Рынок загородной недвижимости Казани: «В 2014 году покупатели тоже ходили как короли»
Стоимость стройматериалов выросла минимум на треть, сильно подорожала и логистика
Рынок недвижимости в Казани встал на паузу: количество сделок очень сильно упало, заявили опрошенные «Реальным временем» эксперты. Специалисты отмечают, что это естественная реакция на шоковое состояние покупателя. Такая ситуация характерна для начала кризиса. Но что касается земли и загородной недвижимости, в этом сегменте, напротив, наметилось оживление, связанное с открытием сезона. Впрочем, по данным отдельных игроков, активные продажи были в середине марта, а с конца месяца спрос начал спадать. Подробнее — в нашем материале.
В пандемию люди забирали деньги из банков, а сейчас, наоборот, несут туда
— Если бы банки не подняли ставки по вкладам из-за высокой ключевой ставки, все деньги оказались бы в земле, в домах, квартирах и так далее. В любой кризис люди начинают спасать свои сбережения и обычно вкладывают их в недвижимость. Но в этот раз они в основном понесли их в банки, — говорит директор АН «Аляска» Алексей Авилов, который также выступает как инвестор.
По словам собеседника «Реального времени», 2 года назад, когда началась пандемия коронавируса, все, наоборот, забирали свои вклады из банков, потому что тогда проценты по ним были обещаны небольшие, и тратили их на покупку недвижимости. В итоге рынок за 2 года вырос в цене на 30—40%. Сейчас ситуация обратная. Ключевая ставка до недавнего времени составляла 20%. Банки принимают средства на депозит на 3—6 месяцев под 21—23%:
— И татарстанцы вместо того, чтобы забирать свои сбережения из банков, наоборот, еще вытащили «заначки» из-под матрасов, чтобы положить на счета. Много наличных несли прямо в сумках в Сбер: в результате там выстраивались очереди, — говорит Авилов.
И только те, кто банкам не верит, дабы спасти свои сбережения, в начале марта покупали квартиры и землю за наличные средства, рассказывает эксперт.
Один из продавцов дома с земельным участком вблизи РКБ сообщил «Реальному времени», что только за один из мартовских дней ему позвонили 18 потенциальных покупателей. После этого мужчина снял свой «лот» с продажи, решив, что лучшего вложения средств пока не найти. Такой повышенный спрос месяц назад действительно мог иметь место, подтверждает Авилов: «Но таких покупателей было не очень много. Создав некую «движуху» на рынке, они за полторы недели иссякли и наступила тишина».
— И пока ключевая ставка ЦБ не будет снижена до февральской, либо государство не сделает льготную ипотеку не только для застройщиков, а для всех, стагнация так и будет продолжаться, — констатирует директор агентства. — Под такой большой процент брать ипотеку, конечно же, мало кто будет. Даже 17% это слишком много — было бы хотя бы 12%. Анализ за последний месяц я вам привел. Дать какой-то прогноз не могу, так как все будет зависеть от действий правительства.
«Кто-то бросился покупать, а кто-то — тут же продавать»
— Ситуацию на этом рынке, а недвижимость и земля — это более серьезные активы, сейчас проще всего объяснить по аналогии с валютным рынком: его мотает из стороны в сторону ожидание, — анализирует партнер компании-застройщика коттеджного поселка «Примавера» Павел Кострикин.
— В том смысле, что кто-то пытается прямо срочно завершить сделку или, наоборот, немедленно ее форсировать. А кто-то, наоборот, сделку прервал, потому что ждет, что ситуация «устаканится». Вот такое шатание-болтание. Тут, наверное, почти ничего нового нет — это стандартная ситуация для начала кризиса, — поясняет он.
«Некоторые подняли цену на землю, а кто-то вообще остановил продажи»
— Сначала все взяли паузу. Даже по тем сделкам, по которым были внесены задатки, немного — неделю, максимум две, выдержали время, а потом начались активные продажи, — характеризует ситуацию совладелец ДК «Невада» Ильяс Ашрапов.
Что касается цен, по его словам, конкретно в их компании были лишь плановые ежемесячные повышения: «Цены шли наверх по графику. По крайней мере, мы сами спонтанно стоимость не поднимали». Однако предприниматель наслышан о том, что некоторые продавцы земли и загородной недвижимости сразу задрали ценники. Более того, кто-то вообще остановил продажи. По его мнению, и те и другие «поступили глупо».
— Не знаю, какие продажи были у тех, кто поднял стоимость объектов. Но мы продали очень хороший объем. У нас сделки шли стабильно, — рассказывает он.
По словам Ашрапова, компания продавала прямоугольные участки площадью 6 соток и находящиеся с краю земельного надела, куски в 7—10 соток в форме трапеции (речь идет о лаишевском направлении, в частности земле в Сокурах). В результате ликвидные стандартные участки быстро разобрали, остались только крайние большей площади.
— У нас были предварительные длинные договоры. Застройщики скупали участки улицами. Всеобщее подорожание сподвигло их сделать это быстрее. Они же понимали, что собственник земли тоже может поднять цены. К тому же многие не хотели оставаться на деньгах. Земля все равно считается надежнее. На этой волне продажи у нас, конечно, были хорошие, — признается он.
Но в последние две недели, по словам собеседника «Реального времени», наблюдается определенное затишье: «То ли тот, кому была нужна земля, ее уже взял, то ли еще что». Предприниматель рассказывает, что в минувший понедельник заехал в МФЦ, а он пустой: «То есть вообще никого нет. Поехал в Сбер на проспект Победы, 62. Там тоже народа нет, хотя обычно все ипотечные кабинки бывают забиты». Исходя из этого он делает вывод, что активность на рынке упала очень сильно.
Ашрапов в курсе того, что кто-то начал чуть-чуть корректировать цены: «Нельзя сказать, что стоимость снижается. Однако точно есть предложения с более низкой ценой земли и недвижимости для того, чтобы быстрее продать». Тем временем владельцы компании уже нашли себе новую площадку: выкупили 10 гектаров земли. Сейчас их предстоит размежевать для нового коттеджного поселка.
«В 2014 году это длилось год, может, чуть больше»
Авилов считает, что сейчас ситуация будет несколько повторять ту, что была в 2015 году.
— Когда в 2014 году доллар подскочил под 100 рублей и Центробанк поднял ключевую ставку, выставленные на продажу квартиры никто не покупал, но и цены на них особо не снижали. Их сбавляли только те, кому надо было срочно обязательно продать, — рассказывает он. — Покупателей было мало. Они ходили как короли, с ходу сильно торговались. Это длилось год, может, чуть больше. Потом все пришло в норму: ключевая ставка снизилась, ипотека заработала, спрос появился, цены снова стали чуть-чуть повышаться. Последние 6 лет рынок рос нормально.
А вот Ашрапов аналогий с 2015 годом не видит. Он вспоминает, что тогда они только начинали свой бизнес, продавали земельные участки в 30—40 километрах от Казани.
— Продавать было легко, потому что предложений было немного. Людям тогда нравились новые коттеджные поселки. Они охотно брали там землю. Взять коттеджный поселок «Умырзая». В 2014—2015 годах цены на землю в нем достигали в максимуме, наверное, 120 тысяч рублей за сотку. А сейчас можно купить участок по 50 тысяч рублей за сотку уже со всеми коммуникациями: асфальтом, газом и тому подобным, — говорит бизнесмен.
Но самое главное отличие, по его словам, заключается в том, что тогда «люди покупали не из боязни, что у них могут пропасть деньги. Сейчас же делают приобретения не только из-за того, что нужна земля для стройки, а чтобы сохранить свои сбережения. И если тогда скупали подряд всю недвижимость, сейчас так уже не сметают — люди понимают, что у них есть выбор».
Выбирают более оптимальную площадь дома
Директор строительной компании «Строюдом.рф», резидент бизнес-клуба ИЖС ZAGOROD Викентий Бригаднов утверждает, что падения спроса нет и интерес покупателей сохранился. Но есть одно но: возникает все больше затруднений с покупкой земельных участков.
Собеседник издания отмечает тенденцию спроса на загородные дома меньшей площади.
— Так как идет постоянное повышение цен, люди выбирают уже более оптимальный размер жилища, не гонясь за большим. Сейчас в наш отдел продаж очень часто поступают запросы на коттеджи площадью 65, 80 и 90 «квадратов». Интересуются одноэтажными домами. То есть чуть снижается планка, — говорит он.
По словам Бригаднова, если раньше у людей хватало средств, чтобы построить одноэтажный коттедж площадью 120—150 «квадратов», то сейчас при наличии той же суммы можно возвести дом уже только на 80—90 квадратных метров.
— Стоимость металла начала снижаться, древесина тоже слегка потеряла в цене. Но так происходит не со всеми материалами, да и само строительство еще осталось дорогим. Затраты на логистику выросли. Все цены по доставке материалов, кранов, техники, бетононасосов — все поднялось, причем достаточно весомо. Поэтому стоимость строительства, конечно, выросла, — констатирует он.
«Полной стагнации ждать не стоит»
— Конечно, количество сделок сократилось и еще сократится, — констатирует она.
По оценке эксперта, «цены не упали и не выросли» и «кое-где еще встречаются предложения по прошлогодней стоимости». Что же касается загородного строительства, его «штормит, потому что стоимость строительных материалов выросла не меньше, чем на 30%». Риелтор говорит, что при всем этом земельный рынок сейчас интересен инвесторам.
— Там ниже порог вхождения. Если стоимость квартиры начинается, образно говоря, от 4 миллионов рублей, то на земельный участок она стартует от 1 миллиона и даже 600 тысяч, — пояснила собеседница «Реального времени», добавив, что «сделки так или иначе будут — полной стагнации в этом сегменте ждать не стоит».
Вот и вице-президент Гильдии риелторов РТ Андрей Савельев утверждает, что сделки не поставлены на паузу: «Как раз открылся сезон, поэтому они идут, и достаточно хорошо и успешно». По его словам, на рынке загородной недвижимости затишья и так не было. А паника на рынке возникла не вследствие российской спецоперации на Украине, а в связи с ипотекой: «Ключевая ставка скакнула до 20%. Соответственно, ипотека на вторичном рынке стала практически недоступной».
Но к загородной недвижимости он это не относит, говоря о том, что она, в принципе, доступна. Савельев объясняет это тем, что, во-первых, есть сельская ипотека. Во-вторых, субсидированная ипотека на частную загородную недвижимость. Как следствие, «в этом сегменте все работает». Он также обратил внимание на то, что в Казани загородная недвижимость существенно дешевле, чем на первичном и вторичном рынках, плюс открылся сезон.
— На рынке недвижимости, и земли в частности, всегда все просто. Глобальных падений там не бывает никогда. На какое-то время может упасть спрос, количество сделок. Но покупательская способность снова вырастет, — убежден и Кострикин. — Я, как человек, который занимается этим 30 лет, не помню, чтобы стоимость земли и загородной недвижимости упала. В итоге она все равно вырастет: позже или раньше, в пределах инфляции, а, может быть, даже немного меньше. Но инфляция ожидается большая, поэтому никаких чудес я не жду.
Земля в период нестабильности — все та же тихая гавань
— Количество сделок с земельными участками, как и с большинством других капиталоемких приобретений, в период высокой волатильности экономики обычно сокращается. Но, как правило, на непродолжительный срок, — соглашается с коллегами учредитель и директор ООО «Дженсен групп» Андрей Генсен.
По его мнению, это «естественная реакция на условно шоковое состояние покупателя — такие сделки планируются не один день и учитывают много факторов, большинство из которых резко меняется. Тем более в сегодняшней ситуации». Он отмечает, что для того же рынка ИЖС ключевой вопрос, конечно, финансовый: «Покупатели заново оценивают свои материальные возможности, необходимость и возможность покупки в новых условиях».
По мнению Генсена, шоковая стагнация обычно непродолжительна и длится месяц-два: «Это время на то, чтобы осмотреться, оценить ранее принятое решение о покупке в новых условиях и принять новое». Собеседник издания считает, что этот период «раздумий», можно сказать, уже и закончился: «Сделки восстанавливаются. Теперь их количество ограничивают только объективные факторы».
Немного поменялся портрет покупателя, сократился потребительский рынок, покупки для собственного использования, но эту долю практически замещают инвестиционные покупки, перечисляет он. Однако эксперт подчеркивает, что при непонятной ситуации с валютами, фондовым рынком, «недвижимость и земля все так же оцениваются инвесторами, как тихая гавань в период нестабильности». Если говорить конкретно о земле под застройку, по его информации, цены на нее особо не изменились.
— В основном были плановые корректировки в рамках проектов, не связанные с последними событиями. Земля — достаточно инертный, долгосрочный продукт. Он по умолчанию догонит инфляцию. Это хорошее средство сохранения денег, но резких скачков здесь не предвидится — будет постепенный рост стоимости в течении 2—3 лет, — прогнозирует Генсен.