Российские застройщики предложили копить на жилье с помощью государства
Сработает ли в Татарстане госпрограмма жилищных накопительных сертификатов или строительных сберкасс
Российские девелоперы выступили с инициативой, которая, по замыслу, должна спасти всех участников рынка жилья: и «затоваривающуюся» на фоне падения продаж строительную отрасль, и тех, кто нуждается в решении квартирного вопроса, но не может его себе позволить в условиях недоступной рыночной ипотеки. По мнению застройщиков, решить проблему можно, приняв государственную программу жилищных накопительных сертификатов. О предлагаемой новой схеме накопления первоначального взноса на ипотеку, ее жизнеспособности и альтернативах — в материале «Реального времени».
Государство всем поможет?
Российские девелоперы предложили государству поддержать строительную отрасль, которая начала проседать в условиях замедления продаж и роста ипотечных ставок. Авторы инициативы считают, что в ситуации, когда нуждающиеся в жилье семьи не могут ни накопить сумму, достаточную для первоначального взноса, ни взять ипотечный кредит под неподъемные проценты, решением проблемы может стать государственная программа жилищных накопительных сертификатов (ЖНС).
При этом никто не предлагает искать пути снижения стоимости ипотеки и самого жилья. Весь расчет на то, что с помощью государства граждане заработают недостающие суммы на относительно безопасных инвестициях.
Предполагается, что деньги участников программы должны будут поступать на специальный счет в банке и переходить в управление государства, которое инвестирует их в облигации федерального займа или другие низкорисковые ценные бумаги, которые гарантируются правительством РФ, и в течение нескольких лет у участников сформируется сумма достаточная для первоначального взноса по ипотеке. По мнению авторов идеи, надбавка со стороны государства может в этом случае составить до 30% годовых, а накопившие таким образом на первоначальный взнос участники программы смогут купить жилье в ипотеку по льготной ставке.
— Только она сегодня по карману большинству покупателей, — считает Азизов. — Стандартными программами с рыночной ставкой от 25% пользуется лишь 1% наших клиентов, а семейной ипотекой — 51%.
ДОМ.РФ: «Растут риски снижения запусков новых проектов»
Тревога девелоперов обоснована: согласно последним опубликованным «ДОМ.РФ» прогнозам, в III квартале 2024 года выдача ипотеки сократилась на 36% ко II кварталу в количественном выражении и на 39% в денежном. Ипотечное кредитование по льготным программам также замедлилось из-за модификации их условий, в частности из-за увеличения первоначального взноса: льготных ипотечных кредитов было выдано в 2,5 раза меньше, чем во II квартале. По прогнозу «ДОМ.РФ», ипотечное кредитование останется на низком уровне до конца года, а в первом полугодии 2025-го выдача ипотеки снизится на треть к уровню рекордного 2023-го.
При этом застройщики не сбавили темпы запусков новых проектов, и портфель строящегося жилья в России достиг максимального уровня за последние 5 лет — 117,8 млн кв. м на 1 октября 2024 г. (с приростом 3% в III квартале и 11% с начала года), сообщает «ДОМ.РФ». Но продажи новостроек после завершения программы «Льготной ипотеки» сократились на 20% к среднему уровню за первое полугодие, а доля ипотечных сделок снизилась до 72% (на 28% за квартал).
— Высокая распроданность строящихся домов с вводом в 2025 году позволяет девелоперам завершить строительство без переноса сроков, — считает «ДОМ.РФ». — Однако в условиях сохранения высоких ставок и низкого спроса в 2025 году растут риски снижения запусков новых проектов в 2025—2026 годах и ввода жилья после 2027 года.
«Мы должны искать варианты»
Предложение о госпрограмме жилищных накопительных сертификатов нужно детально изучить, считает депутат Государственной думы, член думского Комитета по бюджету и налогам Айрат Фаррахов.
Он сообщил «Реальному времени», что в сентябре в Госдуму внесен законопроект «О строительных сберегательных кассах»», в котором предлагается нечто подобное. И напомнил, что строительные сберегательные кассы позволили в ряде развитых стран существенно сдвинуть решение проблемы с мертвой точки.
Айрат Фаррахов добавил, что авторы законопроекта о строительных сберегательных кассах обратились к Вячеславу Володину с предложением о создании рабочей группы, чтобы он был доработан и принят.
«Оценить эффективность сегодня сложно»
Девелопер пояснил «Реальному времени», что предложение ввести ЖНС выглядит неплохо, но, добавил он, кроме идеи, нужны хотя бы предварительные расчеты. Готовность его компании участвовать в таком проекте зависит от того, насколько экономика жилищных накопительных сертификатов будет близка к ее финансовым моделям:
— Пока остается много неизвестных и сложно что-то соотнести. Нередко бывает, что блестящая идея загибается на уровне двух-трех манипуляций с калькулятором. Не секрет, что низкорисковые ценные бумаги — это далеко не самые маржинальные, поэтому при стабилизации ключевой ставки динамика накопления, скорее всего, будет сравнима с базовыми банковскими вкладами. Оценить эффективность сегодня сложно, много вопросов, в том числе предполагается участие некой льготной ипотечной ставки. Каким образом и за чей счет она будет гарантирована?
«Люди не готовы отдавать деньги государству»
Сафин подчеркнул, что судит по своим клиентам, которые хотят приобретать жилье «здесь и сейчас». Они либо самостоятельно копят на нужную квартиру, либо покупают какой-то ликвидный промежуточный вариант недвижимости, который потом перепродадут, чтобы купить нужный:
— При этом деньги остаются у них, а вот отдавать государству в надежде, что в будущем что-то будет, они не готовы.
Эксперт также допускает, что потенциальные участники программы предпочтут не вкладываться в ЖНС на не вполне понятных условиях и с неясными перспективами, а подождать, пока сбудутся прогнозы Центробанка, обещающего в 2027 году падение ключевой ставки:
— Если государство говорит, что через три года все будет хорошо, зачем куда-то вкладываться? То есть, в принципе, если сейчас ставка на вторичном рынке вернется, допустим к 13 процентам, люди побегут покупать с радостью, 13 всех устроит. А сертификаты с длинным горизонтальным планированием им будут неинтересны.
«А почему вы не можете скинуть цену?»
По мнению Рустема Сафина, сценарий, подобный предлагаемому сценарию ЖНС, мог бы сработать — но только в советское время, когда был дефицит недвижимости. А сейчас, когда предложение значительно превышает спрос, говорит он, клиент хочет и вправе выбирать жилье, метраж, район и прочее. Сейчас этот инструмент представляется ему неэффективным, особенно когда свежа в памяти пенсионная реформа с накопительной пенсией, которую пообещали, а потом заморозили.
Еще Сафин выразил недоумение по поводу попыток использовать государство там, где все можно решить рыночными инструментами. Он напомнил, что, например, в Москве застройщики уже предлагают рассрочку на покупку жилья в сданных домах, тогда как в Казани — только до сдачи дома:
— Они дают рассрочки за счет своей маржи — молодцы! То есть, раз вам нужно продать, предлагайте, конкурируйте! А предлагать такие инструменты, как ЖНС сейчас неправильно. Нужно начать с себя и понять, а почему вы не можете скинуть цену?
Подписывайтесь на телеграм-канал, группу «ВКонтакте» и страницу в «Одноклассниках» «Реального времени». Ежедневные видео на Rutube, «Дзене» и Youtube.