Рынок офисов Казани: ставка аренды на максимуме и новые требования к бизнес-центрам

00:00, 25.01.2022

На рынке офисной недвижимости Казани эксперты наблюдают две разнонаправленные тенденции. Во-первых, все больше клиентов отказываются от классической прямой аренды офисов с рабочим местом под каждого сотрудника. Во-вторых, входят в моду так называемые «гибкие» офисы, но это не снижает спроса на качественные площади. Ставка аренды в центре Казани уже достигла исторического максимума — 2 500 рублей за «квадрат» в месяц с НДС. Хотя планка достижима не для всех бизнес-центров класса А, это яркий маркер, демонстрирующий тенденции рынка, отмечает в авторской колонке для «Реального времени» управляющий партнер Perfect RED Юлия Прохорова.

Ставка аренды в центре Казани достигла максимума

Баланс спроса и предложения важен для всех участников рынка недвижимости: отсутствие свободных качественных офисов в Казани неизбежно ведет к росту арендных ставок. Современное и удобное офисное пространство становится инструментом в борьбе за лучшие кадры. Компании готовы переплачивать за помещение, которое удобно расположено и оборудовано необходимыми инженерными системами.

В 2021 году ставка аренды за офисное помещение больше 1 000 кв. м в центре Казани достигла исторического максимума — 2 500 рублей за кв. м в месяц, включая НДС. Эту ставку по заключенному долгосрочному договору не стоит рассматривать как среднюю или даже достижимую ставку для всех бизнес-центров класса А в Казани. В то же время это яркий маркер, демонстрирующий тенденции рынка и своевременный выход объекта на рынок. Выход на рынок одновременно нескольких крупных офисных объектов напротив привел бы к снижению ставок аренды. Однако, учитывая проектируемые и строящиеся объекты, Казани в ближайшее время это не грозит.

На фоне всеобщего переосмысления функционала, назначения и безопасности офисного пространства в долгосрочной перспективе некоторые эксперты предсказывают сокращение потребности крупнейших пользователей помещений в офисах. Однако до тех пор, пока человек — существо социальное и у него есть потребности в общении, личном контакте, познании и признании, речь скорее может идти о трансформации функции и оснащении офиса, чем о полном отказе от него как месте работы.

Средняя ставка аренды в качественных бизнес-центрах Казани, руб/кв. м в месяц

Новая классификация бизнес-центров

В попытке осознать и упорядочить новейшие требования пользователей офисных помещений Российская гильдия управляющих и девелоперов в 2021 году обновила классификацию бизнес-центров. Предыдущая версия была датирована 2014 годом. Обзор ключевых изменений в требованиях по разделам представлен ниже.

Во-первых, из классификации исчезли бизнес-центры класса С. Новых объектов в данном сегменте никто не строит, а в существующие объекты этого класса собственники не инвестируют из-за отсутствия целесообразности.
Автоматизированная система управления зданием теперь является обязательным требованием не только для зданий класса А, но и для бизнес-центров класса В+.
Интеграция интеллектуальных инженерных систем и BMS станет обязательной для всех бизнес-центров класса А начиная с 2023 года.
Для объектов класса А в новой классификации появилось требование по автоматизации управления арендными отношениями.
Особое внимание к качеству и очистке воздуха в связи с пандемией выразилось в конкретизации требований к приточно-вытяжной вентиляции. Теперь по проекту система должна быть спроектирована из расчета 60 кубических метров в час на одного сотрудника из расчета 6 кв. м офисных помещений на человека, а кондиционирование в формате «чиллер-фанкойл» необходимо проектировать исходя из расчетной мощности по холоду 1 кВт на 15 кв. м арендуемой площади. С 2022 года требование обязательно для всех классов зданий (ранее только для классов А и В+).
Новая классификация уточняет требования к вертикальному транспорту в бизнес-центрах класса А. Лифты должны быть оснащены системой оптимизации и управления пассажиропотоком, а также должна быть предусмотрена возможность программирования лифтов по карте доступа в офис.
В части электроснабжения объектов классификация для класса А теперь требуется возможность 100% резервирования мощности в случае аварийного подключения для источника бесперебойного энергоснабжения или дизель-генератора и не менее 50% резервирования мощностей для зданий класса В+ и В.
В части безопасности система электронных пропусков теперь обязательна и для класса В, а для класса А появилось уточнение про возможность контроля количества визитов.
Теперь для бизнес-центров класса А обязательно использование энергоэффективных технологий и материалов согласно действующему законодательству России. Для классов В+ и В требование носит факультативный характер.
Увеличена высота помещений «в чистоте» для класса А до 3,3 метра (было 2,7 м). Для классов В+ и В — 2,7 метра и выше, при этом теперь критерий носит обязательный характер для всех классов (ранее для В был факультативным).
В части планировки объектов в качестве обязательного для класса В+ появилось требование к гибкости пространства и возможности формировать и open space, и коридорно-кабинетные офисы. Критерий дополнен требованием о шаге колонн, который давно существовал в классификации Московского исследовательского форума. Шаг должен составлять минимум 6х6 м, а нагрузка на перекрытия должна быть минимум 400 кг/кв. м.
Важно, что теперь наличие фальшпола обязательно для объектов класса А.
Отсутствие в ближайшем окружении объектов, оказывающих негативное влияние на имидж объекта, теперь обязательно и для класса В.
Подземная парковка или наземная парковка и наличие гостевой организованной и охраняемой парковки теперь носит обязательный характер для всех классов. А вот требование по количеству мест, исходя из расположения здания, из классификации исчезло.
Обязательное ранее требование для объектов класса А и В+ о том, что офисное здание не распродано отдельными этажами или блоками различным владельцам, из классификации удалили. Пришло понимание, что комплексное управление и единый владелец — предметы неравнозначные.
В части управления объектом появились на первый взгляд малозаметные, но важные дополнения. Для классов А и В+ опыт управления необходим теперь не менее 5 лет, но если раньше это касалось опыта управляющей компании, то теперь достаточно такого же опыта одного управляющего объектом.
Наличие специализированного программного обеспечения и/или мобильного приложения по автоматизации управления и эксплуатацией недвижимости, а также взаимодействия с арендаторами — новый и теперь обязательный критерий, пока только для бизнес-центров класса А.
В дополнительных критериях — наличие возможности заключения долгосрочного договора. Теперь это обязательный пункт для всех классов зданий.
Критерий «видимость здания» исключен из классификации. Было бы эффективным, а дорогу найти можно с помощью навигации.
Критерий «архитектурная ценность объекта», носивший обязательный характер для зданий класса А, исключен из классификации. Очевидно в виду своей субъективности.
Экологическая эффективность оформилась в виде отдельного седьмого раздела классификации, и теперь критерий, носивший факультативный характер, «Соответствие стандарту оценки экологической эффективности зданий (Green Zoom, BREEAM, LEED и так далее)» будет обязательным для зданий класса А. Хорошая новость, что только с 2025 года. Есть время подготовиться.
Раздельный сбор мусора, в том числе ламп, источников питания и так далее наконец стал обязательным критерием. Жаль, что пока только для бизнес-центров класса А.

Ознакомиться с новой и сравнить со старой классификацией можно на сайте РГУД.

В целом новый бизнес-центр устаревает в течение срока менее 10 лет. И если при проектировании и строительстве не учитывать новейших технологий и подходов, а по ходу эксплуатации здания не инвестировать в его обновление и усовершенствование, то потери в доходе и снижении ставки аренды неизбежны. Появление ряда новых требований к офисам со стороны арендаторов, строительство новых современных бизнес-центров, а также новая классификация в самое ближайшее время приведут к пересмотру и понижению класса целого ряда действующих объектов. Сертификаты, выданные в конце 2021 года, будут действовать в течение года, а не двух как обычно. Все новые заявки на сертификацию будут рассматриваться в соответствии с обновленной классификацией.

Распределение по классам площадей и уровня вакансий в качественных бизнес-центрах Казани

Ключевые параметры рынка офисной недвижимости Казани

По данным компании PerfectRED, общее предложение — 557,7 тыс. кв. м. К анализу принимались качественные бизнес-центры города общей площадью от 3 000 кв. м.

Уровень вакантности — 5,5%

Ставка аренды включая НДС и OPEX:

в классе А — 1 431 руб/кв. м в мес.;
в классе В+ — 1 140 руб/кв. м в мес.;
в классе В — 844 руб/кв. м в мес.

Общее количество бизнес-центров — 62.

Из них сертифицировано РГУД — 44*.

За последние 2,5 года в Казани были сданы в эксплуатацию только четыре качественных объекта офисного назначения:

многофункциональный комплекс LUCIANO VITA CLUB на Право-Булачной, 51 (2,5 кв. м офисных площадей) на месте бывшего комбината «Здоровье»;
бизнес-центр URBAN (10 тыс. кв. м офисных площадей) на ул. Островского, 98;
KREMLEVSKAYA PLAZA на ул. Московской, д. 19/8 (реконструкция 10,3 тыс. кв. м офисных площадей);
в составе бизнес-парка «Азинский» был введен в эксплуатацию бизнес-центр Orange на общей площади 20 000 кв. м. Бизнес-центр заявлен в классе A. Средняя ставка аренды — 1 300 руб/кв. м в месяц. Помимо офисных пространств с лаундж-зоной, на территории бизнес-центра планируется коворкинг, конференц-залы и переговорные комнаты, ресторан и фитнес-центр с бассейном. Всего проектом предусмотрено строительство трех офисных зданий на территории 1,3 га с парковкой на 1 117 м/м.

И все, за этот срок в Казани было введено всего 43 тыс. кв. м качественных офисных площадей! С учетом среднего темпа поглощения офисных помещений в Казани порядка 30 тыс. кв. м в год и отсутствия новых строящихся объектов дефицит качественных помещений будет способствовать дальнейшему росту ставок аренды и ротации арендаторов.

За последние 2,5 года в Казани были сданы в эксплуатацию только четыре качественных объекта офисного назначения. *realnoevremya.ru/Ринат Назметдинов*

Помимо строительства новых объектов, удовлетворить имеющийся спрос на офисы могут объекты старого фонда, подлежащие реконструкции. Несколько таких объектов были проданы с торгов в Казани в прошедшему году.

В начале 2021 года с торгов было продано здание, в котором ранее располагался «Росэнергобанк». Объект находится по ул. Право-Булачной, 13. Комплекс из пяти зданий общей площадью 6,5 тыс. кв. м, пять земельных участков общей площадью 4,5 тыс. кв. м были проданы за 161 млн рублей (25 тыс. руб/кв. м). На момент продажи одно из зданий (двухэтажное строение площадью 2,7 тыс. кв. м) было сдано в аренду молодежному театру «На Булаке». Дальнейшую судьбу объекта новый владелец Эмиль Ренатович Фахриев не комментирует. Однако, учитывая расположение объекта, вероятно, что оно будет использовано под офисы.
В ноябре с торгов членами той же семьи Фахриевых было куплено здание бывшего головного офиса «Татфондбанка», расположенное на ул. Бурхана Шахиди, 2/43. Пятиэтажное здание площадью 5 тыс. кв. м, земельный участок 1,8 тыс. кв. м были приобретены за 253,15 млн рублей (50 тыс. руб/кв. м). Больше половины здания на момент торгов занимало АСВ.
В феврале 2021 года бывшее здание «Татстроя» на ул. Ахтямова, 1 общей площадью более 9 тыс. кв. м купил с торгов предприниматель из Москвы Денис Игнатьев. Здание обошлось ему в 169 млн рублей (18 тыс. руб/кв. м). Правда, практически сразу после покупки заговорили о сносе объекта из-за несоответствия регламенту: правила зон охраны Кремля разрешают здесь высотность 17 метров. Весной мы наблюдали, что работы по разбору фасада начались. Однако вскоре они были приостановлены: здание стоит на месте по сегодняшний день.
ТК «Модная семья» в апреле 2021 года обрел нового владельца ООО «Инвест недвижимость». На продажу была выставлена часть торгового комплекса «Модная семья» площадью 6,9 тыс. кв. м, расположенная по адресу ул. Бурхана Шахиди, д. 17. Цена сделки — 188,25 млн рублей (27 тыс. руб/кв. м). Общая площадь объекта составляет порядка 14 тыс. кв. м. В планах новых владельцев — реконструкция здания с дальнейшей сдачей помещений в аренду.
В апреле с торгов был продан бывший офис «Анкор» банка у метро «Горки». Новым собственником стало ООО ТД «Радуга». Комплекс зданий общей площадью 2,6 тыс. кв. м располагается по адресу ул. Братьев Касимовых, 47. В состав комплекса входит четырехэтажное офисное здание площадью 1,7 тыс. кв. м, трехэтажное здание площадью 441,1 кв. м и два гаража площадью 250,5 и 145,6 кв. м. Цена — 64,9 млн рублей (25 тыс. руб./кв. м). Возможное использование — под любые коммерческие цели.
В июле бизнес-центр «Казанское подворье», расположенный на ул. Баумана, 9А, был продан с торгов ООО «Капитал групп» за 192 млн рублей (28, 5 тыс. руб/кв. м). Объект общей площадью 6,7 тыс. кв. м с учетом автостоянок был отремонтирован и сдан в аренду практически полностью в течение прошлого года.
В октябре 2021 года комплекс из 14 объектов вместе с земельным участком в 1,8 га, который пытались продать с 2017 года, расположенный на ул. Беломороской, 69А, где ранее располагался автоцентр «Делфо-авто», купила на торгах компания брата владельца Приволжского рынка и ТД «Олимп» Гафура Меджидова за 158,2 млн рублей. Здания с участком сдаются в аренду.

Фабрики «Спартак» и «Адонис», реализуемые с торгов, вряд ли в ближайшее время пополнят предложение офисной недвижимости. *realnoevremya.ru/Ринат Назметдинов*

Таким образом, общий фонд крупных коммерческий помещений, реализованных с торгов в Казани в 2021 году, составил более 44 тыс. кв. м. Безусловно, далеко не все объекты после реконцепции и ремонтов перейдут в качественный офисный фонд, но часть из них сможет пополнить скромное предложение офисной недвижимости.

Еще два имущественных комплекса — фабрики «Спартак» и Адонис», реализуемые с торгов, которые были интересны целому ряду девелоперов, — вряд ли в ближайшее время пополнят предложение офисной недвижимости.

Почти 30 тыс. кв. м недвижимости и свободный от построек земельный участок порядка 15 тыс. кв. м в составе бывшей обувной фабрики «Спартак» выкупил с торгов «Связьинвестнефтехим» за 551 млн рублей (менее 18 тыс. руб/кв. м).
Однако вскоре СИНХ передал здание республике. До этого Комитет Татарстана по охране объектов культурного наследия планировал включить комплекс зданий в единый государственный реестр ОКН народов России, но не сделал этого. В итоге часть зданий уже снесена, все арендаторы покинули объекты. И, согласно решению президента республики, на территории бывшей фабрики будет создан новый IT-парк площадью 22 тыс. кв. метров. Новый IT-парк войдет в единый цифровой квартал «Сан», который станет «умным» городом в миниатюре.
Что касается бывшей швейной фабрики «Адонис», то вокруг нее пока не утихают судебные разбирательства. Земельный участок под частью зданий был уже дважды продан, но сделки оспорены и имущество находится под арестом.

Переосмысляя офис

Прошедший год мы наблюдали две разнонаправленные тенденции. С одной стороны, умирает классическая история про прямую аренду офиса с рабочим местом под каждого штатного сотрудника. С другой стороны, развиваются форматы гибкого подхода к организации рабочего времени. Все это привело к трансформации рынка офисной недвижимости, но вряд ли приведет к снижению спроса на качественные офисы.

Очевидно, что пандемические корректировки типа и режима работы в большинстве казанских компаний еще не закончились. Тенденция ясна: компании будут переходить к все более гибкому подходу в части посещения офиса сотрудниками. Но окончательный результат мы увидим не сегодня. Чтобы бизнес смог спрогнозировать, на какое количество сотрудников ему нужен офис, должно пройти время.

Теперь не только передовые федеральные, но и местные компании внедряют у себя различные подходы к использованию офисного пространства, которые давно зарекомендовали себя в международной практике. Например, популярным становится формат hot-desking, когда в офисе стоят незакрепленные рабочие места, за которыми может работать любой сотрудник при наличии свободного места.

Гибкие офисы — это такой тип офисной недвижимости, при котором в аренду предлагаются готовые рабочие места (в маленьких офисах или большом общем пространстве). Всем обслуживанием помещения занимается арендодатель или специальный оператор коворкинга. Он же предоставляет технику и оборудование, и следит за помещением. Это удобно, если компании нужно сесть и начать работать прямо сейчас, не тратя время на обустройство. И «сняться» с такого места она тоже в случае необходимости может практически моментально.

Динамика предложения коворкингов в Казани, кв. м

«Гибкие» офисы в Казани: общее предложение — 16 коворкингов общей площадью почти 14 тыс. кв. м.

Рынок коворкингов Казани представлен 13 коммерческими пространствами, 3 коворкингами в ДК и технопарке и 2 сервисными мини-офисами. Общая площадь данного сегмента составляет 13 тыс. кв. м, в том числе некоммерческие коворкинги площадью 1 240 кв. м. («Авиатор» в одноименном технопарке, коворкинги в ДК «Московский» и ДК «Сайдаш»).

Также на рынке Казани представлены 2 объекта в формате управляемых мини-офисов: Alliance Business Centers и БЦ «Мастер», более 8 антикафе, где можно работать с ноутбуком.

Закрылся коворкинг In Work (100 кв. м) по адресу ул. Азата Аббасова, д. 12. Также в IV квартале 2021 года планировался запуск коворкинга в составе бизнес-центра Orange, в настоящий момент руководство отказалось от коворкинга, площади сданы в аренду «в одни руки».

Средняя ставка аренды рабочего места в коворкинге составляет 6 125 руб. в месяц. При этом средняя ставка аренды для коворкингов на общую площадь (из расчета заполняемости и стоимости за 1 рабочее место) составляет 917 руб. кв. м, включая OPEX, коммунальные услуги и НДС.

Средний уровень заполняемости составил 73%.