«Рынок берет паузу на 4—5 месяцев»: высокая ключевая ставка «подморозит» вторичный рынок жилья
Банк России продолжает охлаждать российский рынок жилья — после отмены в июле массовой льготной ипотеки регулятор повысил и ключевую ставку сразу на два процентных пункта — до 18% годовых. Это делает рыночную ипотеку практически недоступной для большинства россиян. В первом полугодии 2024 года цены на вторичном рынке России практически не росли, и сейчас появляются все предпосылки для их коррекции вниз. Ждать ли обвала цен на «вторичке» — в обзоре аналитической службы «Реального времени».
Российская экономика перегрета как никогда
В минувшую пятницу совет директоров Банка России принял решение повысить ключевую ставку сразу на 200 б. п., до 18% годовых. Инфляция ускорилась и складывается существенно выше апрельского прогноза Банка России. Рост внутреннего спроса продолжает значительно опережать возможности расширения предложения товаров и услуг. Для того чтобы инфляция вновь начала снижаться, требуется дополнительное ужесточение денежно-кредитной политики, а для возвращения инфляции к цели — существенно более жесткие денежно-кредитные условия, чем предполагалось ранее, объяснили в Банке России.
Показатель базовой инфляции с поправкой на сезонность в II квартале 2024 года возрос в среднем до 9,2% в пересчете на год после 6,8% в предыдущем квартале. Годовая инфляция увеличилась с 8,6% в июне до 9%, по оценке на 22 июля. Этот рост отражает в том числе индексацию с 1 июля тарифов на коммунальные услуги. Инфляционные ожидания населения и участников финансового рынка продолжили расти. Ценовые ожидания предприятий в целом не изменились, но оставались высокими, говорится в сообщении Банка России.
Оперативные индикаторы в II квартале 2024 года указывают на то, что российская экономика продолжает расти быстрыми темпами. Потребительская активность остается высокой на фоне существенного роста доходов населения и уверенных потребительских настроений. Дефицит трудовых ресурсов продолжает нарастать. В этих условиях рост внутреннего спроса не приводит к соразмерному расширению предложения товаров и услуг, а в большей степени увеличивает издержки компаний и, как следствие, усиливает инфляционное давление.
Спрос на ипотеку начал сокращаться в июле
В первую очередь повышение ключевой ставки ударит по кредитованию и сделает рыночную ипотеку еще менее доступной для граждан. Если при ключевой ставке в 16% по обычной рыночной ипотеке ставки в банках начинались от 18% годовых, а иногда превышали 20%, то при ключевой ставке в 18% минимальные ипотечные ставки будут не менее 20%, а многие банки поднимут ставки до 22—23%.
Подобная ситуация уже была в конце февраля 2022 года, когда регулятор на внеплановом заседании поднял ключевую ставку с 9,5% годовых до рекордных за всю историю рынка 20%. Это привело к росту ставок по ипотечным кредитам до 22—25% годовых, рыночная ипотека стала недоступной для большинства потенциальных заемщиков, и выдача кредитов практически прекратилась.
Между тем спрос на ипотеку уже заметно сократился после сворачивания безадресных льготных программ, заявила глава Банка России Эльвира Набиуллина на пресс-конференции по итогам заседания совета директоров.
В июне был отмечен всплеск спроса на жилищные кредиты, но эти данные не показательны, подчеркнула глава ЦБ. Она объяснила, что на июнь пришелся пик заявок, так как многие заемщики стремились «запрыгнуть в последний вагон» перед завершением массовой льготной ипотеки. В июле спрос на ипотечные кредиты заметно снизился. В первые две недели июля рынок фактически встал на паузу, так как не были утверждены условия обновленной семейной ипотеки.
По словам Набиуллиной, и завышенные темпы выдачи ипотеки в июне, и заниженные темпы кредитования в июле не показательны. Более точные выводы о динамике ипотечного рынка можно будет сделать после исчерпания временных эффектов — к концу третьего квартала.
Глава ЦБ РФ напомнила, что Центробанк сохранил прогноз роста ипотеки на 2024 год на уровне 7—12%. Ипотечный портфель банков продолжит расти, но более умеренными и сбалансированными темпами. Это позволит избежать перегрева на жилищном рынке.
Цены на «вторичку» перешли к стагнации еще в начале 2024 года
За I полугодие 2024 года, по данным «ЦИАН.Аналитики», средняя стоимость 1 кв. м в предложении на вторичном рынке в среднем по анализируемым локациям в России увеличилась лишь на 3,7%. Для шести месяцев это очень скромный рост. Последние три месяца цены практически не менялись. Ежемесячный прирост составлял 0,2—0,5%, тогда как в I квартале этого года он был равен 0,7—1,2%, а в II полугодии 2023-го — 1—1,9%.
На рынке есть предпосылки для коррекции цен вниз: сокращение спроса относительно второго полугодия 2023 года и заградительно высокие ставки по ипотеке, считают аналитики ЦИАН.
Однако пока продавцы заняли выжидающую позицию и не готовы заметно снижать цены. К тому же рынок уже адаптировался к новой реальности: количество сделок с февраля по апрель увеличивалось.
Минимальные темпы роста зафиксированы в Санкт-Петербурге (+0,2%), Москве (+0,4%), Владивостоке (+0,4%) и Ленинградской области (+0,5%). Фактически в этих локациях цены за I полугодие 2024 года не изменились. В последние два–три месяца в Санкт-Петербурге, Московской и Ленинградской областях наметился разворот тренда на сокращение средних цен. Снижение минимальное, пока рост цен в первые месяцы года компенсировать не удалось.
Максимальный рост отмечен в Набережных Челнах (+9,2%), Красноярске (+8%), Махачкале (+7,9%), Барнауле (+7,5%). В Казани за полгода цены на «вторичке», по данным «ЦИАН.Аналитики», выросли на 3,6%.
Топ-10 городов с самыми дорогими квартирами на вторичном рынке в первом полугодии 2024 года
Локация | Средняя цена кв. м, тысяч рублей | Динамика за I полугодие 2024 года | |
1 | Москва | 337,2 | 0,4% |
2 | Санкт-Петербург | 217,8 | 0,2% |
3 | Владивосток | 180,6 | 0,4% |
4 | Казань | 176,9 | 3,6% |
5 | Севастополь | 173,6 | 6,4% |
6 | Московская область | 164.7 | 1,4% |
7 | Нижний Новгород | 149,5 | 6,8% |
8 | Краснодар | 135,4 | 5,0% |
9 | Ростов-на-Дону | 133,9 | 4,9% |
10 | Хабаровск | 133,6 | 3,7% |
По данным «ЦИАН.Аналитики»
Зависимость вторичного рынка от ипотеки не такая высокая, как рынка новостроек: здесь многие покупают за живые деньги, много альтернативных сделок, отмечают эксперты.
Именно поэтому ужесточение условий кредитования в первом полугодии 2024 года не привело к более резкому падению спроса. К тому же на вторичный рынок пришла часть спроса с рынка новостроек, где также ухудшились условия кредитования. «Вторичка» пока выигрывает за счет более низкого уровня цен.
Будет коррекция в 10% от рыночных цен
Высокая ключевая ставка, по его словам, связана с тем, что сегодня в России много денег. «Поэтому рынок недвижимости не обнулится. Денег много, и люди все равно будут покупать недвижимость, — считает он. — У нас в июле доля продаж «вторички» уже выросла с 40 до 55%, а новостройки сократились».
В среднем квадратный метр в Казани сегодня, по его оценкам, составляет 200 тысяч, Москва уже «пробила» 350 тысяч. «И я думаю, что Казани еще есть куда расти, — считает Марат Галлямов. — Казань — благоприятный регион, сюда едут из других городов России. Рынок очень подпитывается новыми жителями. А там, где есть спрос, цена как минимум будет стоять, а как максимум она всегда будет расти».
Галлямов считает, что, если у собственника квартиры продажа не горит, лучше несколько месяцев подождать и не продавать недвижимость до следующего года, пока не снизятся ставки по рыночной ипотеке. «Если сейчас у собственника хорошая (рыночная) цена, то у него купят квартиру либо за наличку, либо в ипотеку под 20% в надежде, что ставка снизится и кредит будет в итоге рефинансирован, — рассуждает он. — Падения цены на 20—30% не будет никогда. Денег много, и потребность в жилье у людей огромная».
— Когда у каждого из нас будет по две-три квартиры, тогда потребность снизится и может наступить коллапс. Сейчас это невозможно, поэтому будет коррекция в среднем до 10% от рыночных цен, а не от тех цен, которые человек сам себе в своем уме придумал и написал в объявлении, — говорит Галлямов. — 10% — это максимальная цена торга. А в следующем году, во втором-третьем кварталах, мы снова прогнозируем рост.
«Пессимистических прогнозов не будет. Рынок просто берет паузу на четыре-пять месяцев», — резюмирует Марат Галлямов.
«Те, кто уже влез в дорогую ипотеку, вынуждены будут скупить весь валидол в аптеках»
Руководитель агентства недвижимости «Счастливый дом» Анастасия Гизатова напомнила, что ставки по ипотеке на вторичном рынке были заградительными еще в конце 2023-го — начале 2024 года. «Уже тогда покупать недвижимость по таким ставкам было нецелесообразно, — считает она. — Более того, те, кто все-таки влез в ипотеку в конце 2023 года, сейчас видят, как их недвижимость дешевеет, и вынуждены платить дорогую ипотеку, потому что шансов рефинансировать ее, как им обещали, нет».
Также, по мнению Анастасии, не стоит сбрасывать со счетов людей, которые разместили средства на вкладах — их очень много: «Число вкладчиков растет, и эти деньги рано или поздно тоже окажутся на рынке недвижимости».
— Локально снижение возможно исходя из жизненного сценария продавца. Кто-то переезжает в другой регион, кто-то строит дом, и ему жизненно важно получить деньги здесь и сейчас. Такая группа есть, но она невелика, чтобы это оказало влияние на рынок в целом, — говорит эксперт.
По ее словам, никаких изменений на рынке после повышения ключевой ставки не ожидается:
— Но те, кто сидел в ипотеке и кредитах с надеждой на их дальнейшее рефинансирование, вынуждены будут скупить весь валидол в аптеках.