Владелец казанского мини-рынка на Компрессорном дошел до Верховного суда России

Битва за право на ТК «Восточный»

Комитет земельных и имущественных отношений Казани подал иск к индивидуальному предпринимателю Алексею Колесову о признании отсутствующим зарегистрированного права на здание торгового павильона общей площадью 144,8 кв. м и здание торгового павильона общей площадью 251,8 кв. м. Иск был удовлетворен, а право собственности предпринимателя признано отсутствующим.

Одиннадцатый арбитражный суд в ноябре 2021 года оставил решение без изменений. Предприниматель, обжалуя принятые судебные акты, обратился с кассационной жалобой в Арбитражный суд Поволжского округа и просил их отменить, а в иске отказать, ссылаясь на неправильное применение судом норм материального и процессуального права. Однако в феврале 2022 года и эта инстанция встала на сторону казанской мэрии.

История небольшого рынка тянется еще с конца 90-х годов. Как следует из материалов дела, на основании постановления главы администрации Казани от 11.08.1997 №1613 ООО «Кантри Лтд» во временное пользование на условиях аренды сроком на 5 лет (до начала строительства пешеходного перехода) были предоставлены земельные участки по ул. Сибирский тракт — Халитова площадью 0,346 га для организации вещевого и продовольственного рынков и площадью 0,029 га для установки торговых павильонов. Между администрацией г. Казани и ООО «Кантри Лтд» заключен договор аренды земельного участка общей площадью 0,346 га от 12 ноября 1997 года для организации вещевого и продовольственного рынков и договор аренды земельного участка общей площадью 0,029 га для установки торговых павильонов. Постановлением главы администрации г. Казани от 18.12.2002 №2076 ООО «Кантри Лтд» предоставлен в аренду сроком на 5 лет земельный участок для реконструкции существующих торговых павильонов с организацией торгового комплекса на пересечении Сибирского тракта и улицы Халитова.

Далее между Службой земельного кадастра по г. Казани и ООО «Кантри Лтд» 21.03.2003 был заключен договор аренды земельного участка по Сибирскому тракту на пересечении с ул. Халитова для реконструкции существующих торговых павильонов с организацией торгового комплекса. В ноябре 2007 года на основании акта приемки завершенное строительство было подтверждено приемочной комиссией; 2 января 2006 года за ООО «Кантри Лтд» зарегистрировано право собственности на торговый павильон общей площадью 251,8 кв. м литера В, торговый павильон общей площадью 145 кв. м литеры Е, Е1, расположенные по адресу: г. Казань, Сибирский тракт на пересечении с ул. Халитова.

Далее объекты меняли собственников. На основании договора купли-продажи недвижимого имущества от 14.11.2011 право собственности на торговый павильон общей площадью 145,5 кв. м, литеры Е, Е1, перешло к предпринимателю Колесову Алексею Владимировичу. На основании договора купли-продажи недвижимого имущества от 28.11.2011 торговый павильон общей площадью 251,8 кв. м, литера В, перешел в общую долевую собственность Романовой Г.М., Загитова Р.Р. и Хайруллина Р.Р. На основании договоров купли-продажи доли в праве собственности от 09.04.2012 и от 10.09.2012 право собственности на торговый павильон общей площадью 251,8 кв. м. перешло к Колесову А.В. Постановлением Исполнительного комитета муниципального образования г. Казани №624 от 11.02.2014 предпринимателю предоставлен в аренду сроком на 3 года из земель населенных пунктов земельный участок, занимаемый зданием торгового павильона на пересечении Сибирского тракта и ул. Халитова.

Являются ли киоски недвижимостью? Мнения экспертиз разошлись

Затем между комитетом и предпринимателем был заключен договор аренды земельного участка от 19.03.2014, согласно которому территория площадью 553 кв. м, находящаяся по адресу: г. Казань, Советский район, на пересечении Сибирского тракта и ул. Халитова, предоставлена в аренду заявителю с разрешенным видом использования под торговый павильон. Договор заключен сроком на 3 года — до 10 февраля 2017 года. Обращаясь в арбитражный суд с иском, комитет ссылался на то, что торговые павильоны представляют собой торговые объекты сборно-разборной конструкции, разновидность временной постройки, не являются объектами недвижимости, земельный участок ООО «Кантри Лтд» предоставлялся не для строительства объектов недвижимости, а во временное пользование (до начала строительства пешеходного перехода) сроком на 5 лет для установки временных сооружений торговых павильонов в целях организации вещевого и продовольственного рынков.

Доказать, что киоски являются недвижимостью, предпринимателю не удалось. Хотя одна из экспертиз встала на его сторону. Судебная строительно-техническая экспертиза, проведение которой было поручено эксперту общества с ограниченной ответственностью «Консалтинговое бюро «Метод» Степанову Сергею Андреевичу, установила, что, согласно представленному экспертному заключению от 19.06.2021, объект исследования имеет прочную связь с землей в виде фундамента и конструктивные характеристики, которые не позволяют осуществить перемещение и (или) демонтаж и последующую сборку без несоразмерного ущерба назначению здания и без изменения основных характеристик строения.

Однако была проведена и другая экспертиза. Из заключения ООО «Проектно-конструкторское бюро «Казань» от 12.09.2018 следует, что конструктивная схема здания — металлический каркас; фундамент выполнен в виде сплошной железобетонной плиты под всем зданием; колонны каркаса жестко заанкерованы в фундаментной плите, покрытие — металлические балки; наружное ограждение стен и покрытия выполнено из сборных сэндвич-панелей заводской и полистовой сборки с обшивкой декоративными композитными панелями, внутренние перегородки выполнены из листов ГКЛ.

Оценив представленные в деле доказательства, суды двух инстанций пришли к выводу, что технические характеристики спорных объектов указывают на отсутствие у объектов признаков наличия прочной связи спорного объекта с землей, о чем свидетельствует наличие бетонного плиточного фундамента под всеми зданиями, который не заглублен в землю, а находится на поверхности земли, о чем свидетельствует их натурный осмотр и приложенные к экспертному заключению фотографии, что не позволяет отнести данные объекты к недвижимости. Фактически надземная часть объектов представляет собой металлический каркас, собранный на бетонном плиточном фундаменте, на котором установлены ограждающие конструкции из сборных сэндвич-панелей и крыша из сборных сэндвич-панелей, внутренние перегородки выполнены из листов ГКЛ, что предполагает простоту ее возведения и демонтажа, а, следовательно, и относительную легкость перемещения без причинения несоразмерного ущерба назначению павильона. Для признания имущества недвижимым необходимо представить доказательства возведения его в установленном законом порядке на земельном участке, предоставленном для строительства объекта недвижимости, с получением разрешительной документации и соблюдения градостроительных норм и правил. Судами установлено, что земельный участок под объектами испрашивался и предоставлялся не для строительства объектов недвижимости, а во временное пользование (до начала строительства пешеходного перехода), сроком на 5 лет, для установки временных сооружений торговых павильонов, а также в целях организации вещевого и продовольственного рынков, о чем свидетельствуют имеющиеся в материалах дела доказательства.

Судебный круг замкнулся

Доводы предпринимателя со ссылкой на преюдициальность обстоятельств, установленных при рассмотрении Советским районным судом г. Казани и Верховным Судом Республики Татарстан дела в 2019 году, в котором сделаны выводы о том, что спорные объекты правомерно зарегистрированы как объекты недвижимости, поскольку возведены в установленном законом порядке и введены в эксплуатацию на основании акта приемки законченного строительства объекта приемочной комиссией от 02.01.2006, обоснованно не приняты судами. Все дело в том, что указанный акт относился к торговому комплексу «Восточный», а киоски, вокруг которых идет спор, в состав комплекса не входят. Таким образом, решения судов оставлены без изменений, а кассационная жалоба — без удовлетворения.

Весной нынешнего года предприниматель сам подал иск к казанскому исполкому. Как следует из заявления и материалов дела, на основании договора аренды земельного участка от 19.03.2014 комитет предоставил предпринимателю в аренду землю общей площадью 553 кв. м на 3 года до 10.02.2017. На указанной территории находятся здания торговых павильонов, принадлежащие предпринимателю на праве собственности. 16.07.2020 г. Алексей Колесов обратился в мэрию с новым заявлением о предоставлении в аренду указанного земельного участка, однако чиновники отказали, сославшись на то, что павильоны, расположенные на испрашиваемом земельном участке, не обладают признаками объектов недвижимого имущества. Отказ и стал причиной подачи иска.

Довод предпринимателя о наличии оснований для предоставления ему земельного участка в аренду в связи с нахождением на нем принадлежащих ему на праве собственности объектов недвижимости суд посчитал необоснованным в связи с предыдущим судебным решением, где право собственности Колесова на объекты было признано отсутствующим. Таким образом, судебный круг замкнулся, отказ в предоставлении заявителю в аренду земельного участка суд признал обоснованным и соответствующим требованиям действующего законодательства, прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности не нарушает. В удовлетворении иска Колесову было отказано, будет ли новая апелляция и продолжится ли борьба за рынок, на данный момент неизвестно.

«Открытых точек единицы из всех, что есть»

В настоящее время рынок продолжает работать, в различных онлайн-сервисах посетители активно оставляют о нем отзывы. Рейтинг торгового объекта колеблется от 1,5 до 2,7 звезды из 5. Мнения, которые выражают пользователи — диаметрально противоположные.

«Хороший рынок. Когда еду в деревню, постоянно там отовариваюсь!» — писал 16 января Рустем Халиуллин.

«Это не рынок, а полупустое душное недоразумение, открытых точек единицы из всех, что есть», — поделилась 29 апреля Светлана Антипина.

«В целом же, здесь мало что можно обнаружить для дома. Почти все торговые точки закрыты, из оставшихся полезными могут быть лишь с молочной продукцией, овощными и фруктовыми товарами, а также обувной продажей», — оставила отзыв Ксения Ю. 22 августа 2021 года.

Индивидуальный предприниматель Алексей Владимирович Колесов был зарегистрирован 27 марта 2015 года. Основным видом деятельности указаны аренда и управление собственным или арендованным недвижимым имуществом. В качестве дополнительных — 35 видов деятельности, среди которых разведение овец и коз, выращивание овощей, бахчевых, корнеплодных и клубнеплодных культур, грибов и трюфелей, строительство жилых и нежилых зданий, а также разведочное бурение. По данным из открытых источников Алексей Колесов является учредителем семи и руководителем пяти предприятий.