«Город не только сложная, но и еще и «темная материя»

Домовладение

В предыдущих заметках мы уже описали пять составных частей города: жилые массивы, микрорайоны, жилые комплексы, гаражи, суперсооружения. Как видно, город сложная искусственная материя, но и его можно понять, если упростить до «элементарных частиц» вроде атомов и электронов в физической материи. Но что в городе можно принять за «элементарную» неделимую частицу? Наш визуальный опыт подсказывает — здания. Действительно, и с уровня земли, и на космических снимках глазу видно, как городская ткань разделяется на отдельные здания.

«Клеточное» строение города

Но мой опыт архитектора говорит о другом: само здание, его форма, размеры, даже дизайн предопределены задолго до того, как его начинает «придумывать» архитектор. Все дело в невидимом в реальном мире «клеточном» строении города из первичных, неделимых территориальных единиц — земельных участков. В немецком и французском городском планировании их называют «парцеллами» (от лат. par­ticula — час­ти­ца), в англоязычных странах «лотами» (англ. lot, plot), что более отсылает к сделкам с недвижимостью, в русском языке исторически их называли «домовладениями». Парцелла, лот, домовладение — это минимальный участок земли, образованный в результате раздела более крупной территории города, обычно именуемого парцелляцией или межеванием.

Квартал и домовладения

Получается, что город не только сложная, но еще и «темная» материя, поскольку его строение, закрепленное геодезическими координатами, недоступно простому взору в реальном городе. Всегда ли так было?

На исторических планах Казани, начиная с XVIII века, мы видим деление территории города на домовладения. Несколько домовладений соединялись в квартал. Так в российском градостроительном искусстве закладывались основы регулярной планировки — «регулярства», как говорили во времена Петра I. И домовладения, и кварталы имели, как правило, прямоугольные очертания в плане. Правильная геометрия абриса квартала задавалась «красными линиями».

Передняя сторона домовладения, выходящая на внешний край квартала, формировала фронт улиц. Чтобы улицы в городе были идеально прямыми, дома в домовладениях должны были располагаться строго по красной линии. Требовался строгий контроль, чтобы дома строились не «средь дворов», а «по линии вдоль улиц», о чем есть замечательный анекдот в воспоминаниях нашего выдающегося соотечественника Гавриила Державина.

Из «Записок Гавриила Романовича Державина» следует, что в 1760 году по сенатскому указу было поручено снять план с «различением домов, против повеления правительства не по плану построенных». Поскольку в Казани для этого поручения мало кто обладал соответствующими знаниями и навыками, выбор пал на директора Первой гимназии г-на Веревкина, а тот за неимением инженера-геодезиста взял 16-летнего гимназиста Державина, отличившегося успехами в геометрии и рисовании, и еще несколько учеников в помощь. Астролябии у них не было, потому их командир принял неожиданное и «весьма смешное» решение: изготовить из бревен раму в восемь саженей по требуемой ширине улицы. Для транспортировки этого громоздкого сооружения были остановлены суда, шедшие по Волге, и бурлаки поступили в распоряжение командира. Если, проходя по улице рама задевала за какой-либо дом, то его заносили на план, а на воротах писали: «ломать». К счастью для горожан все обошлось, огромных размеров чертеж, над которым трудился Державин, так и не был отправлен в Петербург.

Двести лет незыблемо действовало правило «красной линии» в российском градостроительном искусстве. По строгим перспективам казанских улиц-лучей: Кремлевской на Спасскую башню, Баумана на Богоявленскую колокольню, Тукая на минареты мечетей мы безошибочно узнаем европейский регулярно спланированный город.

В шестидесятые годы ХХ века с переходом к «свободной» планировке красные линии микрорайонов из архитектурного инструментария уходят в сферу городского администрирования. Из осязаемых и видимых границ, физически материализованных «сплошной фасадой» во фронте улиц, красные линии превращаются в невидимую, условную черту в юридических документах. Само межевание от физических рубежей уходит в цифровые базы данных.

Невидимые линии

В историческом городе земельные наделы квартала и домовладения физически между собой связаны: обычно ширина квартала вдоль малой поперечной улицы равна двум глубинам домовладения. Физические материальные границы квартала и домовладений легко ощутить и увидеть. Вот фронт фасадов: там, где начинается улица и кончается домовладение, проходит красная линия. Внутри квартала дворовые постройки и службы обычно располагаются вдоль границ застройки, маркируя свое и соседское домовладения.

В новом городе «красная линия» из указывающей, где вдоль фронта улицы должны строиться здания, стала запрещающей, где строить нельзя. Разрушилась физическая связь красных линий и границ домовладений. Некогда плотно сшитая «в стык» городская ткань рассыпалась, и теперь земельные участки, оторвавшись от красных линий, свободно «плавают» сами по себе. А с ликвидацией домовладельцев как класса, и само название «домовладение» устарело, теперь говорят «земельный участок», подразумевая не элементарную городскую частицу, а объект купли-продажи недвижимого имущества.

Парцелляция старого города и межевание нового города

После начала земельной реформы в 1991—1993 гг. в старом городе исторически сложившиеся границы кварталов и частично домовладений сохранились и были перенесены в действующий кадастровый план. Сохранился и физический смысл кварталов и домовладений как элементарных частиц строения города в духе регулярного градостроительства.

Иная картина землепользования в новом городе, который застраивался в советское время, когда земля в городе находилась в исключительной собственности государства. В советском градостроительстве самодостаточной единицей был микрорайон, он не предполагал деления на части. В микрорайонах парцелляция проводилась заново лет 20 назад и, на мой взгляд, выглядит странно. Рисунок межевания, выполненный кадастровым инженером, начисто лишен физического смысла.

Уроки старого города

Что полезного мы — квартиранты нового города — можем извлечь из уроков парцелляции в старом городе?

• Самое важное: судьба места, где мы живем, определяется задолго того, как к работе приступает архитектор, задолго до того, как появляется строительный забор на нашей или соседней территории.
• Мы можем и должны влиять на хозяйствование на нашей и соседней с нами городских территориях, активно участвуя в межевании микрорайонной земли.
• Для этого важно вернуть границам земельных участков физический смысл. Мы должны научиться различать общественные пространства (для всех) и получастные пространства (для местных сообществ).
• Помощником в работе над переприсвоением микрорайонной земли, адвокатом местного сообщества может стать архитектор.

Подробнее о том, как это делать на практике — в следующей публикации.