перспективе.
«Прежде чем заниматься законотворчеством, надо дождаться пленума»
Копвиллем считает, что, прежде чем заниматься законотворчеством и узаконивать дорогостоящие дополнительные процедуры для участников сделок с недвижимостью, необходимо дождаться разъяснений Пленума Верховного суда Российской Федерации по делу Долиной. Этот документ должен расставить все по своим местам.
Кроме того, по его мнению, ситуацию в какой-то мере могло бы урегулировать введение эскроу-счетов, на которых деньги бы замораживались на срок исполнения договора и регистрации права собственности покупателем. И возбуждение уголовных дел о мошенничестве на продавцов недвижимости — ведь они-то не отрицают, что не планировали реально передавать покупателю свое жилье, а значит, сознательно вводили его в заблуждение, вне зависимости от причин, по которым это делали.
А вот идею ввести срок для «охлаждения» продавца он отмел категорически: если мошенники «вели» некоторых продавцов в течение нескольких месяцев, то уж 14 дней они точно сумеют держать на крючке доверчивых «агентов 007».
Так же разумным считает Владлен Копвиллем, завершение сделки и передачу денег только после того, как продавец зарегистрировался по новому адресу — планы переехать в никуда — первый сигнал о неблагополучной перспективе сделки.
— Также нужно разработать четкие требования к объему и качеству риелторских услуг, — говорит он. — Фирмы, которые называются риелторскими, должны нести хоть какую-то ответственность. И если уж они посредничают, то рублем отвечать за результаты своего посредничества. Но я полагаю, риелторы будут против, потому что у них возникнут дополнительные обязательства.
С другой стороны, говорит юрист, сегодня у риелторов и нет возможности проверять информацию о недвижимости в полном объеме — большая ее часть закрыта законодателями от посторонних глаз. Он привел в пример западные страны, где проверку такого рода проводят государственные структуры, и государство отвечает за достоверность и качество сведений.
Что же касается предлагаемого условия обязательного дополнительного одобрения сделки по продаже жилья доверенными лицами из числа близких родственников, то это, полагает он, не только нарушит права собственника недвижимости, но и в ряде случаев сделает для него невозможным распоряжение своей собственностью. Например, в случае, если человек одинок, либо родственники живут очень далеко и не могут приехать.