«Единственный способ городу проложить коммуникации — провести Олимпиаду или Универсиаду»
Девальвация и санкции заставили россиян выбирать вместо Турции и Черногории квартиры в Сочи
В регионах страны сохраняется высокий спрос на недвижимость. Но, как считают эксперты, это не из-за высокой покупательной способности регионов, а из-за низкого количества предложений на рынке. Какого качества возводится жилье в регионах и как выгоднее его приобрести, обсудили застройщики со всей России на прошедшем в минувшую пятницу в Москве XIV круглом столе главных редакторов отраслевых СМИ рынка недвижимости. За дискуссией следила и корреспондент «Реального времени».
Ипотека на «первичку» рушит вторичный рынок
После взлета цен на недвижимость и последующего роста ключевой ставки многие эксперты прогнозировали стагнацию ипотеки, если банки будут выдавать ее под 17-18%. На деле, констатируют застройщики, ситуацию спасла объявленная правительством соципотека под 12% годовых. «Те, кто взял под 14,5% у Сбербанка, каждую неделю ходят к другим банкам», — рассказал коммерческий директор ЗАО «ЛСР. Недвижимость-Урал» Руслан Музафаров, описывая ситуацию в марте. По его словам, сейчас на рынке появились продукты дешевле: по 11,5%, 11,9% годовых.
Это привело к тому, что вторичная недвижимость практически не продается. «Все клиенты пошли на первичное жилье, на «вторичку» спроса нет. Все прогнозируют падение цен (на «вторичку» — прим. ред.) на 15%, сейчас у нас в городе — 76 тысяч цена. А на первичном — 55-56 тысяч», — говорит он.
Напомним, во вторник стало известно, что правительство страны поддержало инициативу министерства строительства России о снижении ипотечной ставки с 13 до 12%. Норму планируется распространить только на новостройки. По условиям программы, жители Москвы и области, а также Санкт-Петербурга смогут получить кредит на сумму до 8 млн рублей. Граждане из других регионов — до 3 млн рублей. При этом первоначальный взнос составит не меньше 20%.
При этом, по словам Музафарова, «дешевые» кредитные продукты от федералов — не разовая акция. «20 миллиардов, которые позволят выдать на 400 миллиардов льготной ипотеки — не предел. Продлят, как это было в 2010 году с ВЭБом», — предположил он.
Заявок больше, а вот выданных кредитов не очень
С ним согласен директор челябинского АН «Служба недвижимости» Денис Стукалов. По его словам, в декабре 2014 год рост продаж квартир в городе обеспечили жители Казахстана и сопредельных областей, которые активно скупали недвижимость в условиях обесценивания рубля. Сыграла тут свою роль и ипотека. Так, представитель тульского филиала Сбербанка констатировала, что по итогам IV квартала 2014 года количество выданных жилищных кредитов выросло на 20-30%.
Несколько оживил рынок ипотечного кредитования запуск «федеральной соципотеки» под 12%. «Последнее снижение ипотечной ставки до 12% привело к росту обращений и заявок в банки, но количество выданных кредитов небольшое. Люди ждут, пока не привыкли к этой ситуации. На сколько хватит этих 20 миллиардов? Дай бог до лета. А лето — это уже другая ситуация», — считает Стукалов.
Стукалов также отметил оборотную сторону ориентированности нынешних ипотечных программ на «первичку» — падение рынка вторичного жилья.
Выбрать кирпич или монолит?
При этом «больным» вопросом регионов остается качество возводимого жилья, признают участники дискуссии. «У нас застройки микрорайонов начались лет 5 назад. Никто не задумывался о создании комфортного жилья в плане среды: да, создавались новые дома, может, окна побольше или потолки повыше — и все», — говорит директор по развитию новосибирской компании «ДНИ Групп» Игорь Рылов. Если застройщики выполняют хотя бы элементарные требования к освещению и обустройству детских площадок, то с бытовым обслуживанием населения, магазинами и инфраструктурой дело обстоят хуже. «Нет гармонии, нет ощущения жизненного пространства. Нет обслуживающей территории», — говорит он.
Сами дома тоже выглядят невзрачно, признает гендиректор компании Vesco Group Александр Аверьянов, показывая фотографии типовых новостроек в Костроме. «В небольших регионах есть высокий спрос на недвижимость, которая там создается, а создается она не очень хорошего качества. Застройщики испорчены спросом, который есть», — считает спикер. По его словам, таким проектам нужны хотя бы минимальные вложения в облик строений, а для этого — типовые проекты, опробованные в Москве, но адаптированные для регионов.
Руководитель группы продаж компании «Новый город» Эдуард Крылов, делясь своим опытом, заявил, что в Рязани, напротив, конкурентная среда среди застройщиков. По его словам, в регионах довольно долго привыкают к тому, чтобы начать строить не кирпичные дома, а монолитные. Однако, высокие темпы строительства, которыми славится монолит, сделали свое дело. «Сейчас и в Рязани, и в Туле монолитное строительство находится в преимуществе», — говорит он. За месяц можно построить минимум 4 этажа монолитного 19-этажного дома, привел он пример.
Даешь Олимпиады и Универсиады
Однако, по его словам, многие застройщики «не тянут» слишком высоких цен на подключение и коммуникации. «Зачастую мощностей просто нет. Их покупка и подвод порой стоят столько, что инвестор отказывается от проекта», — поддержали его коллеги из зала.
«Единственный эффективный способ городу переложить коммуникации — провести Олимпиаду. В Сочи было переложено все, причем в последний год, но успели», — предположила модератор мероприятия, корреспондент ИД «Коммерсант», шеф Координационного совета Клуба главных редакторов Марта Савенко. «Если бы были спикеры из Казани, они рассказали бы, сдвинулось ли что-то к Универсиаде у них с мертвой точки в этом плане или нет, потому что, настолько я знаю, город сильно перестраивался и переоборудовался», — заявила она. По ее словам, канализации и электросети всегда и незаслуженно остаются «за кадром».
Самым позитивным выступлением стало прямое включение заместитель президента по стратегическим коммуникациям ГК «ГРАС» Петра Кирилловского из Сочи. «Олимпиада не сделала такого для рынка недвижимости Сочи, что сделал кризис. Падение курса рубля и изменения приоритетов во внешней политике сильно повлияли на местный спрос, в конце ноября сюда устремилось большое количество людей, которые создали мощную волну. И даже присоединение Крыма (сочинцы ревновали к Крыму), не повлияло на местный рынок, потому что Крым не имел возможности проводить сделки до февраля этого года, только в феврале открылся Росрегистр», — сообщил он.
По словам Крыловского, до этого в Сочи покупали относительно дешевое жилье — за 4 млн рублей, а сейчас традиционные для более состоятельных Черногория, Турция и Болгария стали недоступны для российского потребителя. Теперь в Сочи стали пользоваться спросом дома и квартиры за 10-15 млн, в результате в регионе намечается дефицит спроса. «Наши брокеры зашиваются, делают по 5-8 показов в день. Оживляет и политическое присутствие здесь первых лиц», — признал он.
Фото: blogsochi.ru, gazeta.ru, ipoteka-piter.ru, ppc-30.рф