Продай или перепрофилируй: спрос на отели в Казани падает
По оценке экспертов, город больше не нуждается в новых гостиницах – хватает имеющихся 200
С начала апреля казанские отельеры разместили на интернет-сайтах более 20 объявлений о продаже гостиничного бизнеса и самой недвижимости. И если в начале апреля появлялось по одному объявлению в три-четыре дня, то в конце месяца были дни, когда на продажу выставляли по два-три объекта. О том, почему собственники избавляются от отелей и других средств размещения и какие перемены грядут в этой сфере, — в материале «Реального времени».
Давно построено, но не пристроено
19 апреля появилось объявление о продаже гостиницы на Петербургской, 21. За 535 млн рублей продавец предлагает приобрести недостроенное 6-этажное гостиничное здание общей площадью 6 439 кв. м, рассчитанное на 72 номера, с подземной парковкой всего «на 15—20 машино-мест». Продавец оговаривает возможность использования объекта «и под бизнес-центр».
В этот же день выставили на продажу за 395 млн рублей 7-этажное гостиничное здание в черновой отделке площадью 4 300 кв. м на улице Бутлерова, и тоже с возможностью перепланировки под бизнес-центр.
Еще один объект — скандальный долгострой на Волгоградской, 7, который еще по ходу строительства несколько раз перепрофилировали — в ресторан, офисный центр и затем уже гостиницу. Основным минусом этого 9-этажного здания площадью 4 200 кв. м было изначальное отсутствие парковочных мест, которые год назад собственник — ООО «Нью Сити Инжиниринг» — пытался выкружить на зеленой зоне. В объявлении о продаже, впрочем, говорится, что «предусмотрены парковка и зеленая зона». На продажу объект выставили 24 апреля — как гостиницу на 108 номеров за 150 млн рублей.
Не менее скандальная история связана и с гостиницей «Зилант» на Фучика, 72, продающейся вместе с кафе, банкетным и бильярдным залами, сауной и бассейном за 62,298 млн рублей. Она расположена на первом этаже жилого дома, жильцы которого не первый год воюют с владельцами бизнеса, забрасывая надзорные органы жалобами на нарушения со стороны отельеров.
Кроме новых предложений есть те, что давно ищут своего покупателя. Здания, строившиеся и реконструировавшиеся не строго под отели, но с учетом возможности такого использования, уже год выставляет на продажу один из самых крупных игроков на местном рынке недвижимости — группа компаний ASG. В частности, это два новых, но стилизованных под старину дома на улице Худякова — №15 и №12, которые с июня 2018-го ни на копейку не упали в цене — 219 и 397 млн рублей соответственно. По-прежнему 79 млн рублей просит группа компаний Алексея Семина за отремонтированный под небольшую гостиницу дом Апанаева на ул. Габдуллы Тукая и 49 млн за расположенный неподалеку дом Сабитовой.
«Купите и окупится вам!»
На продажу выставлены несколько небольших гостиниц и хостелов. В частности, за 4,9 млн рублей продается готовый бизнес — гостиница «Астория» на Павлюхина на 49 мест (купившему придется оплачивать аренду помещений — 240 тыс. рублей в месяц), а за 46,5 млн — бизнес вместе со зданием (хостел ТИСБИ на Ульянова-Ленина, 23). За 45 млн рублей можно купить действующий мини-отель «Терра Густо» — 20 номеров на 50 коек — на Большой Красной, 20.
25 апреля в очередной раз было опубликовано объявление о продаже за 26,5 млн рублей гостевого дома на 9 номеров «Старый город» на улице Шигабутдина Марджани. Судя по упоминанию в объявлении о давно прошедшем ЧМ-2018, как о только еще предстоящем событии, этот «функционирующий прибыльный гостиничный бизнес с хорошей доходностью» не могут продать уже как минимум год.
1 мая вышло объявление о продаже за 7,25 млн рублей мини-отеля «Манго» в двухэтажном жилом доме, где на площади 142 кв. м в 6 номерах предлагается весь спектр гостиничных услуг — от «люкса» с бассейном и сауной в виде кедровой бочки до шестиместного хостела в стиле «купе поезда», где в крошечную комнату втиснуто три двухъярусные кровати и стол с телевизором. «Торг возможен», — предупреждает о потенциальных скидках продавец и обещает «окупаемость недвижимости за 5—6 лет».
А 3 мая за 45,5 млн рублей выставили филиал отеля «Берисон» на улице Астрономической (бизнес вместе со зданием, «21 номер, наивыгоднейшая локация») и за 650 тыс. рублей — мини-отель «Версаль» в жилом доме на улице Лейтенанта Шмидта» (продается только бизнес и имущество, находящееся в помещении, расположенном в «полуцоколе», — «5 больших номеров, 20 мест, гостиная, столовая, сауна»).
Чем коттедж не гостиница?
Особняком стоят объявления о продаже коттеджей под гостиницы. В Кировском районе на Казахской улице за 4-этажный особняк площадью 500 кв. м, предназначенный для организации гостиничного бизнеса, собственники просят 70 млн рублей, мотивируя это шаговой доступностью пляжа и «созданием парковой прогулочной зоны в рамках городской программы развития территорий» в будущем.
За 3-этажный коттедж под гостиницу на 16 комнат площадью 1,2 тыс. кв. м на Односторонке Гривке в «шаговой доступности» от парка «Кырлай» (петлять до него по узким улочкам придется примерно километр) просят 68,4 млн рублей.
Продается «Добрый финн»
Собственники избавляются даже от такого, казалось бы, беспроигрышного варианта гостиничного бизнеса, как придорожные мотели. Продаются знаменитый мотель «Добрый финн» на 808 км трассы М-7 рядом с деревней Щербаково за 59,5 млн рублей, гостиница «Волга» вместе с отдельно стоящим кафе на трассе М-7 рядом с КПМ «Малиновка» за 38 млн и мотель «Зеленая стоянка» на 130-м километре трассы Казань — Набережные Челны за 18 млн рублей.
«Летом живут, а остальное время — жалко существуют»
Объявления о продаже буквально кричат о «наивыгоднейшей локации», высоких оценках на «Букинге», популярном поисковике отелей, и хорошей круглогодичной заполняемости предлагаемых к продаже гостиниц и хостелов. Но если все это правда, то почему владельцы от них так решительно избавляются и нередко даже делают многообещающую приписку «торг уместен»?
Разобраться в этом корреспонденту «Реального времени» помогли эксперты в области гостиничного бизнеса и специалисты по недвижимости.
— Гостиничный бизнес — это бизнес исключительно сезонный, оживление он переживает с конца марта до начала осени, то есть во время сезона путешествий, — пояснил владелец расположенной в самом центре города, рядом с мэрией, гостиницы «Фатима» Равиль Сабиржан. — Гостиницы в летний сезон успешно работают, а остальные три времени года — жалко существуют. Осень и зима — это для казанских отелей мертвый сезон, за исключением новогодних каникул. И с этой точки зрения время для продажи вроде бы не самое подходящее, так что в первую очередь, я полагаю, продают непрофильные для основного бизнеса активы. Продают те, кто приобретал или открывал гостиницу, чтобы заработать на крупных мероприятиях вроде чемпионата мира по футболу.
Вторая причина роста предложений на этом рынке, по мнению эксперта, — это в принципе низкая рентабельность небольших гостиниц:
— Если в гостинице менее 50 номеров, то содержать ее невыгодно: штат нужен большой, расходов много, а доходы маленькие.
Самозанятые конкуренты
Последний гвоздь в «гроб» мелкого гостиничного бизнеса, по убеждению Равиля Сабиржана, вбило российское правительство, узаконившее такой вид самозанятости, как сдача жилья в наем:
С мнением Сабиржана согласилась и исполнительный директор Ассоциации отелей города Казани и Республики Татарстан Анастасия Иванова. Она заметила, что ассоциация «лоббирует вопрос, связанный со сдачей квартир в аренду», так как отельерам оказалось не по силам конкурировать с частниками:
— Затраты отельеров растут с каждым днем, происходит ужесточение налогового законодательства, требований к повышению зарплат сотрудникам, растет плата за коммунальные услуги и вывоз ТБО, так что бизнес перестает быть прибыльным.
Дырявый блин
Анастасия Иванова считает, что «продаются те отели, владельцы которых подумали, что содержать их легко и просто»:
— Кто-то хотел заработать, но не получилось.
При этом она считает, что отелей у нас более чем достаточно и больше, чем уже есть, их открывать не требуется:
— Средняя загруженность отелей в Казани — 60 процентов, это нормально. И острой необходимости в дополнительной инфраструктуре нет. В Казани сейчас около 200 средств размещения, их в нынешних условиях хватает: больших мероприятий вроде ЧМ-2018 или Универсиады не предвидится, а денег у людей нет, и экономить они начинают с путешествий.
Отель — плохо. Офис, апартаменты или бутик — хорошо
Шансы заработать на приобретении выставленных на продажу гостиничных зданий оценил по просьбе корреспондента «Реального времени» замдиректора компании А-Development Владимир Шайхиев. По мнению эксперта, успешный бизнес в большинстве из них удастся выстроить только при условии перепрофилирования отелей: в центре города — в формат апартаментов, а на периферии или в качестве альтернативы апартаментам — под офисные здания:
— Многие хостелы планировали закрыться после ЧМ-2018, и сделали это. Шанс заработать на туристах в августе этого года еще даст «Великий Волжский путь». Но себестоимость этого бизнеса очень высока, а крупных международных мероприятий вроде ЧМ или Универсиады пока больше не ожидается. Поэтому владельцам отелей и гостиниц имеет смысл перепрофилировать их.
Владимир Шайхиев оценил перспективы некоторых выставленных на продажу объектов гостиничного бизнеса. Он считает, что долгострой на Волгоградской не имеет шансов окупить себя в качестве гостиницы:
— Офисные помещения там более уместны, а цена в 35 тысяч рублей за квадратный метр, установленная продавцом, жестковата, с учетом того, что в переделку придется вложить ориентировочно порядка 15 тысяч рублей на квадратный метр.
Гостиницу «Зилант» на Фучика он также предлагает перепрофилировать под офисы — особенно с учетом того, что размещение объектов общепита в нижних этажах жилых домов становится все более проблематичным в связи с ужесточением законодательства. Что же касается старинных особняков, у них, по мнению эксперта, есть шансы стать доходными в качестве бутик-отелей — небольших отелей с уникальным оформлением каждого номера либо при использовании для размещения представительств крупных компаний.
Перспективным направлением Владимир Шайхиев считает переделку гостиничных зданий под апартаменты:
— Апартаменты — наиболее выгодный вариант с точки зрения обеспечения этого вида гостиничной недвижимости инженерными сетями. Инвесторам такие объекты будут интересны и в плане последующей продажи.
А многоэтажные объекты в центре Казани, строившиеся как гостиницы, по его мнению, имеют значительно больше перспектив в плане окупаемости при перепрофилировании их в офисные здания.