Семейную ипотеку — расширить, финансирование на ремонт сетей — увеличить, ТСЖ — привлечь к ответственности

Есть риски торможения жилищного строительства, у застройщиков растут долги: какие проблемы есть в стройкомплексе России

В начале заседания Владимир Путин затронул тему мастер-планов — во многих субъектах России уже преступили к их составлению.

— Однако у этого документа пока нет четкого правового статуса. Работа над соответствующим законопроектом ведется, но прошу ее не затягивать. При этом нужно, наконец, внести ясность, как мастер-планы будут соотноситься с генеральными и комплексными планами развития территорий. Сейчас мы рискуем столкнуться с дублированием, противоречиями и буквальным нагромождением подобных документов, что явно не пойдет на пользу дела. Хотел бы услышать, как мы будет «расшивать» сложившуюся ситуацию. — предупредил глава государства.

Он напомнил, что до 2036-го в стране должны ввести 1,3 млрд кв. м жилья, из них 663 млн кв. м — до 2030 года. Это позволит достичь уровня обеспеченности жильем в среднем 33 кв. м на человека.

— Однако сейчас, с учетом текущей конъюнктуры и макроэкономической ситуации, есть риски торможения. В целом по стране уже более двух тысяч проектов в сфере строительства жилья реализуются с переносом сроков его сдачи на шесть месяцев. Застройщики сталкиваются со снижением спроса. Он, в свою очередь, падает из-за дорогой стоимости кредита, как известно. Ипотечное кредитование, которое еще недавно достигало рекордных значений, сжимается. Кроме того, далеко не все граждане, семьи, которые имеют право на льготные ипотечные кредиты, решаются их взять. Банки облагают их дополнительными комиссиями от 5 до 10 процентов. Здесь необходимо навести, конечно, порядок. Тем более что государство выделяет банкам финансовые ресурсы на выдачу таких кредитов.

Растет и стоимость банковского проектного финансирования для строительных компаний — на этом фоне запуск новых проектов сократился на 23%.

— У застройщиков растут долги, что угрожает устойчивости бизнеса, вплоть до ухода с рынка, и может привести к сокращению занятости в отрасли, негативно сказаться на всей экономике. Очевидно, что правительству совместно с Банком России необходимо принимать адекватные ситуации меры.

Также Путин поручил разработать программу временного субсидирования процентной ставки по кредитам для проектного финансирования строительства объектов: «Это, прежде всего, в малых городах. Мы об этом несколько раз говорили, я просил бы на это обратить внимание, там объем строительства небольшой, и здесь, безусловно, нужна поддержка государства со сроком ввода этих объектов в малых городах в эксплуатацию в 2026 году».

Отдельная тема — аварийное жилье. Новые квартиры до 2023-го должны получить 345 тыс. человек.

— Мы должны понимать, что объем аварийного фонда может расти более высокими темпами, чем раньше, — около 2,2 миллиона квадратных метров ежегодно. В том числе потому, что исчерпывается ресурс домов, построенных в советское время массовыми сериями. Хотел бы, конечно, услышать на этот счет предложения, как планируется эту задачу решать, — попросил президент России

Он же поручил исключить из региональных и муниципальных правовых актов требования в сфере строительства, не предусмотренные федеральным законодательством.

— Есть здесь проблема. На федеральном уровне уже кое-что отменено, а в регионах еще продолжает действовать. Это просто создает бюрократические проблемы, — посетовал Путин.

Решения по семейной ипотеке от Минниханова: расширение на семьи с детьми до 14 лет и дифференциация лимита по субъектам

Отдельно Владимир Путин призвал навести порядок в сфере семейной ипотеки:

— Кроме того, далеко не все граждане, семьи, которые имеют право на льготные ипотечные кредиты, решаются их взять. Банки облагают их дополнительными комиссиями от 5 до 10 процентов. Здесь необходимо навести, конечно, порядок. Тем более что государство выделяет банкам финансовые ресурсы на выдачу таких кредитов.

Эту же тему в своем выступлении поднял председатель комиссии Госсовета «Инфраструктура для жизни», раис Татарстана Рустам Минниханов. Он напомнил, что по поручению президента семейную ипотеку продлили до 2030 года.

— Однако есть ряд факторов, сдерживающих ее развитие. Во-первых, предельный размер семейной ипотеки составляет всего 6 млн рублей. Это покрывает только половину стоимости самого востребованного варианта жилья — двухкомнатной квартиры. Остальная часть оплачивается по рыночной ставке. Для оплаты такой квартиры доход семьи должен быть не менее 320 тыс. в месяц, что в пять раз больше средней зарплаты по нашей республике. Поэтому предлагаем дифференцировать лимит по субъектам исходя из средней стоимости квадратного метра, утверждаемой Минстроем, и количества членов семьи. Данное предложение внесли 28 регионов, — заявил Рустам Минниханов.

И тут же предложил расширить семейную ипотеку на семьи с детьми до 14 лет, а также на семьи участников и ветеранов СВО.

Еще один вопрос — компенсации банкам, выдающим семейную ипотеку. Правительство повысило их уровень, но вопросы остались:

— Банки для снижения рисков и повышения маржинальности продолжают брать комиссию, которая иногда доходит до 20%. Она взимается с застройщика, который перекладывает это на покупателя. Обращаемся к правительству страны и ЦБ о введении в действие механизма контроля за выполнением банками принятого стандарта защиты прав и законных интересов ипотечных заемщиков. Данное предложение внесли 23 региона.

Дефицит жилья и рост цен на него

В целом, по словам Рустама Минниханова, сегодня рынок жилья испытывает трудности:

— С начала года [в России] отмечается снижение запуска новых проектов на 23%, объема ввода многоквартирного жилья на 18%, выдачи ипотеки на 53%. Такая тенденция может привести к дефициту жилья в 2027—2028 годы и росту цен на него.

Помимо семейной ипотеки он внес еще несколько предложений на рассмотрение. Например, острым остается вопрос кадров для промышленных предприятий — только в Татарстане в ближайшие семь лет потребность оценивается в 59 тыс. человек. Его, как заявил Минниханов, не решить без арендного жилья.

— Просим правительство вместе с ЦБ разработать механизм фондирования строительства такого жилья. Данное предложение внесли 25 регионов, — заявил раис Татарстана.

В целом, по его словам, ситуация в жилищном строительстве может привести к оттоку кадров и снижению потенциала строительной отрасли.

— Для его сохранения следует сделать акцент, в том числе и на стимулирование промышленного строительства. Хотел бы сказать, что хорошим инструментом являются инфраструктурные облигации «ДОМ. РФ». Для увеличения объемов реализации проектов в регионах предлагаем довести объем лимита по инфраструктурным облигациям до 300 млрд рублей, изменить условия финансирования по новым проектам, увеличив субсидию до 2/3 ключевые ставки Банка России и, самое главное, установить регионам возобновляемый лимит для направления средств на новые проекты после погашения займов, — предложил раис Татарстана.

Регионы предложили упростить жизнь застройщикам при проектном финансировании

Для более эффективной работы застройщиков и взаимодействия с банками субъекты предложили обеспечить упрощенный механизм смены банка застройщиком при проектном финансировании, а также ввести мораторий на применение санкций банками к компании при изменении условий реализации проекта. Данное предложение поддержали 27 регионов, сообщил Минниханов.

За 2024 год средний уровень покрытия задолженности средств на эскроу-счетах снизился на 13%, что привело к удорожанию средней ставки по проектному финансированию до 10% годовых.

— Исходя из того, что дом строится 2,5 года, процент к уплате составляет до 40% от стоимости проекта. Поэтому просили бы рассмотреть возможность возобновить субсидирование процентной ставки по кредитам в рамках проектного финансирования. Такая форма была и действовала в 2022—2023 годах. С таким предложением обратился 21 регион, — заметил Рустам Минниханов.

Сократить сроки подключения к инженерным сетям и уточнить нормативы

Актуальный вопрос — подключение построенного объекта к сетям. Первое, что предлагают регионы — обеспечить прозрачные условия при формировании цены на строительство объектов коммунальной инфраструктуры со стороны ресурсоснабжающих организаций.

— При определении стоимости строительства обязательным условием должно быть использование ресурсно-индексного метода формирования сметных расчетов, — сообщил раис Татарстана.

Второе — сократить сроки подключения к инженерным сетям.

— Например, срок техприсоединения к электросетям может составлять до двух лет, — заметил Минниханов.

Третье — уточнить действующие нормативные расчеты по нагрузке на инженерные сети при проектировании жилых и социальных объектов.

— Например, правилами проектирования и монтажа предусматривается двукратное превышение проектной мощности электроснабжения над фактическим потреблением.

«Важно довести объемы строительства социальных объектов до уровня ввода жилья»

Существенный блок выступления Минниханова был посвящен социальным объектам. Он вернулся к словам Путина про увеличения жилья на 630 млн кв. м к 2030 году.

— При этом, на этот объем жилья пока запланировано строительство 150 школ и детских садов. Действующая процентная ставка не позволяет инвесторам строить социальные объекты даже в тех субъектах, где ранее они это делали. Несмотря на текущее снижение объемов ввода жилья на 18%, запланированного количества социальных объектов, недостаточно — важно довести объемы строительства социальных объектов в рамках национальных проектов до уровня ввода жилья, установленного федеральным центром, — заявил раис Татарстана.

Он призвал пересмотреть нормативы строительства и доступности социальной инфраструктуры, исходя из числа зарегистрированных проживающих людей, а не только объемов вводимых квадратных метров. «Так, при сдаче в эксплуатацию жилых комплексов требуется строительство отдельно стоящих паркингов. Предлагаем разрешить отсрочку их строительства с учетом уровня заселения домов для снижения нагрузки на застройщика. Количество зарегистрированных жителей первые годы несоизмеримо введенному количеству машиномест в паркингах». — отметил Рустам Минниханов.

Еще одно предложение — разрешить субъектам устанавливать возможность нормативного регулирования доступности социальных объектов с учетом фактически зарегистрированных жителей и их транспортной доступности.

Минниханов обратил внимание на недостающее финансирование модернизации коммунальной инфраструктуры

Не обошлось без вечного вопроса про финансирование модернизации коммунальной инфраструктуры

— На ее реализацию предусматривается только 169 млрд рублей федеральных средств на три года. При этом в рамках вашего послания было поручено направить на программу не менее 150 млрд рублей ежегодно. Мы бы просили предусмотреть в бюджете на 2026—2027 годы ежегодное финансирование в указанном размере, так как обеспечить недостающий объем финансирования за счет роста тарифов для потребителей достаточно сложно, — заметил Рустам Минниханов.

В то же время для увеличения финансирования поступает предложение о внесении изменений в действующее законодательство по выделению инвестиционной составляющей при установлении тарифа в сфере тепла, водоснабжения и водоотведения, введению инвестиционной надбавки из-под действия индекса платы граждан, а также регулирование его размеров и обеспечение целевого использования данных средств. «При этом решение данного вопроса необходимо увязывать с усилением и персонализацией мер поддержки граждан на оплату жилищно-коммунальных услуг», — заметил Минниханов.

Он заявил о необходимости ввести институт квалифицированного госзаказчика для контроля «каждого бюджетного рубля» в рамках федерального проекта по модернизации коммунальной инфраструктуры.

— Также нужно проводить анализ стоимости материалов и работ при реализации инвестиционных программ регулируемыми организациями, — сообщил раис Татарстана и предложил поручить эту работу Федеральной антимонопольной службе.

Для эффективной эксплуатации построенных за счет бюджетных средств объектов водоснабжения и водоотведения предлагается разрешить их передачу в качестве взноса в уставный капитал акционерных обществ. «При этом контрольный пакет этих акций должен принадлежать государству или муниципальным властям. Также просим разрешить передачу коммунальных объектов населенных пунктов численностью до 200 тыс. по договорам аренды без последующей передачи объекта в концессию. В арендную плату предлагаем включить только расходы, учитываемые в тарифе. Данное предложение внесли 29 регионов», — заявил Минниханов.

Руководство ТСЖ и ЖСК предлагают привлекать к административной ответственности по аналогии с УК

Ряд предложений касался управления жилищным фондом:

• Установить единые требования по лицензированию к руководству ТСЖ и ЖСК и привлечению их к административной ответственности по аналогии с управляющими компаниями, применяя вместо штрафов дисквалификации или лишение лицензии.
• Определить единую методологическую базу установления жилищных тарифов для каждого типа многоквартирных домов. Данное предложение внесли 25 регионов.
• Для избежания увеличения платы за жилищные услуги предлагаем сохранить действовавший до 1 января текущего года порядок упрощенной системы налогообложения для деятельности по содержанию общего имущества многоквартирных домов. Данное предложение внесли 25 регионов.
• Установить требования о расходовании средств со спецсчетов по аналогии с порядком финансирования капремонта домов региональным операторам.
• Предусмотреть обязательное восстановление средств собственников, которые были потрачены нецелевым образом при возвращении их со спецсчетов к региональному оператору.

В конце доклада Рустам Минниханов попросил Владимира Путина дать поручение по включению протокола заседания президиума данных вопросов для дальнейшей проработки и внесения предложений по их решению.

— Рустам Нургалиевич, спасибо за такой обстоятельный доклад. Чувствуется, что реально поработали над всем комплексом вопросов, — со смехом сказал Владимир Путин. — А они непростые и требует особого внимания со стороны правительства и в некоторых аспектах — со стороны Центрального банка. Обязательно надо будет их проработать. Спасибо, что подошли к этому очень серьезно, — поблагодарил президент России.