Владельцы бизнеса у Московского рынка проиграли спор о сносе своих зданий
Верховный суд РТ закрепил решение об изъятии городом их земель и демонтаже построек ради создания сквера
Собственники коммерческой недвижимости вблизи Московского рынка в Казани потерпели поражение в судебной борьбе за сохранение своих зданий. Два ключевых решения — Верховного суда РТ и Арбитражного суда РТ — подтвердили законность планов города по изъятию земельных участков и сносу построек для обустройства нового сквера. Спор затронул интересы нескольких предпринимателей, включая компании «Светлана», «ШмАз», «Ювелирный дом «Алтын» и частного собственника Вадима Лавренова. Развитие ситуации стало важным прецедентом в вопросах градостроительного планирования и баланса частных и публичных интересов, считают эксперты, — подробности в материале «Реального времени».
Бизнес отстаивает недвижимость у Московского рынка
Иски к городу подали владельцы чуть менее двух десятков торговых павильонов у Московского рынка. Среди них компании «Светлана», «ШмАз», «Ювелирный дом «Алтын» и частник Вадим Лавренов. Объекты расположены по соседству с «Тюбетейкой» вдоль улицы Декабристов — здесь работают салоны сотовой связи, ремонтные мастерские, МФО, несколько заведений общепита и киосков, например, кафе «Огни Баку» или магазин электротоваров «Лампочка Ильича».
Владельцы коммерческой недвижимости оспаривали три ключевых документа. Это генплан Казани, который включил их участки в «Зону природных территорий» и природно‑рекреационный комплекс «Сквер жилого района». А также два постановления исполкома города: об изъятии их земель с выкупом для муниципальных нужд (№2422) и о комплексном развитии территории нежилой застройки на ул. Декабристов (№558).
Собственники утверждали, что эти решения нарушают их права на ведение предпринимательской деятельности и противоречат нормам земельного и градостроительного законодательства. Настаивали на нецелесообразности создания сквера из‑за близости других зеленых зон — одна из них, например, находится на расстоянии менее 100 метров перед бывшим зданием ЗАГСа Московского района.
Суд: довод о нецелесообразности размещения сквера отклоняется
Тем не менее Верховный суд Татарстана отказал владельцам бизнеса в удовлетворении иска. Он установил, что генплан Казани принят в рамках полномочий Казгордумы и с соблюдением всех необходимых процедур, включая общественные обсуждения и публикации в официальных источниках.
Суд указал, что отнесение участков к «Зоне природных территорий» не означает автоматического изъятия земли — это инструмент долгосрочного планирования развития города. Кроме того, градостроительное законодательство не требует фиксировать в генплане текущее использование территории: его задача — определять будущее назначение участков. По мнению Фемиды, баланс интересов соблюдается: публичные потребности в развитии городской среды, то есть создании сквера, согласуются с гарантиями компенсации собственникам.
Арбитражный суд республики отклонил иск ООО «Светлана» к исполкому Казани по схожим основаниям. В арбитраже пришли к выводам, что изъятие участков для муниципальных нужд, в том числе под сквер, соответствует Земельному (ст. 49, 56.12) и Градостроительному (ст. 65, 66) кодексам России. Процедура изъятия земель полностью соблюдена — решение принято после утверждения комплексного развития территории и опирается на генплан города.
Собственникам гарантируется возмещение за изымаемую недвижимость (ст. 281 ГК РФ), что исключает нарушение их прав. При этом размещение сквера признано общественно значимым проектом, направленным на улучшение городской среды, указал татарстанский арбитраж и добавил, что не вправе обсуждать целесообразность принятых городом решений:
— Следовательно, судом отклоняется довод заявителя о нецелесообразности размещения на спорной территории сквера ввиду наличия в непосредственной близости иных скверов.
«Бизнес в центре Казани по цене однокомнатной квартиры — так они предлагают»
Решения судов закрепили право города реализовать проект сквера у Московского рынка. Участки с кадастровыми номерами 16:50:100419:61, 16:50:100419:1159, 16:50:100419:1160, 16:50:100419:1241 подлежат изъятию с выплатой компенсации собственникам. Чиновники заявляют, что это шаг к развитию зеленых зон в густонаселенном районе, а предпринимателям придется пересмотреть бизнес‑стратегии.
Впрочем, некоторые бизнесмены не теряют надежду отстоять свои активы и планируют оспорить вынесенные решения судов. Многих не устроила предложенная городом цена выкупа земель, сообщил «Реальному времени» директор Казанского электромеханического завода Алексей Николаев, чьей семье принадлежит доля в одной из компаний у Московского рынка — ТК «Лампочка Ильича»:
— Помимо того, что идет спор о сквере, уже новое постановление вышло — теперь на хозяйственные нужды изымают землю. Еще не дождавшись результатов этого суда. Самый настоящий государственный каток, пользуются положением, делают, что хотят. Оценку они провели, и она реально в 2,5 раза ниже рыночной. Мы сейчас пытаемся судиться с независимыми экспертами. Дали бы денег нормально, мы бы переехали. А тут, получается, бизнес в центре Казани по цене однокомнатной квартиры. Вот так они предлагают.
«Реальное время» направило запрос с просьбой высказать свою позицию по спору в исполком Казани, комментарий будет опубликован по получении.
«Часто владелец считает, что зарабатывал кучу денег, но, оказывается, вел не совсем белый бизнес»
История с изъятием спорных земель у Московского рынка вызвала разные оценки экспертного сообщества. По словам одних участников рынка недвижимости, она демонстрирует, как градостроительные планы могут вступать в противоречие с интересами собственников бизнеса, но при соблюдении законных процедур приоритет отдается общественным нуждам. Другие считают достаточно высокими шансы собственников выиграть процесс при обжаловании вынесенных судебных решений.
Однако здесь есть ключевое правило — все эти требования должны быть подтверждены документально, подчеркнул эксперт. Если отсутствуют официальные документы о регистрации бизнеса или у владельца неполный пакет документов на недвижимость, такие объекты не могут быть учтены при расчете возмещения, поскольку речь идет о расходовании бюджетных средств. Документы должны быть точными и корректными, указал собеседник издания:
— Очень часто ситуация выглядит так: владелец считает, что зарабатывал кучу денег, а значит объект стал «золотым». Но когда запрашиваешь документы, оказывается, или человек вел, условно, не совсем белый бизнес, или сами объекты не являются капитальными и не стоят заявленных денег. В рамках суда любой правообладатель вправе ходатайствовать о проведении судебной экспертизы. В процессе участвует независимый судебный эксперт, который определяет стоимость. Цена может оказаться выше или ниже первоначальной — это зависит от методики расчета, и суд принимает во внимание его мнение.
«Там, где нужно быстро решить вопрос, — цены обычно рыночные»
Как отметил Рустем Сафин, если судебный эксперт допустил ошибки, у правообладателя или его юриста есть возможность заказать рецензию на отчет и оспорить результаты. При этом он развеял миф о том, что «в подобных процессах все заранее решено в пользу госорганов». Условия состязательности, по его словам, полностью соблюдаются. Если есть документы, неучтенные оценщиком, их можно представить в суде.
— Когда у людей полный пакет документов и объекты правильно зарегистрированы, они получают реальную рыночную цену — такую, которая позволяет открыть аналогичный бизнес в другом месте. Снижение цены почти всегда связано с отсутствием документации — оценщик просто не может обосновать более высокую сумму. Если он укажет необоснованно высокую сумму, по которой выплатят бюджетные деньги, к нему возникнут вопросы у прокуратуры, — пояснил спикер.
В свою очередь вице-президент Гильдии риелторов РТ Андрей Савельев сообщил, что занижение цены при изъятии недвижимости — действительно распространенная проблема:
Несмотря на все сложности, выиграть суд с городом возможно, делится опытом из личной практики Андрей Савельев: «Случай с Мергасовским домом: у людей была трехкомнатная квартира, и им сначала предложили такую же в «Салават купере». Они не согласились, и город провел оценку. Стоимость квартиры составила 2,5 млн рублей. Мы прошли два круга по три инстанции: райсуд, Верховный и кассацию в Самаре. В итоге выиграли, собственникам выплатили почти 9 млн рублей».
Еще один показательный случай связан с предложением альтернативы. Вместо денег город предложил владельцу изымаемого земельного участка другой. Собственник согласился, потому что зона новой локации позволяла строить до девяти этажей, а на прежнем месте — только до трех‑четырех. Проанализировав ситуацию, владелец понял: продажа земли полностью окупит затраты на бизнес и даже принесет ему дополнительную прибыль, рассказал Савельев. Поэтому эксперт советует собственникам не соглашаться на несправедливые условия, нанять опытных юристов и быть готовыми к длительной судебной борьбе.