«Унистрой» займет на публичном рынке миллиарды на питерские проекты

07:00, 13.01.2020

Деньги на покупку новых активов и девелоперские проекты могут обойтись компании в 8—11% годовых

Казанская девелоперская компания «Джи-Групп» (держатель бренда «Унистрой») объявила о готовности выйти на публичный долговой рынок. В интересах СК «Унистрой» 30 декабря на Московской бирже была зарегистрирована программа облигаций на 20 млрд рублей, в рамках которой в январе-феврале может состояться дебютное размещение бондов на 1 млрд рублей. Участники столичного рынка утверждают, что первый транш от беззалогового займа застройщик собирается направить на экспансию жилищного рынка Санкт-Петербурга, а в случае сверхудачного размещения — на пополнение земельного банка компании, на что банки обычно стараются денег не давать.

«Унистрой» подписался под 20 миллиардов

Как стало известно «Реальному времени», заключительный предновогодний рабочий день оказался поворотным для казанской девелоперской компании «Джи-Групп», связанной опосредованно с крупнейшим застройщиком СК «Унистрой» (кипрская компания «Хансоло лимитед», бенефициар «Джи-Групп», ранее являлась совладельцем в ООО УК «Унистрой», — прим. авт.).

30 декабря Московская биржа сообщила об официальной регистрации программы облигаций казанского девелопера «Джи-Групп» на 20 млрд рублей, присвоив ей идентификационный номер 4-00458-R-001P-02E. Это первый облигационный заем казанского девелопера, поскольку до сих пор у компании не было облигаций в обращении, отмечается в сообщении Мосбиржи. Облигации в рамках программы могут размещаться по открытой подписке на срок до 10 лет. Сама программа фактически бессрочная. Организатором размещения выступила имеющая татарстанские корни инвестиционно-финансовая компания «Солид».

В пресс-службе Московской биржи «Реальному времени» пояснили, что с момента регистрации программы эмитент может в любой момент объявить о дебютном выпуске биржевых облигаций, а объем заимствований зависит лишь от него самого, но в пределах лимита в 20 млрд рублей. Таким образом, «Джи-Групп» становится первым татарстанским девелопером, кто взялся добровольно пройти непростой тест на привлечение долгового финансирования на публичном рынке заимствований. Ведь далеко не каждый инвестор при огромном многообразии облигаций федеральных застройщиков готов покупать долговые бумаги локального регионального игрока. К тому же у многих УК есть табу — не покупать бумаги с первичного размещения. С другой стороны, облигации являются для застройщика выгодным инструментом заимствований, так как не требуют залога, а купонные ставки сравнялись с банковскими и варьируются в пределах 8—11% годовых. Поэтому все больше желающих взять деньги в долг с рынка.

Дебютный заем

Дебютный выпуск бондов «Джи-Групп» готовится на первую половину этого года, хотя точная дата не определена. Организаторы называют в качестве ориентира январь-февраль. На первое размещение предполагают вынести заем на 1 млрд рублей. Срок обращения — 3 года.

— Пока трудно говорить о каких-то конкретных сроках, — рассуждает генеральный директор ООО «Джи-Групп» Линар Халитов. — Существуют миллионы факторов, на которые мы повлиять не можем, но которые влияют на нас. Поэтому мы будем наблюдать за экономической ситуацией и исходя из нее примем решение по срокам размещения. Изначально мы планировали первую половину 2020 года, но, повторю, если будут неблагоприятные условия, то мы можем вообще отложить процедуру выхода на биржу.

Впрочем, незадолго до Нового года ЦБ преподнес участникам финансового рынка большой подарок, снизив ключевую ставку. Это положительно повлияло на настроения инвесторов. Заместитель руководителя управления инвестиционно-банковских услуг АО ИФК «Солид» Андрей Титов уточнил, что дебютный выпуск состоится после получения от биржи идентификационного номера условий.

Кредитный рейтинг подготовило агентство АКРА. ООО «Джи-Групп» был присвоен BBB(RU), прогноз «Стабильный». «Принадлежащий группе бренд «Унистрой», по данным Единого реестра застройщиков, занимает 35-е место по объему текущего строительства жилой недвижимости в России (387,1 тыс. кв. м по состоянию на сентябрь 2019 года) и 25-е место по объему ввода жилья (146,6 тыс. кв. м по итогам 2018 года), — говорится в заключении к рейтингу. — Доля компании на первичном рынке жилой недвижимости Казани составила 28% по итогам 2018 года, также группа реализует проекты в Тольятти (18% рынка по итогам 2018 года), Уфе (5% рынка по итогам 2018 года). Группа планирует развивать деятельность в Санкт-Петербурге и на московском рынке. Конечная цель — войти в десятку крупных застройщиков России».

Кто меньше?

Какую доходность предложит «Джи-Групп» биржевым «спекулянтам»? Однако в компании пока не торопятся давать четкие прогнозы. По словам Линара Халитова, купонные ставки пока не определены.

— В конце января — начале февраля у нас запланированы первые встречи с инвесторами, и после этого мы будем готовы говорить о прогнозах по ставке, — говорит он. — Мы можем хотеть одного, рынок — другого. И вполне возможно, этот самый рынок окажется выше даже наших самых смелых ожиданий. При этом, будучи реалистами, мы ориентируемся на текущие ставки на рынке и смотрим на то, как сейчас котируются крупные федеральные застройщики.

Добавим, что в середине декабря ГК «ПИК» установила ставку 4-го купона облигаций на уровне 7,7%, тогда как еще в конце октября ГК «Самолет» зафиксировала ставку 13–16 купонов на уровне 10% годовых. Директор группы корпоративных рейтингов АКРА Василий Танурков указывает, что снижение ключевой ставки ЦБ привело к заметному снижению ставок к концу года, хотя в целом они по-прежнему зависят от кредитного качества эмитентов, сроков погашения облигаций, а также от момента размещения.

— Мы не даем ценовых ориентиров по размещению клиентов, но в целом на текущий момент облигации девелоперов с кредитным рейтингом АКРА от BBB-(RU) до A-(RU) торгуются с доходностью к погашению в диапазоне примерно 8—11%, — заметил Танурков.

Впрочем, купонные ставки все равно будут вскоре раскрыты в эмиссионной документации, добавил замруководителя управления инвестиционно-банковских услуг АО ИФК «Солид» Андрей Титов.

Почему застройщики пошли на долговой рынок

— За последний год многие федеральные застройщики начали активно выходить на долговой рынок, — констатирует начальник управления анализа рынков компании «Открытие Брокер» Константин Бушуев. — Стоимость заимствований на рынке облигаций сейчас существенно снизилась и уже непринципиально отличается от стоимости банковских займов. Кроме того, при выпуске облигаций застройщики получают денежные средства сразу, в то время как средства на эскроу-счетах застройщики по факту использовать не могут до введения жилых комплексов в эксплуатацию.

Но не все казанские застройщики могут позволить себе выйти на биржу. Что мешает? По словам главы казанского агентства недвижимости «Счастливый дом» Анастасии Гизатовой, многим из них нужно решить финансовые и юридические проблемы, подготовить отчетность по МСФО, раскрыть финансовые показатели. При этом она не согласна с тем, что при всем многообразии облигаций федеральных игроков бумаги «Унистроя» на бирже могут оказаться «мусорными»:

— Их будут покупать местные инвесторы, местные банки, — предполагает Гизатова. — Если будет предложена доходность в 8—11%, то это хороший уровень.

Облигационные займы давно являются опробованным инструментом заимствований у девелоперов. И чем раньше застройщик начал их выпускать, тем больше доверия они вызывают у инвесторов. Давно выпускают такие облигации ГК «ПИК», «Кортрос» («дочка» группы «Ренова»), крупные питерские застройщики. А новичкам придется заплатить рынку премию, считают эксперты.

— Заимствования на публичном рынке могут снизить стоимость привлечения средств для компании по сравнению с банковским кредитом. Хотя в случае с относительно небольшой (в масштабе экономики страны в целом) компанией из сектора недвижимости, традиционно характеризующегося в России высокими кредитными рисками, размещение облигаций потребует премии к рынку. Облигации ПИК, ЛСР, «Сэтл групп» со сроком погашения, к примеру, в 2022 году выпускаются с доходностью 7,2—7,4% (ОФЗ на аналогичный срок имеют доходность ниже 6%), — говорит руководитель аналитического центра ЦИАН Алексей Попов.

Сами казанские застройщики объясняют свой интерес тем, что им стало труднее привлекать деньги в банках для проектного финансирования.

— А этот метод прекрасный, — утверждает коммерческий директор компании «Камастройинвест» Антонина Дарчинова, добавив, что облигации привлекательны тем, что не требуют от компании-застройщика серьезных залогов, хотя и не каждому застройщику по плечу выйти на долговой рынок. — Здесь важны объемы (жилья, — прим. авт.). Мы рассматривали этот способ заимствований, но на данный момент не соответствуем. Но такая задача перед нами стоит.

Манит ветер Северной столицы

Участники казанского жилищного рынка утверждают, что деньги от облигаций застройщик собирается направить на экспансию жилищных рынков Санкт-Петербурга и Москвы. Еще в марте «Унистрой» сообщал о приобретении земельного участка на Пискаревском проспекте, в непосредственной близости от Свердловской набережной, для строительства многоэтажного жилого дома. Девелопер получил разрешение Комитета по государственному контролю, использованию и охране памятников истории и культуры Санкт-Петербурга на демонтаж аварийного здания. Начать строительные работы планировалось в третьем квартале 2019 года.

О том, какие площадки застройщик присмотрел в Москве, пока нет информации. При этом «Унистрой» не собирается оставлять и казанский рынок. По словам источников, деньги от облигационного займа нацелены на расширение бизнеса компании. В случае сверхудачного размещения их могут направить и на пополнение земельных ресурсов, на что банки обычно стараются не давать денег. «Земля требует подготовки и большой предпроектной работы. На это требуются серьезные деньги», — пояснили собеседники издания.

Луиза Игнатьева

Подписывайтесь на телеграм-канал, группу «ВКонтакте» и страницу в «Одноклассниках» «Реального времени». Ежедневные видео на Rutube, «Дзене» и Youtube.