Чем интересен Zillow Group — цифровой лидер рынка недвижимости США

Суть платформы

Zillow Group владеет крупнейшей в США онлайн-базой недвижимости и оказывает услуги по покупке, продаже, аренде и финансированию жилой недвижимости. Компания основана в 2004 году как маркетплейс недвижимости (тогда еще диковинное понятие) со штаб-квартирой в Сиэтле. Онлайн-база содержит более 110 млн домов, в ней есть автоматизированная модель оценки недвижимости (Zestimate — разработка компании, которая запатентована), производящая оценку в режиме реального времени. Работа клиентов организована напрямую между собой через Zillow и через рефералов к доверенным агентам Zillow Premier Agent или партнеров Premier Broker. Платформа предоставляет доступ к услугам по условному депонированию (такой механизм есть и в нашем ГК РФ — глава 47.1) и ипотеке, сокращая количество сторон, участвующих в классической сделке с недвижимостью. Помимо этого, клиенты могут виртуально осматривать дома и квартиры, делать предложения онлайн. По сути, компания выстроила целую экосистему вокруг своих услуг. Однажды попав в нее, клиент не уйдет без сделки.

Доход компании складывается из трех составляющих:

1. Дома — финансовые результаты от продажи и покупки домов, компания сама покупает и перепродает недвижимость;
2. Интернет, медиа и технологии — финансовые результаты от аренды и новых строительных площадок плюс выручка от продажи специалистам по недвижимости маркетинговых и бизнес-продуктов и услуг;
3. Сегмент ипотечных кредитов — финансовые результаты от продажи рекламы ипотечным кредиторам и прочим специалистам по ипотеке, от ипотечного кредитования через Zillow Home Loans и продажи ипотечных кредитов на вторичном рынке, от реализации услуг программного решения Mortech mortgage для кредиторов.

Услуги компании предназначаются для продавцов недвижимости, покупателей,
арендаторов, заемщиков. Медиа-ресурс Zillow имеет более 8 млрд
посещений в год. Клиенты выбирают Zillow по следующим причинам:

1. Большой и надежный бренд;
2. Уникальная база домов;
3. Научно-техническое преимущество собственных разработок (база данных формируется на основе сложного экономического и статистического анализа и комплексного агрегирования данных из множества источников недвижимости, сделок и листинговых данных, включая обновления пользователями более чем 32 млн записей о недвижимости). По сути, никто из конкурентов не обладает таким масштабом и таким массивом данных (big-data);
4. Превосходные отраслевые партнерства (с тысячами самых рейтинговых имен в сфере недвижимости, с ведущими агентами по недвижимости, брокерами, ипотечными специалистами, управляющими недвижимостью, арендодателями, девелоперами и так далее);
5. Устойчивое финансовое положение благодаря значительному росту продаж в последние годы. У компании положительный свободный денежный поток, значит, она может развивать бизнес дальше без привлечения долгового финансирования или вторичного размещения акций.

2020 год был удачным для компании, пандемия привлекла больше посетителей на сайт, а меры предосторожности из-за коронавируса ускорили использование 3D-туров по домам, удаленных туров и цифровых сделок (без личного общения). Можно сказать, что пандемия окончательно сдвинула этот сектор в сторону цифровизации — переход к электронной коммерции в сфере недвижимости резко и навсегда ускорился.

Фондовый рынок и финансы компании

Первичное размещение акций Zillow было осуществлено в июле 2011 года по цене 16 долларов за акцию. Акции росли в цене, достигнув пика в 158 долларов в июле 2014 года, после которого произошла планомерная коррекция в течение года, котировки упали до уровня 20—22 доллара за акцию. Примерно на этом уровне и чуть выше (до 35 долларов) компания и торговалась вплоть до 2020 года, когда на фоне роста бизнеса из-за пандемии, инвесторы слишком поверили в Zillow и ее способность расти в геометрической прогрессии. Коррекция, начавшаяся в феврале 2021 года, на мой взгляд, все еще продолжается, и мы увидим котировки на своем обычном уровне, как в предыдущие годы. Аномальность 2020 года позволила некоторым инвесторам неплохо заработать, но сейчас поезд уже ушел.

Давайте посмотрим на финансы компании. Выручка стабильно растет: 2018 год — 1,33 млрд долларов, 2019 — 2,7 млрд долларов, 2020 — 3,3 млрд долларов. Валовая прибыль — тоже: 2018 год — 1,18 млрд долларов, 2019 год — 1,31 млрд долларов, 2020 год — 1,58 млрд долларов. Но этот рост нельзя назвать выдающимся. А вот в части показателей чистой прибыли ситуация другая: в 2020 году она составила 0,16 млрд долларов, это падение на 47% по сравнению с цифрой 2019 года — 0,30 млрд долларов. Еще надо обратить внимание на коэффициент P/E (цена/прибыль), он очень высокий, на 16 июля составляет 528,05. Это аномально высокий показатель, акции Zillow однозначно переоценены. Даже если компания будет наращивать продажи и прибыль, столь перекупленный эмитент (а P/E очень четко это сигнализирует) в итоге будет подвергнут переоценке рынком и цена акций упадет до своего разумного предела. На данный момент столь высокая цена акций не обоснована финансовым состоянием компании.

В заключении надо отметить, что этого эмитента лучше обходить стороной. Как самый крупный и технологически продвинутый сервис подобного рода, Zillow привлек много внимания частных инвесторов, которые перекупили данные акции, и следовать их примеру не стоит.