Кошки-мышки застройщиков с инвесторами: убыточные «Журавли» и доходная «Барселона»

А было ли повышение?

«Кто захочет покупать жилье у нас, зная, что через месяц оно подешевеет?» — справедливо замечают застройщики и продолжают повторять мантру о том, что квадратный метр с каждым месяцем будет только дорожать. Чтобы выяснить, так ли страшен рост, как его рисуют девелоперы, посчитаем, насколько изменилась средняя стоимость квадратного метра в жилых комплексах Казани к февралю 2016 года.

В качестве примера возьмем один из объектов крупной строительной компании «Сити строй» — ЖК по улице Проф. Камая. Здесь средняя цена квадратного метра в однокомнатной квартире (а именно эта категория считается наиболее ликвидной) в декабре составила 68,6 тысячи рублей. К февралю цифра действительно выросла, вот только рост оказался совсем уж небольшим — всего на 0,8%, до 69,2 тысячи рублей. Казалось бы, даже при таком темпе за год стоимость «квадрата» должна была вырасти хотя бы на 4-5%. Но читатель удивится, узнав, что жилье в том же комплексе в марте 2015 года стоило дороже — 69,6 тысячи рублей за кв. м. Примерно такая же картина наблюдается и по другим объектам «Сити строя». Например, в ЖК «Ласточкино гнездо» в феврале цена кв. м поднялась сразу на 4,5% (с 74 до 77,5 тысячи рублей), вот только это ненамного выше, чем в марте прошлого года (76 тысяч за кв. м).

Скажем больше — в аналогичной ситуации оказались почти все крупные застройщики: в начале года, по сравнению с декабрем прошлого года, стоимость квадратного метра в жилых комплексах столицы действительно выросла. Но при этом динамика цен за год оказалась незначительной: цена кв. м в самом массовом сегменте «комфорт» осталась практически на том же уровне, что и в марте 2015 года. С изменением стоимости кв. м в других жилых комплексах Казани читатель может ознакомиться по таблице, составленной на основе данных аналитической службы «Реального времени». Однако здесь сделаем небольшое примечание — речь идет о цене кв. м в однокомнатных квартирах. Нужно иметь в виду, что в «трешках» она будет ниже примерно на 18-20%.

Если гора не идет к Магомету

Если инвестор не идет к застройщику, застройщик найдет его сам, решили в компании «Унистрой» и запустили маркетинговую акцию под названием «Гарантированный доход 15%*». Она действует при 100-процентной оплате: при заключении договора цена снижается на 3%, а в случае его расторжения до сдачи объекта в эксплуатацию выплачивается еще 12% от уплаченной суммы. Это значит, что реальный размер скидки окажется чуть ниже заявленной — 14,6%. Но главное в другом — теперь застройщикам приходится давать инвесторам гарантии, чтобы те вкладывали свои деньги в девелоперские проекты. «Это альтернатива депозитам, чтобы люди хранили деньги не в банке, а вкладывали в недвижимость», — уверяют в отделе продаж строительной компании.

Правда, акция распространяется не на все объекты «Унистроя», а только на дома №4.1 и 4.2 в пока не сильно раскрученном ЖК «АРТ сити». Добавим, что цена на квартиры в этом комплексе выросла с декабря по февраль в среднем на 4,5% (с 73,2 до 76,6 тысячи рублей). Но разница с прошлым мартом опять же не так велика — символические 1,4%. А вот стоимость двухкомнатных квартир за год выросла более серьезно — на 8,5% (с 70,8 до 77,4 тысячи рублей за кв. м). Что касается других объектов «Унистроя», цены на них выросли в среднем лишь на 1,5-2%.

В гонке за повышение

Судя по рекламным кампаниям, которые развернули застройщики, они объявили настоящую гонку — кто больше поднимет цены на свои комплексы. Так на сайте «Ак Барс Недвижимости» можно обнаружить угрожающее объявление об увеличении цен с 1 марта. Застройщик объясняет это тем, что большинство его объектов уже готово на 85-90%. В общем-то в том, что цены растут по мере приближения сроков сдачи, нет ничего необычного. Так «Ак Барс Девелопмент» поднял цены на 2-ую очередь «ЖК «Казань 21 век» по ул. А. Камалеева сразу с 59 до 70 тысяч рублей за кв. м. Значительно выросла стоимость квартир в «Солнечном городе» — на 11%, до 61 тысячи рублей за кв. м. Однако в данном случае складывается такая же ситуация, как и в первом примере с «Сити строем»: если мы вспомним, сколько стоил кв. м в марте прошлого года, становится понятно, что разница уже не столь велика. Для сравнения — в марте 2015 года «квадрат» в «Солнечном городе» оценивался в 59 тысяч рублей, в «ЖК «Казань 21 век» (по ул. А. Камалеева) — 65 тысяч рублей.

Если говорить о крупных застройщиках, то меньше всего цены на объекты категории «комфорт» выросли у «Сувар холдинга» — на 1-2%. В ЖК «Созвездие» в продаже однокомнатных квартир уже нет. Самое большое повышение наблюдается по самому свежему проекту «Сувара» — ЖК «Веснушки» — стоимость кв. м выросла сразу с 51 до 54 тысяч рублей.

Нетипичный «ЖИК»

Пока большинство крупных девелоперов держит цены на нынешнем уровне и боится снижения, как огня, «Жилищная инвестиционная компания Казани» Эмиля Хуснутдинова выбирает совершенно другую стратегию. Этот застройщик тоже повышает цену квадратного метра, но только в одном из своих многочисленных объектов — ЖК «Победа». Здесь с декабря по февраль стоимость жилья выросла с 72 до 77 тысяч рублей за кв. м, то есть сразу на 6,5%. Можно предположить, что такой резкий скачок связан с заявлениями о том, что первый дом первой очереди будет сдан в первом квартале 2016 года, а его жители получат ключи от своих квартир уже в апреле. Да и если сравнивать эти цифры с ценами в марте прошлого года, окажется, что это один из немногих комплексов в городе, где рост составил сразу 10% (средняя стоимость кв. м в марте — 70 тысяч рублей).

Казалось бы, застройщик предлагает выгодные с точки зрения инвестиций проекты даже в кризисные времена. Вот только тревогу вызывает то обстоятельство, что цена «квадрата» во всех остальных комплексах упала, причем также существенно. Уже сейчас, по данным аналитической службы «Реального времени», в «Островах» предлагается самое дешевое жилье класса «комфорт» в Казани. На 8 февраля 2016 года его стоимость составила всего 48 тысяч рублей за кв. м, что почти на 5% меньше, чем в декабре. Правда следует учесть тот факт, что на февральское снижение средней стоимости квадратного метра повлияли более низкие цены на строящийся второй дом, который находится на ранней стадии строительства. Хотя застройщик обещает сдать первый дом, получивший название «Крым», нынешней осенью, цены на этот объект на первом этапе строительства были даже выше, чем сейчас — 53,5 тысячи рублей за кв. м. Так в январе цена кв.м. в однокомнатной квартире стоил 52,4 тысячи рублей. Добавим, что первоначально комплекс назывался «Семь островов» и должен был состоять из 7 домов, но затем проект изменился, а число домов сократилось до 5. В январе этого года строительную компанию заставил понервничать «Росинтербанк», который подал иски на общую сумму более 1 млрд рублей к ООО «Казанские окна» (формальный застройщик «Островов»), ООО «ЖИК Казани» и к ТД «Коламбия» (генеральный директор — Эмиль Хуснутдинов). Если иск к «Коламбии» отозван, то остальные два заявления пока оставлены без движения.

Наряду с возведением крупных жилых комплексов «ЖИК» занимается еще и точечной застройкой. Несмотря на то, что ЖК «Вербный» уже сдан, по отношению к прошлому марту в феврале квадратный метр подешевел на 1,3%. Что касается «Дома волшебника» на Габишева, то здесь с декабря по февраль цена снизилась с 65 до 60 тысяч рублей за кв. м.

У кого цены ниже?

Иначе, чем у крупных застройщиков, обстоят дела у строительных компаний, которые одновременно реализуют не более 1-2 проектов. Если киты строительного рынка еще удерживают цены на прежнем уровне и даже могут рассчитывать на небольшой рост, более мелкие игроки уже начали снижать стоимость квартир в своих комплексах. В среднем на 3-5% подешевел квадратный метр в ЖК «Взлетная полоса» (ООО «ИСК «Варикус»), в ЖК «Искра» по улице Шуртыгина (СК «Аркада»), в ЖК «Рябиновый» (ОАО «Завод ЖБИ-3»).

Более значительным оказалось снижение цен в ЖК «Видный» на Баруди от группы компаний «7Я» и в «Соловьиной роще» Леонида Анисимова (СК «Грань») — сразу на 6 и 12% соответственно. Напомним, что именно этому застройщику правительство поручило подключиться к решению проблемы обманутых дольщиков «ФОНа».

Как говорят сами участники рынка, в некоторых случаях застройщики вынуждены снизить цену, поскольку в противном случае их объект рискует превратиться в долгострой.

Стабильная «элитка»

Нужно сказать, что неизменными остались цены на многие объекты, которым застройщики присваивают категории «бизнес» и «элит». Например, о строительстве жилья «бизнес» класса заявляет другой «спаситель» «ФОНа» — «Бриз» Андрея Белякова. В его ЖК «Казансу» квадратный метр в среднем стоит 66 тысяч рублей, и эта цифра не меняется, начиная с марта прошлого года. Примерно на одном и том же уровне держится и средняя цена квадратного метра в ЖК «Волжская гавань» в Старом Аракчино от того же застройщика — около 50 тысяч рублей за кв. м. Значительно выросла цена «квадрата» в ЖК «Барселона» (фото на постере) от «Сувар холдинга» — если весной кв. м стоил 87,5 тысячи рублей, то к февралю цифра выросла до 100 тысяч рублей, то есть рост поставил почти 15%.

Что касается жилых комплексов класса «элит», то к ним формально причислены ЖК «Перспектива» (ООО «МДМ-Строй»), Rotterdam, Kalinina house, КИТ/Whale House (ООО «Камастройинвест»). Здесь в среднем квадратной метр на февраль стоил 95-100 тысяч рублей. Однако, говоря об элитном жилье, следует помнить, что провести четкую границу между ним и категорией «бизнес» оказывается достаточно сложно. Так, например, «Дом на Даурской» позиционируется как элитный комплекс, но квадратный метр здесь стоит всего 58 тысяч рублей, то есть примерно так же, как жилье категории «комфорт».

Самую дорогую «элитку», если говорить о строящихся комплексах, можно приобрести в «Падишах плаза» от ООО «Аврора» — ценовой диапазон здесь начинается от 200 тысяч рублей за «квадрат», а все квартиры, которых всего 14, как минимум 4-ех комнатные. Напомним, что ЖК с царским названием начал строиться еще в 2011 году, но до сих пор не сдан в эксплуатацию из-за той же проблемы, которая возникла у руководителя компании «Свей» Рашида Аитова: власти обвиняют застройщика в том, что он построил 7-миэтажный дом, получив разрешение на строительство 3-ехэтажного комплекса. Ситуация усугубляется тем, что «Падишах плаза» находится под Кремлем.