«Сегодня невыгодно заниматься бизнесом в загородной недвижимости»

Спрос падает с конца 2014 года

Анастасия Гизатова, директор АН «Счастливый дом», отмечает, что сейчас, несмотря на общую стагнацию на рынке, загородная недвижимость пользуется большой популярностью: «Спрос по сравнению с прошлым годом повысился примерно на 30 %. В работе с ЖК «Голубое озеро» нам даже пришлось усиливать кадры, так как очень много клиентов желают ознакомиться с объектом».

Айрат Хабибуллин, директор АН «Домус», в целом согласен с ней: «На коттеджные поселки сейчас спрос уже постепенно снижается, так как самую большую активность покупатели, как правило, проявляют весной. Именно в этот период заключается большее количество сделок по загородной недвижимости. Весной участки стоят дешевле, а ближе к лету стоимость, наряду с повышающимся спросом, начинает возрастать. К лету остаются уже более дорогие участки».

А вот Андрей Савельев, директор АН «НЛБ-Недвижимость» и президент НП «Гильдия риелторов РТ» (фото на постере), не так оптимистичен: «Спрос на загородное жилье как в конце 2014 — начале 2015 года начал падать, так и падает на сегодняшний день. Сейчас отношения спроса к предложению примерно 1:10. При этом сильнее всего снижение спроса сказалось на сегменте централизованных коттеджных поселков. Отдельные загородные дома, продаваемые физическими лицами, более популярны. Это, наверное, связано с тем, что жители нашего города любят большую индивидуальность и не хотят быть ограниченными какими-то рамками. Все-таки в централизованных коттеджных поселках могут быть некоторые ограничения по материалам, проектам домов и прочее».

Согласен с мнением о значительном снижении спроса Валерий Абсалямов, директор ЦДН «Валери». По его словам, в этом году спрос на коттеджные поселки практически нулевой: «Если и в прошлом году спрос был на сниженном уровне, то сейчас дела обстоят еще хуже. Это, естественно, связано с кризисными явлениями. Сильное снижение спроса вылилось в создание дополнительных акций от девелоперов. Организуются акционные предложения, делаются скидки, но застройщики не могут сильно снизить цены, так как у них есть свои расходы — никто не будет работать в убыток».

«3-4 года назад покупатели чаще всего искали земли площадью 10–20 соток, сейчас же просят всего лишь 4–6 соток. В основном клиенты ориентируются на сумму до 500000 рублей», — говорит Леонид Авилов.

Леонид Авилов, генеральный директор АН «Аляска», говорит о существенном падении рынка загородной недвижимости и отмечает, что сейчас покупатели присматриваются к участкам меньшей площади, чем раньше: «3-4 года назад покупатели чаще всего искали земли площадью 10–20 соток, сейчас же просят всего лишь 4–6 соток. В основном клиенты ориентируются на сумму до 500000 рублей: кто-то пользуется деньгами с продажи недвижимости — к примеру, гаража; кто-то использует материнский капитал; кто-то берет ипотеку. Сейчас доходы населения сильно снизились, покупки на крупную сумму стараются не делать. Более того, покупатели теперь уделяют выбору участка больше времени, вплоть до года. При этом они стараются максимально использовать услуги риелтора: много раз смотрят объекты, сначала выражают положительные эмоции о том, что участок понравился, но потом просто продолжают дальше искать. Бывает так, что продавцы в начале прибегают к помощи риелтора, а когда объект раскручивается благодаря рекламе, покупатели сами выходят на связь с продавцами. Таким образом, объем продаж уменьшился примерно на 40%; уменьшилась площадь участков, запрашиваемых клиентами; люди пытаются сами продавать недвижимость. Кризис 2008 года пошатнул ситуацию на рынке загородной недвижимости, а 2014 год — «добил».

Часто проблема заключается в том, что физические лица, продающие участки, зацикливаются на одной сумме, которая им необходима. При этом они не понимают, что недвижимость, которую они хотят продать, уже не стоит таких денег. Люди нереально относятся к ценам», — говорит он.

Земля отдельно, дом отдельно

Анастасия Гизатова, директор АН «Счастливый дом», говорит, что сейчас наибольшим спросом пользуется загородная недвижимость не формата «дача», а недвижимость, которую можно использовать как полноценный жилой дом: «Мы занимаемся загородной недвижимостью, которая является альтернативой квартире, а не просто дачным вариантом. На такой вид загородного жилья сейчас наибольший спрос. Люди предпочитают брать либо просто участки, либо участки с подрядом, либо земли с уже построенными домами от застройщиков. Ценовой диапазон для таких предложений — от 4 до 7 млн рублей. В среднем площадь таких домов — около 100 квадратных метров».

Валерий Абсалямов, директор ЦДН «Валери», отмечает, что люди сейчас предпочитают строить дома самостоятельно, а не покупать готовые: «К покупке земли в коттеджном поселке разные покупатели подходят по-разному: кто-то предпочитает купить только землю и сам дом построить, кому-то удобен вариант покупки земли с возможностью возведения дома от девелопера. Сейчас больший уклон идет к выбору первого варианта. Во-первых, дом будет строиться по проекту собственника, с учетом всех его пожеланий. Во-вторых, на сегодняшний день на рынке много строительных бригад, оставшихся без работы в связи со снижением объемов строительства. Они сейчас сильно демпингуют, и, соответственно, для покупателей земли будет выгоднее строить дом самому, наняв такие бригады».

Валерий Абсалямов: «К покупке земли в коттеджном поселке покупатели подходят по-разному: кто-то предпочитает купить землю и сам дом построить, кому-то удобен вариант покупки земли с возможностью возведения дома от девелопера».

Говорит о предпочтениях по самостоятельному строительству и Андрей Савельев, директор АН «НЛБ-Недвижимость» и президент НП «Гильдия риелторов РТ»: «Сейчас мы наблюдаем такую тенденцию, когда люди больше предпочитают строить дома самостоятельно либо наняв бригаду, а не купить готовый дом от застройщика. Что касается цен, цена на централизованные коттеджные поселки не изменилась, а вот цены на отдельные коттеджи, продаваемые физическими лицами, упала».

«Сегодня не выгодно заниматься этим бизнесом»

Говоря о перспективах, Савельев достаточно оптимистичен: «Думаю, что в дальнейшем спрос на коттеджные поселки не будет падать, а будет только расти. Другой вопрос, когда это произойдет. Я думаю, на сегодняшний день мы находимся на самом дне кризиса, и, по моим прогнозам, спрос и цены пойдут вверх в конце этого сезона, ближе к сентябрю».

Не заметил резкого снижения цен и Айрат Хабибуллин, директор АН «Домус»: «Я думаю, стоимость недвижимости в коттеджных поселках осталась на прежнем уровне. В нынешней ситуации, я думаю, поднимать цены бесполезно», — говорит он.

Более пессимистично настроена Рушания Бильгильдеева, председатель совета РО партии «Справедливая Россия» в РТ, учредитель агентства недвижимости «Пассаж»: «Предложений по коттеджным поселкам на рынке сегодня очень много. Есть варианты и на близлежащих территориях, и на отдалении от Казани. В связи с экономическим кризисом, спрос на коттеджные поселки очень заметно упал — падение, думаю, было в два-три раза. Цены остались примерно на том же уровне, ведь для многих приобретение такой недвижимости в условиях снижения курса рубля служит средством сохранения сбережений.

Я считаю, что сегодня данный бизнес нерентабельный и очень сильно упал, перейдя все границы уровня безубыточности. Если не будет никаких мер по поддержке населения, если не остановить рост цен и тарифов, то ситуация будет только продолжаться. Уровень конкуренции очень высокий на этом рынке. Сегодня невыгодно заниматься этим бизнесом.

В кризисные времена в первую очередь падает рынок недвижимости, и восстанавливается он позже всех. Снижение продаж на рынке недвижимости началось уже с конца 2013 года, поэтому в ближайшие 2-3 года начинающим предпринимателям вкладываться в развитие данного направления бизнеса я бы не рекомендовала».

«Предложений по коттеджным поселкам на рынке сегодня очень много. Есть варианты и на близлежащих территориях, и на отдалении от Казани. В связи с экономическим кризисом спрос на коттеджные поселки заметно упал», — констатирует Рушания Бильгильдеева.

Цены пошли вниз на участки, а поселки с водоемами —вверх

Однако, по мнению Леонида Авилова, генерального директора АН «Аляска», не все так однозначно: «Снижение цен на пригородные участки вокруг Казани можно объяснить тем, что у людей сейчас стало меньше денег. В 2007 году покупатели, образно говоря, «дрались» за участки. В то время даже студенты брали кредиты. Сейчас же, в связи с кризисом, введением санкций, ставки на кредиты сильно выросли, людям просто не на что покупать земли.

В то же время есть и поселки, в которых стоимость земли за последний год повысилась. Причиной этому является близость водоемов. Ведь люди, как правило, покупают землю с перспективой ее дальнейшего использования своими потомками. К примеру, когда клиенты приезжают смотреть участки во Введенской Слободе и видят пейзажи Свияжского залива, то они буквально теряют рассудок.

Есть еще один фактор, влияющий на стоимость земли — это наличие известных, влиятельных соседей. Там, где приобретает участок высокопоставленный чиновник, стоимость земли начинает излишне подниматься. Такое наблюдалось, к примеру, в Боровом Матюшино и Вороновке.

Если говорить о новых коттеджных поселках, то в них интенсивность продаж зависит от того, насколько поселок благоустроен и насколько застроен, обеспечен сетями. Купить участок в незастроенном месте решаются только самые смелые, и то при этом покупают только при самой заниженной цене.

В дальнейшем, думаю, участки, находящиеся в благоустроенных поселках, вне зависимости от кризиса, будут все же покупаться. В новых же поселках люди все-таки покупают недвижимость с опаской».

А у Семина все цветет

А вот Андрей Генсен, директор Департамента по развитию территорий ЗАО «УК «АС Менеджмент» (ИГК ASG), даже заметил определенный рост спроса на загородную недвижимость: «В 2016 году спрос на недвижимость, в том числе земельные участки, приходит в равновесное положение. В течение 2015 года фиксировалось постепенное, постоянное снижение спроса; в первом квартале 2016 года этот тренд продолжился, но второй квартал уже показывает определенную стабильность и ощутимый рост. Рост спроса больше связан с сезонным фактором, но и состояние рынка стабилизируется. Нельзя сказать, что экономическая ситуация способствует развитию рынка — подъема нет. Однако те, кто был в ожидании снижения цен на недвижимость, уже начинают реализацию своих планов. Формируется понимание того, что резкого падения уже не будет, и нужно определяться с вложениями и планами на дальнейшую жизнь.

Те изменения стоимости, которые произошли на рынке земли в период 2014–2016 гг., в целом отражают общее состояние рынка недвижимости: рост цен, который в более ранних периодах составлял 20–30% в год, снизился до 5–15%, а в некоторых случаях и вовсе остановился. Однако и ощутимого падения стоимости также не произошло. Цифры, которые фиксируются рыночными агентами, — это скидки в виде акций и специальных предложений на уровне 5–10%, это нормальные показатели и на стабильном рынке. Такая ситуация логична: себестоимость объектов недвижимости далеко не такая низкая, как может показаться. На фоне роста цен себестоимость выросла, а покупательская способность сохранилась пока на текущем уровне.

Общая экономическая ситуация, на наш взгляд, начнет показывать положительную динамику в четвертом квартале 2016 года — в начале 2017 года. В 2017 году мы планируем вывод на рынок 5 проектов в Лаишевском, Высокогорском, Верхнеуслонском районах, активное развитие проектов в границах Казани».

«В течение 2015 года фиксировалось постепенное постоянное снижение спроса; в первом квартале 2016 года этот тренд продолжился, но второй квартал уже показывает определенную стабильность и ощутимый рост», — отмечает Андрей Генсен.

Неудобный Верхнеуслонский и популярный Лаишевский район

Как показал опрос представителей рынка, наиболее популярные направления среди жителей Казани — поблизости от города: находящийся около Волги и Камы Лаишевский район, а также Зеленодольский район. А вот Пестречинский и Верхнеуслонский районы недооценены.

По словам Анастасии Гизатовой, директора АН «Счастливый дом», «наиболее популярны коттеджные поселки в Лаишевском направлении. Направлением со скрытым большим потенциалом является Пестречинский район. Эта территория в свое время была недооценена девелоперами, но сейчас ее развитие будет набирать обороты. Верхнеуслонское направление проигрывает загруженностью автотрассы М7 — многие клиенты данный район не рассматривают. Сейчас многие люди увеличивают радиус отдаленности своих загородных домов (используемых не для постоянного проживания) от Казани, но при этом выбирают направления Лаишево, Высокой Горы, но не Верхнего Услона».

Согласен с ней и Андрей Савельев, директор АН «НЛБ-Недвижимость», президент НП «Гильдия риелторов РТ»: «На первом месте по популярности среди коттеджных поселков стоят проекты, возводимые в Лаишевском районе, следом идут Зеленодольский и Высокогорский районы, на третьем месте Пестречинское направление. Верхнеуслонское направление тоже можно рассматривать, что эта территория все-таки сильнее удалена от Казани, там и централизованные поселки мало развиты. Жить в Верхнем Услоне, а работать в Казани будет проблематично, поэтому многие рассматривают это направление больше для отдыха и строительства дач».

Примерно те же районы называет и Айрат Хабибуллин, директор АН «Домус»: «Наибольшей популярностью у покупателей пользуются коттеджные поселки, находящиеся в Лаишевском, Пестречинском районах. Верхнеуслонский район не удобен для покупателей транспортной доступностью, постоянными пробками. Коттеджные поселки, находящиеся здесь, не обладают высокой ликвидностью. Высокогорский район пользуется большим спросом, чем Верхнеуслонский: здесь участки более ликвидны. Однако в этом направлении ликвидность участков разнится в зависимости от того, в какой именно части района находится коттеджный поселок. Большей популярностью пользуются коттеджные поселки Высокогорского района, находящиеся со стороны Дербышек, меньшей — со стороны Авиастроительного района. Покупатели, как правило, приобретают землю ближе к своему дому, поэтому коттеджные поселки в Высокогорском районе со стороны Авиастроительного района в большей части покупаются жителями Авиастроительного района. Доходы жителей Авиастроительного района чуть ниже, соответственно, и участки обладают меньшей ликвидностью и ценой».

Андрей Генсен, директор Департамента по развитию территорий ЗАО «УК «АС Менеджмент» (ИГК ASG), отмечает спрос в Высокогорском районе: «Структура спроса существенно не изменилась, также пользуются популярностью земельные участки в черте города, участки в Лаишевском и Зеленодольском направлениях, Высокогорском районе. Изменился спрос в ценовых сегментах, идет существенное смещение в сторону эконом-класса, покупатели не стремятся платить лишнего за дополнительную инфраструктуру, ориентируются в основном на базовые составляющие: местоположение, инженерные сети.

На сегодняшний день наша компания реализует 17 проектов индивидуального жилищного строительства, проекты находятся в разных стадиях проработки, часть уже реализуется на рынке, часть — на проектной стадии, где-то ведется строительство инфраструктуры. На каждом этапе реализации проекта происходит изменение стоимости земли: это не имеет отношения в целом к рынку, а обусловлено улучшением участков по мере освоения. Это — объективный рост, который никуда не исчез. Многие покупатели приобретают участки на ранних стадиях, рассчитывая на существенную экономию и планируя начать строительство через 2-3 года.

Большая часть наших проектов расположена в черте города, прилегает к существующим популярным поселкам — Салмачи, Вознесение, Алтан, Нагорный, Чебакса, Константиновка. На начальном этапе реализации проектов стоимость участков практически в два раза ниже стоимости земли на территории самих поселков, то есть потенциал роста стоимости на 50–100% обусловлен только развитием проектов и не зависит от рыночной ситуации в целом.

Наибольшей популярностью из числа наших проектов в 2015-2016 гг. пользовались участки в поселке Каймары Высокогорского района: здесь хорошая природа, пять километров от города и невысокая стоимость — практически эталон формата, который востребован в условиях нестабильного рынка».

«Направлением со скрытым большим потенциалом является Пестречинский район. Эта территория в свое время была недооценена девелоперами, но сейчас ее развитие будет набирать обороты», — считает Анастасия Гизатова.

Леонид Авилов, генеральный директор АН «Аляска», считает, что основной критерий не направление, а удаленность: «Наиболее привлекательными являются участки, находящиеся в Лаишевском, Верхнеуслонском, Зеленодольском районах. Основные критерии для покупателей — это близость к воде, лесу, наличие всех коммуникационных сетей, расстояние до города до 30 км. Если же поселок располагается дальше, то покупать такой участок нецелесообразно, так как при езде на работу у покупателей будут большие расходы на топливо. А покупать такой участок по дорогой цене только для летнего проживания нерентабельно. В данном случае лучше купить участок в каком-либо садовом обществе».

«Воздержитесь от покупок домов в поселках без инфраструктуры»

Анастасия Гизатова, директора АН «Счастливый дом», говоря о достоинствах покупки готового дома в коттеджном поселке, отмечает, в первую очередь, моменты инфраструктуры: «Преимуществами коттеджных поселков является то, что в них предусмотрены организационные моменты: охрана, освещение и прочее, — есть своя концепция, есть услуги по строительству домов застройщиком, при этом дом будет на гарантии. Если человек приобретает дом у физического лица, то скрытые недостатки необходимо будет доказывать, при этом могут возникнуть сложности в исполнительном производстве по устранению таких недостатков.

Основной проблемой коттеджных поселков является то, что застройщики могут снижать цену и «заманить» ею покупателей, но после не выполнить своих обязательств по обеспечению дорог и коммуникаций. Поселки, которые продаются с домами, построенными застройщиком, выглядят более «живыми». Следует выбирать поселки, в которых уже есть коммуникации, построенные дома, есть названия улиц. От выбора поселков, в которых ничего из этого нет, а только планируется — следует воздержаться. Если вы уже выбрали такой поселок, необходимо осознавать определенный риск и понимать, что в дальнейшем могут возникнуть дополнительные расходы».

Уделяет особое внимание вопросу коммуникаций и Айрат Хабибуллин, директор АН «Домус»: «При развитии коттеджных поселков девелоперам приходится сталкиваться со сложностями в организационных моментах: получение технических условий, согласование документов и прочее. Все это длится довольно долгое время, что откладывает старт продаж земель в коттеджном поселке.

Сейчас коттеджных поселков достаточно много. Следует отметить, что приобретение земли в строящемся коттеджном поселке сопровождается и некоторыми рисками. Сейчас многие люди используют покупку земли как инвестиционный инструмент: некоторые перепродают, некоторые покупают для себя, но строить дом начинают позже. В таком случае возникает опасность того, что человек, купивший землю и сразу приступивший к строительству, будет жить на «вечной стройке». Если застройщик планирует проводить коммуникации на территории коттеджного поселка за счет будущих жителей, в этом случае появления инженерных сетей на участке придется ждать долго. В таких случаях покупатели нередко сами занимаются проведением коммуникаций».