«Что мы будем делать с таким большим объемом однокомнатных квартир...»
Застройщики признаются, что падение цен на первичном рынке замаскировано скидками
За круглым столом, организованным ИД «Казанская недвижимость», собрались застройщики, руководители риелторских агентств и представители банковской сферы. Несмотря на то, что представители Росреестра порадовали статистикой, зафиксировав в I квартале увеличение сделок на первичном рынке на 21%, участники рынка уверены, что радоваться рано: застройщики откладывают свои проекты в долгий ящик и «урезают» площади квартир. К тому же желающих инвестировать в жилье становится все меньше — население хранит деньги в валюте или на депозитах. Корреспондент «Реального времени» побывал на мероприятии.
«Порядка 80% — доля ипотеки с господдержкой»
За I квартал 2016 года число сделок по купле-продаже выросло на 5,2% (в 2015 году — 33 209, в 2016 — 34 936). Напомним, что этот показатель, как правило, анализируется при оценке положения на вторичном рынке. Что касается первичного рынка, то его состояние измеряется количеством зарегистрированных договоров долевого участия. Отметим, что их число также увеличилось по отношению к прошлому году на 21%: 4 312 сделок в I квартале 2015 года против 3 292 сделок в 2016-ом. Такие данные озвучил замруководителя Управления Росреестра по РТ Артем Костин.
По его словам, общее число сделок по ипотеке в Татарстане в I квартале этого года выросло на 58%. «Возможно, это связано с какой-то стабилизацией в существующем на сегодняшний день кризисе. Возможно, это связано и с тем, что банковская сфера несколько активней работает». Добавим, что не последнюю роль сыграли и слухи об отмене ипотеки с господдержкой 1 марта, которые федеральный минстрой развеял только в феврале: боясь отмены госпрограммы, многие клиенты, откладывавшие покупку, поспешили за новой квартирой.
Данные, озвученные банкирами, подтвердили, что господдержка на сегодняшний день остается главным стимулятором первичного рынка. «Если говорить о первичной застройке, порядка 80% — доля ипотеки с господдержкой для программы первичной покупки жилья. Если говорить в целом, то она порядка 30%, потому что у нас очень высокая доля вторичного кредитования», — рассказал начальник управления по работе с партнерами ПАО «Сбербанк России». При этом государство пытается разработать и новые механизмы для поддержки рынка недвижимости. Представитель партии «Единая Россия» Дмитрий Кузнецов напомнил, что правительство РФ будет разрабатывать систему, по которой за каждого ребенка молодая семья будет получать вычет по ипотечному кредиту.
Возможен ли дисконт в 400 тысяч рублей?
Руководитель АН «Счастливый дом» Анастасия Гизатова провела небольшое исследование — соотнесла изменение цены кв. м на рынке Казани в 2015 году с изменением стоимости барреля нефти. «Поведение стоимости кв. м соответствует поведению стоимости барреля нефти. Если мы берем стоимость квартиры, переводим в долларовый эквивалент, то можно дать некий прогноз, то есть чем выше стоимость барреля нефти, тем, получается, возрастает стоимость кв. м. Соответственно, сейчас мы наблюдаем некую стагнацию на данном рынке».
Кроме того, Гизатова привела и некоторые другие любопытные тенденции: несмотря на то, что, согласно данным, формально стоимость кв. м на первичном рынке в среднем выросла на 16-20%, застройщики предоставляют скрытые скидки от 10 до 20%. Для этого застройщики совместно с дружественными банками разрабатывают программы, по которым ставка с господдержкой снижается в среднем до 7-9%. Анастасия Гизатова привела конкретный пример: при условии, что процентная ставка будет снижена хотя бы до 10%, а первоначальный взнос составит 20%, размер скидки составит 200-400 тысяч рублей в зависимости от срока кредитования.
Ее слова подтвердил и замдиректора ООО «Ак Барс Недвижимость» Олег Митюнин. Он рассказал, что размер дисконта действительно вырос: ранее скидки не превышали 1-3% и предоставлялись на неликвидные категории квартир. Что касается субсидирования ставок, Митюнин пояснил, что такой механизм увеличивает стоимость кв. м, но дает возможность снижать ежемесячные выплаты. Отсутствие первоначального взноса также ложится на увеличение стоимости квартиры.
«Я не знаю, что мы будем делать с таким большим объемом однокомнатных квартир по 25-28 кв. м»
«Деньги у населения есть, это однозначно. Но на сегодняшний день используется модель накопления, и эти денежные средства не идут ни в магазины, ни в недвижимость, по большей части они находятся на счетах или хранятся в валюте», — продолжил Олег Митюнин. На этом фоне сокращается размер инвестиций в недвижимость. По оценкам Митюнина, около 80% сделок на первичном рынке проходит по ипотеке. Понятно, что инвесторы вряд ли будут прибегать при покупке к ипотеке.
Еще один тренд на строительном рынке — отказ от ранее запланированных объектов и пересмотр текущих проектов. Кроме того, многие застройщики, чтобы не снижать стоимость кв. м, пошли на сокращение площади квартир в своих жилых комплексах. «Большинство проектов на сегодняшний день предполагает наличие малогабаритных квартир. Через пять лет или, во всяком случае, когда появится свет в конце тоннеля, я не знаю, что мы будем делать на рынке города Казани с таким большим объемом однокомнатных квартир по 25-28 кв. м, двухкомнатных квартир менее 40 кв. м», — констатировал Олег Митюнин. Он предупредил, что общая стоимость малогабаритной квартиры действительно может показаться доступной, однако, если провести простую математическую операцию и разделить ее на количество кв. м, окажется, что цена «квадрата» может достигать 75 тысяч рублей.
«Ни одно профессиональное агентство не позволит себе взять и с покупателя, и с продавца»
Андрей Савельев вернулся к проблеме необходимости введения лицензии для риелторской деятельности. Фото Романа Хасаева
Президент Гильдии риелторов РТ Андрей Савельев вернулся к проблеме, которую он поднимал уже неоднократно, — к необходимости введения лицензии для риелторской деятельности. По оценкам Савельева, к числу крупных можно отнести всего 5% всех работающих в Казани агентств недвижимости. Однако именно на них приходится 60% всего рынка и почти 90% размещаемой рекламы.
Около 30% — агентства среднего размера, в которых работает по 5-7 сотрудников. Примерно 40% составляют агентства, в которых по 1-2 работника, или индивидуальные предприниматели. Еще 25% — это риелторы, которые работают без регистрации ИП (так называемые маклеры). Как правило, это бывшие сотрудники агентств недвижимости, которые ушли в свободное плавание. Такие горе-риелторы редко проверяют квартиры перед продажей, в некоторых случаях их консультации и вовсе могут ограничиться тем, что они укажут, как пройти в Регпалату.
Тем не менее покупатели в попытке сэкономить часто предпочитают обращаться к таким подозрительным риелторам, нежели в проверенные агентства: если в среднем комиссия при продаже однокомнатной «хрущевки» или «сталинки» составляет 60-80 тысяч рублей, то такие агенты могут выставлять ценник в 30-40 тысяч рублей. «Хотя очень часто они называют 30-40, а на самом деле они 30-40 берут с покупателя и 30-40 берут с продавца, в результате у них получается больше. Ни одно профессиональное агентство недвижимости не позволит себе из этических соображений взять и с покупателя, и с продавца», — подытожил Савельев.