Как гектар земли под муниципальный детсад Казани «ушел» застройщику коммерческого жилья

Выявили в ходе мониторинга

Изначально гектар земли в центре Казани — на углу улиц Шаляпина и 1-й Бугульминской — предназначался для строительства муниципального детского сада. На тот момент площадь участка составляла 10 452 кв. м, однако потом его размежевали на два отдельных участка. Один — остался за детсадом, второй — был передан ООО «Техностиль» без торгов.

Признаки нарушения, по которым возбуждено дело в отношении исполкома города, татарстанское УФАС обнаружило в ходе мониторинга по предоставлению земельных участков в Казани:

— Ответчикам вменяются признаки нарушения федерального закона «О защите конкуренции» (ч. 1 ст. 15 135-ФЗ), что выразилось в предоставлении земельного участка без проведения конкурентных процедур. Согласно предупреждению, которое было выдано в адрес органа местного самоуправления и неисполнение которого привело к возбуждению антимонопольного дела, исполнительному комитету надлежало вернуть в муниципальную собственность тот участок, который был передан без торгов, — пояснили «Реальному времени» свою позицию антимонопольщики.

Как взять землю под детсад, а построить коммерческое жилье

Участок площадью 10 452 квадратных метра, как следует из материалов дела УФАС, достался в обход конкурентных процедур казанскому застройщику ООО «Техностиль» в результате растянутой во времени многоходовки. Площадка в гектар земли на Шаляпина — аккурат за многострадальными корпусами-развалюхами знаменитого дома 35 по улице Эсперанто, а ныне Назарбаева, 31 октября 2008 года постановлением исполкома Казани была зарезервирована за городским управлением образования — под размещение дошкольного образовательного учреждения.

Срок действия постановления о выборе и резервирования участка был установлен в 3 года, однако спустя ровно год исполком внес в это постановление поправку, которая коренным образом меняла дело: из текста убрали все упоминания об управлении образования, а землю зарезервировали за частным лицом. Как следует из выписки из ЕГРН о переходе прав на объект недвижимости, этим гражданином был Ирек Фирдинантович Зарипов.

В июне 2010 года зарезервированный за Зариповым участок уже предоставили ему в аренду — опять же на 3 года — по-прежнему для строительства дошкольного образовательного учреждения. А в августе 2011 года исполком выдал разрешение на строительство на этом участке 2-этажного детсада на 110 мест, но уже не Иреку Зарипову, а Ильдару Зиянгирову — собственнику ООО «Техностиль» и будущему совладельцу детсада (по окончании строительства в здании разместилась автономная некоммерческая организация «Образовательный центр «Лобачевский»).

В 2012 году ООО «Техностиль» зарегистрировало право собственности на объект незавершенного строительства 70-процентной готовности — здание будущего образовательного центра. А в 2013 году исполком вновь продлил Иреку Зарипову срок аренды земельного участка — еще на 3 года. Однако за год до окончания срока аренды — в апреле 2015 года — по договору переуступки право аренды перешло к ООО «Техностиль».

После ввода в эксплуатацию детсада в 2015 году (площадь которого при сдаче оказалась меньше проектной на 153 квадратных метра) на участок был установлен вид разрешенного использования — размещение объектов строительства, предназначенных для просвещения, дошкольного, начального и среднего общего образования, а в апреле 2016 года между КЗИО и ООО «Техностиль» был заключен договор аренды земельного участка сроком на 49 лет. Однако спустя всего 2 года — в 2018-м — участок перешел в собственность ООО «Техностиль» по договору купли-продажи и вскоре был размежеван на два участка. На одном, площадью 5 772 кв. м, остался детский сад. А на другом, площадью 4 679 кв. м, согласно утвержденному в сентябре 2019 года исполкомом Казани проекту планировки территории, ограниченной улицами Роторной, Хади Такташа, Нурсултана Назарбаева и проспектом Универсиады, запланировали построить жилой дом переменной этажности (6—9 этажей), с общей жилой площадью почти 6,04 тыс. кв. м.

И — вишенка на торте — в марте 2019 года этот земельный участок с совершенно иным видом разрешенного использования, нежели в начале многоходовки — под «многоквартирные жилые дома до 10 этажей с использованием первых этажей под объекты общественного питания, торговли, бытового обслуживания, связи, детские сады, аптеки, раздаточные пункты молочных кухонь, банки (отделения банков), иные объекты образования, здравоохранения, социального обеспечения, культуры и спорта, направленные на удовлетворение потребностей жителей данной территории» от ООО «Техностиль» по договору купли-продажи вновь перешел к Иреку Зарипову — уже в собственность. Таким образом, территория, которую 12 лет назад исполком Казани «железно» закрепил на перспективу под строительство муниципального детсада, ушла в частные руки под многоэтажную коммерческую застройку.

Сейчас территория, принадлежащая Зарипову, обнесена забором из профнастила. Признаков ведения строительства на ней не просматривается, но за забором стоит ряд строительных бытовок.

Загадочный Зарипов...

Кто же такой Ирек Фирдинантович Зарипов и почему именно он стал счастливчиком, которому досталась «детсадовская» земля в одном из самых привлекательных микрорайонов Казани?

А это персона загадочная — его контактов в открытом доступе нет. Гражданин с точно такими же ФИО, по данным сайта rosvlast.ru на 2012 год, занимал должность главного референта в приемной премьер-министра Татарстана (более поздних сведений не имеется, сайт не обновлялся). Как сообщили «Реальному времени» действующие сотрудники аппарата Кабинета министров РТ и, в частности, приемной, Зарипов давно уволился. Его контактный телефон имеется в аппарате кабмина, однако предоставить его в приемной отказались — лишь пообещали передать Зарипову номер телефона корреспондента издания. В случае, если экс-работник аппарата кабмина захочет дать комментарий, «Реальное время» его опубликует.

Между тем, по данным сервиса «СПАРК-Интерфакс», индивидуальный предприниматель с аналогичными ФИО, специализирующийся на операциях с недвижимостью и землей, а также строительстве и кредитовании, был зарегистрирован в Казани в апреле 2016 года, однако с июля прошлого года сменил место регистрации на деревню Старое Михайловское в Завьяловском районе Удмуртской Республики.

...и неуловимый Зиянгиров

Казанское ООО «Техностиль», основным видом деятельности которого является аренда и управление собственным или арендованным недвижимым имуществом было учреждено Ириной Нестеровой в 2013 году, но практически сразу же перешло в собственность Ильдара Зиянгирова. По 2017 год включительно оно было убыточным — в 2014-м чистый убыток превысил 3 млн рублей, в 2017-м составил почти миллион. А вот 2019 год предприятие закончило с выручкой в 3,84 млн и чистой прибылью в 1,27 млн.

Ильдар Зиянгиров также является соучредителем образовательного центра «Лобачевский», который, кроме основного вида деятельности — образовательной, предоставляет услуги в области дополнительного образования, ухода за детьми и т. д.

Всего в разные годы Зиянгировым было учреждено 25 компаний, большая часть из которых уже прекратила существование, а некоторые были перед закрытием «слиты» в другие российские регионы — вплоть до Алтайского края. В частности, Зиянгиров уже имел опыт создания частного дошкольного учреждения — зарегистрированное в 2008 году на улице Островского ЧДОУ «Детский сад «Ютаза» было ликвидировано, по данным «СПАРК-Интерфакс», в январе 2016 года.

Попытка дозвониться до Ильдара Зиянгирова также окончилась неудачей — телефон, указанный в регистрационных данных ООО «Техностиль», давно принадлежит частному лицу, телефон ОЦ «Лобачевский» не отвечает, а калитки образовательного центра на момент нашего визита оказались крепко запертыми на замок.

В случае, если Ильдар Зиянгиров захочет прокомментировать историю изменения назначения и перепродажи земельного участка на Шаляпина, «Реальное время» готово предоставить ему такую возможность.

«Вернуть участок в муниципальную собственность»

Татарстанское УФАС исходит из того, что «действующее земельное законодательство устанавливает специальный порядок предоставления земельных участков, находящихся в муниципальной и государственной собственности (часть 1 статья 39.6 Земельного кодекса РФ). Законодателем императивно установлен порядок представления земельного участка, находящегося в муниципальной и государственной собственности, для строительства посредством проведения торгов». Как следует из материалов дела, антимонопольщики также обратили внимание на то, что площадь исходного земельного участка, предоставленного в собственность ООО «Техностиль», «в несколько раз превышает площадь объекта недвижимости, расположенного на земельном участке (площадь земельного участка — 10 452 кв. м, площадь объекта недвижимости — 2 953,6 кв. м)» — а это «нарушает требования статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее — ГК РФ), согласно которой лицо имеет право на использование земельного участка, занятого объектами недвижимости и необходимого для его использования».

— Действия Исполнительного комитета г. Казани не соотносятся с нормой ст. 6 Земельного кодекса РФ <...> и в случае наличия на то соответствующих намерений, Исполнительный комитет г. Казани, учитывая несоразмерность размеров выкупаемого земельного участка площади застройки, имел возможность и был правомочен также реализовать часть земельного участка, площадь которого в несколько раз превышает площадь объекта недвижимости, расположенного на земельном участке, — сделали вывод в УФАС. — Учитывая то обстоятельство, что земельный участок с кадастровым номером 16:50:070104:47, площадью 10 452 кв. м, расположенный по адресу: г. Казань, ул. Шаляпина, был размежеван на 2 земельных участка с кадастровыми номерами 16:50:070104:729 и 16:50:070104:728, следует вывод, что Исполнительным комитетом и КЗИО при продаже земельного участка с кадастровым номером 16:50:070104:47 были превышены размеры земельного участка, необходимого для обслуживания детского сада.

Кроме того, по мнению антимонопольного ведомства, при размежевании участка и изменении вида разрешенного использования одной из его частей были нарушены условия договора купли-продажи, заключенного между КЗиО и ООО «Техностиль»:

— Приведенное [в договоре] описание вида разрешенного использования земельного участка является окончательным и не подлежит самовольному изменению Покупателем.

Кроме того, без учета изначального назначения земли, как указывает УФАС, «Управлением архитектуры и градостроительства Исполнительного комитета по заявлению ООО «Техностиль» от 22.11.2018 №14884/УАиГ был подготовлен градостроительный план (далее — ГПЗУ) земельного участка... где вид разрешенного использования земельного участка установлен как «многоквартирные жилые дома до 10 этажей с использованием первых этажей под объекты общественного питания, торговли, бытового обслуживания, связи, детские сады, аптеки, раздаточные пункты молочных кухонь, банки (отделения банков), иные объекты образования, здравоохранения, социального обеспечения, культуры и спорта, направленные на удовлетворение потребностей жителей данной территории».

— Таким образом, — делают вывод в УФАС, — передача земельного участка с кадастровым номером 16:50:070104:47 площадью 10 452 кв. м в собственность ООО «Техностиль» в соответствии с договором купли-продажи №25189-дкп от 12 июня 2018 года осуществлена органами местного самоуправления с целью преимущественного доступа ООО «Техностиль» к муниципальному имуществу в обход конкурентных процедур <...> ООО «Техностиль» необоснованно получило преимущественный доступ к муниципальному имуществу.

В октябре 2020 года УФАС направило в адрес исполкома предупреждение о необходимости обеспечения возврата земельного участка с кадастровым номером 16:50:070104:729 площадью 4 679 кв. м по адресу: г. Казань, Приволжский район, ул. Шаляпина в муниципальную собственность, дав 30 дней на его исполнение. Поскольку предупреждение исполнено не было, в отношении исполкома Казани возбудили дело по признакам нарушения части 1 статьи 15 Федерального закона от 26.07.2006 №135-ФЗ «О защите конкуренции», что выразилось в передаче земельного участка с кадастровым номером 16:50:070104:47 площадью 10 452 кв. м в собственность ООО «Техностиль» в соответствии с договором купли-продажи №25189-дкп от 12 июня 2018 года в обход конкурентных процедур. Дело назначено к рассмотрению на 26 января.

«Старый Земельный кодекс торгов не предусматривал»

В пресс-службе Казгорисполкома на запрос «Реального времени» с просьбой прокомментировать свою позицию по данному спору ответили следующее:

— В 2008 году действовал Земельный кодекс РФ, который позволял гражданину или юридическому лицу, заинтересованному в получении земельного участка в аренду под строительство, обратиться в орган местного самоуправления, (ст. 29 ЗК РФ) с заявлением о предоставлении земли. При применении порядка предоставления проведение процедуры торгов (аукционов) не предусмотрено. Таким образом был предоставлен земельный участок площадью 10 452 кв. м с кадастровым номером 16:50:070104:47 для строительства дошкольного образовательного учреждения по ул. Эсперанто.

Впоследствии, говорят в исполкоме, договор аренды был переуступлен ООО «Техностиль», которое завершило строительство, ввело в эксплуатацию дошкольное учреждение и оформило право собственности на него. Чиновники ссылаются на то, что «Земельным кодексом РФ предусмотрено, что граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, имеют исключительное право на приобретение земельных участков под ними в собственность», поэтому, дескать, на основании заявления ООО «Техностиль», договором купли-продажи от 12.06.2018 №25189 участок был предоставлен в собственность ООО «Техностиль».

— В соответствии со статьей 209 Гражданского кодекса РФ собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, — объясняют в исполкоме причины, по которым было допущено размежевание земельного участка. — В дальнейшем собственник самостоятельно размежевал земельный участок с кадастровым номером 16:50:070104:47 на участки 16:50:070104:729 и 16:50:070104:728. Участок 16:50:070104:729 был реализован. Исполнительный комитет г. Казани нормативно-правовой акт об образовании участка не принимал.

В исполкоме также пояснили, что, согласно Генеральному плану Казани земельные участки отнесены к функциональной зоне размещения многоквартирной жилой застройки с высокой долей общественных функций, и в настоящее время вид разрешенного использования участка с кадастровым номером 16:50:070104:729 — «Многоквартирные жилые дома до 10 этажей (с использованием первых этажей под различные объекты)».

— Незначительная часть земельного участка с кадастровым номером 16:50:070104:729 расположена в утвержденных красных линиях. На установление видов разрешенного использования земельного участка обозначенная красная линия не влияет, — уточнили чиновники. — Учитывая изложенное, действия, совершенные органами местного самоуправления по предоставлению земельного участка с кадастровым номером 16:50:070104:47, не содержат признаки нарушения части 1 статьи 15 Федерального законодательства от 26.07.2006 №135-ФЗ «О защите конкуренции».