«Мы постоянно будем попадать в ситуацию запоздалой реакции на уже подготовленное намерение девелопера»

Из сегодняшнего дня нам кажется, что привычное окружение — город, в котором мы живем, был и будет таким всегда. На самом деле, из наших экскурсий мы знаем, что это не так, что новый город по историческим меркам возник совсем недавно, всего пятьдесят лет назад, что по сравнению с тысячелетней Старой Казанью это — детсадовский возраст. За полвека восточная периферия Казани — Горки — пережила радикальные перемены, превратившись из сельских угодий в многоэтажный город. Новый город и сейчас продолжает меняться на наших глазах. Скорее всего, в будущем, через очередные пятьдесят лет новый город будет совсем другим, будет столь же разительно отличаться настоящего, как сейчас он отличается от Старой Казани. Нынешнее поколение миллениалов застанет совсем другой город. От кого зависит, каким он станет в будущем?

Кому принадлежит город?

Житель ответит: это — мой город, я здесь живу, я здесь главный.

Архитектор скажет: я провожу линии, и уже потом армия строителей и машин приходит в движение, реализуя мои планы, я главный.

Собственник и девелопер возразят: мы купили землю на аукционе, это наша собственность, нам решать, что здесь будет, мы главные.

Депутат и чиновник муниципалитета своими решениями могут отменить планы архитектора, намерения девелопера, переселить жителей, значит, они главные?

Новый город появился не на пустом месте. До прихода строителей здесь существовал природный ландшафт: реки и озера, ступенчатый рельеф и ожерелье лесов, которые и сегодня формируют особый характер Горок — восточной периферии города. Ландшафт — самое основание, нижний слой формы города. Поверх рельефа местности легла сетка транспортных магистралей, регулярная на плато и извилистая по руслам оврагов. Растр магистралей задает границы микрорайонов, внутри которых складывается еще одна причудливая сетка коммуникаций — пешеходных путей, и улиц, и дворов одновременно. Это второй слой формы города.

Пересечение магистралей ограничивает межмагистральную территорию, крупную планировочную единицу — микрорайон. Территория микрорайона, в свою очередь, делится на первичные, неделимые единицы — земельные участки. Решетка границ микрорайонов и ячейки земельных участков образуют третий слой — «ткань» города. Самый верхний видимый слой формы города образуют здания — многоэтажные многоквартирные дома. Каждый из перечисленных слоев по-своему участвует в формировании облика города: одни определяют представление о городе на протяжении сотен лет (ландшафт), другие скоротечны и могут изменяться в течение нескольких лет или еще быстрее (дизайн фасадов, городская мебель).

Соединив все четыре слоя формы города в сборочную схему, мы получим изображение, чем-то напоминающее учебную схему устройства автомобиля, где сквозь металлический корпус видны важные части машины. Так и на нашей схеме видно, как устроен новый город. Здесь и в последующей схеме мы опираемся на метод городской морфологии [1]. Понимая, из каких частей состоит город, теперь мы можем перечислить влиятельных субъектов, инициирующих и определяющих перемены в новом городе.

Влиятельные участники

В начале нового города на сцене был один игрок — государство. Инициатор, инвестор, заказчик и подрядчик — все функции в одном лице. Благодаря централизации ресурсов в одних руках, прежде всего городской земли, удалось за 20 лет заложить основу нового города на восточной периферии Казани. Уже к началу 2000-х были построены микрорайоны Горки I, II и III.

Картина усложнилась с запуском земельной реформы и новым градостроительным правом, список влиятельных субъектов расширился. Теперь наряду с государственной властью на сцену выходят собственники земельных участков, инвесторы, девелоперы, коммерческие строительные подрядчики и даже жители через механизм публичных слушаний. Каждый из действующих лиц имеет свою степень влияния — от властных полномочий инициировать и контролировать перемены в городе до проявления интереса через публичную дискуссию или соучастие. Каждый из игроков может влиять на ту или иную часть города (морфологический слой) или не иметь интереса.

Для простоты и наглядности мы свели всех влиятельных субъектов в таблицу, где в крайнем левом столбце уже известные вам элементы формы города, а справа значки, показывающие степень интереса и влияния участников. Из диаграммы видно, что основные ключевые действующие субъекты, которые имеют по два-три решающих полномочия, разместились в левой половине матрицы. Так, владельцы земельных участков и инвесторы вправе инициировать изменение (объединение или разделение) земельного участка, выбирать или изменять функциональное назначение и через эти параметры влиять на форму и тип здания. По их поручению те же полномочия переходят к девелоперским агентствам, которые реализуют намерения инициаторов проекта.

В идеале, регуляторы изменений в городе — местные власти (в лице архитекторов-планировщиков и кадастровых инженеров) должны были бы играть проактивную роль, определяя участки, территории, которые нуждаются в развитии или потенциально готовы для редевелопмента. На практике в большинстве случаев регуляторы оказываются в реактивной ситуации, сталкиваясь с уже готовыми намерениями девелопера.

Еще меньшими полномочиями обладают конечные пользователи результатов городских трансформаций — жители: они могут участвовать в дискуссиях, а в последнее время в практике соучаствующего проектирования.

Особой, почти неконтролируемой властью, опирающейся на мощь строительных машин, обладают подрядчики. Считается, что методы строительства не так важны для общественного обсуждения и контроля, как трассировка дороги или этажность здания. Но мы хорошо знаем, что вторжение в ландшафт города в процессе производства строительных работ оказывается намного масштабнее, чем габариты самого строящегося объекта. Особенно в дорожном строительстве, где катастрофическое нарушение природы обнаруживается только в ходе строительства постфактум.

Множество участников городских трансформаций заметно осложняет и затягивает развитие территорий. У каждого из участников своя система ценностей и целевых ожиданий от результатов трансформации города. Часто участники процесса не знают, не понимают и не сочувствуют задачам друг друга. Здесь возможны два варианта организации процесса. Первый вариант: ограничить число участников до минимального, в идеале до одного, как это было в советском градостроительстве. Второй вариант: развитие территории под управлением операционной компании по поручению корпорации — «корпоративный город» — либо по поручению групп людей от местного сообщества.

Если жители местного сообщества намерены контролировать изменения в своем окружении, то важно сместить фокус нашего внимания от зданий на остальные морфологические слои: формирование рисунка уличной сети, границ земельного участка и присвоение ему функционального назначения. В противном случае мы постоянно будем попадать в ситуацию запоздалой реакции на уже подготовленное намерение девелопера, пытаясь ограничить этажность, объем или как-то «обыграть» внешний вид здания, диссонирующего со сложившимся привычным контекстом.

ИСТОЧНИК

1. Морфологический подход в исследовании формы города был предложен группой английских теоретиков и практиков городского проектирования Йеном Бентли, Сью МакГлинн, Питером Бойлем и другими. Making Better Places: Urban Design Now, Jont Centre for Urban Design, 1993 год.