Наиль Галеев: «Если мы презентуем ЖК, то уже точно знаем, когда его сдадим»

«Альтернативу мы нашли всему»

— Какие тренды сегодня господствуют в девелопменте жилых территорий?

— Сейчас для людей в первую очередь важна среда — как внешняя, так и внутренняя. Человек хочет жить комфортно: чтобы у него была не только красивая квартира, но и приятный подъезд. Сегодня наши покупатели не только в бизнес-классе, но и в комфорт-классе не представляют себе подъезд без просторного холла с мягкой мебелью или без живых растений. Человек хочет быть дома, уже зайдя в подъезд — не как это было раньше: вот моя квартира, а вот это ничей подъезд, неухоженный и неуютный. Уже само собой разумеется, что в доме должны быть колясочные, места для хранения велосипедов и самокатов, кладовки, удобная и понятная навигация. Многие, выбирая, в каком ЖК купить квартиру, уже не рассматривают дома без подземного паркинга, куда можно комфортно спуститься со своего этажа на лифте.

На придомовой территории сегодня в обязательном порядке должна быть не только детская площадка, но и спортивная зона, места для отдыха. Для жильцов с домашними животными необходимы помещения для мытья лап в подъездах и дог-боксы на территории ЖК. Важны и вопросы экологичности: установленные подземные мусоросборники, контейнеры для сбора использованных батареек и пластика. Многое из вышеперечисленного уже стало стандартом для проектов СМУ-88.

Современный девелопер прорабатывает и инфраструктуру. Сегодня людям надо, чтобы в шаговой доступности были не только детские сады и школы, но и магазины, и салоны красоты, и даже отделения онлайн-маркетплейсов. Мы предусматриваем помещения под всю эту инфраструктуру — предполагается, что в ЖК будет выстроен весь периметр бытовой жизни.

— Последние полгода сильно изменили бизнес-ландшафт. Как изменилась ваша работа? Не возникло ли сложностей с поставками строительных материалов, комплектующих, оборудования? И если да, то как вы решали вопросы?

— Как и у всех, сразу же после введения санкций у нас возникали непредвиденные ситуации. Например, нам остановили отгрузку лифтов KONE. Но мы заранее предусматривали шахты не под конкретное лифтовое оборудование, а с возможностью его замены. Это дало нам пространство для маневра и позволило импортозаместиться. Теперь мы используем лифты других производителей. Оказалось, они ничуть не хуже (и кстати, ничуть не дешевле). На других поставщиков мы теперь переориентировались и в закупках кабеля и автоматики.

Изменения произошли и в том, какие материалы мы теперь используем. Если раньше работали с голландским кирпичом, то теперь — в основном с российским. По цене он примерно такой же, но и качество высокое. Да, раньше мы работали с голландским заводом St Joris с почти столетней историей: можно было пойти и потрогать кирпичи, которые они произвели, допустим, тридцать лет назад, и убедиться, что за эти годы с ним ничего плохого не случилось. Но мы нашли авторитетных производителей и в России — к примеру, есть заводы, которые работают уже минимум десяток лет и производят не менее качественный продукт.

Продолжаем мы использовать и европейские материалы: что-то было закуплено заранее с большим запасом (этому нас научила пандемия), хорошо работает параллельный импорт. Альтернативу мы нашли всему, нерешаемых вопросов не оказалось. Мы выполняем и наше основное условие — чтобы не страдало наше качество.

— А в Татарстане вы что-то закупаете?

— Конечно. Например, сваи и бетон у нас всегда местного производства. Кроме того, сейчас ведем переговоры по кирпичу для одного из объектов. Стараемся доработать с кирпичными заводами вопрос о том, чтобы они довели качество отделочного кирпича до необходимых нам параметров. Решение пока не принято, но, думаю, вероятность такая есть.

«Мы бы хотели, чтобы государство поддержало спрос населения на жилье»

— Год стал испытанием для отечественной экономики. Как вы думаете, какая помощь от государства помогла бы вашему сектору?

— Мы бы хотели, чтобы государство поддержало спрос населения на жилье. Мы можем достроить продукт, но его нужно продать. Субсидированная ипотека для регионов ограничена шестью миллионами. В казанской новостройке на это можно купить в лучшем случае однокомнатную квартиру. Мы не считаем, что жители Казани чем-то хуже, чем москвичи и питерцы (для которых установлен лимит в 12 миллионов), поэтому надеемся, что вопрос этот будет решен. А на 12 миллионов семья с двумя детьми сможет купить трехкомнатную квартиру по льготной ипотеке и жить в комфортных условиях.

Еще хотелось бы, чтобы для населения устанавливались комфортные ставки по ипотеке, в том числе и на вторичное жилье, на которое льготная ипотека не распространяется. Понижение ставки на такую ипотеку даст развитие и вторичного рынка тоже. Ведь чтобы купить новую квартиру, семье чаще всего нужно продать старую. Таким образом, мы видим, что рынки первичного и вторичного жилья не существуют в вакууме, они взаимосвязаны. Пока, поскольку нет льготных программ на вторичное жилье, месячный платеж по ипотеке за него получается некомфортным. Это приводит к некоторому застою вторичного рынка. И через некоторое время после долгой просадки вторички людям будет сложнее покупать первичку.

«На Портовой будет новый центр города»

— Ваша компания начинает амбициозный и большой проект реновации территории у Речного порта в Казани. Что это будет за проект?

— Участие в этом проекте — большая ответственность для нас. Наш участок площадью в 6 га стал первой территорией, презентованной в рамках реновации Речного порта. При разработке мастер-плана всей территории в районе улицы Портовой мы отталкивались от уже реализованных проектов реновации бывших портовых и промышленных прибрежных зон по всему миру. Например, есть они в Германии, в Голландии.

В новом проекте предусмотрено полное, комплексное преображение территории. Я уверен: это будет новый центр города, уникальность локации диктует концепцию того, что там будет строиться жилье премиум-класса. Ведь второго подобного места в Казани просто не существует — чтобы быть и в центре, и одновременно иметь в прямом доступе выход к Волге. Там вырастут не только жилые комплексы — будут построены новые набережные, скверы, детские сады и школы. Стартовать будем с 20 домов разной этажности: основная часть будет девяти- и одиннадцатиэтажными домами, но есть и доминанты в 20 этажей.

Проект нашего жилого комплекса мы отрабатывали совместно с одним из ведущих российских архитектурных бюро «Цимайло Ляшенко и партнеры». Перед ними стояла непростая задача, но проект получился уникальным. Архитекторы включили в него элементы культурного кода Татарстана, использовали в проектировании паттерны татарского орнамента. Все это ненавязчиво вложено в концепцию — но так, что сразу понимаешь: проект казанский.

— Когда начинаются работы и когда первые дома будут сданы?

— Работать мы уже начали, вбили пробные сваи. Думаю, уже в ближайшее время плотно начнем строительство, и если все пойдет по плану, первые дома там будут сданы уже через два-три года. А в целом первая очередь этого квартала вместе со всей инфраструктурой и благоустройством уже примерно через четыре года приобретет свои очертания.

— Что говорят на эту тему экологи? Все-таки территория находится у воды, не налагает ли это свои ограничения и сложности?

— Наши участки не входят в состав водоохранной зоны, поэтому со стороны экологов к нам претензий нет. Мы используем материалы, имеющие все сертификаты безопасности, сам процесс строительства не вызовет экологических проблем. Тем более Волга на этом участке имеет хорошую глубину, здесь интенсивное течение, так что застоя воды нет. Мы уже сотрудничаем с экологическими службами и выполняем все их рекомендации: например, проведем на этой территории масштабное берегоукрепление. Проводка коммуникаций в этом районе пройдет в полном соответствии с природоохранным законодательством.

А тот факт, что там со временем поселятся люди и это будет пригодная для строительства территория, более благоприятно скажется на состоянии реки, нежели грузовой порт и масштабные производственные площади, которые там были до сих пор. Для реки в любом случае лучше жилая зона, чем промышленная.

«В Казани нет плохих территорий!»

— Проект реновации территории у речного порта — один из самых крупных и громких на сегодняшний день в Казани. А какие еще районы и территории города вам видятся перспективными для развития жилой застройки, где еще нужно поработать, с точки зрения девелопмента?

— В Казани много интересных мест, но самые интересные из них — наверное, старые заброшенные территории, которые никто не использует. Такие, какой до недавнего времени была улица Портовая.

Еще один удачный пример — промышленная зона вдоль Вознесенского тракта в районе улицы Родины. Это большая перспектива для города. Первая реновационная деятельность в современной Казани, пожалуй, началась именно оттуда, когда старые полузаброшенные площади бывших производственных цехов стали скупать девелоперы, и там начали вырастать современные жилые комплексы. Это была депрессивная территория, оставшаяся с советских времен. А теперь, когда там строятся дороги, организуются развязки, город обратил внимание на инфраструктуру этого района, туда приходит совсем другая жизнь.

Еще в качестве недооцененной территории я бы привел район поселка Залесного. Предполагаю, там тоже начнется новое строительство, благодаря расширению дороги.

Совершенно зря, на мой взгляд, считается депрессивным Кировский район. Взять хотя бы наш флагманский проект — ЖК Atlantis Deluxe, который находится именно в этом районе. Кроме того, мы там строим ЖК «Крыловка», и квартиры в нем пользуются очень серьезным спросом. Многие люди хотят жить именно в этом районе — например, потому что привыкли к этим местам. А вот качественного нового жилья там мало. Так что эта территория тоже перспективная.

Да и вообще, мне кажется, что в Казани нет плохих территорий. Наш город круто развивается! Нет ни одного района, о котором можно сказать, что там плохая транспортная доступность или нет зеленой зоны, где можно было бы погулять. И, кстати, у казанцев задана очень высокая планка к своей среде обитания, мы уже привыкли к хорошему. Настолько привыкли, что даже небольшая ямка в дорожном полотне нам уже кажется чем-то вопиющим и невозможным. У нас шикарный город!

«Наш комфорт-класс — это бизнес-класс во Владивостоке»

— На ВЭФ был анонсирован еще один ваш большой и громкий проект: вы будете строить крупный микрорайон под Владивостоком. Почему вы выбрали расширяться именно в таком, совсем не банальном для поволжского застройщика, направлении?

— Мы анализировали рынок и обратили внимание на то, что, хотя население Владивостока меньше, чем в Казани, активность бизнеса (по количеству сделок и регистраций компаний) там на таком же уровне, как здесь у нас. А еще удивительное дело — в феврале и марте 2022 года у них практически отсутствовала просадка в бизнес-сфере, спрос практически не упал. Мы стали разбираться почему. И вот к чему пришли: государство серьезно работает над развитием этой территории. Там действует масса мер федеральной поддержки, льготных программ — и для застройщиков, и для населения. Очень много продуктов, вплоть до ипотеки под 1%! Поэтому нам стало интересно, и мы начали искать варианты.

Мы нашли участок рядом с территорией опережающего развития «Надеждинская» под Владивостоком. Там строится крупный производственный кластер, планируется создать несколько десятков тысяч рабочих мест, а многоквартирного жилья рядом нет. Сам бог велел начинать там строительство!

Рынок застройщиков там очень своеобразный, да и рынок жилья в нашем понимании нестандартный. Конкуренция есть, как и везде, но мы считаем, что сможем своим качеством, своими высокими стандартами показать, что мы умеем сделать лучше, чем остальные.

— Вы сказали, что там нестандартный рынок жилья. В чем заключается эта нестандартность?

— Может быть, со стороны он и кажется обычным. Просто, вероятно, это мы в Казани разбаловали своего покупателя. Мы смотрим на их жилье, которое заявлено как бизнес-класс, и понимаем, что мы бы себе такой продукт назвать жильем бизнес-класса не позволили. Например, у них в бизнес-классе может отсутствовать подземный паркинг. Или может не быть возможности регулировать внутри квартиры электрическое отопление. Я считаю, что наш комфорт-класс — это бизнес-класс во Владивостоке.

— А есть в Приморье природные особенности, которые вам приходится учитывать, проектируя там жилые комплексы, отличающиеся от казанских?

— Конечно, есть. К примеру, там не так холодно, но есть проблема обледенения домов. Высокая влажность воздуха, а когда подмораживает — нарастает наледь прямо на стенах. Есть особенности с грунтами, которые нужно будет учитывать. Там повышенные сейсмические требования — и несмотря на то что во Владивостоке уже много лет не фиксировалось землетрясений, эти требования нам нужно обязательно учитывать, проектируя фундамент. Так что дома, которые мы строим в Казани и во Владивостоке, будут, конечно, разными по техническим характеристикам. И мы обязательно справимся!

— Недавно вы снова сдали жилой комплекс с опережением срока, и это для вас уже стало традицией. Как вам раз за разом удается строить и сдавать дома раньше, чем обещаете?

— Начнем с того, что мы всегда закладываем реальные сроки и не обещаем того, чего сделать не можем. Весь секрет — в правильной организации работы. Мы скрупулезно прорабатываем проект заранее. У нас надежные подрядчики и поставщики, работая с которыми, мы знаем, что все будет сделано в срок.

Конечно, в эти сроки мы всегда закладываем вероятность форс-мажора. Но даже форс-мажорные ситуации всегда отрабатываются достаточно быстро. Взять ту же историю с лифтами. У нашего дилера наработанный пул поставщиков. Поэтому они тут же нашли для нас альтернативу. Так и все остальные: дилеры, поставщики, подрядчики — все они нацелены на результат, ведь мы хотим работать вместе долгие годы.

— С какими итогами вы планируете закончить текущий строительный сезон и что нового можно ожидать в 2023 году?

— Думаю, до конца года с опережением графика мы сдадим еще один объект. Но какой — пока умолчу. Основной наш флагманский объект — это, конечно же, застройка Портовой. Старт продаж планируем дать в 2023 году. Есть еще пара проектов, которые мы планируем запустить до конца 2023 года, но презентуем эти планы мы, только когда будем полностью уверены в том, что они состоятся. Этим мы и отличаемся: если мы презентуем ЖК, то уже точно знаем, когда его сдадим!

ООО СМУ-88

Реклама

Токен: Pb3XmBtztBMqCRMPXEe6iEcBbVZZpfA7DWqhPP4