Рынок жилья Казани: новостройки уступают вторичке, а девелоперы придержали продажи

Крупные города показывают устойчивый рост цен

Ситуация с ценами говорит о том, что для наблюдаемого сегодня торможения темпов строительства, логичнее поискать объяснения за пределами сферы покупательского спроса. Можно вспомнить, что мощности строительных компаний не резиновые и непрерывно наращивать объем сдачи невозможно. Помимо того, можно вспомнить об уменьшении количества трудовых рук мигрантов — фактор, важность которого для России сложно переоценить.

Таблица ниже отражает рост цен за квадратный метр (2020—2021 годы с интервалом в 5-6 месяцев по данным Дом.РФ) в городах с совершенно различной экономической ситуацией, разными условиями строительства и, по всей видимости, различными ценами на строительные материалы. Не будем приводить аналогичную таблицу для вторичного рынка, так как в этом периоде его динамика показывает точно такую же картину.

Так или иначе, но можно сделать вывод, что деньги у россиян есть, и они готовы вкладывать их в недвижимость, тем более что на денежные вклады давят с одной стороны невысокий банковский процент по депозитам, а с другой стороны растущая инфляция.

Плановая инфляция на 2022 год должна составить 4%. Но если даже правительство сумеет удержать планку роста цен, необходимо понимать, что это лишь средняя цифра по экономике. Рынок жилья всегда был и остается сферой повышенных инфляционных ожиданий, ее рост будет побуждать россиян активнее вкладывать деньги сегодня. Этот тезис подтверждает и директор агентства недвижимости «Этажи — Казань» Марат Галлямов:

— С удорожанием строительных материалов, сниженных ипотечных ставок по госпрограмме, дефиците рабочих рук на стройках резко выросли цены на новостройки. Новостройки задали тренд на рост, вслед за которым потянулась сначала вторичка, а затем и загородная недвижимость. Все эти сегменты подорожали. Если говорить о тенденциях, то здесь задала ритм вторая половина прошлого года, когда активно продавались квартиры в новостройках. Последние несколько месяцев из-за высоких цен и процентных ставок новостройки начали значительно уступать спросу на вторичном рынке.

По его словам, в 2020 году на фоне локдауна рынок во II квартале существенно просел, цены ушли вниз. «Однако, второе полугодие было просто феноменальным, цены выросли очень значительно. Население начало массово инвестировать, вместе с этим резко выросли спрос и, соответственно, цена. 2021 год также показал значительное удорожание квадратных метров и высокий спрос на недвижимость», отметил собеседник издания.

— В 2022 году банки прогнозируют увеличение объема рынка продаж на 5—7%. Почему не 20—30%, как в прошлые годы? Все связано с ростом ключевой ставки, а соответственно ростом за ней ипотечной ставки. В целом в 2022 году мы ожидаем некую стабилизацию рынка. Все, кто хотел купить квартиру, купят, скорее всего, уже в этом году, — уверен Галлямов.

Но и скачкообразного роста цен ожидать не стоит. Рынок явно перегрет, и удерживать высокие темпы длительное время уже не получится, тем более что на аномальную ситуацию уже обратил внимание главный государственный регулятор. Глава Центробанка Эльвира Набиуллина не исключила повышения ключевой ставки еще на 1 базовый пункт — то есть в 2022 году средние ставки по ипотеке могут пробить психологическую отметку в 10% годовых. Она же советует оставить программу льготного кредитования только в 25 регионах из 85, и хотя решение в таком виде пока не принято, сворачивание ипотечных программ дело вполне возможное. Пока же ипотека бьет один рекорд за другим. В 2020 году было выдано 1,7 миллиона кредитов на 4,3 триллиона рублей, а только за 9 месяцев 2021-го — на 4 триллиона рублей.

Сдерживание ипотечного кредитования охлаждает рынок жилья, но не так сильно, как этого можно было бы ожидать, так как в игре активно участвуют и другие факторы. Например, недостаточность предложения. Известный в Татарстане эксперт по рынку недвижимости Антонина Дарчинова приводит цифры, говорящие о замедлении темпов строительства:

— Сейчас в Татарстане строится примерно 35 тысяч квартир. Большая часть проектов реализуется в столице, это порядка 998 тыс. кв. метров жилья, а в 2021-м было продано порядка 7 тысяч квартир. Заметим, что это немного для такого большого города. Предложение на рынке явно сократилось.

В это же время директор одного из риелторских агентств Казани «ФЛЭТ-Казань» Руслан Хабибрахманов ожидает традиционного зимнего оживления:

— Жилье продолжает дорожать. Если летом, когда процентная ставка начала расти, льготную ипотеку опустили до 3 миллионов, начался некоторый спад в июле, августе, сейчас же спрос опять демонстрирует уверенный рост. И не только на новостройки, но и на вторичном рынке. В какой-то мере — это сезонный рост, который всегда можно наблюдать с сентября по декабрь. И как мы ожидаем, декабрь должен стать самым продуктивным месяцем в отношении продаж.

Темпы ввода нового жилья падают, и это важный драйвер, толкающий рынок вверх

Ниже приведена статистика Дом.РФ по объемам ввода жилья в этом году — данные в тысячах квадратных метров на 1 октября (более поздних пока нет).

Отметим два важных момента. Во-первых, в таблице участвуют только регионы, строящие не менее миллиона кв. метров жилья, и, во-вторых, цифры даны за III квартал — наиболее продуктивный в плане сдачи новых домов. То есть приведенная выше таблица вполне отражает общероссийский темп роста строительства жилья.

Стоит обратить внимание на тот факт, что помимо большого количества минусовых регионов, в которых темп сдачи в III квартале серьезно просел, есть субъекты с незначительным ростом. Но даже если взять наиболее успешный Краснодарский край, то прирост в 416 тыс. кв. м. при общем объеме 7 877 тыс. кв. м. составляет чуть более 5%. Таким образом, можно сделать однозначный вывод о замедлении темпов строительства нового жилья по всей стране. Эта тенденция проявляется и в Татарстане.

Снижаются и объемы сделок. Заместитель генерального директора АО УК «Унистрой» Искандер Юсупов приводит цифры, подтверждающие значительные сокращения:

— По итогам года по Татарстану наблюдается снижение объемов сделок. Если сравнить 10 месяцев этого года с аналогичным периодом прошлого, то количество зарегистрированных договоров долевого участия снизилось на 12%. За период январь — октябрь в Татарстане в этом году было заключено 15 045 сделок, в 2020 году — 17 064.

Не всегда сокращения продаж связаны с объективными факторами. Слишком быстрые и плохо предсказуемые изменения цен на стройматериалы вынуждают застройщиков вести себя более осторожно. Это новое явление, по мнению Искандера Юсупова:

— Сегодня мы наблюдаем парадоксальную ситуацию, когда девелоперы порой вынуждены притормаживать продажи. Почему так происходит? Это связано с резким и непредсказуемым ростом себестоимости. Девелопер может попасть в ситуацию, когда он продал слишком быстро большой объем жилья, себестоимость выросла, а у компании уже нет рычага, чтобы отыграть рост себестоимости повышением цен, что в итоге может оказать серьезное влияние на рентабельность проекта.

Несмотря на разнонаправленность факторов, действующих на рынке недвижимости, все же не следует ожидать обвала. Рынок, безусловно, перегрет, но покупатели показывают готовность приобретать объекты недвижимости не только с целью улучшения условий жизни, но и в инвестиционном плане. Это означает, что нас ждет как максимум стабилизация и в плане предложения нового жилья, и в части планки цены.

— Темп роста цен вряд ли сохранится, но стабильное прогрессирующее увеличение стоимости жилья продолжится — затраты на стройку и на подготовку участков сильно выросли, есть система проектного финансирования с эскроу-счетами, которая снимает прямую зависимость от продаж, а также стабильный спрос в городе при низком предложении. Но возможно, в среднесрочной перспективе ситуация нивелируется с освоением крупных промышленных зон и реорганизуемых территорий в Казани, — считает генеральный директор ООО «Группа компаний ЖИК города Казани» Эмиль Хуснутдинов.

Главный тренд сегодня — это улучшение качества предложения

Улучшение качества жизни, повышение требований к уровню комфортности — это общая тенденция рынка жилья. Понятие комфорта включает в себя не только состояние именно жилого фонда, но и такую важную составляющую, как инфраструктура — чем ближе к дому социальные объекты, тем квартира дороже, а в последние годы на стоимость квартиры стал влиять и фактор эстетики, что, наверное, пока для России достаточно необычно.

По наблюдения Эмиля Хуснутдинова застройщики уже взяли на вооружение эту новую тенденцию:

— За последние пару лет произошли заметные изменения в новом жилье по сравнению с действующим фондом — в новых проектах покупателям предлагается качественно иная архитектура, продуманные места общего пользования, проработанные дворы-парки. В связи с этим, к строящемуся жилью высокий интерес проявляют и те, кто живет в относительно новых по меркам недвижимости домах. Самое главное, что сейчас определяет рынок, — это тренд на улучшение продукта, работающий уже несколько лет.

Такое же мнение высказывает и Антонина Дарчинова, уточняя важность и внутриквартирной планировки:

— Сегодня востребованы небольшие квартиры с хорошей планировкой и удобной локацией. Сейчас спрос на квартиры с одной спальней составляет 50%. Спрос на них создают инвесторы, которые вкладывают средства с целью сберечь их от инфляции. Квартиры с двумя спальнями составляют 35% рынка, оставшаяся доля покупок приходится на трех- и четырехкомнатные.

По ее словам, из критериев спроса, кроме локации и бюджета, сегодня растет интерес к новым форматам квартир — с террасами, теплыми балконами, патио и так далее. Есть повышенный интерес к квартирам с улучшенным уровнем отделки, приобретает большее значение бренд эксплуатирующей организации. Усиливается роль маркетинга в продажах.

— В следующем году ожидаем выхода на рынок нескольких знаковых проектов. Большая новая застройка ожидается в районе улиц: Родина — Гвардейская — Аделя Кутуя. Этот район будет стремительно развиваться. Также ждем выхода на рынок проектов московских застройщиков, которые задают новую планку как в качестве строительства, так и в архитектуре и в инструментах продаж, — отметила Дарчинова.

Конечно, никто и никогда не отменял важность хорошего географического положения жилья, и не так уж важно, для каких функциональных целей приобретается квартира, как инвестиционная или место для жизни здесь и сейчас. А если говорить о размере и типе квартиры, то самый ходовой рыночный товар — это небольшие квартиры и квартиры-студии.

На важность соотношения расположения и количества комнат указывает Руслан Хабибрахманов:

— Популярностью, как и раньше, пользуются квартиры-студии. Самые продаваемые квартиры — это одно- и двухкомнатные. Дать аналитику по районам Казани сложно, потому как цена зависит от ряда факторов — год постройки дома, метраж, состояние, месторасположение. Чем лучше объект, тем выше спрос, соответственно и цена на такой объект будет выше. При прочих равных условиях, чем ближе к центру города — тем дороже. Самый дорогой район Казани — Вахитовский.

Многофакторность движения рынка

Технология анализа и прогнозирования цен на жилье основана на двух китах. Необходимо определить набор факторов, определяющих ценообразование. Затем требуется выполнить их ранжирование в порядке значимости и определить главные драйверы рынка. Это своего рода экономическая аксиома. Достаточно часто она действительно работает. Однако, если сегодня суммировать мнения экспертного сообщества, то можно обнаружить серьезный разброс ожиданий на 2022 год. От убеждения в дальнейшем росте цен в основных сегментах до уверенности в их падении.

Причина сложившейся ситуации в наличии ряда факторов, тянущих рынок в противоположных направлениях, и сложности прогнозирования их реального воздействия. Простой пример. Законодательные изменения, произошедшие некоторое время назад в долевом строительстве и создавшие систему эскроу-счетов, породили пессимистические ожидания в отрасли. Прогнозировалось увеличение в оборотных средствах строителей доли банковского кредита и, как следствие, быстрый рост цен. Далее схлопывание спроса, кризис отрасли, массовое банкротство мелких компаний. Однако, ничего апокалиптического, как мы сегодня видим, не произошло, отрасль достаточно быстро адаптировалась к новым условиям.

Неопределенность воздействия ряда факторов порождает, как говорят физики-теоретики, — сингулярность, то есть ситуацию, в которой любое событие может породить эффект домино с быстрым изменением цен. В ближайшем будущем таким драйвером, к примеру, может стать позиция ряда политиков, считающих необходимым ограничение трудовой миграции. Если учесть, что это мнение сегодня представляет генерал армии, полный кавалер ордена «За заслуги перед Отечеством», директор ФСБ России, секретарь Совета Безопасности Николай Патрушев, то ограничение миграционных потоков может стать вполне реальным.

И это, не взирая на то, что иное мнение высказывают также весьма влиятельные люди, как, например, заместитель председателя правительства РФ Марат Хуснуллин.

По мнению генерала Патрушева, мигранты уже стали серьезной причиной роста преступности в стране и опорой враждебных России политических и идеологических сил. В сети несложно найти высказывания публичных политиков, утверждающих, что готовность мигрантов работать за малые деньги отнимает рабочие места у россиян и не способствует повышению производительности труда через технологическую модернизацию.

Аргументы Марата Хуснуллина базируются на невозможности российского строительного комплекса в ближайшие 2-3 года обойтись без привлечения дешевой рабочей силы. Озвученный зампредом срок предполагает готовность правительства рассмотреть возможность сокращения квоты на мигрантов. Замена рабочих из Средней Азии на россиян может и должна привести к повышению затрат на заработную плату и, соответственно, на рост цен.

Сказанное выше можно было бы отнести к разряду гипотез, которые тем не менее вполне могут оказаться подтвержденной теорией. Но есть и более сильные факторы. Например, госпрограмма льготной ипотеки, запущенной в 2020 году. Ипотечная ставка, упавшая ниже 6,5% годовых, а на Дальнем Востоке до 2%, стимулировала спрос, пересилив фактор пандемии. Покупатели буквально смели все наиболее доступные предложения, подтолкнув застройщиков к запуску новых проектов.

Однако, лавинообразный рост спроса породил такой же рост цен и в 2021 году, поднявшаяся планка цены практически свела на нет все выгоды низкой ипотечной ставки. В сухом остатке ипотека под 6,5% в 2021 году уже не позволила получить более дешевое жилье, купленное ранее под 10%.

Еще один фактор, способный вызвать значительные ценовые изменения, — так называемые инвестиционные квартиры. То есть жилье, функциональная цель покупки которого — сохранение своих средств. Во-первых, можно предположить, что способность россиян покупать жилье впрок, уже в значительной степени исчерпана, а во-вторых, по ряду причин инвестиционное жилье начало поступать на вторичный рынок, а это тысячи квартир. Такой массовый вброс предложения способен вызвать обвал цен и сам по себе.

На стороне роста цен выступает рост цен на строительные материалы. За 2021 год материалы по разным категориям выросли в цене от 30 до 200%. Возьмем для примера только три категории (цифры даны в среднем по России): фанера подорожала на 242% с 33 тыс. за кв. м до 113 тыс., арматура — на 142%, с 33 до 80 тыс. за тонну, бетон — на 33%, до 6 тыс. за кубометр без учета доставки. С другими важными компонентами строительного процесса ситуация обстоит примерно так же.

Девелоперы, поднимая цены, не так уж долго смогли получать удовольствие от наблюдения за ростом прибыльности. В эту игру довольно быстро включились производители материалов, считающие, что должна быть и их доля в быстро растущих прибылях жилищного рынка.

Все вышеперечисленные факторы продолжают толкать цены вверх, несмотря на сдерживающие моменты. Потенциал быстрого роста уже исчерпан, но заметного падения цен в 2022 году ожидать не стоит. С высокой долей вероятности тенденция на рост сохранится, а значит, откладывать планируемую покупку в надежде сэкономить на более низких ценах не стоит.

• 

  Искандер Юсупов заместитель генерального директора АО УК «Унистрой»

  Жилье продолжает дорожать. Если летом, когда процентная ставка начала расти, льготную ипотеку опустили до 3 миллионов, начался некоторый спад в июле, августе, сейчас же спрос опять демонстрирует уверенный рост. И не только на новостройки, но и на вторичном рынке. В какой-то мере — это сезонный рост, который всегда можно наблюдать с сентября по декабрь. И как мы ожидаем, декабрь должен стать самым продуктивным месяцем.

  С другой стороны, рост цен связан и с недостаточным предложением в новостройках. Интересных проектов в Казани не так много. Зачастую жилье продается по высоким ценам, и повторюсь, вариантов с хорошим соотношением цены и качества не так много.

  Популярностью, как и раньше, пользуются квартиры-студии. Самые продаваемые квартиры — это одно- и двухкомнатные. Дать аналитику по районам Казани сложно, потому как цена зависит от ряда факторов — год постройки дома, метраж, состояние, месторасположение. Чем лучше объект, тем выше спрос, соответственно и цена на такой объект будет выше. При прочих равных условиях, чем ближе к центру города — тем дороже. Самый дорогой район — Вахитовский.

  Конечно, спрос подогревает инфляция. Цены растут, и люди пытаются в ускоренном темпе что-то приобрести. Ипотека начала дорожать, и все понимают, что рост стоимости ипотечных кредитов продолжится. Поэтому покупатели стремятся принять решение сейчас, не откладывая его на потом.

• 

  Эмиль Хуснутдинов генеральный директор ООО «Группа компаний «ЖИК города Казани»»

  В последние 2 года рост цен на жилье оставался более высоким по сравнению с общей инфляцией в стране. В Казани это выражено особенно ярко, так как наблюдается сокращение предложения нового жилья на фоне сохранения покупательского спроса. В последнее время появляется меньше новых жилых комплексов в связи с дефицитом земельных участков под застройку. Помимо этого, за последние пару лет произошел качественный рост в новом жилье по сравнению с действующим жилым фондом — в новых проектах покупателям предлагается качественная новая архитектура, продуманные места общего пользования, проработанные дворы-парки. В связи с этим, к новому жилью высокий интерес проявляют и те, кто живет в относительно новых по меркам недвижимости домах.

  Самое главное, что сейчас определяет рынок — это, во-первых, тренд на улучшение продукта, работающий уже несколько лет. Но тренд развивается не так быстро, потому что у застройщиков из-за низкой конкуренции нет стимула бороться за клиента.

  Критический рост цен вряд ли сохранится, но стабильный прогрессирующий рост стоимости жилья сохранится — затраты на стройку и на подготовку участков сильно выросли, есть система проектного финансирования с эскроу-счетами, которая снимает прямую зависимость от продаж, а также стабильный спрос в городе при низком предложении. Возможно, в среднесрочной перспективе ситуация нивелируется с освоением крупных промышленных зон и реорганизуемых территорий в Казани.

• 

  Антонина Дарчинова эксперт по рынку недвижимости

  Сейчас в Татарстане строится примерно 35 тысяч квартир. Большая часть проектов реализуется в столице, порядка 998 тыс. кв. метров жилья, и необходимо заметить, что это немного для такого большого города, предложение на рынке явно сократилось.

  Средняя стоимость в новостройке за год выросла с 96 тыс. до 124 тыс. за кв. метр. Рост цен происходит как из-за общей инфляции, так и из-за сокращения предложения. Но мы также видим, что и спрос сокращается. За текущий год в Казани было продано только 7 тысяч квартир. Наиболее востребованы небольшие квартиры с хорошей планировкой и удобной локацией. Сейчас спрос на квартиры с одной спальней составляет 50%. Спрос на них создают инвесторы, которые вкладывают средства с целью сберечь их от инфляции. Квартиры с двумя спальнями составляют 35% рынка, остальное приходится на трех и четырехкомнатные.

  Из критериев спроса, кроме локации и бюджета сегодня растет интерес к новым форматам квартир, с террасами, теплыми балконами, патио, и т. д. Есть повышенный спрос на квартиры с улучшенным уровнем отделки, повышается значимость бренда эксплуатирующей организации. Усиливается роль маркетинга в продажах.

  В следующем году ожидаем выхода на рынок нескольких знаковых проектов, особенно большая новая застройка ожидается в районе улиц: Родина — Гвардейская — Аделя Кутуя. Этот район будет стремительно развиваться. Также ждем выхода на рынок проектов московских застройщиков, которые задают новую планку как в качестве строительства, так и в архитектуре, и в инструментах продаж.

• 

  Руслан Хабибрахманов генеральный директор ООО «АН «Флэт-Казнь»

  Жилье продолжает дорожать. Если летом, когда процентная ставка начала расти, льготную ипотеку опустили до 3 миллионов, начался некоторый спад в июле, августе, сейчас же спрос опять демонстрирует уверенный рост. И не только на новостройки, но и на вторичном рынке. В какой-то мере — это сезонный рост, который всегда можно наблюдать с сентября по декабрь. И как мы ожидаем, декабрь должен стать самым продуктивным месяцем.

  С другой стороны, рост цен связан и с недостаточным предложением в новостройках. Интересных проектов в Казани не так много. Зачастую жилье продается по высоким ценам, и повторюсь, вариантов с хорошим соотношением цены и качества не так много.

  Популярностью, как и раньше, пользуются квартиры-студии. Самые продаваемые квартиры — это одно- и двухкомнатные. Дать аналитику по районам Казани сложно, потому как цена зависит от ряда факторов — год постройки дома, метраж, состояние, месторасположение. Чем лучше объект, тем выше спрос, соответственно, и цена на такой объект будет выше. При прочих равных условиях, чем ближе к центру города — тем дороже. Самый дорогой район — Вахитовский.

  Конечно, спрос подогревает инфляция. Цены растут, и люди пытаются в ускоренном темпе что-то приобрести. Ипотека начала дорожать и все понимают, что рост стоимости ипотечных кредитов продолжится. Поэтому покупатели стремятся принять решение сейчас, не откладывая его на потом.

• 

  Марат Галлямов директор агентства недвижимости «Этажи-Казань»

  С удорожанием строительных материалов, сниженных ипотечных ставок по госпрограмме, дефиците рабочих рук на стройках резко выросли цены на новостройки. Новостройки задали тренд на рост, вслед за которым потянулась сначала вторичка, а затем и загородная недвижимость. Все эти сегменты подорожали. Если говорить о тенденциях, то здесь задала ритм вторая половина прошлого года, когда активно продавались квартиры в новостройках. Последние несколько месяцев из-за высоких цен и процентных ставок новостройки начали значительно уступать спросу на вторичном рынке.

  Начиная, примерно с 2016 года, рынок вел себя относительно стабильно. Цены росли, но росли предсказуемо. С середины 2019 года, когда ввели эскроу-счета, застройщики стали быстрее увеличивать стоимость своих квадратных метров. Вслед за этим потянулись вверх и цены на вторичную недвижимость. В 2020 году произошел локдаун, и рынок во II квартале существенно просел, цены ушли вниз. Однако второе полугодие было просто феноменальным, цены выросли очень значительно. Население начало массово инвестировать, вместе с этим резко вырос спрос и, соответственно, цена. 2021 год также показал значительное удорожание квадратных метров и высокий спрос на недвижимость.

  В 2022-м году банки прогнозируют увеличение объёма рынка продаж на 5—7%. Почему не 20—30%, как в прошлые годы? Все связано с ростом ключевой ставки, и, соответственно, ростом за ней ипотечной ставки. В целом в 2022 году мы ожидаем некую стабилизацию рынка. Все, кто хотел купить квартиру, купят, скорее всего, уже в этом году.