Елена Стрюкова: «Видим бренды, впервые открывшиеся в Татарстане, и те, что наращивают присутствие»

Торговые центры. Индикаторы рынка

Совокупное предложение в сегменте торговых центров представлено 23 объектами, общей площадью 848 тыс. кв.м. Мы анализируем семь крупнейших торговых центров. Общая площадь этих объектов — 558 тыс. кв.м, арендуемая — 335 тыс. кв. м.

Доля вакантных помещений в составе торговых центров Казани в III квартале продолжала расти и составила 18% (+1% к концу II квартала 2022 года). В количественном выражении это почти 60 тыс. кв.м пустующих помещений (+4,5 тыс. кв.м к аналогичному периоду). В IV квартале, после завершения распродаж H&M и окончательного закрытия магазинов, на рынок выйдет еще порядка 7 тыс. кв.м.

Есть и позитивные новости: сокращение количества арендаторов, приостановивших свою деятельность, и рост количества открытий новых небольших магазинов и развлекательных операторов.

Так, по итогам III квартала текущего года в крупнейших торговых центрах Казани почти вдвое сократилось количество магазинов, приостановивших свою деятельность: доля от арендуемой площади таких магазинов по итогам II квартала составляла 8%, сейчас составляет 4%. В количественном выражении 39 магазинов и 23 во II и III квартал соответственно.

За третий квартал в крупнейших торговых центрах Казани открылся 31 новый магазин, совокупной площадью порядка 4 тыс. кв.м. В это количество не входят магазины, временно открывшиеся для распродажи и завершающие свою работу, а также возобновившие свою работу. Среди новых магазинов мы видим бренды, впервые открывшиеся в Республике Татарстан, и те, что наращивают присутствие в регионе.

Динамика доли свободных помещений в крупнейших торговых центрах Казани, % от арендуемой площади

Торговые центры. Тенденции и прогнозы

Распределение арендуемой площади в крупнейших торговых центрах Казани по текущему статусу, кв.м

В III квартале 2022 года происходили следующие изменения в составе торговых центров Казани.

В «Меге»:

• открылись магазины, ранее приостановившие свою коммерческую деятельность: Mango (франшиза), H&M (распродажа остатков перед полным закрытием), «Вкусно и точка» (новый владелец);
• окончательно закрылись четыре магазина: Swatch, Adidas, Starbucks и Mothercare;
• временно закрылся магазин MEXX.

В «Южном»:

• открылись магазины, ранее приостановившие свою коммерческую деятельность: H&M (распродажа остатков перед полным закрытием), «Вкусно и точка» (новый владелец).

В «Тандеме»:

• закрылся магазин «Иль дэ ботэ»;
• временно закрылся магазин Toy.ru.

В «Кольце»:

• открылся ресторан «Вкусно и точка» (новый владелец).

В Park House:

• открылись магазины, ранее приостановившие свою коммерческую деятельность: H&M (распродажа остатков перед полным закрытием), «Вкусно и точка» (новый владелец);
• закрылся магазин C store.

В ТЦ «Горки парк» изменений в составе арендаторов за третий квартал не произошло.

В Kazan mall:

• открылись магазины, ранее приостановившие свою коммерческую деятельность: re:Store и «Мир кубиков» (ранее Lego);
• окончательно закрылись магазины: Levi's, дисконт-центр Adidas и Reebok.

Не утихают споры по вопросу нормативов за вывоз мусора. В третьем квартале состоялись очередные прения владельцев торговых центров и регионального оператора в суде. Татарстанские торговые центры добились в Верховном суде РТ отмены начисления платы за вывоз мусора по нормативам, но исход тяжбы повлек множественные иски в арбитраже по взысканию долгов. В Минстрое РТ подтвердили, что с этого года норматив для этой категории пользователей отменен. Тем временем региональный оператор принялся за владельцев коммерческих помещений в составе жилых комплексов: владельцы массово стали получать письма от оператора с требованием заключить договор на вывоз мусора.

В середине августа компания UD Group объявила о возобновлении строительства Community-центра ART, площадью 40 тыс. кв. м, строительство которого было приостановлено из-за февральских событий. Объявление в России частичной мобилизации на планы девелопера в части реализации данного проекта не повлияло. В середине июля развлекательный парк Fun24 открылся под новой вывеской — MazaPark. В попытке вдохнуть новую жизнь в проект комплекс купила компания MazaPark из Санкт-Петербурга. MazaPark — проект холдинга Food Retail Group и владельцев бывшего развлекательного центра «Лидер» Рената Гранкина, Павла Тимеца и Антона Сигаева. Казанский Fun24 был создан по образцу питерского парка развлечений MazaPark.

В рамках оптимизации имущественного портфеля компания X5 Retail Group приняла решение о продаже части объектов, находящихся в собственности. В сентябре 2022 года стало известно о решении продать площади, занимаемые «Перекрестком» в ТЦ «Савиново» и ТЦ «Азино», в также в г. Нижнекамске на проспекте Вахитова. В Казани данные помещения входят в состав крупных имущественных комплексов торгового назначения с несколькими собственниками. Учитывая цену за квадратный метр, продажа не будет быстрой.

Сеть дискаунтеров «Чижик» X5 Retail Group продолжает искать в Казани возможности для развития сети. Федеральный ретейлер заинтересован в аренде помещений от 300 до 1000 кв.м, оснащенных не менее 50 кВт электроэнергии. В прошлом году было открыто 72 «Чижика» в России, в планах на этот год — открытие более 300 дискаунтеров. Учитывая активное открытие в Татарстане продуктовых дискаунтеров сетей «Светофор», «Находка», «Победа» и проч., которые гораздо раньше вышли на рынок, нам представляется затруднительной задача по аренде достаточного количества помещений в краткосрочной перспективе. Вероятен сценарий, при котором «Чижик» в республике будет развиваться через M&A сделку.

Склады. Индикаторы рынка

Спрос на производственно-складские помещения в г. Казани и агломерации остается стабильно высоким: за третий квартал доля вакантных помещений сократилась вдвое. И это с учетом строительства небольшого нового блока в составе СК «Ринго» на пр. Ф. Амирхана. Фактическое поглощение рынком свободных помещений за последние три месяца составило 12,3 тыс. кв.м.

На конец III квартала 2022 года доля свободных помещений в сегменте качественных складов в Казани составила 2,5% (5,2% в предыдущем периоде).

Что касается ставок аренды на доступные в аренду блоки, то с учетом незначительного количества свободных помещений данные, на наш взгляд, не отражают действительного положения дел. Средняя ставка на вакантные блоки в классе А составляет 614 рублей за кв.м в месяц; в классе В — 370 рублей за кв.м в месяц.

В то же время, на момент исследования, нам известно как минимум о двух проектах строительства складов класса А под клиента (built-to-suit). С учетом стоимости строительства и готовности объектов к концу 2023 года обсуждаются ставки аренды в размере 900—1 000 рублей за кв.м в месяц, включая НДС.

Спрос на аренду на качественные склады исходит от местных, региональных и федеральных компаний в сегменте ретейла, дистрибуции и производства. Востребованы блоки от 2 до 20 тыс. кв. м. В третьем квартале мы также наблюдали повышенный спрос на склады «последней мили» в Казани и склады в Набережных Челнах и Нижнекамске (совокупный объем заявок 15 000 кв.м.). В отсутствии качественного предложения арендаторы готовы рассматривать переоборудование помещений торговых центров и бывших производственных помещений.